1、二手房交易流程及相关税费计算,二手房交易流程,租房签单，以及准备的相关资料,客户看中房子后，我们预约双方进行谈判。谈判的技巧？签单租房需要准备的相关资料1：确定好双方的价格（可以的话先收诚意金或者定金）2：能当天签的，当天签，尽快约房东客户签合同，迟则生变（若一方不方便的情况，可向其申请委托书，代签。）3：确定好入住时间，要求房东结清客户入住之前的水电煤气，物管费。4：清点好家具家电清单，让客户房东确认签字并各执一份。5：合同内写好房东以及客户的基本要求。6 ：若没有特殊要求，可由中间方适当提出，征求双方同意。7：中间方需准备：合同，家具清单，印泥，签单笔，纸巾，牛皮袋,二手房的分类,1：商品
2、房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。2：经济适用房。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房3：国有资产（如军产）此类资产，一部分可以进行买卖，但是会在原税费基础上征收20%个人所得。4：户头房，房改房，拆迁安置等。,产权性质的解释,1：普通住宅以及非普通住宅（共同点是：70年产权）144平米以下的即为普通住宅，144平米往上为非普通住宅（其本质的区别是，税费的计算方法不一样）。贵阳市暂定：（1）住宅小区建设容积率（注）在1.0以上（2）单套建筑面积暂定在14
3、4平方米（含）以下的（3）实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下 2：商住楼（50年产权）注：容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。,名词解释：成交价，计税价，评估价以及二手房首付,成交价：成交价是指客户跟房东议定的成交价格。计税价：为了帮助客户房东合理规避税费的过户价格叫做计税价。评估价：评估价是银行直属部门，对某套房子进行一个综合评估的价格。首付：一手房的首付以及二手房的区别。一手房的首
4、付等于成交价X30%。二手房首付的正确算法：评估价X面积X30%=本房的首付。如一套100平的房子，成交价是50万，本小区评估价格是4800，请计算出本小区正确的首付？注意：成交价过户价评估价,二手房签单前需准备的相关事项,1：成交前，让客户本人持本人身份证到中国银行，查询本人征信信用并打印，且必须带回公司，进行征信信用查询（目前中国银行官网已经可以进行查询）。2：计算客户需要准备的首付，税费以及相关费用，并罗列出具体费用的单据及费用。3：准备好三方合同，签单笔，印泥，文件袋，纸巾，收款收据以及定金收条。4：签单时需持产权人身份证原件以及3证到场（或者公证委托书以及公证委托人身份证原件），并验
5、证产权真假。客户需准备好定金，以及身份证。确认无误后，开始签单，签单过程不宜过长，长则生变。,房东房子有贷款的处理方法,按揭情况下：可自己还贷的情况：房东本房贷款满一年之后，房东自己到银行，填写提前还贷申请。并需付给银行三个月利息作为违约金（如果贷款金额很少则最低为1500元）。然后银行会安排进行提前还款排队（这个过程约为30-60个工作日，银行有权利顺延），排到房东本人，则需准备好以下事项：1：余下贷款额，还款银行卡号。1、携带首付款收据及与银行签订的贷款合同、公证书（注1）； 2、购房合同； 3、本人身份证、户口簿； 4、还款记录证明材料（请向银行索取）当房东提前还贷已经完成的情况下，贷款
6、银行10个工作日内会出具贷款注销证明，持本证明到产权交易中心进行产权证办理。,注1的名词解释,公证：是指在交易过程中，没有产权证，只有购房合同，由双方协商一致之后，到公证部门进行的一个具有法律效力的第三方委托公证的过程。所产生出来的书面说明，叫做公证书。房屋买卖，也可以用公正的形式进行买卖。,未办理产权情况,若银行无贷款或银行贷款已还清情况下，持以下证明协助房东到产权交易中心办理。1、产权人及共有人身份证或户口簿复印件、户籍证明、购房合同（正本）、契税证或契税完税票。、购房发票及复印件、结婚证及复印件或未婚证明,房屋有欠费情况,1：物管费2：水电费3：煤气滞纳金（煤气滞纳金不会因为你不使用就不
