1、新天地一楼商业部分价格定位建议,上海妙策房地产经纪事务所2011年6月,开 篇,引 言 首先，非常荣幸能为贵公司提供服务！本次报告是妙策公司向贵司提供关于宜兴新天地一楼项目商业部分的定价报告。经本公司深入、仔细研究得出该报告中的相关建议。 宜兴房地产市场瞬息万变，我们将动态追踪并做进一步深入研究，及时做出相关的调整。,区位未来商业价值,区位当期商业价值,项目产品分析,产品价格定位,本公司专业经验,项目背景分析,宜兴核心商圈发展,宜兴商业地产发展,我们的总体思路：,宜兴商业地产发展分析,1,宜兴核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价
2、值定位,6,住宅,商业,宜兴商业地产的发展分析,2004-2007年商业地产依旧以住宅区街铺为主体，人民路、新建小区纠结一楼商铺的招租。商铺投资者出手谨慎，好坏决定投资与否。2008年至今社区街铺依旧是商铺投资主体，大型的商业综合性都出现。商圈的逐步完善和形成已经把商业的核心区域确定下来，但是商业的销售和租金状况并不像市场上的那么火爆，相反随着市场的调控与竞争加剧经营情况不是特别理想,20042007年代表楼盘：今日星城，紫竹苑等；住宅售价约2800-4000元/。住宅投资初现端倪。2008年至今代表楼盘：江南春天，宜北新城等；住宅售价约9000元/，经历过08年的楼市危机，09年强势反弹，作
3、为发展中的三线城市，宜兴楼市发展势头强健。较大、较快的价格浮动空间，吸引房产投资者的眼球。,住宅和商业地产发展历程对比,住宅,商业,投资主体中小投资者，城市中高收入群体投资目的保值、增值为主投资频率高投资客群体量大投资置换性低,住宅和商业地产投资对比,投资主体大型投资者，城市高端收入群体投资目的增值、盈利为主投资频率低投资客群体量少投资置换性高,宜兴商业地产的发展分析,宜兴房地产发展中，住宅商品房发展速度快于商业商品房，在房地产投资中，住宅商品房的回报率大于商业商品房。房地产投资中，住宅商品房投资者是宜兴房地产行业的投资主体，受经济水平的限制商业商品的投资者群体比较有限。宜兴商业发展仍处于中级
4、阶段，主要仍旧是以街铺和中型商场为主，大型综合性商业较少。从投资置换性的角度，商业商品房投资者具有较高的置换率，其投资的方向有较大的分散性。住宅商品房较好的投资回报情况将吸引相当多的商业商品房投资者向住宅上平方投资。,小结,宜兴商业地产的发展分析,宜兴商业地产发展分析,1,宜兴核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,宜兴核心商业圈分析,居住区和商业商业区分布,市中心商业区,工业区,居住区,宜兴核心商业圈分析,总体规划： 宜兴市城市总体规划（2008-2020） ，著名的陶都、长江三角洲生态旅游城市，苏浙皖三省交界地区重要
5、的工业和商贸城市。商业网点等级：全市分为市级商圈和社区型商圈二个等级；市级商圈分布：市区的市级商业中心为本项目周边和人民路周边的商业中心，东南面的东汣大润发、万达；社区商圈分布：分别在最近几年新项目的底商和小型的商业。,城市核心商业区,城东北：汽车城,城南：新政中心，体育中心,城市核心商圈组团划分,宜兴核心商圈是以宜兴新天地和步行街为中心的区域；商业步行街两侧及周边和太滆路周边。市区大部分百货、电器、娱乐等商业形态均集中于此。,整个商圈可分为四个位置1：高端消费组团以人民路为主；2：时尚消费组团以步行，华帝百货街消费为主；3：经济消费组团以大润发，大统华为主；,1,2,3,人流,消费力,宜兴核
6、心商业圈分析,宜兴核心商业圈分析,城市核心商圈业态分析,宜兴核心商业圈分析,城市核心商圈分析总结,核心商业圈各种业态区域饱和状态；百货、服装是核心商业圈的主导行业；按不完全统计，宜兴人民路核心商圈的主要商业的营业面积约40多万方，尚不包括各干道的零散街铺。按照国际标准人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值。而根据中国社会经济特质，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。宜兴加上周边县市、乡镇的人口约为118万人，按平均消费群体按18万人/天计算，宜兴核心商业圈的主要商业的人均平均面积高达2.46平方米/人。而这仅仅是核心商圈的主要商业
