“农业+文化+旅游+康养+地产”跨界融合,2018资本乐投新模式!.doc

1、- 1 -“农业+ 文化+旅游+康养+ 地产”跨界融合，2018 资本乐投新模式！现 今 随 着 旅 游 和 地 产 两 大 行 业 的 不 断 发 展 ， 以 旅 游吸 引 物 及 其 配 套 服 务 设 施 为 导 向 ， 结 合 农 业 与 文 化 、 休闲 与 度 假 等 多 功 能 、 全 覆 盖 的 新 型 土 地 综 合 开 发 模 式 形成 ， 休 闲 农 业 与 地 产 业 相 结 合 形 成 休 闲 农 业 地 产 的 趋 势愈 加 明 显 ， 也 是 未 来 多 产 业 融 合 发 展 的 大 趋 势 。休 闲 农 业 地 产 是 以 休 闲 农 业 为 依 托 ， 在

2、经 营 休 闲 农业 项 目 时 ， 引 入 房 地 产 的 经 营 思 维 ， 从 产 品 规 划 、 景 区服 务 、 营 销 推 广 等 方 面 进 行 地 产 化 运 作 ， 从 而 更 好 地 发挥 项 目 优 势 ， 更 加 深 入 地 挖 掘 产 品 的 市 场 潜 力 。休 闲 农 业 地 产 是 休 闲 农 业 同 地 产 业 的 一 个 嫁 接 ， 涉及 到 农 业 、 文 化 、 旅 游 业 和 地 产 业 ， 要 对 其 进 行 分 类 是一 个 综 合 的 提 炼 和 概 括 过 程 ， 以 休 闲 农 业 的 分 类 为 理 论基 础 ， 与 房 地 产 业 进 行

3、 融 合 、 对 接 ， 从 而 形 成 休 闲 农 业地 产 分 类 ， 主 要 包 括 以 下 几 种 ：农 家 乐 是 休 闲 农 业 中 最 广 泛 的 模 式 ， 是 以 农 家 为 重点 ， 即 该 地 区 农 民 的 生 活 现 状 、 生 活 方 式 和 民 风 民 俗 为吸 引 物 ， 满 足 城 市 居 民 返 璞 归 真 ， 回 归 自 然 的 需 求 的 一种 农 业 休 闲 产 业 形 态 。 以 农 家 乐 为 基 础 的 旅 游 地 产 开 发可 以 称 之 为 农 家 乐 升 级 版 ， 它 整 合 乡 村 旅 游 与 旅 游 地 产 ，- 2 -使 旅 游 经

4、 济 和 地 产 经 济 相 融 合 ， 实 现 乡 村 旅 游 凭 借 旅 游地 产 提 升 内 涵 ， 旅 游 地 产 依 托 乡 村 旅 游 提 高 品 牌 价 值 。农 业 观 光 园 是 以 高 科 技 农 业 或 者 成 规 模 种 植 、 养 殖 农业 为 主 体 吸 引 物 来 满 足 人 们 在 休 闲 活 动 中 的 相 关 物 质 与 精神 需 求 的 一 种 农 业 休 闲 产 业 形 态 。 因 为 农 业 观 光 园 本 身 是具 有 一 定 土 地 规 模 的 ， 可 以 某 项 农 作 物 、 养 殖 业 或 手 工副 业 为 卖 点 ， 综 合 餐 饮 、 住

5、 宿 、 采 摘 、 游 乐 等 多 项 休 憩 内容 ， 采 用 “庄 园 式 ”地 产 开 发 ， 如 采 摘 篱 园 、 生 态 渔 村 、休 闲 农 庄 、 山 水 人 家 、 养 生 山 吧 等 系 列 农 庄 、 酒 庄 、 水 庄 、山 庄 。古 村 落 是 经 过 时 间 和 历 史 的 沉 淀 而 完 全 或 部 分 保 留下 来 的 人 类 居 住 的 区 域 ， 这 些 村 落 集 中 反 应 了 当 时 人 们的 生 活 及 劳 作 状 态 ， 具 有 各 自 的 时 代 特 征 和 地 域 特 征 ，通 常 都 是 遗 留 下 来 的 宝 贵 文 化 遗 产 ， 此

6、类 产 品 是 田 园 旅游 房 地 产 中 资 源 条 件 最 好 的 产 品 ， 以 保 留 过 往 鲜 活 的 生活 方 式 为 最 佳 卖 点 。景 区 是 具 有 一 定 的 自 然 、 人 文 资 源 ， 为 游 客 提 供 游览 、 观 光 、 探 险 、 休 闲 、 科 考 等 服 务 的 盈 利 性 机 构 。 以景 区 为 依 托 开 发 的 旅 游 房 地 产 ： 一 种 是 在 自 然 风 景 周 围的 度 假 型 地 产 ， 另 一 种 是 与 景 区 融 合 进 行 地 产 开 发 的 项目 。随 着 一 线 城 市 房 地 产 市 场 逐 渐 走 向 成 熟 和

