1、第 1 页论我国住宅小区停车位的权属及相关法律问题绪论众所周知，在经济发展中产权规则是其基本原则，由于我国经济的发展速度相对比较快，很多经济规则滞后于经济的发展。越来越多的矛盾集中在房地产及其相关的项目当中。 目前随着我国私家车的增多，小区停车位日益紧张，住宅小区内停车位究竟属于何人已经成为社会争议的焦点。然而目前我国物权法、房地产法一级其他的法律法规，均未对住宅小区停车位的产权归属做出明确而细致的规定，各种媒体争先恐后的报道这一社会现象，各个法院对于此类问题引发的纠纷也没有做出统一的判决，于是各界人士都参与了此问题的讨论。剖析小区停车位的类型和特点，有助于澄清小区停车位权属的混乱局面，减少纠
2、纷，维护市场经济的正常秩序。第 2 页一、 选题背景 住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，车位之争在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，车位之争，必将导致更大范围的矛盾对立，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和臵业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以
3、明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。 2、我国小区停车位的所有权分类及现状 （一）按照小区停车位权属取得的时间分类我 国 小 区 停 车 位 的 所 有 权 ， 从 时 间 上 可 以 分 为 两 类 ： 第 一 类 所 有 权 为 停 车位 的 初 始 所 有 权 ， 这 类 所 有 权 为 开 发 商 所 有 ； 第 二 类 为 后 继 所 有 权 ,指 在 开 发商 将 全 部 房 屋 出 售 给 业 主 后 ， 停 车 位 的 所 有 权 问 题 。 这 是 两 类 不 同 性 质
4、的 所有 权 ， 不 能 相 互 混 淆 。 在 现 实 生 活 中 ， 就 第 一 类 所 有 权 并 无 争 议 ， 有 争 议 的 为第 二 类 所 有 权 的 归 属 ， 所 以 后 者 是 本 文 分 析 的 重 点 。 在 分 析 小 区 停 车 位 （ 库 ） 归 属 之 前 ， 我 们 有 必 要 首 先 引 入 建 筑 物 区 分 所第 3 页有 权 的 概 念 。 建 筑 物 区 分 所 有 权 是 指 ， 根 据 使 用 功 能 ， 将 一 栋 建 筑 物 在 结 构上 区 分 为 由 各 个 所 有 人 独 自 使 用 的 专 有 部 分 和 由 多 个 所 有 人 共
5、 同 使 用 的 共 有部 分 时 ， 每 一 所 有 人 所 享 有 的 对 其 专 有 部 分 的 专 有 权 与 对 其 共 有 部 分 的 共 有权 的 结 合 。 （ 参 见 王 利 明 著 论 物 权 法 中 的 车 库 的 归 属 及 相 关 法 律 问 题 ）建 筑 物 所 有 权 是 由 专 有 权 和 共 有 权 两 方 面 构 成 的 ， 其 权 利 的 客 体 也 包 括 两 个方 面 ， 即 专 有 部 分 和 共 有 部 分 1（ 第 195 页 ） 。 专 有 部 分 主 要 是 指 根 据 建 筑物 的 结 构 和 功 能 而 分 割 出 来 的 具 有 独 立
6、 建 筑 构 造 和 独 立 使 用 功 能 的 部 分 。 共有 部 分 则 指 建 筑 物 的 共 用 部 分 和 附 属 设 施 等 不 具 独 立 使 用 功 能 的 建 筑 部 分 。 物 权 法 第 76 条 规 定 ： 建 筑 区 划 内 的 绿 地 ， 道 路 以 及 物 业 管 理 用 房 ， 属于 业 主 共 有 ， 但 属 于 市 政 建 设 的 除 外 。 会 所 车 库 的 归 属 ， 有 约 定 的 ， 按 照 约定 ， 没 有 约 定 或 者 约 定 不 明 的 ， 除 建 设 单 位 能 够 证 明 其 享 有 所 有 权 外 ， 属 于业 主 共 有 。 其
7、中 虽 然 规 定 了 建 筑 物 区 分 所 有 权 ， 其 中 关 于 物 业 管 理 用 房 、 会所 、 车 库 、 绿 地 的 所 有 权 归 属 问 题 ， 规 定 有 约 定 的 依 照 约 定 ， 没 有 约 定 的 ，除 了 开 发 商 能 够 证 明 其 享 有 所 有 权 的 以 外 ， 属 于 建 筑 物 区 分 所 有 权 人 共 有 。特 别 是 目 前 争 议 较 多 的 小 区 车 位 车 库 所 有 权 归 属 问 题 ， 物 权 法 规 定 ， 建筑 区 域 内 ， 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 ， 车 库 的 归 属 ， 由 当 事 人 通
8、过 出 租 ， 出售 或 者 附 赠 等 方 式 约 定 。 占 用 业 主 共 有 的 道 路 ， 或 者 其 他 场 地 用 于 停 放 汽 车的 车 位 ， 则 归 业 主 共 有 。 物 权 法 虽 以 做 出 相 关 规 定 ， 但 是 此 类 问 题 在 现实 生 活 中 还 是 比 较 复 杂 ， 是 建 筑 物 区 分 所 有 权 归 属 规 则 在 实 务 适 用 中 的 难 点 。从 我 国 目 前 的 现 有 小 区 情 况 大 体 来 看 ， 其 停 车 位 的 形 式 主 要 有 三 种 ： 第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，第 4 页四周
9、范围明确，具有独立的入口，己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记，业主只有购买或者承租该停车位后，方可拥有所有权或者使用权；如果没有特别约定，其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位，我们称其为库，开发商对这类停车位的销售，通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行，即将特定车位与特定住宅单元相联系，一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于：捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售，而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于，这种类型的停车位，是由支付了相应对价的小区的业主所有。第二种形式：
