1、宁波市前期物业管理招标投标实施办法第一章 总 则第一条 为规范我市前期物 业管理招标投 标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法和宁波市住宅小区物业管理条例及相关法律法规，结 合本市实际，制定本办法。第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单 位选聘物业服务企业实施的物业管理。第三条 本市行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业管理物业项目的，适用本办法。第四条 市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责本市前期物业管理招标投标的政策制定和招标投标活动的指导、监督和管
2、理工作。县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理工作。各县（市）、区应设立物业管理招标投标领导小组，负责辖区内前期物业管理招投标活动中招标文件的审查和重大问题的处理。领导小组由辖区物业主管部门负责组建，成员由辖区建设、物价、城管、房管等部门及所在地街道办事处（乡镇人民政府）组成。海曙、江东、江北、国家高新区、东钱湖旅游度假区物业管理招标投标领导小组成员，市建委、价格主管部门还应派人参加。领导小 组下设招标管理办公室（以下称辖区招标办），办公室设在辖区物业主管部门，具体负责辖区招标投标活动的日常指导、监督和管理工作。- 2
3、-第五条 新建物业，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。有下列情形之一的，经辖区物业主管部门同意，招标人可采取协议的方式选聘相应资质的物业服务企业，并报市物业主管部门和属地街道办事处（乡镇人民政府）备案后实施：（一）公开招标或接受邀请的投标人连续两次少于 3 家的（但公开招标的投标人为 2 家的，应参照公开招标方式执行）；（二）总建筑面积不足 3 万平方米的住宅；（三）总建筑面积不足 2 万平方米的非住宅（含商业、办公及居住混合性物业）。第六条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备
4、投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。第二章 招 标第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的建设单位。前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的或过高的资格要求。一个物业管理区域分期建设或多家建设单位建设的项目，招标人应统一，招标约 定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相- 3 -一致。第九条 通过招标投 标方式选择物业服务 企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：（一）预售商品房项目应当
5、在取得商品房预售许可证之前完成；（二）城镇经济适用房、农村拆迁安置房、拟出售的村级发展留用地建设项目等应当在建筑工程施工许可证领出后 6 个月内完成。第十条 招标人应在招标前向辖区物业主管部门提出书面招标申请，经辖区物业主管部门核准后实施。第十一条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。新建物业总建筑面积在 3 万平方米（含 3 万）以上的住宅和总建筑面积在 2 万平方米（含 2 万）以上的非住宅（含商业、办公及居住混合性物业），必须实行公开招标。招标人采取公开招标方式的，应当在当地主要媒介上发布招标公告，同时在宁波市建设委员会网站上发布，招标公告期为 5 个工作日。招标公告应当载明招标人的
6、名称和地址，招标项目的基本情况、投标人的要求以及获得招标文件的办法等事项。单一业主物业的建设单位可通过招标方式或自行选聘相应资质的物业服务企业。以招标方式选聘的，可采用邀请招标形式。并在物业服务合同签订后 7 日内到辖区物业主管部门备案。第十二条 招标人应 当根据物业管理项目的特点和需要，在招 标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房和物业管理资金（专项资金）的配置情况等；（二）物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；- 4 -（三）交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会所等
7、相关设施权利归属、服务收费方式等；（四）财务管理，包括物业服务收费模式和标准；（五）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（六）招标活动方案，包括开标时间及地点等；（七）评标标准和评标方法，废标认定办法；（八）投标保证金的数额及返回方式；（九）物业服务合同的签订说明以及临时管理规约的制订说明；（十）招标人、中标人违约责任；（十一）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第十三条 招标人编制的招标文件应当经辖区物业管理招标投标领导小组会议审议。招标人测算的物业服务收费标准应符合物业服务收费相关规定，并 报价格主管部门备案。第十四条 实行公开招标的，招标人可以根据招标
8、文件的规定，对投标申请人进行资格预审。资格审查工作应接受辖区招标办监督。实行投标资格预审的招标项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件。投标申请人提供的资格预审文件应当包括：（一）投标申请书；（二）物业管理资质证书和营业执照（复印件）；（三）企业概况；（四）拟派出的项目负责人的简历、上岗证书、学历、信用档案、业绩等证明材料；（五）本市行政区域外的物业服务企业报名的，还需提交外地物业服务企业进甬登记备案表；- 5 -（六）获招标人推荐的需提交招标人出具的推荐书。第十五条 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人（包括本市行政区域外物业服务企业在本地服务的企业）在本市范围内经营有下列情形之
9、一的，取消投标申请人的投标资格：（一）3 个月内有不良行为记录的；（二）投标人 1 年内所管理的物业项目年度综合考评有不合格的；（三）2 年内，投标人不按规定程序退管物业项目的；（四）1 年内，投标人在招投标活动中有串标、陪标行为的。招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人拟派出的项目负责人的信用等级要求。第十六条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。招标人可以推荐 1 家不低于招标文件所要求的投标单位条件的投标申请人参加投标。资格预审合格的投标申请人多于 5 家时，招标
10、人无推荐投标申请人的，由招标 人经公证随机抽取 5 家资格预审合格的投标申请人参与招投标；招标人有推荐投标申请人的，除前款招标人推荐的投标人申请人外，由招标人经公证再随机抽取 4 家资格预审合格的投标申请人参与招投标。资格预审合格的投标申请人向辖区招标办交纳投标保证金人民币 1万元，用于约束投标人正常参加投标活动，保证金在招标结束后 3 日内返还。不按时 交纳投标保证金的，取消投标人申请人本次投标资格。第十七条 招标公告或投标邀请书发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。已确定的投标人不得中途退出招投标活动。第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项
