1、物业管理纠纷的种类及解答,1、业主是小区的主人，物业公司是业主的仆人，对吗？,（1）在法律上，双方是平等的民事主体关系，双方在平等自愿的原则下，通过双方选择签订合同明确各自权利和义务；（2）在经济上，双方是聘用与被聘用、服务与被服务、委托与被委托的关系，物业管理公平的服务是企业行为，是有偿的，业主要为享受服务支付一定的费用，这是一种服务与被服务的平等关系。,2、业主小区出车祸，物业公司是否负责？,（1）如果肇事车辆系本小区业主，具有停车位或经秩序维护员登记查证后进入小区的，物业公司已尽到管理责任，则无赔偿责任；（2）如果肇事车辆是非小区业主车辆，秩序维护员未经询问、登记进入小区的，这显然秩序维
2、护员疏于管理，未尽到责任，管理不力，是造成车祸的间接原因，则物业公司应承担部分赔偿责任。,3、房子存在质量缺陷，业主能否拒交物业费？,（1）房子有质量问题，是由于开发商或建设单位造成的，业主可以找开发商解决质量问题；（2）开发商与业主是卖方与买方关系，物业公司与业主是服务与被服务关系，只要物业公司按照合同约定履行了义务，业主均应向物业公司交纳物业管理费。,4、房子我没住过一天，为什么让我交物业管理费？,（1）物业管理费是公共性服务收费，是对小区共用设施、设备及相关场地进行维护、保养、管理，而不是针对某个业主提供服务；（2）业主是否入住，并不影响物业公司服务的提供，包括质量、数量，例如秩序维护员
3、不会因此少几个，清洁不会少几次；（3）因不入住拒交费，是损害了小区其他业主的合法利益，因不按期交纳或拖欠物业管理费，他同样享受其他业主交付的物业管理费所提供的物业管理服务。,5、业主家中被盗，物业公司是否负责任？,（1）如果合同中没有约定业主室内财产由物业公司负责看管，就没有责任。（2）秩序维护员负责公共秩序的维护和公共财产的看管，对业主个人生活的居室内财产无保护义务。,6、外墙渗水，家具霉烂谁负责？,（1）如果业主与开发商签订的买卖合同中对此有约定，按约定处理。（2）如果在保修期内，出现渗水导致家具霉烂，应由开发商负责。,7、业主砸坏邻里车辆，物业公司是否有责任？,（1）业主砸坏邻里车辆，行
4、为已对别人的财产造成了侵害，应当由侵害人对砸坏车辆进行赔偿，情节严重的，应由司法机关解决。（2）如果业主砸车时，物业公司人员在现场而没采取任何相应措施予以制止，物业公司管理不力，应负连带责任。,8、装修堵塞下水管道损失谁赔？,（1）如果物业公司制定了装修管理办法，业主均办理开工手续，并且物业公司履行了对装修行为的监管；同时，按时、按质、按量完成该楼污水管道的例行清理。这种情况下，物业已尽到责任，物业公司无任何责任。（2）如果业主私自开工，装修公司也没按照小区房屋装修规定操作，有意无意把装修垃圾投入下水道造成堵塞，业主与装修公司均有赔偿责任。（3）如果业主均按照物业公司相应手续正常开工，只是装修
5、公司没有严格遵守房屋装修管理规定施工，这时应有业主找装修单位赔偿。（4）如果查不出堵塞的责任人，应有本楼户型全体业主赔偿，下水道为公用设施，属相关业主共有，共用。,案例：自行车丢失能否拒交物业费,李某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，结果被物业公司告上法庭。2003年初，李某所在的小区物业公司催收2002年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全。物业公司诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。,物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查
6、。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，李某拒绝交纳2002年度的物业管理费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。,点评：怀柔区法院判决李某全额交纳2002年度物业管理费404元。法院认为，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。,物业,物业是指已经建成并投入使用的房屋及与之相配套的设施、
7、设备和场地。,物业管理,物业管理条例第2条给出的定义为：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”,物业管理的内容,(一)常规性的公共服务,常规性公共服务面向全体业主和承租人，目的是保证物业的完好和正常使用，保证小区内住户的正常生活秩序，美化人们的生活环境，,1、住房建筑主体的管理2、住房设备、设施的管理 3、小区卫生管理 4、绿化管理 5、治安管理 6、车辆道路管理,（二）针对性的专项服务,物业管理企业事先设立服务项目，将服务内容与质量、收费标准公
8、布，当住户需要这种服务时，可自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住户提供工作、生活的方便。,1、日常生活服务类：为住户收洗衣物，代购日常用品，清扫卫生，代购代订车船票、飞机票，接送小孩上学、入托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车及车辆的保养、清洗与维修等。 2、商业服务类：指物业管理企业为开展多种经营而提供的各种商业经营服务项目。如开办小型商场、饮食店、美发厅、修理店等；安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。,3、文化、教育、卫生、体育活动服务类：指各类相关设施的建立与管理，以及各种活动的开展。如：开办图书室、录像室、托儿所、幼儿园等，设立卫生站，提供出诊、打针、小孩疫苗接种、
9、家庭病房服务，开办各种健身场所，举办小型体育活动和比赛等。,4、金融服务类：代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等 5、经纪代理中介服务：指物业管理企业拓展的经纪、代理与中介服务工作。如请家教、请保姆、房屋交换、代理广告业务等。,物业管理费用,（一）概念,物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托，对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。,（二）物业管理费的确定,第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治
10、区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。,第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。,物业费的构成,（1）物业管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费；（3）物业管理公共区域清洁卫生费；（4）物业管理公共区域绿化养护费；（5）物业管理公共区域秩序维护费；（6）行政办公费；（7）物业管理企业固定资产折旧费；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；（9）物业公司利润；（10）法定税费。（按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业额的7%、教育费附加按营业税税额的3%计）,
