1、,房屋交易基础知识,第一章节 交易基础知识,房 屋 交 易 方 式 的 分 类,1）、房屋具备了房屋所有权证的交易方式： 一次性付款 商业按揭贷款 公积金贷款:（省直、市直） 公积金及商业按揭组合贷款,2）、房屋不具备房屋所有权证的交易方式： 更名一次性付款 更名按揭贷款,关于二手房限购细则通知,接交易中心通知，继2010年11月2日一手房执行“限购令”后，自2011年3月3日起二手房也开始执行限购令，具体内容如下：A、福州地区户口（含八县），可新购一套房，但以家庭为 单位总额不得超过两套。B、福州地区外的大陆居民，持福州五区开具的社保证达一年 以上（以社保局打印详单为准），可新购一套房，但以
2、家 庭为单位总额不得超过壹套。C、港奥台地区的居民，持福州五区开具的纳税证明达一年以 上（以税务局打印详单为准）或暂住证，可新购一套房， 但以家庭为单位总额不得超过壹套；外籍人士，持福州五 区开具的纳税证明达一年以上（以税务局打印详单为 准），可新购一套房，但以家庭为单位总额不得超过壹套。,家庭住房情况查询证明,家庭住房情况查询证明（调首购）： 只需买方本人到场，买方以家庭为单 位，需带夫妻双方的身份证、户口本、 婚姻证明、提供购买房屋的地址及房 屋所有权证证号。首购受理时间是二个工作日。,各区房产完税、领证工作日,市房管局：收件之日起10个工作日完税领证鼓楼区、台江区：收件之日起10个工作日
3、完税+15个工作日领证晋安区：收件之日起10个工作日完税+22个工作日领证仓山区：收件之日起15个工作日完税+17个工作日领证,一次性交易流程,一次性交易所需材料（过户材料）,一、买、卖双方亲自到场（若该房产系房改房或集资房， 卖方应夫妻双方同时到场签字，需出示婚姻证明原件 及复印件一份）。二、房屋所有权证原件（若该房系经济适用房或集资 房，则需出具房屋所有权证及国有土地使用 证）。三、买、卖双方的身份证明（居民身份证、军官证、士兵 证、台胞证、香港澳门身份证、护照）原件及复印件 一份。四、买方的户口本原件及复印件一份、婚姻证明（若已 婚，配偶的身份证件也需带上）原件及复印件一份、 连续缴交一
4、年的社保证明（个人历年缴费明细表）或 个人所得税证明或暂住证（港、澳、台同胞）原件及 复印件一份、家庭住房情况查询证明原件。,关于银行限贷政策,界定名下住宅套数标准：1、以家庭为单位，包括配偶及未成年子女。2、现所有银行即认房又认贷，即认定首套住 宅需具备两项条件：A、夫妻二人在征信系 统无贷款记录，B、在房地产交易中心中住 房调查表中显示名下无房。否则无论原购房 产是否已出售，均视为第二套贷款。3、店面、写字楼等非住宅不计入购房套数。4、大部分银行需回原户籍地开无房证明（少部 分不需要）。,二手房贷款层数及利率,一、首次购房1、无论是普通住宅或高档住宅，贷款首付款比例不 得低于30%；贷款利
5、率基准。二、第二次购房贷款首付款比例不得低于60%；贷款利率不得低于基准利率的1.1倍（一般为1.1-1.2倍之间）。三、第三次购房A、第三套以上住房停止贷款。四、外地人（外地户口）贷款：A、除五区八县以外的人员，都视为外地人口。B、外地人申请贷款需提供一年期以上公司参加社保 证明或缴税证明，否则不能予以贷款。,(商业）按揭贷款交易流程,商业按揭贷款材料（银行材料）,一、买、卖双方夫妻双方身份证明（居民身份证、军官证、士 兵证、台胞证、香港澳门身份证、护照）原件及复印件三 份。 二、买、卖双方夫妻双方户口本（持居民身份证应具备户口本） 原件及复印件一份。 三、买、卖双方夫妻双方婚姻证（未婚情况