7、饱 和 ， 众多 开 发 商 开 始 向 二 、 三 线 城 市 进 军 ， 但 是 迄 今 农 村 房 地产 市 场 依 然 是 一 片 蓝 海 。 政 府 连 续 颁 发 了 几 个 一 号 文 件 ，- 3 -预 示 着 新 农 村 建 设 将 成 为 未 来 几 年 的 热 点 。 政 府 加 大 对于 农 村 基 础 设 施 的 投 入 ， 如 公 路 交 通 、 供 电 、 供 水 等 ，这 些 都 为 农 村 房 地 产 的 开 发 提 供 了 良 好 的 基 础 。 农 村 房地 产 是 在 房 地 产 开 发 的 过 程 中 渗 透 农 业 文 化 所 形 成 的 一种 延

8、伸 模 式 。休 闲 农 业 和 乡 村 旅 游 是 目 前 创 新 农 业 的 重 要 形 式 ，将 农 业 与 旅 游 结 合 也 是 优 化 农 业 产 业 的 重 要 方 式 之 一 ，在 传 统 种 植 、 养 殖 等 农 产 业 的 基 础 上 ， 适 当 地 开 发 其 他的 资 源 ， 尤 其 是 旅 游 资 源 ， 最 大 程 度 地 利 用 产 业 优 势 和土 地 资 源 优 势 。01 养 老 地 产 成 农 业 地 产 开 发 新 宠对 于 养 老 地 产 的 前 景 ， 无 疑 是 相 当 看 好 的 。 这 从 房企 以 及 保 险 机 构 大 力 追 捧 养 老

9、 养 生 地 产 项 目 的 现 状 已 经十 分 清 楚 。 形 成 这 一 潜 力 市 场 的 原 因 包 括 ： 中 国 已 进 入老 龄 化 社 会 ； 传 统 养 老 方 式 面 临 挑 战 ； 国 内 的 养 老 设 施满 足 不 了 需 求 。万 科 高 调 宣 布 养 老 地 产 已 成 为 旗 下 业 务 版 图 的 新 分支 ， 而 其 “健 康 养 老 地 产 ”发 展 计 划 也 全 面 启 动 。 万 科地 产 宣 称 ， 研 究 养 老 物 业 已 经 有 35 年 时 间 ； 首 创 置 业与 河 北 建 设 集 团 联 手 ， 预 备 投 资 70 亿 元 开

10、发 一 处 位 于河 北 香 河 的 养 老 项 目 。 在 临 平 ， 绿 城 旗 下 绿 城 蓝 庭 项 目 ，向 市 场 推 出 70 年 产 权 的 颐 养 公 寓 。 与 此 同 时 ， 泰 康 人寿 、 中 国 人 寿 等 保 险 公 司 加 紧 为 项 目 “圈 地 ”。- 4 -湖 南 首 个 纯 粹 老 年 生 活 示 范 城 浮 出 水 面 ， 这 个 目 前中 南 最 大 的 老 年 城 ， 成 为 长 沙 养 老 地 产 的 试 水 之 作 。 在长 沙 ， 康 乃 馨 国 际 老 年 生 活 示 范 城 成 为 长 沙 首 个 老 年 社区 ， 填 补 了 养 老 地

11、 产 空 白 地 带 。 而 另 一 家 本 地 发 展 商 华盛 麓 峰 集 团 亦 在 不 断 加 快 对 于 养 老 地 产 的 研 发 和 投 入 。很 明 显 ， 中 国 的 人 口 红 利 正 在 向 老 龄 市 场 转 移 。02 休 闲 养 生 地 产 是 农 业 地 产 开 发 的 尝 试 方 向随 着 人 们 生 活 水 平 的 提 高 ， 养 生 成 为 追 求 更 高 生 活品 质 的 一 大 趋 势 ， 很 多 人 都 在 谈 养 生 ， 很 多 企 业 也 都 涉足 这 一 行 业 ， 房 地 产 也 一 样 。解 决 老 年 健 康 问 题 和 亚 健 康 的 重

12、 要 方 式 就 是 通 过 生态 人 居 改 善 人 体 微 循 环 ， 使 得 身 心 浸 润 在 完 全 生 态 的 环境 氛 围 中 。 人 的 体 力 精 力 需 要 保 持 收 支 上 的 平 衡 ， 一 段时 间 的 紧 张 劳 作 ， 需 要 相 当 甚 至 更 多 的 时 间 来 调 整 ， 才能 使 机 体 恢 复 到 正 常 状 态 。 人 居 环 境 的 选 择 至 关 重 要 ，而 拥 有 休 闲 、 度 假 、 养 生 三 大 主 体 功 能 的 人 居 环 境 和 住宅 产 品 就 成 为 了 养 生 地 产 的 重 要 组 成 。养 生 地 产 必 须 要 选

