1、 保定市主城区土地级别与基准地价 使用技术 手册 保定市国土资源局 保定市国土资源利用事务中心 二 O一八年七月 前 言 基准地价 反 映 的是某一区域 一定 时 期 的地价标准，具有非常强的时效性和现势性 ，而 主城区 现 执行的 基准地价体系是 2012年 发布实施的 。 近年来我市经济快速发展， 战略地位和城市价值实现新提升 ，土地利用格局和地价水平发生了很大变化， 特别是局部区域变化较大 。同时， 土地供应中逐步出现了医疗卫生、 养老、教育、体育 等细分用途的土地以及地下空间的 土地 需求 。为了满 足我市新的发展形势和随之而来日益复杂的土地市场的实际需求， 必须对上一轮城镇土地定级与
2、基准地价成果进行全面调整、更新和完善。 按照省国土资源厅和市政府工作安排部署，我市开展了主城区新一轮土地级别与基准地价更新工作。 2018 年 4 月 27 日，更新成果在市土地管理委员会第二十六次全体会议上审议通过， 5 月 9 日举行了成果听证， 6 月 15 日，通过河北省国土资源厅组织的验收， 7 月 28日，市政府在 保定 日报发布保定市人民政府关于公布实施保定市主城区土地级别与基准地价更新成果的 通告 ，基准地价更新成果正式实施。 基准地价 是区域平均 价格， 是在全市域范围内 ,对现状利用条件下不同级别或均质地域的土地 ,按照商服、住宅、工业、公共管理与公共服务四种用途 ,分别评
3、估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 基准地价是政府法定公示地价 ,在国有建设用地使用权出让价格形成的过程中发挥作用 ,在城市更新，产业发展、经济结构优化升级等方面 ,以及民生领域公益性项目 ,基准地价具有更强的指导意义。基准地价的发布有利于提升政府地价管理的精细化程度 ,有助于公众了解城市地价空间分布规律 ,引导土地资源的合理配置和节约集约利用。 基准地价充分体现价值主导原则 ,注重反映土地使用功能的完善引起的地价变化 ,是对一个时期土地市场价格水平的客观审慎反映。市国土资源局严格遵循城镇土地分等定级规程 (GBT18507-2001)、城镇土地估价规程 (GB/T18
4、5082001),以“政府主导、专家参与、专业实施、广泛论证”的模式，对北京市、邯郸市、廊坊市、无锡市及嘉兴市等地区的基准地价工作进行调研，拓宽了视野，进一步创新了工作思路和工作方法，并多次组织研讨会对成果进行讨论、修改和完善。 本轮土地级别划分在深入分析原有定级资料的基础上，从保定市具体实际出发，充分体现板块区 域优势，改变土地级别“同心圆”向外扩散的传统表达方式。商住用地既考虑规划布局又兼顾热点发展区域优势，划定商服六个级别、住宅六个级别；工业用地促进园区集聚发展和中心区退城需求，划定工业三个级别；公共管理与公共服务用地考虑了区域功能完善、城市基础配套，划定六个级别。 基准地价确定突出维护
5、市场稳定，引导扶持产业发展。商住用地把握两个主要原则：一是区域平衡，保证近似区域的同类地价水平一致。二是维护土地市场相对稳定。保护市场秩序，保持价格水平相对平稳。工业用地以降低工业企业成本，便于优质项目落地为主。公共管理与公共服 务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，分为营利性和非营利性两类，精准扶持和引导相关产业发展壮大。 基准地价体系进一步完善，满足供给侧结构改革和日益丰富的土地市场需求。一是首次推出楼面地价体系，从空间上体现土地价格，解决了现行基准地价下同一区域不同容积率地块间地价差异不明显的问题，为改变用途、改变容积率等已出让土地补交地价款提供了依据，提高了成果的实用性
6、。二是新增公共管理与公共服务用地十个二级分类体系，实现土地精细化管理，满足了我市医疗卫生、老年公寓等用途的出让需求。三是新增划拨用地权益价格体 系，有利于保证原划拨土地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。四是新增地下空间基准地价体系，为促进地空间的合理利用，有效提升土地资源的承载能力提供了基础。 目 录 一、更新范围 - 1 二、土地级别与基准地价更新的技术思路 - 2 （一）土地级别更新的技术思路 - 2 （二）基准地价评估的技术思路 - 2 三、城区各类用地土地级别边界落实 - 4 （一）商服用地土地级别界线（见表 1） - 4 （二）住宅用地土地级别界线（
7、见表 2） - 5 （三）工业用地土地级别界线（见表 3） - 6 （四）公共管理与公共服务用地土地级别界线（见表 4） - 7 四、各类用地基准地价 - 8 （一）基准地价内涵 - 8 （二）商服、住宅和工业用地基准地价成果 - 9 （三）公共管理与公共服务用地基准地价成果 - 10 （四）商服用地二级分类地价测算 - 11 （五）地下空间价格权修正系数 - 12 （六）拨用地基准地价修正系数 - 12 五、相关参数 - 13 （一）重置单价、残值率、耐用年限 - 13 （二）还原利率 - 13 （三）土地开发费用 - 13 六、 修正体系 - 14 （一）商服用地宗地地价区位因素修正体系