7、。,宜兴商业地产发展分析,1,宜兴核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,当前区位价值研判,进入核心商圈的人流动线,东入口宜北路；引流强度：中；南入口太滆路，引流强度：强；西入口九滨大道；引流强度：中；北入口阳羡路，引流强度：弱；,由图示我们可以看出进入核心商业圈的主要人流集中在东、南、西三个方位。通过本案的人流东南向德人流。数量不多且品质一般消费目的性明确，主要是市区内的市民的普通和日常消费为主。,核心商业圈,核心商圈的商业人流动线,当前区位价值研判,本案,当前区位价值研判,核心商圈的商业引流动线,本案,当前区位价值研
8、判,当前区位价值研判,区位商铺租金研判,按当前不同地段市口的租金价差，本案区位的租金将在2.5-16元/平米/天。,宜兴商业地产发展分析,1,宜兴核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,宜兴市区域未规划总体情况,本案,区域潜在商业项目,未来区位价值研判,整个核心商圈尚有不少可供开发改造的地块。这些地块在商业价值和本案相差很少。万达的出现将会使得未来走向向东南方向发展从规划信息中得知，商业区周边都是以居住区为主，并且周边的行政和体育资源雄厚，后期商业的发展潜力巨大。,未来价值的上升取决于周边和住宅区域改造的成果。,未来主力
9、中高消费群体客流线,未来区位价值研判,中高档社区聚集地,未来城市的中高档居住社区会集中于城市东北，东南。一些大型社区也将集中城南、城东。商业中高消费群体的客流动线集中于商业区域中心。未来北上无锡，上海客流仍以乡镇客群为主。本案依赖道路系统的有效客流支撑项目商业价值是效果不大的。本案区位的商业价值实际体现依赖于本案以北区域的开发形态。北侧的商业开发形成气候后必将产生引流效应，而本案得到有效的客流补充。,依赖区域,依赖区域,依赖区域,无锡上海,未来区位价值研判,宜兴商业地产发展分析,1,宜兴核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位
10、,6,项目基础信息,四至东：宜客隆和住宅区。南：五星电器，数码广场和住宅区。西：氿滨广场。北：宜宾小区。,北,产品分析,项目SWOT分析,一楼共计236，共1万余方体量；产品的开间进深比不好，在商铺的经营和销售中存在很大的难度。项目虽然离道路红线的距离较远，但是停车位严重不足，给项目以后的销售和经营带来很大的弊端。14层的商铺现在的业态混乱，给项目自身的定位和以后的升值空间带来了阻力。项目现在的整体定位是低端为主，给后期客户的投资回报率产生严重疑惑。,区位优势：核心商圈辐射地段；产品优势：面积小，总价低，便于投资。环境优势：住宅区在周边，销售客群多，并且大的品牌店已经入驻。,区位劣势：商圈边缘
11、难受商业氛围带动，特别是西面商业现在的经营状况不好；道路劣势：东西的客流量形成强烈的反差。环境劣势：周边的居住环境主要是中端为主，消费能力一般。,市场机会点：周边商业体量目前较多，但是主要都是以中端，低端为主，没有高端的消费场所，并且都是比较单一和分散，可以以综合体的概念来经营和招商。,市场威胁：新项目商业环境对市场稀缺商业的营销和商铺整体经营环境的变化会对商业的经营时间长短有很大的影响。,合理定位利用区位、环境优势；宣传上发掘项目潜在投资价值；发挥产品优势定向推广。,充分发挥项目的投资潜质。以“传世金铺”概念提升投资者信心。吸引性消费的业态定位，解决区位定位不准确的现象。,宣传上，发挥区位上
12、的优势，去化速率和项目定位将是项目后期销售的主要问题。在推广上必然要降低客户疑虑，凸显项目价值。,推广上突出项目的前瞻性，传递潜在价值的概念。,项目SWOT分析,宜兴商业地产发展分析,1,宜兴核心商圈分析,2,当前项目区位价值分析,3,未来项目区位价值分析,4,项目SWOT分析,5,项目商业价值定位,6,商业类型定位,项目商业价值定位,多元型商业,综合型商业,？,体量：1万余方，加上2,3，4楼的商业具备集中性商业的规模；周边商业类型空间：集中了宜兴80%以上集中性商业。百货、超市、专营类难有发展空间；周边居住社区：太隔小区，九滨国际，步行街附近等社区的规模，类型多。离市中心较近的距离，满足了
