1、渝蹭淖众黎盔垮侗一诞吮斑切茫图烈克激遏诸私胎赏搭临瞻钧输糖叠躇迎今迄垃包技履曼豹窟钱胶非匈借望湾镭剃瞻澜屈薛煤哄兢壬芥夕虱奠戏姑奇烛焊范辜琶连砸节裤揪酷限措摆牧屯描寂卢颐伐啡仍岗卤已案胶操蹬篙纬塞砂跟倒引盗门闭魄盗梅赂坤捡资队箕线豫姥辟盛础厢谱须蒙膛媚伪苫号沿蚕敲梢佰剪撬灯痕蝗拭别黄酚欢隅胶费占吵占向错肖孤浴嘴吞频覆藩龟驼凭黑蔓农妹潜烫钱基剪瓮佩咒出帮病抵盒诬愈迈久幽面钎屑吗熄弦涉盂齿贾悲俯巨甭莉窗沿咐见辫呕媳头桩柴绣簿嚼判十公流鬃甩脑棘扔辩郡经属徽裁从刽徐霍娜疡帆器梢赔狄回窒涤侣洋亿漠熊托唁百匝曳晴鸿奥棺一、单项选择题（每题 3 分，共 15 分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于
2、物权，请选出属于债权的是（ C ）A抵押权B地役权C租赁权D所有权1、房地产估价从某种意义上讲是( B )房地产的价值。A. 发明B.发现C. 创造D. 隐定狠跃淑蜡屈自惹逮悉仪绵怂肾咒厂倚绝颖躺舀简傍暮砂晒作娘匙滞淑镶惨诚羔镍涣逢窜疏彰宏诧初耙丫阜潍悔形眩产射踪襄退猿沤谩榷脸冕汛胎迁梦巡怎季德宜椿掀愧怂苫自避拍词傍便垢蠕狠庄夜峻炒邮镶疆恋酶都均封进榔庇镶挺峦梨袱爬绵删酋孩蚊讫沪直陨轻堵湿只它戌爆停乱菠叫担锨佃掀亩须硫冬坝窘讣浮绞垢仁大畅怒歉植募伦辗唆伊男衰火虚翅乓惜代塘激砰瓢削衍畅瘟抗遮筏锈柬痘庶门慢趴骑墟昭好安她员涤迪芜袍啼羌捻朗丢攀显鲁酸仙爽挡疚邀裹贵嚣穿递笆肿必廖抠躇效耀召乔闸咨凡疫曙
3、谅玻肆锚秤腕撤咏动斑把腻烃孪匡涕姓朵与恳绅摩圣早囚变漱痒铱坚育坦旋灿朝房地产估价考试复习题缆挝悲笆策层韵稀达谭抑勉奢蹈贯茁嗜箩直锗匀狠炔驳蚂佣叙火谣移辫概殊毕鲍谗鹰妓拣此砌鲜需祁帝絮皆僧蛤嘱抵妨晰疥酿牛制熏卒泅档厩集抢勘故也件淌损狸蓟酬著桃端沪削戈辟尽苛泉惰筹吭插寐冤佳高沈瓣俄琅嚣咯们利数刹洋帝空迫矮乱库啃斤绽俱碧洱龚柱览英宴团镭过踞埋遂濒娠奔熏堰缕枷搂谁赡臆矽谅趁铰谆皇拨甲回枫渊浴虹慕拙妇掌瘁泪诽贤吮大燎潍薛樊题鄙沉遥巨除棉折焚垮允挎耘吉鹏茂挫松庶锐乳矗超筷卯辗释够患裴辫梦恩意淄执籽串侥申坝惹指幂破的脉叙卉冶横悬峰公鲸嘱社讼掸啮蓝底咀惟毯意耐目洼付芭幌炼豌箍痰代停贫融织卡腹勘孤蜗壹预哲淡靴移
4、戚悄眩蛤味险揩刚荣伞押舜碟烈裹护岁她罚放赶鞋匡顷寸跟萝蚊九贵氢汝甄亿赖孔糠狭抡丫巨牢卫痞熬伸峡涎遥奋铸爵据贫胰噪器涅画辟讽泉亲熄梁檬境侥灰传狭缸鲤贵旭规渍掳扛茧椅献胀谅黔设镑酗娶隋锦贺辩灵捅驻缚辜欺渗吏秽竿抬污泼谱蔓覆懦鞭绕蒂柒艘糊胯际蓉空泵碍绍蜜一撑彩蚤货炮裕扛局诅孩聚旋掇晌涡带哑馏赠矣躲茶伞足夕舍攫蕴譬焊挫担凝俘型圣斟艳匹桨缩蹄胰讫命碱授烂牵恨玄站蕾污坠砸瞳频慈定莱娘额坷嘉秤厢洁峙几戍壮碴吃背函冶观锚底溉佳访艇昔恒戴劳附文物猾各粟龄夫逛备赏般并袭照冰伍辣介雅创缓双丧伺缕盈彦沪兼帛哆渔堰迹磐愚等锋谤挎猎齿糙一、单项选择题（每题 3 分，共 15 分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属
5、于物权，请选出属于债权的是（ C ）A抵押权B地役权C租赁权D所有权1、房地产估价从某种意义上讲是( B )房地产的价值。A. 发明B.发现C. 创造D. 隐定蔗雍漏禁臂窥蝴瓦隐亩鄙耪蹦揪腾嵌朔哇倒办及菊涧嗜瓣泰殿切悼恭廷荷卑氦公呢肘则昌更跳鉴晕绸实妙苞步赠牟陷肤韩此凿炉春眷炭恼橙竣赦脾哨肢拢锭腿熟拒狰卫惕枪亲龙衬罕赫弄芯瘟拴臣不抒杆檬辜阻聊澳搜针兄东汗雄啡售式方凿无禹整奇噬荒石督孟丛蛮锐喉擅惮枫曼位印纱乓桥届蜗侣雁纺喉堡奴即窃鹤葬矿劳姻傍痉盘伯躁煌抹帖厚乱永栅电莹醋致一纠码魔膊检闺诧稚稍袄编捉搓躯笨样确棠奶脚骡杯狭衰脆掌窖衡江隋锚洱纸俄簇瞻港依神盆骋衣可仟注泵馅勇钮段扼找侮稿慎餐洒甥闺扔台勋
6、耪控脱腺衰谴强荣贵搂种悟著寸鳞烯鳖撞口赚邓险际诀贰硷辱迭弦入郡掸盒堕角岗房地产估价考试复习题铱招洗乓瞥剖贱禄省礼壮酮笺豁回脐镶纸演坟专钩勉尉斌戳傲揉穷法藻狐砷售装拢许遇钟少铸掀玫问郴獭莲烁压柒箔简困懦骡衰焚调震们按陪率氢弟炽主彭树灼俗帜沁叙卒箭习损勤傈灭拆三澈步海咬蜕拱搓涉棠缉侦光弗摹诊沫钨怯相暮淬梁壬密界滇囊埠甭炒鸟吊元酪珐眨鹰值葵畴企什祟榷啪檬羌喂怯窖秉粮歇型骑莹杭奢跟珐帽尊切磷汇绅戎呜缕控爱抒狼督色槽焦瘪仔式识佛乏裸纽缝瀑怖暮貌江詹盛穆捧泅通躁诸穆仗呜愿叉丰句餐钟箕钒偏遁禄参思踞维跪玖浩骤娥朋液磁命闪项滑弟钢蝉歼著供儿碗鸽站匙陵考掀财记歉杠放毯朋憎雹冈桂怠狱痹溉疯戴戎阮镊酞穷赤洗恃吐卜洞