8、- 14 （二）住宅用地宗地地价区位因素修正体系 - 20 （三）工业用地宗地地 价区位因素修正体系 - 32 （ 四 ）个别因素修正体系 - 35 1 一、 更新 范围 东至京珠高速公路和高铁线路，南至规划南外环，西至西外环，北至北三环和土地利用总体规划有条件建设区边界线。土地总面积为332.758 平方公里，具体范围如图 1 所示。 图 1 保定市主城区土地级别与基准地 价更新范围图 2 二、土地级别与基准地价更新的技术思路 （一）土地级别更新的技术思路 根据城镇土地分等定级规程（ GB/T 18507-2014），结合保定主城区实际发展状况，土地定级采用分类定级的方式，运用“以多因素综合
9、评定法为主，结合地价监测区段，并利用市场交易样点地价和地价监测标准宗地评估价格校核为辅”的方法。考虑上轮基准地价土地定级成果，结合主城区的发展和最新城市规划成果，通过实地校核和邀请熟悉保定市主城区土地利用现状的专家召开征询会议，对土地级别的范围、边界、级别进行修订调整，最终确定商服、住宅及工业用地土地级别。通过研究各类公共管理与公共服务用地的行业收益水平及对区位的敏感程度，确定其所参照用途的土地级别。 （二）基准地价评估的技术思路 遵循城镇土地估价规程（ GB/T 18508-2014），结合保定市主城区土地市场具体特点，估价采用的技术方法是：在土地定级的基础上，利用城市地价动态监测数据以及土
10、地市场交易资料，运用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法评估宗地地价；采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验；采用样点地价平均法测算出不同用途各土地级别的平均地价，最终综合确定 不同用途各土地级别的基准地价。 公共管理与公共服务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，将公服项目分为营利性和非营利性两类。营利性公服产业基准地价在征地成本基础上加上合理的政府收益确定，远低于同级别商住等房地产开发经营性用地价格水平，目的是保障优质公服产业的落地与发展。非营利性公服产业基准地价主要考虑征地成本，低于营利性同类基准地价水平，目的是大力支持城市基础配套及满足3 人民文
11、化，生活品质提高的现实需求。 划拨权益价格按照近几年划拨土地补办出让手续、补交出让金样本及土地成本价格资料，核算评估基准 日划拨土地使用权价格、划拨土地使用权价格与出让价格的比例关系。保证原划拨土地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。 地下空间土地使用权价格修正体系主要包含地下商服用地、车库、仓储用地，结合保定实际情况，通过收集相同区域内地上与地下商服、车库等用地出租、出售案例，采用收益还原法与剩余法分别计算地上与地下空间土地价格，确定价格修正体系。 4 三、城区各类用地土地级别边界落实 （一）商服用地土地级别界线（见表 1） 表 1 保定市主城区商服用地土地级
12、别界线 土地级别 级 别 界 线 级 （ 6.8226平方 公里 ） 华光路 翠园街 钻石街 报社胡同 裕隆街 百花东路 阳光南大街 西关大街 西大街 东大街 长城大街 西域胡同 府学后街 兴华路 一亩泉河 朝阳大街 百花西路 胜利南巷 胜利巷 五四西路 朝阳大街 七一西路 高庙街 盛兴西路 竞秀街 中廉良街 隆兴路 锦秀街 华光路 级 （ 31.7938平方公里） 两片 1、恒源路 阳光北大街 北堤路 铁路 天鹅中路 阳光北大街 东风中路 红旗大街 天威路 乐凯大街 恒源路 2、复兴东路 东三环 东风东路 东二环 复兴东路 级（ 69.6644平方公里） 两片 1、风彩路 允许建设区边界 北
13、三环 恒祥北大街 北二环 学苑街 科苑街 护城河 规划路 东二环 三丰东路 铁路 长城南大街 新太行路 乐凯南大街 侯河 平安大街 铁路 风能街 北二环 工业路 风彩路，扣除一二级范围。 2、允许建设区边界 定级边界 京珠高速公路 允许建设区边界 级（ 92.3653平方公里） 马坊路 定级边界 北三环 允许建设区边界 京珠高速公路 清水河 东二环 规划路 护城河 科苑街 学苑街 北二环 恒祥北大街 北三环 允许建设区边界 风彩路 工业路 北二环 风能街 铁路 平安大街 侯河 乐凯南大街 新太行路 长城南大街 护城河 侯河 定级边界 复兴西路 护城河 铁路 允许建设区边界 马坊路 级（ 72.7333平方公里） 三片 1、漕河南路 定级边界 马坊路 定级边界 漕河南路 2、北三环 规划路 铁路 西堤路 复兴西路 西三环 北三环 3、长城南大街 铁路 三丰路 清水河 定级边界 南堤路 东三环 高保路 铁路 长城南大街 广济路 莲池南大街 广安路 益民路 广济路 乐凯南大街 南二环 西二环 规划三丰路西延 西三环 侯河 西堤路 南堤路 长城南 大街 级（ 59.3783平方公里） 定级范围内，其余土地。