6、：未婚证明、离婚 证及离婚未再婚证明、丧偶未再婚证明）原件及复印件一 份。 四、买方夫妻收入证明、家庭住房情况查询证明原件一份。 五、若户口为福州地区以外的购房者，需提供连续缴交一年的 社保证明（个人历年缴费明细表）或个人所得税证明或暂 住证（港、澳、台同胞）原件及复印件一份 。 六、评估报告原件一份。 七、买、卖双方银行卡原件及复印件一份。 八、首付款资金托管凭证原件及复印件一份。九、卖方房屋所有权证原件及复印件一份，买卖契约 原件一份。,1、房屋结构为钢混结构。2、最高贷款额度是房屋税后评估价的70%。 3、借款人需年满18周岁，并具有完全行事能力 的自然人，且男性还款年龄不得超过65周岁
7、、 女性不得超过60周岁。4、房屋的建成年限+贷款年限不得高于30年。5、借款人月收入金额需超出其月还款额的2倍 以上。6、所提供的个人月收入金额高于1万/月，需提 供银行开具的其本人半年以上的收入流水单。,商业按揭贷款注意事项,(公积金）按揭贷款交易流程,公积金按揭贷款材料（银行材料）,一、买、卖双方夫妻双方身份证（居民身份证、军官证、士兵 证、台胞证、香港澳门身份证、护照）原件及复印件三份。二、买、卖双方夫妻双方户口本（持居民民身份证应具备 户口本）原件及复印件二份。三、买、卖双方夫妻双方结婚证（未婚者提供一寸彩照两张面 签未婚声明；未婚情况：未婚证明、离婚证、离婚协议及 离婚未再婚证明、
8、丧偶未再婚证明）原件及复印件二份。四、买、卖双方银行账户（建行准备建行卡，工行准备工 行卡）原件及复印件一份。五、买方公积金存折或公积金缴存明细原件及复印件二份。六、买方夫妻收入证明、贷款申请表及贷款申请附表 原件一式两份。七、家庭住房情况查询证明原件。八、评估报告（彩色版本）原件一份。九、首付款资金托管凭证原件及复印件三份。十、卖方房屋所有权证原件及复印件一份，买卖契约 原件三份。,关于调整福州住房公积金个人贷款最高额度,经2011年福州住房公积金管理委员会全体会议审议决定，自2011年7月11日起：夫妻双方在福州地区（包括在福州市、省直、铁路、煤炭、各县（市）住房公积金管理机构）缴存住房公
9、积金的职工，在购买首套住房时个人贷款最高额度提高至80万元；单方缴存住房公积金的职工，在购买首套住房时个人贷款最高额度提高至60万元。,公积金贷款额度计算公式,（已缴交公积金的金额+年缴交公积金额度X离法定退休年龄）X 2,法定退休年龄：男60周岁；女55周岁。,关于进一步规范个人住房公积金贷款业务有关事项的通知（2013.4.1执行）,1、住房公积金贷款申请人及配偶的任一方已办理过住房公积 金且贷款结清未满5年的，暂停申请住房公积金贷款；2、申请住房公积金贷款的缴存年限调整为申请贷款前连续足 额缴纳住房公积金满12个月以上；3、购买2套住房的，凡夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的 职工，个人
10、购房贷款最高额度调整至60万元；单方缴存住 房公积金的，个人购房贷款最高额度调整至45万，首付比 例提高到60%；4、房屋套数认定标准，参照贷款承办银行个人贷款住房认定 标准执行；5、严格控制贷款总体指标，根据审批通过时间方可轮候制 度。,商业按揭贷款转成公积金贷款的条件,一、申请商转公贷款，借款人应同时具备的条件：（一）借款申请人须为原商业性购房贷款的借款人或配偶（配 偶应为原房产共同买受人）。（二）借款申请人正常、足额缴存住房公积金六个月以上，且 借款申请人和配偶均未申请过住房公积金贷款。（三）原商业性购房贷款已还款一年（含）以上，且在还款期 间，商业性购房贷款银行同意借款申请人提前结清贷
11、款 余额。（四）具有稳定的经济收入，具备偿还贷款的能力，信用记录 良好且无逾期贷款余额。（五）所购房屋须为钢混结构且已取得房屋所有权证，并可正 常设定抵押权。（六）未申请过公积金贷款，符合住房公积金贷款的其他条件。说明：避税交易不能申请商转公贷款。,二、商转公贷款所需提供材料 （一）福州市个人商业性购房贷款转住房公积金贷款申请表（以下简称“商转公申请表”）。（二）借款申请人及配偶身份证、结婚证原件及复印件。（三）借款申请人家庭户口簿原件及复印件。（四）借款申请人及其配偶所在单位出具的收入证明。（五）借款申请人及其配偶的住房公积金存折（应反映最近6个月公积金缴存情况）。（六）办理原商业性购房贷款