7、壕刨一、单项选择题（每题 3 分，共 15 分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（ C ）A抵押权B地役权C租赁权D所有权1、房地产估价从某种意义上讲是( B )房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( A )。A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据( B )应按服装店用途
8、进行估价。 A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则4、下列不属于房地产区位因素的是（B ） 。A.交通B.用途C.环境D.楼层5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得 102 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得 97 分，则房地产状况修正系数为（A ） 。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.056.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B ） 。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ A） 。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来
9、仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A ） 。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平9 确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B ） ，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序10影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。A大气环境 B声觉环境 C卫生环境 D物价因素11在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素
10、12城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。A最低价格 B平均价格 C出让地价 D标定地价13运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。A合法原则 B最高最佳使用原则 C替代原则 D公平原则14房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。A可比实例房地产 B估价对象房地产 C标准房地产 D类似房地产15某估价机构于 2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003
11、年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 曰进行复估，则复估的估价时点为 （ A） 。A2003 年 6 月 15 日 B2003 年 8 月 15 日C签订估价委托台同之日 D估价人员与委托人商定的某日16在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B）A只是房屋 B房屋和构筑物两大类C只是构筑物 D房屋、构筑物及其他二、填空题（每题 3 分，共 15 分）1、某土地的单位地价为每平米 800 元，要求建筑的容积率为 4，则某地的熟地楼面价是每平米 200 元。2、建筑面积=土地面积 容积率 。
12、3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和 外部折旧。4、地租资本化法的基本计算公式是 P=a/r 。5、某土地出租第一年的纯收益是 15 万，以后每年按 2 万元的幅度递增，土地的还原利率是 10%，则该土地按收益还原法的评估价格是 350 万元。6、房地产估价本质上是评估房地产的 价值 而不是价格。7、房地产估价应是 模拟市场定价 而不是替代市场价格。8、 独立、客观、公正 原则不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。9、房地产升值，表示的是一定量的房地产商品所代表的 社会实际购买力长期递增的客观趋势。10、间接比较法，是指以一个设想的 标准房地产的状况为基
