1、 房屋建筑使用安全检查技术导则（试行）房屋建筑使用安全检查技术导则编制组二一二年六月编制说明房屋建筑使用安全检查技术导则（以下简称导则）是为配合北京市房屋建筑使用安全管理办法（北京市人民政府令第 229 号）的实施，统 一房屋建筑使用安全日常检查与特定检查的内容和技术要求，确保房屋建筑使用安全检查工作的有效进行而编制的。本导则由北京市物业服务评估监理协会、北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司会同北京市房屋安全管理事务中心、中国建筑科学研究院、北京市房地产科学技术研究所、北京市特种设备检测中心、国家建筑工程质量监督检验中心、北京招商局物业管理有限公司和北京凯德茂望京房地产经营管理有限公司等单位的专业
2、技术人员编制。导则编制组进行了广泛、深入的调查研究，总结了国内外房屋建筑日常检查的经验，结合北京市房屋建筑的实际，经历了调查、研讨、修改等 过程，最 终审查定稿。本导则包括：地基基础、建筑结构、建筑构件与部件、构筑物、建筑装饰装修与防水、建筑给水排水、建筑锅炉压力容器和采暖供热系统、建筑空 调系统、建筑电梯设备、建筑供电与照明系统、建筑智能系统、建筑消防系统、建筑防雷系统，共 17 章。本导则由北京市住房和城乡建设委员会负责管理。由北京市物业服务评估监理协会、北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司负责具体技术内容的解释。为了提高房屋建筑使用安全检查技术导则的编制质量和水平，请在执行本导则的过程中，注
3、意总结经验，积累资料，并将意见和建议寄至：北京市物业服务评估监理协会（地址：北京市海淀区远大路金源时代商务中心 A 座 12b，邮编：100097）或北京三茂建筑工程 检测鉴定有限公司（地址：北京市海淀区马甸东路 19 号金澳国际 1026，邮编：100088）。本导则主编单位：北京市物业服务评估监理协会北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司本导则参编单位：北京市房屋安全管理事务中心中国建筑科学研究院北京市房地产科学技术研究所北京市特种设备检测中心国家建筑工程质量监督检验中心北京招商局物业管理有限公司北京凯德嘉茂望京房地产经营管理有限公司本导则主要起草人： 高小旺 张 量 冷 涛 李志淳（以下按姓氏
4、笔画排列）王小轮 王满生 刘 佳 李 宁 成 晖 陈小华 杨 威 张靖岩 赵海山 徐选才 凌韧娟 熊 伟本导则主要审查人员：林松涛 杨于北 张 杰 魏毅宇 王 虹 闫 耘 目 录1. 总则 .12. 术语 .23. 基本规定 .43.1 日常检查与特定检查的基本要求 .43.2 房屋建筑检查结果处理和维修与维护 .54. 地基基础 .74.1 地基基础检查内容 .74.2 检查次数与检查结果处理 .75. 建筑结构 .95.1 一般规定 .95.2 建筑结构检查 .95.3 检查次数与检查结果处理 .116. 建筑构件与部件 .136.1 一般规定 .136.2 围护墙体、隔墙和女儿墙 .13
5、6.3 栏杆和扶手 .136.4 阳台、雨篷、空调机架 .146.5 附属广告牌 .156.6 检查次数与检查结果处理 .157. 构筑物 .167.1 一般规定 .167.2 构筑物检查 .167.3 检查次数与检查结果处理 .178. 建筑装饰装修与建筑防水 .188.1 一般规定 .188.2 建筑内部装饰装修 .188.3 门窗和幕墙 .188.4 建筑外墙装饰装修 .198.5 建筑防水 .198.6 特定检查 .198.7 检查次数与检查结果处理 .209. 建筑给水排水系统 .219.1 一般规定 .219.2 建筑给水排水系统检查 .219.3 检查次数与检查结果处理 .231
6、0. 建筑锅炉、压力容器和采暖供热系统 .2410.1 一般规定 .2410.2 建筑锅炉、压力容器和采暖供热系统日常检查 .2410.3 检查次数与检查结果处理 .2711. 建筑空调系统 .2911.1 一般规定 .2911.2 空调系统检查 .2911.3 检查次数与检查结果处理 .3012. 建筑电梯设备 .3112.1 一般规定 .3112.2 建筑电梯设备检查 .3112.3 检查次数与检查结果 .3313. 建筑供配电与照明系统 .3513.1 一般规定 .3513.2 建筑供配电系统检查 .3513.3 建筑照明系统检查 .3613.4 检查次数与检查结果处理 .3714. 建
