1、复盘明细项目名称： 复盘部门：一、 回顾目标（对比项目开发前期提出的期望或是项目开发过程中出现的问题）公共区域设备及机房：1、电梯设备后期经常出现故障；2、所有设备机房无挡鼠板、防虫防火封堵、标识标牌；3、消防泵房、生活水泵房等设备房基础设施差；4、配电系统标示标牌不全、配电图纸配备不全、配电封堵不到位；5、机动车出入口道闸、摆闸安装后期使用经常出现问题、与门卫岗亭配合使用困难不适用；6、高低压配电房地板绝缘胶垫铺设凌乱不全；7、所有制卡系统没做到客服中心，各分东西；8、发电机储备油箱容量过小；9、高低压配电房等设备机房无通风换气设施；10、电梯机房换气扇孔洞预留与电梯主机位置太靠近，洞口渗水
2、直接危及电梯主机，换气扇及预留孔洞较小不能满足夏天散热；11、大部分设备及外壳未安全接地；12、公共区域监控摄像头过少；公共区域及户内设施：1、消防通道消防应急标志灯后期损坏量非常大；2、总坪及地下室无垃圾桶放置区域；3、住宅门牌号大量脱落；4、公共区域照明数量大，控制回路太少；5、7 栋 8 栋过道窗户开启角度大，且护栏低矮，防护不够；6、地下室水管安装在电路桥架上方；7、所有一楼下负一楼消防通道照明高度太高，1 号大门照明高度太高；8、地下室封闭空间太多，排水设施及检修孔洞在封闭空间内；9、一楼单元大厅大门经常损坏；10、地下室电梯厅未做成品保护；11、自来水水表井及井盖不利于月度抄表；1
3、2、消防通道门边瓷砖经常损坏；13、地下室导向标识与实际使用不符；14、1 号门机动车、非机动车、人行出入口无照明设施；15、地下室车位离构造柱太近，停放车辆后无法开门出来；公共区域及户内给排水系统1、总坪路边以及一楼住宅户外靠绿化带大部分无散水沟，部分有散水沟的预埋排水管高度过高；2、总坪一楼室外地埋管道经常堵塞；3、总坪污水井点位少容积太小，造成管道经常堵塞和不便于检修；4、机动车出入口顶棚钢化玻璃外檐口过短，出入口上方靠总坪外侧无散水沟且土方回填过高；5、总坪强弱电井内无排水管道；6、地下大部分室消防管道、自来水给水管道无水流方向标识标牌；7、自来水井内水管及水表无相关房号标识标牌；8、
4、地下室排水地漏太少；9、部分一楼架空层及楼层排水管安装在封闭空间及夹层内；10、部分总坪消防地上消火栓阀门离消火栓太远；11、地下室配电间及部分设备房无排水地漏；12、总坪快速取水阀后期损坏量大；13、总坪石材雨篦子后期损坏量大；14、9 栋入户给水主管安装在入户门边柱内；公共区域及户内土建工程1、下雨后地下室顶板到处渗水；2、9 栋顶层住户后期均出现顶板渗水现象；3、所有电梯厅过道墙面瓷砖大面积开始脱落；4、电梯厅门口门槛石损坏量非常大；5、总坪路面地砖部分采用石材，不防滑；6、部分户型户内空调孔洞预埋后不能使用，且室内无中央空调管预埋孔洞；7、所有楼层水井内墙地面没做防水处理，且排水地漏高
5、于面；8、户内卫生间及生活阳台排水主管上下楼层渗水率非常高；9、1.1 户内墙地面空鼓率非常高，且抹灰层砂浆混合比较低；公共区域及户内强弱电系统1、部分户型有空调管预埋孔洞但是无空调电源插座；2、门禁系统后期经常出现故障，开不了门；3、户内装修短路及线路小故障经常跳电井内电源总闸；4、1.1 期所有弱电箱内无 220 伏电源线路；二、 评估结果（对项目开发造成的影响，如导致工期滞后、成本增加等）1、电梯频繁出现故障，导致业主投诉量大，影响大。2、所有设备机房无挡鼠板、防虫防火封堵、标识标牌不符合相关规范，每次相关检查就不合格，给后期物业增加管理成本；3、消防泵房、生活水泵房等设备房基础设施差，