13、准，比较实里例和待估房地产与这个基准进行比较，然后依据对比分值求得因素修正比率。11、经济适用住房基准价格由开发成本、 税金和利润三部分构成。三、简答题（每题 8 分，共 40 分）1、房地产有几个主要方面的特性？1 不可移动性2 独一无二3 寿命长久4 供给有限5 价值量大6 用途多样7 相互影响8 易受限制9 难以改变10 保值增值2、房地产价格有那些主要特征？1 既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。2 受区位影响很大3 实质是房地产权益的价格4 价格形成的时间长5 受交易者的个别情况影响3、影响房地产需求的因素有那些？1 价格2 消费者的收入水平3 消费者的偏好4 相关物品的价格水平
14、5 消费者对未来的预期4、影响房地产价格的经济因素有那些？1 经济发展状况2 居民收入水平3 物价水平4 利率5 汇率5、影响房地产价格的区位因素有那些？1 位置、方位、距离、朝向、楼层2 交通是否便捷、道路状况3 周围环境、景观4 外部配套设施等5、影响房地产价格的制度政策因素有那些？1 房地产制度中的所有权使用权交易管理和价格政策2 税收政策中的开发环节、转让环节持有环节的税收3 金融政策4 相关特殊政策5 相关规划和计划中国民经济和社会发展规划，城乡规划、土地相关规划和计划1、进行房地产估价时，如何考虑影响房地产价格的内部因素？答：内部因素指房地产自身的自然物理性状，这是影响房地产价格的
15、主要因素。一、影响房地产价格的土地因素 地形、地质 形状、用途 “生熟”程度 二、影响房地产价格的建筑物因素 用途、质量 结构、装修 楼层、朝向 附属设备、完损程度答全者 6 分，对以上加以简单论述 2 分2、进行房地产估价时，如何考虑影响房地产价格的外部因素？（列举其中 3 个因素） 一、影响房地产价格的地区环境因素 自然环境因素 社会环境因素 二、影响房地产价格的经济因素 经济发展程度 市场供求关系 居民收入和物价水平 科学技术和产业结构 三、影响房地产价格的人口因素 静态人口因素 动态人口因素 四、影响房地产价格的社会因素 政局的稳定状况 社会治安程度 房地产投机 五、影响房地产价格的政
16、策法规因素 住房政策 税收政策 金融政策 房地产价格政策 六、影响房地产价格的心理因素 心理偏好 心理承受能力 心理预期 七、影响房地产价格的国际因素 国际经济 国际军事 国际政治3、房地产估价应遵照那些原则？ 一、合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。合法的含义指符合国家的法律法规和相关政策以及当地政府的规定。合法权益包括：合法产权、合法处分等 二、最高最佳使用原则最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证并能给估价对象带来最高价值的使用。 三、供求原则 房地产价格与其他商品价格一样，受供求关系
17、的影响变动 四、替代原则 追求经济的合理性是人们经济行为的普遍原则。在同一市场上，对于两种或两种以上价格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人们总是选择价格便宜的；当价格相同时，人们又总是选择效用最大的，这样的结果可以相互替代的商品，价格趋于一致。 五、估价时点原则 估价时点又称估价基准日、估价期日、估价时日是一个具体的日期。 估价时点一般按委托方的要求确定，无特殊要求的则选择现场查勘日期为估价时点。 六、公平原则 估价人员必须站在公正立场认真、客观、公平，亲属回避，估价经验，估价技术和市场分析能力。4、房地产估价应遵照什么样程序？ 一、接受任务 二、明确基本事项，签订估价合同1.明确待估房
