1、5A、甲级写字楼标准配置一、概况“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级； 二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级，“5A”是从硬件配置角度评定。 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级
2、酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD 布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到 70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于
3、 2.6 米。 装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每 4000 平方米
4、一部电梯，平均候梯时间 30 秒左右。设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过 50000 平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24 小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A5
5、A。2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充
6、足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：15 万平米。 (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括 24 小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化：3A 及 3A 以上。 3、“5A”的评定标准 “5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念是针对智能化硬件方面，包括 OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（
7、消防智能化）、SA（安保智能化）。 、办公自动化系统（OA）以物业管理、公用信息服务、智能 1卡管理为主的应用软件系统。、楼宇设备自动化系统（BA）楼宇设备自动化系统，可对全 2楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统。、通信自动化系统（CA）1、综合布线系统：综合布线支持电 3话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以 5 类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公
8、楼各层设有移动信号增强系统。、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类功 4能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。、安全防范系统（SA）1、闭路监视系统：地下车库出入口、 5首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。二、甲级、5A 写字楼衡量标准指标 甲级、5A 写字楼建
9、筑高度 高层（24-100M）、超高层(100M 以上)层高 3.3 米以上位置 城市中心区、核心商业区域，与公共交通系统直接连接商务配套 多功能会议室、活动场所、商务餐厅、咖啡厅、便利店等物业管理 国际化的物业管理公司丰富的甲级写字楼管理经验体量 30000 平米以上楼层设计 整层可出租使用面积超过 1000 平米使用率超过 70%室内净高 不低于 2.6 米楼板承重 不低于 250 公斤/平米进深 不低于 8 米大堂 宽敞、挑高三层或以上，有宽敞走廊，大堂及公用走道为高档装饰，配有休息区、计算机信息查询系统及大型液晶显示器 走廊宽度 电梯前室：不低于 3 米公共走廊：不低于 1.5 米卫生
10、间 各卫生间配有优质卷纸、干手机, 洗手液及空气清新机等外墙装修 优质玻璃幕墙，铝合金、不锈钢、花岗岩等空调系统中央空调系统，利用水冷冷水机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务 15 20 左右。具有中央后备空调，当市电断电而后备电源发动，后备空调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为VAV BOX 加采暖功能。 办公室内设计温度为 2224、湿度 55%，新风量为 10 升/秒/人。 入口大厅，电梯大堂，公共走廊均有空调提供，设计温度为 25左右。每层公共洗手间均设抽风系统及经走廊抽送空调到洗手间，设计温度为 2628 间。电力系统双路供电应急发电机电力负荷达 80VA/
11、平米90 VA/平米提供备用的发电机组，保证供应量在 250 千伏安电梯系统 平均等候时间不超过 30s载重量：不低于 1600 公斤/部，梯速：2.54.0 米/秒配置比例：不低于 5000 平米/部，设置有电梯空调系统，客货分离，货梯至少 1 部，完善先进的智能控制系统。消防系统 配备齐备的自动喷淋系统，消防栓，防火卷闸分区，编程火灾自动报警系统。音响系统 走道，门厅，车库，电梯、大堂等公共场所均装配消防播音及音乐播放系统。楼宇自动化 设备控制监视点监测，控制及记录设施设备的运行包括冷冻水机组、电力系统、水 泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡更系统等等。停车位 智能化停车场管
12、理系统，有长期/月票/时票提供，有自动校对车辆识别功能，停车场实时使用量及停车位置显示及引导系统等等。保安监控系统各主要出入口信道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作二十四小时监控录映，各消防信 道门均配门磁监控。数据通信系统平均每十米至十五米建筑面积设有一条电话线，每单位配备 10 条 IDD 长途直播电话及传真线路，采用卫星地面接收站系统。光纤结构化布线系统，总系统可达 1000mps。每层均配有一对多模光纤线，提供 100 mps1000 mps 频带，并预留两组（二对）备用光纤，以配合发展使用。给/排水系统 采用进口水泵设备，PLC 控制的变频恒压供水。电力 电力负荷 100W/以上负荷级别：一级照明系统 公共区域350lux租赁区域500lux垃圾处理 各层设有垃圾收集房，分类回收，地下垃圾房干湿分离，湿式垃圾房装有空调室内公共部分装修（大堂、电梯厅、厕所）相当于四星或五星级酒店装修室外及绿化高档材料，精心设计和施工的环境设计