12、的借款合同、借款抵押合同原件及复印件和商品房买卖合同原件及复印件。（七）原商业性购房贷款所购房屋的房屋所有权证原件及复印件。（八）原商业性购房贷款银行提供的原商业性购房贷款余额证明（一个月内有效）及商转公贷款申请之日前一年的还贷记录。（九）房屋产权共有权人出具同意抵押的具结书。（十）福州住房公积金管理中心准入的房地产评估机构出具的房地产价格评估报告书。 注：原商业性购房贷款为商品房按揭贷款且申请商转公贷款总额低于原购房总额50%的，可不提供房地产价格评估报告书。（十一）购房所在地房地产交易登记机构出具的职工家庭已购房产套数证明（家庭包含借款申请人、配偶及未成年子女）。,商业按揭贷款转成公积金贷
13、款的材料,第二章节 房产交易及贷款费用的计算,名 词 解 释,1、房产成交总价：该价格体现在房产买卖经纪合同中，是买、卖双方议定的包括房产及附属配套设施等的成交总价格；2、房产评估价：该价值体现在房产评估报告书中，当购房人需要办理住房贷款时，银行为降低贷款风险而委托指定的评估机构根据该房产的地段等、建成年限、结构、楼层、社区、配套设施等做出的房地产估价，该价值是银行批示贷款金额的一个重要依据；3、市场指导价：该价值没有任何书面的文书，是房地产管理部门在计算机系统中根据房产的地段等级、建成年限、结构、楼层等对该房产自动生成的综合估价，该价值低于房产评估价30%-80%左右；4、申报价：是指在交易
14、收件时买、卖双方约定的向房地产管理部门申报的价值，填写在房地产买卖契约上。5、房产原值：若该系房产产权人买受开发商产业或房改、集资、拆迁受某单位或集体产业等情况，则原值以房产购进时的购房发票价值或市场指导价为准；若该房产系产权人买受个人或单位已购进的产业，则房产原值应以该房产产权人于购房时向房地产管理部门申报的价值为准。,房产的分类,1、住宅的类型 1）住宅可分为： 高档住宅及普通住宅。 2、非住宅的类型 1）非住宅根据其住宅用途可分为：办公楼、店面、车库、及杂物间等。,什么是高档住宅？,1、容积率不高于1.0；2、面积144平方米以上；3、总价高于200万。4、以上三个条件只需满足其中任 何
15、一条即为高档住宅。,房屋产权来源的方式,买卖、房改、拆迁、集资、 赠予、继承、遗嘱、拍卖、保留、变更。,卖方税费计算,买方交易税费,案 例 解 释,张三以145万元的价格向李四购一套面积为150平方米的房产，该房产购进未满五年，房产购进原值为62万；张三希望贷款50万，上述房产的市场指导价为52万元。（张三是福州户口）问题1：张三需要符合什么条件才能购房？问题2：假如张三原有一套住房有贷款已结清并出售，现名下已无房。张三是否还能贷款，能贷几成？问题3：在问题2的前提下，计算出以评估价80万评估的情况下，能贷多少金额，并以避税方式计算出买卖双方名下交易税费？,按揭贷款的还款方式及计算方法,一、等
16、额本息还款法 该还款方式又称“月均还款法”，即每月还款金额一样，在央行基准贷款 利率不变的前提下，月还款额不变，本金逐月递增，利息逐月递减。二、等额本金递减还款法 该还款方式与前者利率相同，其每月本金保持相同，利息逐月递减，每 月还贷金额随着还款次数的增加而递减。三、分析两种贷款方式适合的客户群体： 1）、等额本息还款法的还款压力均衡，但需多付些利息，所以适合有 一定积蓄，没有打算提前还款的人群。 2）、等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就 可以少付， 但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者，这种方式对准备 提前还款的人较为有利。四、问题： 请你计算15年贷款20万，等额本息（月均