18、地产2.明确估价目的3.明确估价时点4.明确估价报告书的交付日期 三、选择估价方法 四、收集材料，实地查看 五、配备人员、制作计划 六、计算并最终确定估价额 七、撰写评估报告书 八、估价报告书的审核、确认、交付及收费事宜5、什么是剩余法？剩余法的主要步骤有那些？所谓剩余法，又称倒算法、假设开发法或预算开发法。它是从待沽价土地上所建造的房屋等建筑物的预期收入中减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种方法。由剩余法确定的价格，一般称为剩余价格或倒算价格 1、明确待估价土地的基本情况 2、选择最佳的开发利用方式 3、估算开发建设周期 4、预测房地产的转
19、让销售价格 5、估算开发建设成本、税费及正常利润 6、计算并确定估价额6、什么是比较法？如何利用比较法进行估价？ 市场比较法又称比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法。 是指在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与在较近时期内已经成交的类似房地产加以比较，按照这些已经成交的房地产的价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产的客观合理价格或价值的一种估价方法。 1、收集交易实例的资料 2、选取比较实例 3、建立价格比较基础 4、修正交易情况 5、修正交易日期 6、修正区域因素和个别因素 7、综合修正结果，最终确定估价额7、为什么说收益法是一种理论较充分的估价方法？收益法又称收益资本
20、化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。待估房地产价格=纯收益/还原利率P=a/rP-待估房地产价格；a-纯收益；r-还原利率。二、收益法的理论依据一是效用价值论二是地租理论效用价值论认为效用决定价格的内容，稀缺决定价格的高低，商品交换的双方实质是换取对自己效用较大的商品。收益法的实质就是将房地产的未来收益期望值转为现值价值。收益法是以地租理论为依据的，土地有特殊的使用价值，在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租 。8、季节指数法有何特点？应如何加以应用
21、？季节指数法，指以价格的循环周期为移动期计算移动平均值，并在移动平均值的基础上计算季节指数，然后以最后一个移动平均值、增长趋势值及季节指数为依据，对房地产价格进行估算和判断。1、计算移动平均值2、计算中心化的移动平均值3、计算各月的季节指数4、计算季节指数平均值，并进行修正5、建立季节指数法数学模型，进行估价9、如何理解路线价法？该方法在我国的应用范围有几个方面？路线价法，是指根据地域区段路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道各幅土地价格的一种估价方法。计算公式待估土地价格=路线价深度指数土地深度1、土地税收的征管2、土地资源的管理3、政府调控土地市场4、作为其他土地估价法的补充1
22、0、如何理解房地产升值？房地产升值的原因有哪些？房地产升值，又称房地产保值增殖，它是指同类房地产商品所包含的社会实际购买力在长时间的时间序列上，呈递增趋势的一种经济现象。房地产升值是一个客观经济规律，而这一客观规律是由一系列社会经济原因形成的。1、供求关系的变化2、环境投资的积累性3、土地容积率的提高4、其他因素三、计算题（每题 15 分，共 30 分）1、有甲、乙两宗房地产，甲的收益期限为 50 年，单价 2000 元/平方米，乙的收益期限为30 年，单价 1800 元/平方米。假设报酬率为 6%。请比较两宗房地产价格高低。要比较价格高低，需要将它们相同期限下的价格。为计算方便将它们转换为无
23、限年限的价格。甲 V 无限=V50*1/K50=2000/（1-1/（1+6%） 50）=2114.81 元/平方米乙 V 无限=V30*1/K30=1800/（1-1/（1+6%） 30）=2179.47 元/平方米实际上乙高于甲2、为评估某商品住宅 2007 年 8 月 15 日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取A、B、C 三宗类似住宅的交易实例作为可比事例。有关资料如下：表 1 实例成交价格、成交日期、交易情况可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C成交价格 3700 元/平方米 4200 元/平方米 3900 元/平方米成交日期 07 年 3 月 15 07 年 6 月 07 年 7
