1、土地增值税计算方法实例土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过 50%的部分，税率为 30%，增值额超过 200%的部分，税率为 60%。土地增值税超率累进税率表级数 土地增值额 税率% 速算扣除系数1 增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30 02 增值额超过扣除项目金额 50%未超过 100%的 40 5%3增值额超过扣除项目金额 100%未超过 200%的 50 15%4 增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60 3
2、5%例一：某房地产公司开发 100 栋花园别墅，其中 80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价 14.8 万元，登记、过户手续费 0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计 50 万元，贷款支付利息 0.5 万元(能提供银行证明)。每栋售价 180 万元，营业税率 5%，城建税税率 5%，教育费附加征收率 3%。问该公司应缴纳多少土地增值税?计算过程如下：转让收入：18080=14400(万元)取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：(14.8+0.2+50)80=5200(万元)房地产开发费用扣除：0.580+52005%=300(万元
3、)转让税金支出：144005%(1+5%+3%)=777.6(万元)加计扣除金额：520020%=1040(万元)扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6100%=96.79%应纳增值税税额=7082.440%-7317.65%=2467.08(万元)六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467.08贷：应交税金-应交土地增值税 2467.082.实际上交时：借：应交税金应交土地增值税 2467.08贷：银行存款 2467.08例二、某
4、房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出 3000 万元，有关费用为：支付地价款 200 万元；土地征用及拆迁补偿费120 万元； 前期工程费 180 万元；基础设施费 200 万元；建筑安装工程费 1500 万元；公共配套设施费 200 万元。期间费用 600 万元，其中利息支出 500 万元( 利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入 6000 万元，并按规定缴纳了增值税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土地增值税(扣除比例为 5%)。(1)收入总额 6000 万元。(2)计算扣除项目金额：支付地价款 200（万元）房地产开发成本=
5、120+180+200+1500+200=2200（万元）应纳增值税=600011 =594.59（万元）应纳城建税和教育费附加=594.59（7%+3）=59.46（万元）扣除项目金额=200+2200+500+(200+2200)5%+59.46+(200+2200)20%=200+2200+620+654.05+480=4154.05（万元）(3)增值额 =6000-4154.05=1845.95（万元）(4)增值额占扣除项目金=1845.95/4154.05100%=44.44%，适用土地增值税率40，扣除率 5。(5)应纳土地增值税=1845.9540%-4154.055%=530.68（万元）