17、）还款法与等额本金还款法的 月还款额？,鼓楼区土地证办理,卖方可不到场（第一道土地证还没办理的情况下也无需到场）。办理土地证时可多道并一道直接收件。,台江区土地证办理,卖方一定要到场签字（不管是否要调档，卖方 都一定要到场）。产权人提供调档材料、产权证、身份证及卖方 身份证到台江收件窗口直接办理土地证收件。办理土地证时可多道并一道直接收件，但是卖 方一定要到场。,仓山区土地证办理,卖方一定要到场签字（不管是否要调 档，卖方都一定要到场）。产权人提供调档材料、产权证、身份证 及卖方身份证到台江收件窗口直接办理 土地证收件。办理土地证时可多道并一道直接收件， 但是卖方一定要到场。,晋安区土地证办理
18、,卖方可不到场（第一道土地证还没办理 的情况下也无需到场）。办理土地证时可多道并一道直接收件。（以上四个区办理土地证时，若原先土地证 已办理，收件时应提供原有土地证原件。）,土地性质,划拨指的是土地仍然还是属于国家所有， 要把土地过户到买方名下，必须要缴纳一 笔费用才可以，根据地段等级收费，所以 费用相对较高。出让地是指土地已经被开发商统一买下来 了；因此要把土地过户到买方名下只需缴 纳交易服务费就好，所以费用相对较低。,土地证办理收费,第三章节 公证委托书,委托书种类,1、出售委托书2、购房委托书3、公证委托需办理时间,公证所需的材料,A：未婚（身份证、户口本、未婚证明、 房屋所有权证、受托
19、人身份证复印件）。B：已婚（夫妻双方身份证、夫妻双方户口本、结婚婚证、 房屋所有权证、受托人身份证复印件）。C：离婚未再婚（身份证、户口本、离婚证、离婚未在婚 证明、房屋所有权证、受托人身 份证复印件）。,公证所需注意事项,1、公证中的卖方公证所要注意事项：A：委托公证需要有“有效期限” ，通常为两年。B：不受理未办理房屋所有权证的买卖公证。C：不受理代收房款的委托公证。D：委托公证都是可是随时撤消的。2、公证中买方公证所要注意事项：A：委托书中要写清所购买房产的坐落地址。B：委托书中不要写原产权证号。C：有要办理银行按揭手续或银行冻结手续的要写清每个步骤。D：买方委托银行按揭贷款的在办理按揭
20、贷款时需要提供委托人的所有材料（身份 证、户口本、婚姻状况证明、收入证明）原件。3、对有转委托权的公证所需要注意：A：在作转委托公证书时委托事项必须与前一道公证委托书中所写委托事项一致。B：有转委托权公证的，进行转委托公证之后第二道受托人在行使受托权限时需要 将第一道公证委托书与第二到公证委托书一同使用才能生效。,委 托 书委托人： 性别: 出生年月： 年 月 日身份证号码： 现住地址： 受托人： 性别： 出生年月：年 月 日身份证号码： 现住地址： 坐落于福州 区 的房产系 的产业，现因我工作繁忙,特委托 作为我的代理人办理如下事宜：1、代为办理上述房产在银行申请提前还款的手续；2、代为办理
21、上述房产在银行的解押还款、注销手续并领取抵押注销受理单及注销完毕后的房屋所有权证。3、代为协助买方办理与银行签定购买上述房产相关借款合同等相关文件；4、代为办理上述房产的银行房款冻结及解冻手续；5、代为办理上述房产调档查阅手续,办理房产的出售转让、交易过户(包括房屋所有权证、国有土地使用证变更过户)相关一切事宜及手续,并收取全额售房款；6、代为办理上述房产的房屋交接及水、电、有线电视、管道煤气、物业等相关配套设施的交接过户手续； 受托人在上述委托范围内签署之文件我们均认可；受托人有转委托权，委托期限自委托之日起至上述事宜办妥为止。 委托人：年 月 日,出售委托书范本,委 托 书委托人: , 性