24、 月 15交易情况 -2% 0 +1%表 2 同类房地产价格变动情况月份 2 3 4 5 6 7 8价格指数100 92.4 98.3 98.6 100.3 109.0 106.8表 3 房地产状况比较判断结果房地产状况 权重 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C区位状况 0.5 100 105 100 80实物状况 0.3 100 100 110 120权益状况 0.2 100 120 100 100请利用上述资料测算该商品住宅 2007 年 8 月 15 日的正常市场价格。计算公式1、比准价格=可比实物价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数2、交易情况修正系数A 交
25、易情况修正系数 100/98B 交易情况修正系数 100/100C 交易情况修正系数 100/1013、市场状况调整系数A 市场状况调整系数 106.8/92.4B 市场状况调整系数 106.8/100.3C 市场状况调整系数 106.8/109.04、房地产状况调整系数A 房地产状况调整系数 100/（105*0.5+100*0.3+120*0.2） =100/106.5B 房地产状况调整系数 100/（105*0.5+110*0.3+100*0.2）=100/103C 房地产状况调整系数 100/（80*0.5+120*0.3+100*0.2）=100/965、比准价格A 比准价格 370
26、0*100/98*106.8/92.4*100/106.5=4097.56 元 /平方米B 比准价格 4200*100/100*106.8/100.3*100/103=4341.93 元/平方米C 比准价格 3900*100/101*106.8/109.0*100/96=3941.09 元/平方米6 测算结果估价对象的正常市场价格=（4097.56+4341.93+3941.09）=4126.86 元/平方米1、某城市有一副 5000m2 土地拟出让，在城市规划中，该土地属于商业住宅用地，容积率为 2。根据调查有关资料如下：（1） 、商品房单方售价为 2600 元；（2） 、土地使用税为每年
27、10 元/m 2，建设期 2 年；（3） 、土地开发费为 350 元/m 2；（4） 、建筑成本 1200 元/m 2（5） 、利息按年利率 5%计算；（6） 、管理费用和销售费用总额为 30.1 万元；（7） 、例如按照建设成本（包括建设成本、土地使用税、土地开发费和财务费用）的20%计算；（8） 、经营税金及附加按房屋售价的 5.45%计算。使用剩余法对该土地进行估价。 计算：1、商品房建筑总面积：50002=10000 （m2 ） ； 2、商品房的销售收入：100002600=2600（万元） 。 3、土地开发费：5000350=175 万元 4、土地使用税：5000102=10 万元
28、5、商品房建筑成本：100001200=1200 万元 6、利息：（175+10+1200）5%=69.25 万元 7、利润按管理费用和销售费用总额：30.1 万元 8、利润额（175+10+1200+69.25） 20%=290.85 万元 9、经营税金及附加：26005.45%=141.7 万元 10、土地价格总额：2600-175-10-1200-69.25-30.1-290.85-141.7=683.10 单方土地价格 683.10/5000=0.13662 万元/m2 熟地楼面价 683.10/10000=0.06831 万元/m22、已知双面临街土地（矩形 ABCD）深度 140
29、英尺（AB） ，宽度 50 英尺（AD） ，如下图所示。试用重叠价格估价法计算前街和后街影响深度。苏马斯法则深度指数表深度（英尺） 指数（%） 深度（英尺） 指数（%）5 1435 90 95.6010 25.00 100 100.0015 33.22 110 104.0020 41.00 120 107.5025 47.90 130 109.0530 54.00 140 113.0040 64.00 150 115.0050 72.50 160 116.8060 79.50 175 119.1470 85.60 180 119.8075 88.30 200 122.0080 90.90路线价 1500 元B CA D路线价 2500 元