6、不符合相关规范并且影响整体品质，给后期物业增加管理成本；4、配电系统标示标牌不全、配电图纸配备不全、配电封堵不到位，不符合相关规范，影响后期使用，每次检查就不合格，给后期物业增加管理成本；5、机动车出入口道闸、摆闸安装后期使用经常出现问题、与门卫岗亭配合使用困难不适用，影响业主正常进出与整体品质，对岗位人员数量增加；6、高低压配电房地板绝缘胶垫铺设凌乱不全，符合相关规范，影响后期使用，每次检查就不合格，给后期物业增加管理成本；7、所有制卡系统没做到客服中心，各分东西，导致制卡非常麻烦，增加后期工作量；8、发电机储备油箱容量过小，不符合相关规范，发电使用时间较短，满足不了正常使用要求；9、高低压
7、配电房等设备机房无通风换气设施，不符合相关规范，存在安全隐患；10、梯机房换气扇孔洞预留与电梯主机位置太靠近，洞口渗水直接危及电梯主机，换气扇及预留孔洞较小不能满足夏天散热，不符合相关规范，存在安全隐患；11、大部分设备及外壳未安全接地，不符合相关规范，存在安全隐患；12、公共区域监控摄像头过少，后期管理风险特别大，存在安全隐患；13、消防通道消防应急标志灯后期损坏量非常大，给后期增加管理成本；14、总坪及地下室无垃圾桶放置区域，影响业主正常生活使用，给后期增加管理成本；15、15、住宅门牌号大量脱落，影响业主正常生活使用，给后期增加管理成本；16、公共区域照明数量大，控制回路太少，不能有效控
8、制能耗，给后期增加管理成本；16、7 栋 8 栋过道窗户开启角度大，且护栏低矮，防护不够，后期管理风险特别大，存在安全隐患；17、地下室水管安装在电路桥架上方，不符合相关规范，存在安全隐患；18、所有一楼下负一楼消防通道照明高度太高，1 号大门照明高度太高，后期维修困难，给后期增加管理成本；19、地下室封闭空间太多，排水设施及检修孔洞在封闭空间内，后期管道堵塞后维修困难，给后期增加管理成本；20、一楼单元大厅大门经常损坏，响业主正常生活使用，给后期增加管理成本；21、地下室电梯厅未做成品保护，装修期损坏量大，给后期增加管理成本；22、自来水水表井及井盖不利于月度抄表，影响后期使用，给后期增加管
9、理成本；23、消防通道门边瓷砖经常损坏，影响整体品质，给后期增加管理成本；24、地下室导向标识与实际使用不符，影响业主正常生活使用，给后期增加管理成本；25、1 号门机动车、非机动车、人行出入口无照明设施，影响业主正常生活使用及安全管理，给后期增加管理成本；26、地下室车位离构造柱太近，停放车辆后无法开门出来影响业主正常生活使用，给后期增加管理成本；27、总坪路边以及一楼住宅户外靠绿化带大部分无散水沟，部分有散水沟的预埋排水管高度过高，导致下雨后绿化内的雨水漫到路上，影响业主正常生活，给后期增加管理成本；28、总坪一楼室外地埋管道经常堵塞，导致一楼经常返水，影响业主正常生活使用，给后期增加管理
10、成本；29、总坪污水井点位少容积太小，造成管道经常堵塞和不便于检修，导致一楼经常返水，影响业主正常生活使用，给后期增加管理成本；30、机动车出入口顶棚钢化玻璃外檐口过短，出入口上方靠总坪外侧无散水沟且土方回填过高，导致下雨天雨水漫到车道内到处都是，影响业主正常生活，给后期增加管理成本；31、总坪强弱电井内无排水管道，导致下雨后井内全部泡满水，线路老化快，容易发生故障，后期增加管理成本；32、地下室大部分室消防管道、自来水给水管道无水流方向标识标牌，影响后期维修维护及使用，后期增加管理成本；33、自来水井内水管及水表无相关房号标识标牌，影响后期维修维护及使用，后期增加管理成本；34、地下室排水地
11、漏太少，发生爆管等突发事件时不能及时排走水，导致水流进电梯地坑，存在安全隐患；35、部分一楼架空层及楼层排水管安装在封闭空间及夹层内，影响后期维修维护及使用，后期增加管理成本；36、部分总坪消防地上消火栓阀门离消火栓太远，影响后期维修维护及使用；37、地下室配电间及部分设备房无排水地漏，进水后无法排走，存在安全隐患；38、总坪快速取水阀后期损坏量大，后期增加管理成本；39、总坪石材雨篦子后期损坏量大，后期增加管理成本；40、9 栋入户给水主管安装在入户门边柱内，存在安全隐患；41、下雨后地下室顶板到处渗水，影响整体品质；42、9 栋顶层住户后期均出现顶板渗水现象，影响业主正常生活使用，给后期增
