1、 一、古北水镇开发融资方案2010 年 7 月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本 2.1 亿元，由中青旅全 资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进 项目建设工作。整个古北水镇景区规划面积 9 平方公里，其中项目公司购买 1000 多亩土地，其他采用 租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果 公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应 土地支持，推动景区长远发展。公司购买 1000 多亩土地，其他采用 租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果 公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应 土地支持，推动景区长远发展。当地政府对项目支持力度较高，采取市 级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，
2、除立项和建设用地手续外，市级行政审批权 限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办 理。密云县成立了“古北水镇”项目手续审批 工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政 府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模 式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审 批进程，各相关部门从受理到审批均将时间 压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财 政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电 供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还 协助修建景区门口的道路。2011 年 6 月，中青旅为古北水镇旅游公司 以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心 借款 1 亿元人民币提供担保，借款期限一年。同年 8 月，古北水镇旅游公
3、司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积 717.54 亩，成交价 2.59 亿元；11 月取得旅游用地 359 亩，成交价 1.94 亿元。项目取得土地为当地村 民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得 较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸 收当地人就业，优先培训当地人成为工作人 员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对 社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项 目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出 6.8 万平方米长城源著项目，依托龙湖地产的设计 和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。2011 年 12 月，古北水镇旅游公司引入战 略投资者
4、乌镇旅游公司和IDG，旅游公司注册 资由 2.1 亿元增至 5 亿元，增资后中青旅持 股 42%，乌镇旅游持股 18%，IDG 持股 40%。此 次是中青旅与 IDG 的第二次合作，在上一轮 合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增 加了古北水镇走资产证券化道路的预期。此 外，由于古北水镇整体为仿古建筑群，能够规 避文化古迹的上市审核问题，预计古北水镇上市可能性较高。2012 年 8 月古北水镇旅游公司再次引入 战略投资者京能集团（北京国资委直属企 业）进行增资扩股，京能集团投资 5 亿元占股 20%。增资完成后股权结构作出以下变更，如 表 1 所示。表 1：2012 年 8 月增资完成后的股权
5、架构股东名称 出资额（万元） 出资比例中青旅 33,600 33.60%乌镇旅游 14,400 14.40%北京和谐成长投资中心 12,000 12.00%IDG 资本 20,000 20.00%京能集团 20,000 20.00%合计 100,000 100.00%表 2：2013 年 5 月增资完成后的股权架构股东名称 出资额（万元） 出资比例中青旅 33,600 25.81%乌镇旅游 20,160 15.48%北京和谐成长投资中心 18,400 14.13%IDG 资本 32,000 24.58%京能集团 26,040 20.00%合计 130,200 100.00%增资后古北水镇旅游公
6、司自有资金达到 15 亿元，为项目建设提供了充足的资金支持， 增强了公司信用，降低了公司财务费用，并提 高了项目的抗风险能力。同时，项目的建设运 营团队、国有资本、战略投资人持股比例均在 15%-20% 之间，能很好的平衡项目管理团队 与资方的利益关系。旅游公司以项目土地及地上建筑为抵押 物，从中国银行北京分行、交通银行北京分行 获得合计 15 亿元十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目建设资金已达到 30 亿元。2013 年 5 月项目公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资，合计增资金额 3.02 亿元，增资后股权结构再次进行变更，如表 2 所示。 由于中青旅持股比例的下降，古北水镇 不
7、再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司。2013 年 10 月水镇项目一期开业，2014 年 元旦开始试运营，水镇大酒店及部分民宿客 房开始接待游客，部分游览景点、文化展示体 验区、商铺和特色餐饮同步推出。试营业几个 月后的清明节，游客量便迎来大爆发，日均客 流量达到 2 万人次。2014 年 7 月古北水镇各股东按持股比例对公司进行增资，共计出资 8 亿元，将注册资本由 13.02 亿元增至 15.32 亿元，为新增项目 开发提供资金，降低财务费用。整个景区到商业模式，除了门票外，还包 括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展 览等，使得项目的收入来源能降低对门票收 入的依赖性，同时各项目
8、间能相互促进，提升 整体收入规模。除通过招拍挂形式取得 1000 多亩外，原有古镇采用租赁模式运营，降低重 资产投入的规模，提高投资回报率。古镇中新 建的酒店采用自持模式，其他商业物业自营， 将计入利润表的收入规模尽可能做大，便于 未来持续融资。二、成功方案背后的思考乌镇模式的成功在于资源、区位、政府支 持和管理四要素，在政府的大力支持下，通过 后天的改造和营销运作打造成观光、休闲、度 假游综合目的地。虽说乌镇本身的资源、区位 及政府支持都十分可观，但相比其他几大江 南古镇并不是绝对有优势。乌镇的成功靠的 更主要还是管理团队经营理念的卓越，使整 个景区实现质的飞跃。投资就是投人，这句话 在企业发展的每个阶段有效。古北水镇在项目是乌镇模式的异地翻版， 但同时也符合资源、区位、政府支持和管理四 方面的成功要素，乌镇项目的成功经验让古 北水镇开发少走弯路。