7、筑智能系统 .3814.1 一般规定 .3814.2 建筑智能系统检查 .3814.3 检查次数与检查结果处理 .4115. 建筑消防系统 .4315.1 一般规定 .4315.2 建筑消防系统检查 .4315.3 检查次数与检查结果处理 .4516. 建筑防雷系统 .4616.1 一般规定 .4616.2 建筑防雷系统检查 .4616.3 检查次数与检查结果处理 .4717. 检查记录要求 .48附录 A .49附录 B-1 .51附录 B-2 .53附录 B-3 .55附录 B-4 .57附录 C.59附录 D .62附录 E.64附录 F .67附录 G-1 .69附录 G-2 .72附
8、录 G-3 .74附录 H .76附录 I-1.78附录 I-2.81附录 J-1 .84附录 J-2 .86附录 J-3 .88附录 J-4 .90附录 K-1 .92附录 K-2 .94附录 K-3 .96附录 K-4 .99附录 K-5 .101附录 L.103附录 M.106附录 N .10811. 总则1.0.1 为规范房屋建筑使用安全日常检查和特定检查的内容，保证房屋建筑使用安全检查工作的有效实施，及时发现和处理使用安全隐患，制定本导则。1.0.2 本导则适用于房屋管理单位的房屋建筑安全管理员，对北京市行政区域内依法建造或依法登记的各类房屋建筑及其附属构筑物和配套设施设备等的日常检
9、查和特定检查。1.0.3 房屋建筑的日常检查、特定 检查，除符合本 导则的规定外，尚应符合有关国家、北京市有关法律、法规和技术标准、规范的有关规定。22. 术语2.0.1 房屋建筑安全管理员具备房屋建筑结构或设施设备安全管理的专业知识和技能，经市住房城乡建设委考试合格，取得考试合格证书的房屋建筑安全管理人员。房屋建筑安全管理员按专业分为房屋建筑结构安全管理员和房屋建筑设施设备安全管理员。2.0.2 房屋管理单位房屋建筑自行管理的单位或者受托管理的物业服务企业统称房屋管理单位。2.0.3 日常检查房屋管理单位的房屋建筑安全管理员对房屋建筑地基基础、建筑结构、建筑构件与部件、附属构筑物的现状和容易
10、出现安全隐患部位的查勘以及对建筑设施设备及系统的完好性和运行状况的巡检。2.0.4 特定检查房屋管理单位的房屋建筑安全管理员或协调使用人，依据季节气候变化对应季使用的设备设施进行功能性查验；依据环境条件对受影响大的建筑物构件和设备设施及系统进行安全性查看。2.0.5 安全评估专业技术人员通过核查资料、现场检查和必要的简单测试，对房屋建筑的地基基础、建筑结构、建筑构件与部件、建筑装饰装修和建筑设施设备可能存在的结构安全隐患、使用安全隐患进行分析判断，对房屋建筑的使用安全做出综合评价的活动。32.0.6 检测鉴定专业安全鉴定机构对房屋建筑出现影响建筑结构安全的损伤或设备系统出现故障、功能失效等进行
11、深入的调查、必要的测试与综合分析判定，给出建筑结构安全的损伤或设备系统出现故障、功能失效的原因与影响程度等结论的活动。2.0.7 维修养护房屋管理单位对房屋建筑及其附属构筑物和配套设施设备日常实施的清洁、修补等工作。2.0.8 建筑分部 按构成房屋建筑的专业性质划分为若干系统或类别。如地基基础、建筑结构、建筑构件与部件、构筑物、建筑装 饰装修与防水、建筑给排水、建筑电 梯、建筑 锅 炉、 压力容器和采暖供 热、建筑空调、建筑供电、建筑智能、建筑防火、建筑防雷分部等。2.0.9 建筑构件与部件 房屋建筑中除承重骨架体系以外的非承重墙体、女儿墙，附着于楼面和屋面的阳台栏杆和附属广告牌、空调外支架等
12、的统称。43. 基本规定3.1 日常检查与特定检查的基本要求3.1.1 房屋建筑的日常检查， 应重点关注以下方面：1. 地基基础、建筑 结 构构件和附属构筑物、建筑构件与部件、建筑装饰装修出现的开裂、变形；2. 建筑物的悬挑构件、女儿墙、外 墙饰面砖等附属构件以及幕墙等损伤；3. 建筑消防设施完好和管理完善状况；4. 建筑防雷装置年检实施和检验结果存在问题整改状况；5. 特种设备定期检验实施与检验结果是否满足要求，以及维护保养的实施状况；6. 其他建筑设施设备及系统的运行是否正常等。 3.1.2 房屋建筑的日常检查， 应由房屋建筑安全管理 员通过目测和使用工具等对各建筑分部按本导则相应章节检查的内容进行现场检查；对于新建房屋建筑第 1 次检查时，应同时进行验收资料、质量保证书、房屋建筑使用说明书完整性的检查；对于有法律法规要求需定期检测建筑电梯、防雷设施等建筑分部，还应检查按期进行定期检测和检测报告结论及不满足要求的整改情况。3.1.3 房屋建筑的日常检查， 应形成完整的 记录，现场记录应尽量详细，对于发现损伤与缺陷的问题应记录相应的部位与损伤范围、程度并配有相应的照片。3.1.4 房屋建筑安全管理员应协调房屋建筑使用人进行下列特定状况的检查：1. 在采暖期到来之前，对采暖设施和系统的完好性和安全性进行检查以及对供水、排水、消防管道设施和系统的防冻措施进行检查；