12、加管理成本；43、所有电梯厅过道墙面瓷砖大面积开始脱落，后期增加管理成本；44、电梯厅门口门槛石损坏量非常大，后期增加管理成本；45、总坪路面地砖部分采用石材，不防滑，影响业主正常生活使用，存在安全隐患；46、部分户型户内空调孔洞预埋后不能使用，且室内无中央空调管预埋孔洞，导致业主投诉量大，后期增加管理成本；47、所有楼层水井内墙地面没做防水处理，且排水地漏高于面，影响业主正常生活，后期增加管理成本；48、户内卫生间及生活阳台排水主管上下楼层渗水率非常高，影响业主正常生活，后期增加管理成本；49、1.1 户内墙地面空鼓率非常高，且抹灰层砂浆混合比较低，影响整体品质；50、部分户型有空调管预埋孔
13、洞但是无空调电源插座，导致业主投诉量大，影响整体品质；51、门禁系统后期经常出现故障，开不了门，影响业主正常生活使用，给后期增加管理成本；52、户内装修短路及线路小故障经常跳电井内电源总闸，响业主正常生活使用，导致业主投诉量大，增加工作量，后期增加管理成本；53、1.1 期所有弱电箱内无 220 伏电源线路，导致装修后才发现没有，响业主正常生活使用，给后期增加管理成本；三、 分析原因1、电梯频繁出现故障原因：电梯产品质量差，安装质量差，维保不到位，免费维保合同签订约束力不够，2、所有设备机房无挡鼠板、防虫防火封堵、标识标牌不符合相关规范，原因：成本控制较低未设计，安装质量差，监管不到位；3、消
14、防泵房、生活水泵房等设备房基础设施差，原因:成本控制较低未设计;4、配电系统标示标牌不全、配电图纸配备不全、配电封堵不到位,原因：安装质量差，监管不到位；5、机动车出入口道闸、摆闸安装后期使用经常出现问题、与门卫岗亭配合使用困难不适用，原因：成本控制较低，采购低廉设备，未设计合理；6、高低压配电房地板绝缘胶垫铺设凌乱不全，原因：安装质量差，监管不到位；7、所有制卡系统没做到客服中心，各分东西，原因：成本控制较低未设计合理；8、发电机储备油箱容量过小，原因：成本控制较低未设计合理；9、高低压配电房等设备机房无通风换气设施，原因：成本控制较低未设计合理；10、电梯机房换气扇孔洞预留与电梯主机位置太
15、靠近，洞口渗水直接危及电梯主机，换气扇及预留孔洞较小不能满足夏天散热，原因：未设计合理；11、大部分设备及外壳未安全接地，原因：未设计；12、公共区域监控摄像头过少，原因：成本控制较低未设计合理；公共区域及户内设施：1、消防通道消防应急标志灯后期损坏量非常大，原因：未设计合理；2、总坪及地下室无垃圾桶放置区域，原因：成本控制较低未设计；3、住宅门牌号大量脱落，原因：未设计合理；4、公共区域照明数量大，控制回路太少，原因：成本控制较低未设计；5、7 栋 8 栋过道窗户开启角度大，且护栏低矮，防护不够，原因：未设计合理；6、地下室水管安装在电路桥架上方，原因：未设计合理、安装监管不到位；7、所有一
16、楼下负一楼消防通道照明高度太高，1 号大门照明高度太高，原因：未设计合理；8、地下室封闭空间太多，排水设施及检修孔洞在封闭空间内，原因：未设计合理；9、一楼单元大厅大门经常损坏，原因：未设计合理；10、地下室电梯厅未做成品保护，原因：成本控制较低未设计；11、自来水水表井及井盖不利于月度抄表，原因：未设计合理；12、消防通道门边瓷砖经常损坏，原因：未设计合理；13、地下室导向标识与实际使用不符，原因：未设计合理；14、1 号门机动车、非机动车、人行出入口无照明设施，原因：成本控制较低未设计；15、地下室车位离构造柱太近，停放车辆后无法开门出来，原因：未设计合理；公共区域及户内给排水系统1、总坪