10、是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售，多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限，且已将其计入公摊面积进行销售，故在开发商将房屋售出后，因小区内的土地使用权已归全体业主所有，故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中，一般是由停车者向物业公司交纳使用费，而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分，为全体业主的利益而使用。第三种形式：在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形，开发商采取的销售方式有三种情形：分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下，将车位销售给全体业
11、主，每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法：一种是合同第 5 页注明方法，即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售，否则为分别销售；另一种是成本计算方法，即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售，只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中，多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断，如果由全体业主分摊了此项费用，则停车位归全体业主共同共有，否则归开发商所有。相对而言，捆绑销售或者分别销售方式，其所有权的归属比较明确。在现实生活中，因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售，而且在我国现阶段小区的停车位不能满足
12、小区所有业主需求的情况下，有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人，从而引发纠纷。现行的北京市商品房预售合同和物业服务合同(示范文本)中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定，购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位，并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。（二）按照小区停车位的空间位置分类1、住宅小区地面停车位 地面停车位是指经政府发出的建设工程规划许可证批准同意，在住宅小区地面上直接设臵的停车设施，一般以划线分割方式标明2（第104 页）。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共
13、同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人，即业主。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于第 6 页以下考虑:所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准，而地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，所以只能被视为土地使用权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用，它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权7（第 39 页）。该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根
14、据我国的实际，我们认为，应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。2、住宅小区地下停车位 住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑物不得不更多地向空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地
15、下停车位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白，要确认地下停车位的权利归属，首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确，与其上的房间有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。然而，结第 7 页合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权（即相当于专有部分的所有权），亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积
16、份额。根据我国，房地不分离的原则，没有地的存在，怎么可能有房的存在呢？在转移登记时，其不能取得房地产权证，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物7（第 400 页）。另外，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，不拥有土地使用权的房地产开发商是无法对其取得产权的。也因此，实践当中，开发商在售房合同中约定的，停车位的产权属于卖方的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使