7、存在，每个月2元 ，不使用也会存在）以上情况，都是需要房东出钱处理的。,处理完这些之后.,我们会获得3个不同的证件1：产权证。2：契税证或契税完税票。3：土地证。当我们三证齐全之后，房屋即可进行市场内的买卖，交易。,二手房买卖需要准备的资料（贷款）,房东：产权证，契税证（契税完税票），土地证，产权人身份证（公正委托以及委托人的身份证）维修基金单、并需产权人到产权交易大厅签字。客户：定金，首付，税费，征信证明，收入证明，银行流水或者社保，医保，户口本，夫妻双方身份证明、婚姻证明（未婚出具未婚证明）、无房证明（首套房契税优惠）。,总结如下,1：一次性付款。2：有贷款，无产权（可办理），客户需贷款。
8、3：有贷款，无产权（不能办理），客户一次性付款。4：有贷款，无产权（可更名），客户一次性付款。5：房东有贷款，不能自己偿还，需客户帮忙提前还贷，且客户需贷款。6:房东有贷款，能自己偿还，客户一次性付款或贷款。,房东无贷款 客户需要贷款的情况（商贷）,签订好三方买卖合同 房东收取定金 中介方收集齐房东以及客户的资料 地税审税（2个工作日） 交税费（个税以及营业税） 过户（产权的更名）同时签订银行借款合同（之前未给首付的当天给予） （15个工作日）下新产权 拿到新产权当天办理土地证（现南明区需30个工作日） 过三通 收集抵押资料 办理抵押登记 出他项权证 把他项权证交给银行 银行放款 从新产权下开
9、始，在买方的积极配合下可以保证卖方在3个月左右拿到尾款。,房东无贷款客户一次性付款。,买方需准备，身份证，钱，户口本，婚姻证明。 卖方需准备，产权人身份证，（代理人身份证，委托公证书),3证，婚姻证明，户口本。签订三方合同 集房东以及客户的资料 地税审税（2个工作日） 交税费 （个税以及营业税） 过户（产权的更名）当天给尾款 等下产权 办理土地证并三通过户,房东有贷款不能自己偿还 客户需贷款情况,1：银行有贷款，不能自己解决，需要客户帮忙提前还贷的情况。首先议定好交易价格，合同必须备注好，由客户帮助房东提前还贷，首付的多少用于提前还贷。本房贷款满一年之后，房东自己到银行，填写提前还贷申请。并需
10、付给银行三个月利息作为违约金（如果贷款金额很少则最低为1500元）。然后银行会安排进行提前还款排队（这个过程约为30-60个工作日，银行有权利顺延），排到房东本人，房东客户一起到银行，准备好以下事项：1：余下贷款额，还款银行卡号。1、携带首付款收据及与银行签订的贷款合同、公证书（注1）； 2、购房合同； 3、本人身份证、户口簿； 4、还款记录证明材料（请向银行索取）当房东提前还贷已经完成的情况下，贷款银行10个工作日内会出具贷款注销证明，持本证明到产权交易中心进行产权证办理。,公积金贷款需要的条件,贷款申请条件 ：（1）有贵阳市行政区域内常住户口；（2）连续缴存住房公积金6个月以上；（3）具有
11、完全民事行为能力；（4）有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力；（5）有符合法律规定的购房合同、协议或其它批准文件；（6）有所购住房普通商品房30%、二手房40%（首次购买普通商品房20%、二手房25%）以上的自有资金(也就是首付)；（7）用房地产抵押的，须符合房地产抵押管理的条件；,申请公积金需要准备的资料及流程,个人资料：申请贷款的个人身份证明及配偶的相关身份证明（身份证或其他有效证件均可）的复印件各4份；借款人的婚姻证明（单身证明、结婚证书、离婚证书或离婚判决书，丧偶者须提供对方的死亡证明）的复印件各4份；交购房款的有效凭证复印件4份；借款人及配偶的收入证明各4份；合法的购房合同原件4
12、份；以及借款人及其配偶的印章（本人到公积金中心签字即可）。另外，必须提供借款人住房公积金的缴存证明。以上这些材料，一定要带上原件及相应份数的复印件。然后送交银行进行2次审核。,商业性贷款需要准备的资料及流程,贷款申请一般需要提供的申请资料：1身份证明资料：身份证、军官证等；2婚姻证明资料：结婚证、离婚证、未婚声明等；3用途证明资料：所购房产原产权证明资料、购房合同、购房合同、经售房人确认的首付款收据（采取交易资金监管的，提供监管资金入账证明即可）；4还款能力证明资料（提供以下一种或多种，社保账户流水或单位出具收入证明）5：无房证明（首套房可省契税）。,首次贷款以及二次贷款,有交纳公积金者，第一次使用商业贷款，第二次使用公积金仍然算做第一次贷款。第一次贷款使用了公积金贷款，第二次申请商业贷款，算作2次贷款。首次贷款，都能贷到6或者7层。二次必须首付6层，只能贷款4层。,