17、路边以及一楼住宅户外靠绿化带大部分无散水沟，部分有散水沟的预埋排水管高度过高，原因：成本控制较低未设计，安装质量差，监管不到位；2、总坪一楼室外地埋管道经常堵塞，原因：安装质量差，监管不到位；3、总坪污水井点位少容积太小，造成管道经常堵塞和不便于检修，原因：未设计合理；4、机动车出入口顶棚钢化玻璃外檐口过短，出入口上方靠总坪外侧无散水沟且土方回填过高，原因：未设计合理；5、总坪强弱电井内无排水管道，原因：未设计；6、地下大部分室消防管道、自来水给水管道无水流方向标识标牌，原因：未设计；7、自来水井内水管及水表无相关房号标识标牌，原因：未设计；8、地下室排水地漏太少，原因：未设计合理；9、部分一
18、楼架空层及楼层排水管安装在封闭空间及夹层内，原因：未设计合理；10、部分总坪消防地上消火栓阀门离消火栓太远，原因：未设计合理；11、地下室配电间及部分设备房无排水地漏，原因：未设计；12、总坪快速取水阀后期损坏量大，原因安装质量差，监管不到位；13、总坪石材雨篦子后期损坏量大，原因：未设计合理；14、9 栋入户给水主管安装在入户门边柱内，原因：未设计合理；公共区域及户内土建工程1、下雨后地下室顶板到处渗水，原因：施工工艺没做好，监管不到位；2、9 栋顶层住户后期均出现顶板渗水现象，原因：施工工艺没做好，监管不到位；3、所有电梯厅过道墙面瓷砖大面积开始脱落，原因：未设计合理，施工工艺没做好；4、
19、电梯厅门口门槛石损坏量非常大， ，原因：未设计合理、施工工艺没做好；5、总坪路面地砖部分采用石材，不防滑，原因：未设计合理；6、部分户型户内空调孔洞预埋后不能使用，且室内无中央空调管预埋孔洞，原因：未设计合理；7、所有楼层水井内墙地面没做防水处理，且排水地漏高于面，原因：未设计，施工工艺没做好，施工方偷工减料；8、户内卫生间及生活阳台排水主管上下楼层渗水率非常高，原因：施工工艺没做好；9、1.1 户内墙地面空鼓率非常高，且抹灰层砂浆混合比较低，原因：施工工艺没做好，施工方偷工减料；公共区域及户内强弱电系统1、部分户型有空调管预埋孔洞但是无空调电源插座，原因：未设计合理；2、门禁系统后期经常出现
20、故障，开不了门，原因：成本控制较低，采购低廉设备；3、户内装修短路及线路小故障经常跳电井内电源总闸，原因：成本控制较低，采购低廉设备；4、1.1 期所有弱电箱内无 220 伏电源线路，原因：未设计；四、 总结经验，提出整改措施行动计划1、电梯频繁出现故障，建议：签订有效并有约束力的合同，选择优质品牌维保公司，电梯安装全程跟踪检查；2、所有设备机房无挡鼠板、防虫防火封堵、标识标牌不符合相关规范，建议：增加成本预算，合理设计，加强安装质量检查，加强监管制度；3、消防泵房、生活水泵房等设备房基础设施差，建议：增加成本预算，合理设计;4、配电系统标示标牌不全、配电图纸配备不全、配电封堵不到位,建议：加
21、强安装质量检查，加强监管制度；5、机动车出入口道闸、摆闸安装后期使用经常出现问题、与门卫岗亭配合使用困难不适用，建议：增加成本预算，选择优质品牌设备，合理设计；6、高低压配电房地板绝缘胶垫铺设凌乱不全,建议：加强安装质量检查，加强监管制度；7、所有制卡系统没做到客服中心，各分东西，建议：增加成本预算，合理设计；8、发电机储备油箱容量过小，建议：增加成本预算，合理设计；9、高低压配电房等设备机房无通风换气设施，建议：增加成本预算，合理设计；10、电梯机房换气扇孔洞预留与电梯主机位置太靠近，洞口渗水直接危及电梯主机，换气扇及预留孔洞较小不能满足夏天散热，建议：合理设计；11、大部分设备及外壳未安全接地，建议：增加成本预算，合理设计；12、公共区域监控摄像头过少，建议：增加成本预算，合理设计；公共区域及户内设施：1、消防通道消防应急标志灯后期损坏量非常大，建议：合理设计；