13、择 在 适 宜 人 居 和 生 态 景 观 资 源 优质 的 土 地 和 区 域 ， 滨 海 、 滨 江 、 滨 河 、 滨 湖 、 林 地 、 山谷 、 湿 地 、 种 植 园 均 可 作 为 养 生 地 产 的 选 址 要 素 作 为 参照 ； 住 宅 建 筑 的 科 技 运 用 一 定 要 在 通 风 、 采 光 、 环 保 方面 加 强 创 新 ， 使 得 居 住 空 间 除 了 更 具 有 科 学 性 外 ， 还 要更 加 符 合 人 体 所 对 阳 光 、 空 气 、 水 分 、 视 觉 、 感 官 的 需求 。 服 务 设 施 要 在 满 足 老 龄 化 和 亚 健 康 群 体

14、的 健 康 保 健- 5 -需 求 方 面 做 出 最 具 有 人 性 化 的 设 计 和 配 置 ， 如 健 身 广 场 、有 氧 运 动 设 施 、 健 身 房 、 音 乐 房 、 氧 吧 、 休 养 室 等 。养 生 地 产 ， 包 含 着 养 老 地 产 、 健 康 地 产 、 旅 游 地 产 、度 假 地 产 的 四 重 功 能 ， 在 市 场 引 导 过 程 中 应 遵 循 循 序 渐进 的 导 入 原 则 ， 将 人 们 被 扭 曲 的 社 会 价 值 观 、 人 生 价 值观 进 行 重 新 的 梳 理 ， 再 通 过 道 教 、 历 史 文 化 的 引 导 将 健康 、 保

15、健 、 养 生 、 长 寿 的 理 念 灌 输 给 消 费 者 ， 进 而 将 养生 地 产 的 稀 缺 特 性 、 投 资 保 值 特 性 、 结 合 人 生 健 康 保 健的 重 要 性 和 社 会 圈 层 营 销 体 系 进 行 整 合 宣 导 ， 就 会 在 养生 地 产 的 市 场 推 广 和 消 费 引 导 中 作 出 特 色 的 营 销 ， 专 题的 推 介 还 会 将 一 种 全 新 的 人 生 认 识 传 达 给 消 费 者 ， 并 在做 地 产 运 营 的 同 时 传 播 着 一 种 人 生 态 度 和 价 值 取 向 。养 生 地 产 ， 是 人 居 产 品 的 理 性

16、回 归 ， 也 是 对 人 生 价值 的 全 新 认 定 ； 养 生 地 产 所 倡 导 的 环 保 、 健 康 、 低 碳 、养 生 、 自 然 、 和 谐 也 迎 合 着 这 个 时 代 发 展 的 最 终 方 向 。03 不 改 变 农 业 性 质 的 商 业 地 产 开 发 也 是 新 形 势商 业 地 产 ， 顾 名 思 义 ， 作 为 商 业 用 途 的 地 产 以 区 别于 以 居 住 功 能 为 主 的 住 宅 房 地 产 ， 以 工 业 生 产 功 能 为 主的 工 业 地 产 等 。商 业 地 产 的 形 式 多 样 ， 主 要 包 括 购 物 中 心 、 超 级 购物 中

17、 心 、 大 卖 场 、 商 业 街 、 主 题 商 场 、 专 业 市 场 、 写 字楼 的 统 称 。 工 业 园 区 一 般 不 划 为 商 业 地 产 。 实 际 上 现 在的 很 多 地 产 形 式 ， 是 融 合 了 住 宅 地 产 、 商 业 地 产 、 工 业地 产 、 旅 游 地 产 等 的 复 合 地 产 。 界 限 不 一 定 划 分 的 那 么- 6 -明 确 。 比 如 酒 店 ， 可 以 划 为 商 业 地 产 ， 也 可 以 划 为 旅 游地 产 。 理 解 的 时 候 ， 不 要 为 这 些 概 念 所 拘 泥 。商 业 地 产 的 模 式 有 三 种 ：第 一

18、 种 ， 我 们 逐 步 认 同 的 是 “只 租 不 售 ”， 这 一 类通 常 把 物 业 建 成 以 后 形 成 独 立 的 产 权 ， 通 常 招 商 合 作 ，以 租 金 作 为 主 要 的 收 入 来 源 。第 二 种 ， “出 售 ”这 种 模 式 是 商 业 地 产 最 原 始 的 模式 ， 随 着 商 业 地 产 逐 渐 的 火 爆 ， 单 纯 的 出 售 开 始 不 再 适应 商 业 地 产 的 发 展 。第 三 种 ， “租 售 结 合 ”， 这 种 通 常 是 投 资 商 和 开 发商 把 其 中 的 部 分 物 业 出 租 ；另 一 方 面 销 售 ， 也 有 两 种 方 式 ， 一 种 是 底 层 销 售 ，最 典 型 的 就 是 大 连 万 达 ， 把 一 楼 留 下 来 ， 二 楼 三 楼 卖 给沃 尔 玛 。