1、1曹 妃 甸 工 业 区 商 业 中 心 项 目 投 资可 行 性 研 究 报 告编制人： 2019 年 1 月 9 日前 言该项目位于曹妃甸工业区三加。项目用地总用地面积约为 20 亩，建筑面积约 3.3 万平方米，为商业用地性质，开发用于建设曹妃甸工业区商业中心。项目公司注册在即，特此编制曹妃甸工业区商业中心项目可行性研究报告。第 1 章 项目概况1.1 公司简介名称：曹妃甸控股有限公司 注册地址： 曹妃甸法定代表人： 注册资本： 10000 万企业类型： 国有控股1.2 投资方简介投资方名称: 曹发展集团1.3 建设地点该项目位于 曹妃甸工业区三加 。1.4 建设内容项目用地面积约为 2
2、0 亩，建筑面积约 3.3 万平方米。1.5 建设周期整个项目计划 2 年完成， 2019 年 1 月至 2019 年 6 月为前期准备阶段， 2019 年 6 月至 2021 年 1 月为建设阶段。第 2 章 项目建设背景及必要性2.1 项目背景该项目是在曹妃甸经济高速发展、小城镇建设如火如荼的背景下适时推出的，项目依托投资商的雄厚实力，将以优越的地理位置、浓厚的行业氛围与良好的经营前景等优势成为曹妃甸工业区城镇建设的示范性项目。 2.2 项目建设的必要性曹妃甸工业区购买力强劲、投资和消费意识清晰，唯一不足的是现有的商业设施和商品已不能满足消费者日益增长精神和心理需求，人们向往更高尚的生活，
3、更高端的商品及更公平的投资机会。本项目将商业资源和休闲娱乐餐饮资源重新梳理配置，另加大型平价超市一起共同打造出横跨商、住、休闲、娱乐、餐饮，满足中高端消费的现代商业综合体。项目的推出将不仅满足消费者对高端百货商品的需求，更会满足曹妃甸民众的精神文化需求，并以此将曹妃甸软实力推向更高水平，成为代表曹妃甸城市精神气质和经济发展成就的新名片。第 3 章 市场分析3.1 产品市场供应预测及市场分析本项目将成为曹妃甸工业区商业地标，商业中心近 3.3 万平方米，建成以后必将成为代表曹妃甸工业区发展成就的地标式建筑。商业中心在模块布局上采用“娱乐包围百货”的方式，地下一层设 1000 平方米的大型生鲜菜场
4、，主要承担农贸市场功能。地上一至四层，每层中心区域约 2000 平方米的区块设为高级百货区，分别为：一层为世界名牌精品、珠宝首饰区和化妆品专卖，二层为高级女士时装及配饰，三层是时尚女装和品牌内衣，四层为男士服装系列及配饰、高端电器商品区等几个分区。在这些百货区周围摆放娱乐功能区，包括：电玩城、高档餐饮、全国各地风味小吃、茶吧、咖啡馆、儿童乐园、水吧、游戏城等。娱乐区既与百货区既互联互通又有自己独立的电梯通道，不但能使两个区域实现客流和服务的充分交换，还可以在百货店打烊以后独立营业到夜半，灯火通明流光溢彩的商业中心将成为广大民众夜生活的好去处。 第 4 章 项目法人与项目的经营管理4.1 项目法
5、人本公司法人代表为 xxx 。4.2 项目组织机构与人员本项目共需人员 30 名, 其中管理人员约 20 名、其它人员 10 名。人员来源主要是项目法人向社会公开招聘，择优录用。第 5 章 投资估算及资金筹措5.1 投资估算项目总投资估算为 5 亿 元，其中：总土地成本为 1 亿 元；前期费用为 0.5 亿 元；总建设成本为 3.3 亿 元；总相关税费为 0.2 亿 元。5.2 资金筹措本项目资金主要来源以企业自筹资金为主，辅以银行贷款。第 6 章 财务分析6.1 项目总销售收入根据产品市场分析、价格定位，预计项目的总销售收入为 5.5 亿元。6.2 项目的销售利润率项目税前利润为 元，税后利
6、润为 元，税后销售利润率为 %。6.3 项目的税收贡献在项目生产销售周期内，营业税 元，企业所得税 元，合计为 元，说明项目具有较好的社会效益。第 7 章 研究结论和建议7.1 技术可行性本项目建设内容所涉及的技术，主要 ，可采用聘用高级工程师和人员培训的方式提高企业员工的水平。因此，本项目在技术上是可行的。7.2 管理可行性投资有限公司有着丰富的人力资源，公司将对中高级管理人员采用外派的方式解决，中级以下员工采用当地招聘的方式解决。因此，项目在管理上也是可行的。7.3 经济可行性根据项目财务分析和经济测算，项目税后销售利润率达到 ，高于行业基准收益率，因此，项目经济分析可行。7.4 社会效益项目生产销售期内，缴纳税收共计 元。因此，项目有着较好的税收收入，项目将为社会发展提供良好的社会效益。7.5 建议本项目设立公司可行性研究报告被批复后，应抓紧时间进行项目实施前期工作及设计、培训工作，以超前的意识搞好项目投资、工程建设等事宜。要准备充足的资金加快项目进度，以时间争效益。