17、用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。当然，对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑容积率的特殊情况，我们应区别对待。这些按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位，和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积。因此，该种停车位可拥有独立的所有权。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。3、楼房首层架空停车位 楼房首层架空停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停第 8 页车位。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额
18、，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），也是住宅房屋单元的从物。所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的，此处不再赘述。4、楼房屋顶平台停车位 楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设臵的停车位。虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。对于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。我们知道，对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分
19、所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。所以，在该空间上设臵停车位的权利也应当属于建筑物的全体区分所有人，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设臵停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可以。三、现有立法造成我国小区停车位的权属不明虽 然 在 我 国 小 区 停 车 位 的 类 型 争 议 不 大 ， 但 是 关 于 各 种 类 型 的 归 属 却 是没 有 统 一 的 标 准 。 不 仅 如 此 ， 混 乱 的 小 区 停 车 位 权 属 还 引 发 了 许 多 的 纷 争 。据淄博晚报报道：“现在小区门前已经交通阻塞了，想进的进不去，想出的也出不来，我们小区居民的私家车真是有
20、家难回啊。”淄博市张店区恒基花园的侯先生反映，没有购买或租赁该小区地下车库的私家车第 9 页业主都被拒之门外，不能进小区。南方日报也报道：“目前清远市区小区的车位价格在 7 万16 万元之间，一般在 10 万元左右，不少业主感叹车位比车贵，纷纷表示不能接受。”法怡网说：“欣欣家园住宅小区的业主认为自己拥有小区地下停车场的所有权，但开发商却坚决否认，还把小区的停车位租给隔壁一家公司使用。欣欣家园小区的业主把开发商起诉到了法院”。各种矛盾的关键在于，小区停车位的权属相当混乱，既没有明确的标准，也没有统一的界定。那么是什么造成这种混乱的局面呢？（1）没有充足的法律法规规定是造成小区停车位混乱的主要原
21、因目前我国关于住宅小区停车位的权属的争端，迫切需要得到解决。从总体来看，我国法律法规关于小区停车位的权属的规定，用墨太少。翻遍物权法、房地产法、土地管理法以及其他法律法规，也都是只有寥寥可数的几条规定。而我国小区停车位的现状，迫切的需要按照小区停车位的分类，将其权属、业主可开发商各自的权利义务等明确的规定在法律法规中，做到有法可依，以减少因小区停车位权属所带来的混乱局面。同时，也迫切需要地方性法规发挥其作用，出台明确的规定，迅速的缓解住宅小区停车位的权属争端所带来的纠纷。 因此，具备充足的法律法规，是目前小区停车位混乱的主要的、最快捷的途径。（二）物权法第七十四条规定本末倒置由于车库、车位的归
22、属问题，涉及到了广大业主的切身利益。因此，物权法第 74 条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，第 10 页车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要。这种规定确定了广大业主对小区车位、车库的优先使用权，单从使用顺序上来讲，是保护了广大业主和开发商的利益的。但是该条规定用优先使用权避开了小区停车位的权属问题，小区停车位的权属仍处于待定的状态。小区停车位的权属都没有得到解决，那么怎么实现优先使用权？在实践中，有相当部分的小区停车位所有权是靠业主用对价换取的，但出售停车位的天价又使得大多数业主望而叹止。有人质疑：“什么是应当
23、首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买都买不起，又怎么满足业主的需要？”这些问题反映出一个核心先解决权属问题，才能考虑优先使用权问题。（3）小区停车位的约定取得适用上有难度一 般 情 况 下 ， 停 车 位 的 权 属 有 法 定 与 约 定 两 种 形 式 ， 物 权 法 第 74 条第 二 款 规 定 ： “建 筑 区 划 内 ， 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 、 车 库 的 归 属 ， 由 当事 人 通 过 出 售 、 附 赠 或 者 出 租 等 方 式 约 定 。 ”采 取 了 约 定 的 形 式 。 但 从 国 外的 制 度 看
24、， 没 有 一 个 国 家 对 于 车 库 的 权 属 纯 粹 以 约 定 的 方 式 处 理 ， 而 多 数 是以 “法 定 ”加 “约 定 ”的 方 式 来 解 决 ， 且 法 定 优 先 ， 约 定 作 为 补 充 。 初 看 我国 法 条 ， 该 条 的 规 定 在 小 区 停 车 位 的 权 属 还 没 有 明 确 规 定 的 情 况 下 对 当 事 人意 思 自 治 的 一 种 尊 重 。 从 目 前 我 国 多 数 地 方 商 品 房 销 售 的 实 际 做 法 看 ， 对 车位 、 车 库 的 归 属 使 用 有 的 是 业 主 购 买 的 ， 有 的 是 开 发 商 附 赠 的 ， 有 的 是 业 主承 租 的 ， 一 般 都 有 约 定 。 但 因 开 发 商 所 处 的 优 势 地 位 ， 多 数 开 发 商 都 奖 停 车位 约 定 归 自 己 所 有 ， 所 以 该 规 定 可 能 不 利 于 业 主 的 利 益 。