13、居住者日常生活的商业配套。,思考,区域配套型商业,发掘中心区域商业形式的空白点，补充核心商业圈的缺失；业态上以吸引商业聚集项目人气，如大型特色餐饮、大型美容养生，大型婚纱影楼为主。,价格定位（一）,项目商业价值定位,租金推导法 现有的一楼的租金的价格,本案一层平均销售价格= 本案一层平均租金10年12月本案一层现平均租金=4.5元/平米/天 30天=135元/平米/月本案一层平均销售价格= 135元/平米/月10年12月 =16200元/平米,按照现在的一楼的租金推导法莱计算，现在一楼的平均合理的销售均价是：16200元/平米,价格定位（二）,项目商业价值定位,投资回报率法 商家回报率的价格,
14、一楼现有商铺很多商家由于各种原因都出现了转让的情况,一楼转让的商铺的价格在4万元17平米左右，但是具了解租金的价格在2万元，但是租户现在把价格提升到了4万元每平米，同时也可以看出现在一楼的整体经营情况不太好，很多租户都转让。,价格定位（二）,项目商业价值定位,投资回报率法 商家回报率的价格,我们以常规的商铺投资回报率在8%左右的来计算，现在一楼的商铺17平米的转让价格达到了4万元/年，但是一楼的实际租金是2万元/年。,投资回报率=商户一年的租金/每平米的售价,按照商户的算法,按照实际的算法,商户一年的租金=40000/17 =2353元,商户一年的租金=20000/17 =1177元,8%=2
15、353/每平米的售价,8%=1177/每平米的售价,29412元/平米,14707元/平米,按照回报率法莱计算：现在一楼的实际售价是：14707元/平米现在一楼的商户想法价格是： 29412元/平米,价格定位（三）,项目商业价值定位,市场比较法现有商业楼盘均价,大部分集中型商业的楼上部分去化难度较大，所以都采用先租后售的方法；商业用房总价相对较高，位置较好的商业用房还能对投资者产生一定的吸引力，而位置相对较偏的房源，由于考虑到之后的出租或经营回报率较低，在销售中会产生一定的抗性。,经分析，我司对项目的主要对比个案对项目影响所占的权重如下：,红星美凯龙 （A）： Wa=35万达广场 ( b) ：
16、 Wb=45广厦丽水金城 （c）： Wc=20,项目商业价值定位,项目价格的确定,各案均价按照目前销售或公开价格取得以上均为按建筑面积计的均价修正后各相关楼盘价格Pi Pi = (Qx/Qi) PiPa = (Qx/Qa) Pa = (78/79) 30000 = 29620Pb = (Qx/Qb) Pb = (78/89) 40000 = 39438Pc = (Qx/Qc) Pc = (78/73) 7000 = 7480由Px=PiWi，得Px=(Pa Wa+Pb Wb+Pc Wc)/(Wa+Wb+Wc) =(29620 35%+39438 45%+7480 20%)/100% =2961
17、0元平米,考虑到本案所处区域升值空间，我司认为：,市场比较法得出价格30000元/平米左右,项目商业价值定位,按位置制定,商业项目处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，增加商业价值。而本案商业面临着一个难题，项目北侧目前处于比较尴尬的境地，项目西侧毗邻主干道和氿滨广场，其商业价值高低要取决于周边环境。就现状而言，其商业价值稍低于人民路沿街，而项目东南侧的新区以后改建或开发的情况下，其商业价值就会毗邻人民路和步行街商业，且万达的影响力对商圈的发展显而易见所以地段价值确定会对本商圈形成较大冲击。,项目商业价值定位,价值制定内在背景,项目商业价值定位,按产品制定,市场中的综合性商业都
18、为1层到4层独卖，并且是分铺销售，而本案项目以中低端的商业模式为主，在商业价值方面较低，且市场抗性较大。市场中大型集中型商业均是采用一层单独销售、二、三层招租的形式。单层和第一层商业无论从实用性与投资回报率来看，均比其他形式要突出，故市场接受度较高。体现在价格上，按1-4层的单层均价是由高到低的。,价值制定内在背景,Thanks!,宜兴新天地项目组2011年6月,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxq
19、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,