11、目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于 20 日。第十九条 招标人对 已发出的招标文件需 进行澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间 15 日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。第二十条 招标人根据物 业管理项目的具体情况，可以 组织投标人踏勘物业项目现场，并提供工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。第二十一条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。第二十二条 在确定中 标人前，招 标人
12、不得与投标人就投标方案等实质内容进行谈判。第三章 投 标第二十三条 本办法所称投 标人是指响应 前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。本市行政区域外注册的物业服务企业参加本市招投标活动的，须经市物业主管部门备案。同一法定代表人的物业服务企业不得同时参加同一项目的招投标活动。投标人以子公司名义参加竞标的，其总公司的资质等级不适用于子公司；以总公司名义竞标的，其今后的服务管理行为可以由其分公司承担，- 6 - 7 -但不能总包给子公司实施。第二十四条 投标人 对招标文件有疑问需要澄清的， 应当以书面形式向招标人提出，招标人应当在
13、 2 个工作日内以书面形式回复投标人。第二十五条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：（一）投标人情况（概况、信誉、管理成果、企业发展方向等）；（二）管理组织网络；（三）服务方案及服务承诺；（四）服务费用收支预算方案及盈亏分析；（五）近期规划和远期目标的设想； （六）市物业主管部门出具的可增加的附加分证明；（七）招标文件要求提供的其他材料。第二十六条 投标人 应当在招标文件明确的截止 时间前，将投标文件密封送达投标地点。辖区招标办收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标
14、文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，辖区招标办应拒收或作废标处理。第二十七条 投标人在招 标文件要求提交投 标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。第二十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国
15、家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。第四章 开标、评标和定标第二十九条 开标应当在招标文件确定的时间和地点公开进行。第三十条 评标由依法组建的评标委员会负责，成员为 7-11 名单数，除招标人选派的 1 名评委外，其余评委应从物业管理评委库中随机抽取确定。招标 人依据本办法第十六条规定推荐投标申请人的，则不得选派评委参与评标，全部评委从物业管理评委库中随机抽取确定。海曙、江东、江北、高新区和 东钱湖旅游度假区的物业项目，评委在市物业主管部门的评委库中抽取，其他县（市）、区的评委可在辖区物业主管部门组建的评委库中抽取。评委抽取应
16、在辖区物业主管部门监督下，由公证机构负责抽取并通知，评委名 单应密封并严格保密。抽取的评委有下列情形之一的，应回避，不得参加相关项目的评标：（一）本人所在企业参加投标的；（二）所在单位下属物业服务企业参加投标的；（三）所在单位同投标人属同一上级主管部门的；（四）与投标人有其他利害关系的。第三十一条 市物业 管理评委库由市物业 主管部门负责组建。各县- 8 - 9 -（市）、区物业管理评委库由辖区物业主管部门负责组建。物业主管部门应当对评委库的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉 洁公正、出勤情况等进行综合考评，及时调整评委库成员。第三十二条 评标委 员会应当按照招标文件的 评标要求，采
17、用综合评分法，根据投标书评分、投标答辩评分和附加得分等情况进行综合评标，并对评标结果签字确认。投标书分值和投标答辩分值由招标人在招标文件中明确。投标书分值应不低于 55 分，投标答辩分值应不高于 45 分。除现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行。第三十三条 评标附加分按下列规定执行：（一）根据开标之日前 1 年内（以获奖发文之日起计算）投标人管理的本市行政区域内物业项目所取得的业绩，凭市物业主管部门出具的业绩证明增加管理业绩分：1、获得全国物业管理示范称号的，可增加业绩分 4 分；2、获得浙江省物业管理示范称号的，可增加业绩分 3.5 分；3、获得宁波市物业管理示范称号的，可增加业绩分 3
18、分；4、获得宁波市物业管理优秀称号的，可增加业绩分 2.5 分。投标人的业绩加分以公司为单位，一年一次，其所获奖项最高级别经一次加分中标为限，有多级称号的，不累加，不重复使用。（二）根据开标之日继续在管的前一年度投标人管理的老小区（指海曙、江东、江北、高新区和 东钱湖旅游度假区范围内 1998 年底前交付并实施物业管理的住宅小区）面积，凭市物业主管部门出具的证明增加社会效益分：1、管理老小区面积在 50 万平方米以上（含 50 万）的，可增加 3 分2、管理老小区面积在 2050 万平方米以上（含 20 万）的，可增加 2.5分3、管理老小区面积在 1020 万平方米（含 10 万）的，可增加
19、 2 分4、管理老小区面积在 510 万平方米（含 5 万）的，可增加 1.5 分；5、管理老小区面积在 5 万平方米以下的，可增加 1 分。管理的老小区面积应合并统一使用，不得分割多次使用。1 年内，社会效益分以公司为单位,一年一次,一次经加分中标为限，不得重复使用。其他各县（市）、区的社会效益分可结合本地实际情况参照执行。投标人要求增加评标附加分的，应在投标文件中予以说明，并以市物业主管部门出具的证明为准。中标人的管理业绩和社会效益加分情况由辖区物业主管部门报市物业主管部门备案。第三十四条 开标、评标大会由辖区招标办确定的主持人主持，所有投标人参加，并委托公证机构进行现场公证。开标评标应当
20、按照下列程序进行：（一）开标和主标书评审 由招标人及其委托的公证机构对投标文件进行检查并公证。经确认无误后，公布有效投标人名称，公证机构将主标书作标记，同时将主标书发给评委， 评委在限定时间内和地点独立完成主标书评审，主标书评审表经评委评分和签名后密封，交至辖区招标办。（二）评标答辩及定标1、公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员一般为 3 人，并提供 3 个月以上的社保证明；2、公布评委、投标单位和公证机构名单；3、投标人现场抽取答辩顺序号；4、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投 标人现场陈述时间在 15 分钟内，现场答 辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定；- 10 -
