1、1谦 翔 置 业 (牧 马 山 庄 )规 划 设 计 任 务 书重 庆 XXX 地 产 顾 问 公 司2012 年 6 年 4 月2目 录I. 、项目基本情况 .2II. 、项目定位与开发理念 .6III. 、项目技术经济指标 .8IV. 、总体规划设计原则 .9V. 、交通与流线规划 .9VI. 、建筑规划 .10VII. 、景观规划 .11VIII.、公共配套规划 .12IX. 、分期建设 .13X. 、规划设计成果 .13XI. 、进度安排 .143I. 、项目基本情况1项目概况1） 项 目 位 置项目位于被誉为“东方瑞士”的武隆仙女山新区制高点,有较好的景观资源，为新区进入仙女山景区的
2、必经之地，在仙女山最大地产“隆鑫.花漾的山谷”项目上行 100米左右。是目前规划范围内离仙女山风景区最近的一块地，其地理位置得天独厚。2）占地面积地块位置：仙女山新区 XXX 地块用地面积：约 200 亩，一期用地 50 亩容积率：小于 0.5覆盖率（建筑密度）：不大于 20%绿地率：不小于 40%建筑限高：12.5 米3）地块周边状况4本案处于一个相对成熟板块，处于不断发展完善中的仙女山镇旁，周边配套有：仙女山旅游汽车站、医院、银行、学校、超市等；规划中的仙女山机场也在本案 10 公里范围内，五大主题公园更是为项目增色。 公路：已经通车的渝湘高速，将从重庆至武隆的路程缩短到 128 公里，只
3、需要90 分钟即可到达。 铁路：183 公里，到达武隆只需 2 个小时左右。 水路：三峡蓄水完成后，500 吨的邮轮可直达武隆，重庆到武隆乘水翼船只需两个小时即可到达。 航空：正在规划建设中的仙女山旅游支线机场，将形成直达仙女山的空中走廊。便利的空中交通更近一步拉近了仙女山与全国各地的交流。4）其它森林覆盖率达 80%以上，珍稀植物 20 余种各种草木本植物 1300 余种，其中国家保护的珍稀植物 20 余种，年平均气温 17.4，平均日照 1121 小时。月均温在 20左右，最热的 7、8 月，最高温度也不超过 30，人类居住最佳纬度 20-30 度，仙女山新区处于北纬 29.2 度，海拔在
4、 1100 米1200 米。2项 目 优 劣 势 分 析优势1）地形优势本地块地形起伏不大，且位于仙女山在建项目最高位置，便于打造优美的景观面，地块临近道路有一定高差，利用其高差可塑造有层次特色商业，对外营业可增加商业的气氛，对内营业可增加社区人群的购物，餐饮，娱乐之需。同时本地块位于有较高名气和销售去化率最高的项目隆鑫花漾的山谷旁，可借助此项目的配套优势为本案所用，提升项目的价值感。2） 主 题 概 念 优 势本案区别于其他项目的优势，不是有高档酒店、高尔夫基地、主题野营区、人性化5的户型设计、优秀的物业管理、多样化的销售手段等，提供这些硬件非常重要，但是没有人来度假，消费就成了最大的问题。
5、通过我们对仙女山调查，这些惯用手段在仙女山镇开发企业的不断修正和模仿，基本上已经用得比较成熟了，最重要的是客户认为这已经是基本功能或者说是千篇一律的打造手段，如果还当成核心要素来规划那务必在陷入了红海，本案着力于打造仙女山露天休闲度假与教育服务区成为可能，兼顾植物博物馆，培训学习，商务会所，特色烧烤，特色餐饮，露天电影等，建立以仙女山度假与教育培训的双重服务体验区，把本案同其他项目区隔开来，吸引大量人流的实地体验促使住宅销售。3） 周 边 生 态 环 境 景 观 优 势周 边 大 环 境 优 势 明 显 ， 乌江山水画廊，芙蓉洞竖井群，仙女山国家森林公园，水上喀斯特原始森林，芙蓉江，4A 级世
6、界最大的天生桥群，天生三桥，500 米谷深地质奇观，龙水峡地缝，1200 多种植物的生物基因库，白马山自然保护区， 7 公里黄柏渡漂流。从小环境来说，本案与仙女山部分项目对比看来，周边自然环境较佳，因为本案的 70%外围环境没有进行房地产开发，有较好的生态资源和自然环境，这种优势至少目前如此。4）周边交通系统及配套设施优势本案临近公路，交通优势较佳，方圆 2-3 公里就是医院、银行、学校、超市等。 5）其它仙女山镇现在出让土地受到严格的控制，今后相当长时间内，可供出让土地会越6来越少，仙女山度假旅游不断发展，这种驱动力十分强劲情况下，供求不平衡会导致可销售房源量会逐渐减少，只有通过价格来进行控