22、别: ,出生年月: 年 月 日，身份证号码： 。地址：受托人: , 性别: ,出生年月: 年 月 日，身份证号码： 。地址： 因我工作繁忙，办理相关事宜诸多不便，特委托 为我的全权代理人，办理购买座落于 房产的如下事宜：1、代为办理上述房产的银行按揭贷款的相关合同的签署手续（包括包括办理开立个人结算帐户及办理将上述房产抵押予银行并申请个人住房贷款过程中所需的一切相关事宜）。2、代为办理上述房产的银行房款冻结、解冻、划转手续并支付购房款；3、代为办理上述房产的房屋所有权证的过户手续，领取交易受理单。4、代为办理上述房产的缴税并领取上述房产的房屋所有权证。5、代为办理上述房产调档查阅手续及领取调档
23、结果；代为办理上述房产的国有土地使用证过户手续，并领取国有土地使用证。6、代为办理上述房产的水、电、物业、有线电视、管道煤气等相关配套设施的过户手续。7、代为办理上述房产的出租、签署租赁合同并收取租金等事宜。 受托人在上述权限范围内所进行的一切活动，办理有关事项，签署有关文件我均予以承认。受托人无转委托权。委托期限自 年 月 日至 年 月 日为止 委托人：年 月 日,购房委托书范本,若房东、买方不在福州或时间不允许在福州做交易手续，需要办理委托公证书。A、在福州做公证的，收件后10个工作日后出公证书（加急则3个工作日出公证书）；B、在国内做公证的，邮寄时间+当地的办理时间C、在国外做公证的，不
24、同国家时间不同，但必须通过大使馆寄回国内，一般12个月。,公证委托书需办理时间,第三章节 解押相关内容,解押,什么是解押？解押是指产权人将原抵押给银行的房产提前归还本金利息，注销原合同，从而取得完全所有权。,1、解押申请：一般银行都要贷款满一年才能申请解押，申请 时需提前一个月。2、所需的材料：借款本人到场，携带借款合同、产权证、本人身份证原件、解押存折或卡并存入解押款。如是委托公证的还需携带公证书原件、受托人身份证原件。,解押申请及所需材料,自行解押流程担保公司解押流程,解押流程,1、办理解押申请 材料：主借款人本人到场，携带身份证、借款/抵押合同、 房屋所有权证原件。2、至银行办理还款解押
25、手续 产权人及共有权人（及其配偶）同时携带身份证、借款/抵 押合同、产权证及共有权证、还款存折、卡及应归还款项 （钱款可事先存入每月还款帐户中）办理。3、抵押注销出件 由产权人（其中一人）携带身份证原件或其配偶（另行携 带结婚证）及收件受理单（受理单需先至银行领取）到房地产交易登记中心发证窗口领取注销完毕的房屋所有权证，至此解押手续完成，该房屋已是完全所有权可上市交易。,自行解押流程,1、签定担保协议 材料：本人携带身份证、房屋所有权证、户口本、婚姻证 明、经纪合同、借款合同、余额清单、还款的存折或卡。2、委托公证3、办理解押申请 材料：主借款人本人到场，携带身份证、借款/抵押合同、房 屋所有
26、权证原件。4、至银行办理还款解押手续 产权人及共有权人（及其配偶）同时携带身份证、借款/抵押合 同、产权证及共有权证、还款存折、卡及应归还款项（钱款可事 先存入每月还款帐户中）办理。5、抵押注销出件 由产权人（其中一人）携带身份证原件或其配偶（另行携 带结婚证）及收件受理单（受理单需先至银行领取）到房地产交易登记中心发证窗口领取注销完毕的房屋所有权证，至此解押手续完成，该房屋已是完全所有权可上市交易。,担保公司解押流程,1、现金解押： 卖方需以现金解押方式解押的，解押费最低需 3%/月。2、买方赎楼解押 卖方需要办理解押，以买方赎楼方式还款的， 需在担保公司指定银行办理按揭贷款，收费为 最低1.5%/月。 （注：买方为一次性付款或公积金贷款不可办理买方赎楼解押，目前只能现金解押）3、卖方赎楼方式解押： 因材料复杂，担保公司合作银行暂不办理二手 房贷款等原因暂时未能办理。,担保公司解押方式,买方赎楼的益处：1、因赎楼方式解押收费标准低，相应承担 解押担保费低。2、放贷在前，可以避免交易结束后，银行 无额度拖延放款造成交房、收款手续延 误及担保费持续产生等问题。买方赎楼合作行贷款政策：光大：利率基准，首套贷七成，需回原户籍 地开无房证明。中信：利率基准，首套贷七成。,