7、制，房屋价格会不断上升。劣 势1）地块劣 势本 地 块 劣 势 来 自 于 地 块 的 规 模 比 较 小 ， 仙 女 山 上 基 本 上 项 目 就 是 200 亩 以 上 ，社 区 内 有 相 当 对 面 积 进 行 规 划 娱 乐 和 休 闲 设 施 ， 这 种 局 限 性 会 对 本 案 价 值 塑 造 造 成较 大 的 影 响 。2）环境影 响 劣 势地 块 有 一 部 分 是 沿 道 路 的 ， 有 一 定 的 噪 音 污 染 ， 社 区 功 能 的 强 化 会 更 加 突 出 ，从 取 舍 侧 重 点 上 看 ， 打 造 复 合 的 社 区 功 能 配 置 对 本 案 有 较 大
8、 的 优 势 ， 适 度 牺 牲 环 境也 是 必 要 的 。3） 周 边 不 良 景 观 劣 势周 边 人 文 景 观 比 较 缺 乏 ， 大 量 的 开 发 使 得 本 地 区 环 境 保 护 能 力 开 始 减 弱 ， 武 隆政 府 不 进 行 干 预 ， 企 业 是 无 法 改 变 这 种 现 实 的 问 题 的 。4）其它项目周边虽然有一定的配套，但是还未形成一定规模，因为仙女山上从某种角度上说，这种商业氛围很难形成，受到现实的原因影响，季节性因素是制约仙女山发展的优势同时也是弊病，反季节操作可以实现仙女山商业化问题，但是这需要时间还有资金的支撑。II. 、项目定位与开发理念1 客
9、户 定 位类别 家庭年收入水平职业背景 购房支付特点 产品偏好 生活调性 生活偏好富豪型 100-1000万以上国企，金融，地产，中小企业主董事长，总经理。一次性付款 拥有型奢华型享受型休闲型社交型低调、享受，社交休闲娱乐，良好的人际交往，拥有高端的修养住宅场所7富裕型30-100 万 外资企业中高层、国内上市公司高管、民营企业总经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员、大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。低总价的物业一次性付款，高总价的物业考虑分期付款。投资型拥有型奢华型运动型休闲型赡养型进取、炫耀享受、个性时髦追逐社会
10、高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有私车，喜欢旅游。中产型 10-30 万外资企业部门经理、上市公司经理、民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问、企事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校教授等。首付能力不很强。但月还款能力高、工作前景预期好。贷款年限可以较长。投资型生活型工作型教育型赡养型休闲型运动型健康型事业、积极前瞻、快捷个性、品味家庭善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。2 主 题 定 位仙女山露天主题度假服务区集教育及培训
11、、商务会所、特色餐饮（BBQ） 、露天电影区等的综合服务区打造度假、商务人群的综合服务配套区，大量的商业及休闲度假人士聚集于此，各种商务活动层出不穷，商业经济繁荣，只要有人气，住宅类物业自然得到青睐。3 物 业 类 型仙女山首席山野度假洋房社区注重休闲文化的现代规划理念塑创一个休闲度假，文化教育，娱乐新天地8仙女山特有的综合体验服务区4 开 发 理 念本社区注重人，自然，人文的互动，从人的意识形态出发，激发人的精神需求，因为光是靠冰冷的建筑是无法打动其内心的购买欲望的，企业在开发理念上必须注重人的精神层面的维护，做到外塑形象，内塑品质，才是谦翔置业打造牧马山庄的基础。III.、项目技术经济指标
12、1技术经济指标：（华森设计提供经济指标）用地面积：133333.33 m 2拟建建筑面积：66090 m 2其中： A 组团：17280 m 2B 组团：27360 m 2C 组团：20250 m 2会所：1200 m 2地上停车场（库）：115 个地下停车库：805 个建筑容积率：0.49建筑覆盖率：15.30%绿化率：54.20%2 户型配置（营销部提供）核心户型为 3540 m2+（可变为 50 m2、70 m 2、90 m 2、甚至 100 m2以上）3 配套设施社区内配套设施规划原则：重参与性，观赏性，实用性性。9具体来讲，功能定位也应 3P+1P，即：吃、游、娱四大要素，促使 1P
13、（住）功能得到最大提升和发展。在饮食方面，增加多国小吃与地方特色小吃设立山野特色美食专区，增加滞留时间，强化商业功能配置，在娱乐功能上：自然（昆虫）博物馆、增加会所、演艺厅、 美容沙龙、书吧、点心坊、娱乐厅、露天电影院放映场地，同时满足场地处有小吃，烧烤，啤酒等等供应配套场所，露天电影院设计标准参考古典兼备时尚的风格进行规划。IV.、总体规划设计原则1前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实旅游地产设计水平基础上要有所超越，做一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。规划布局、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。2均好性：在 设 计 的 各 个 方 面 均 应 体 现
14、均 好 性 原 则 ， 从 总 体 规 划 、 建 筑 设 计 到环 境 设 计 ， 均 好 性 的 实 现 是 一 个 重 要 的 设 计 目 标 。 要 寻求自然资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音对旅游地产的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。3人性化：体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。设计在保证旅游度假者有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。4经济性：充分
15、考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方 案 中 要 合 理 利 用 现 有 的 资 源 优 势 ， 合 理 平 衡 土 方 量 ， 同时兼顾结构布置的经 济 合 理 性 。5 规 范 性 ： 设 计 方 案 必 须 遵 守 武 隆 县 有 关 城 市 住 宅 规 划 设 计 对 日 照 间 距 、 消防 、 人 防 等 方 面 的 规 定 ， 并 符 合 国 家 有 关 规 范 和 标 准 。V. 、交通与流线规划1.出入口位置建议：10本案出入口位置确定必须考量成本和方便度，社区入口（项目开盘起势的重要节点，社区形象展示点与煽情点，吸引人气），所以在社区入口上必须
16、选择面宽，形象昭示面广的地势，选择临街面中间位置比较适合，即满足商业规划要求同时也满足客户通行能力，出入口规划必须满足比较通透，尽量做少住宅，增加商业及休闲茶楼等配置。2.交通与流线规划建议：整个用地形态比较方圆，地势高差起伏不大，无论方案的主入口设在何处，交通流线都有一定规划难度，但是只有在总体规划设计加以利用，人行道不一定要对称，可以把某一边宽度做足些，做出街区的感觉，车行道路无须太宽，曲径通幽，并可降低车速，这样把道路宽窄充分利用起来，宽的道路可以实现人的游玩之需，增加平面的延展度，窄的可以实现车流控制速度。3.设计要求：设计不以设计手段或设计作品去评价设计的初衷，更多源于对人性的关怀上
17、进行思考，做到整体性和局部的合理配合，人的需求不断变化产生的新的需求和欲望。VI.、建筑规划1.整体建筑空间组织:建筑空间组合应具有相对的整体性，形成良好的群体形象及完整的外部空间形态的同时，尽量做到户户有庭院景观，生活空间。居住区与公共活动区之间应有明显界限，以保证其居住区的私密性，同时又要考虑住户进入公共活动区的便捷性，在分期开发策略上，一期建筑组织上应该强调商业的规划，树立高感的形象，提供销售中心会会所供销售部所用，二期，三期规划设计和一期有互补性。2.建筑和周边环境的关系：在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下，合理设计视线与各种流线，达到对外部环境资源的有效利用与阻隔，注意阻隔不良因素对小区的影响（如临路噪音等）以及自身与环境相互协调的目的。3.小区立面的整体性和连续性：小区立面基本上采用欧式风格，商业与住宅区风格有连续性，整体保持浪漫，恬
