1、 第 1 页 共 19 页地下车库和结构成本分析一、地下车库成本分析 随着人均财富的不断增加，拥有一辆私家车已不再是奢侈的事情，再加上城市土地越来越贵，所以一般城市楼房都要按规定配套地下车库，现在就以武汉市为例，分析地下车库如何规划设计才能把成本降到最低。首先，我们看看那些因素影响车库造价1. 车库构造：目前，车库的主要结构形式有现浇井字梁、叠合梁、密肋梁、空心楼盖、蜂巢芯、模壳、整体现浇装配式结构（顶板使用大跨度预应力槽形车库板或大跨度预应力双 T 车库板） 。2. 地下车库配套车位数量：北京要求一户一个车位，武汉市要求每两户至少一个车位。一个 10 万平方米的小区，北京市地下车库要求 13
2、00 个车位，武汉市要求至少 600 个车位。3. 地下车库范围、层数、及布置方法：一般高层建筑把剪力墙下到最底层，建设车库的成本相对较高，且规划布置不适合做车库使用，一般把车库建在两栋楼之间，单独建设，这样可降低成本。车位、行车道、辅助房等合理的布置也能减少车库建设面积。4. 人防面积：按规范规定，每增加 1 平方米独立车库，需增加 0.3平方米人防工程。所以，独立车库如何占用更小的面积更为重要，车库面积小了，人防面积相应就小，造价就降低了。下面我们就以上几个方面作详细论述。车库构造第 2 页 共 19 页1. 一般地下一层现浇井字梁车库成本约 1600 元/平方米，人防地下室约 2200
3、元/平方米；地下两层车库造价每平方米约2200 元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约 2500 元。2. 空心楼盖、叠合梁、蜂巢芯、模壳等结构一层地下车库成本约 14001500 元/平方米，人防地下室约 2100 元；地下两层车库造价每平方米约 2100 元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约 2400 元。3. 整体现浇装配式车库由于采用了大跨度预应力车库板，综合造价均有大幅降低。一般地下一层整体装配式车库成本约1200 元/平方米，人防地下室约 1900 元/平方米；地下两层车库造价每平方米约 1900 元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价
4、每平方米约 2200 元。车位数量：一个 10 万平方米的小区武汉市要求停车位 1300 个左右，除去地上可停放 10%，剩余的都要停在地下车库，即地下车库要建设 1170 个车位。1. 如果按照现浇井字梁结构 8.1 米 x8.1 米柱距，需要建设 3.659万平方米地下车库才可满足要求。现浇井字梁等方案每车位总面积 21.87（停车位、行车道） +2.187（10%辅助房）+7.217（人防）=31.274。2. 如果使用 16.5 米大跨度预应力车库板作车库顶板或车库楼板，则只需要建设 2.0077 万平方米即可满足要求，大跨度预应力第 3 页 共 19 页槽型车库板、双 T 车库板方案
5、每车位总面积 12（停车位、行车道）+1.2（10%辅助房）+3.96 （人防） =17.16。3. 从以上数据可以看出，装配式大跨度车库不但造价低，而且可大幅度降低车库建设面积。可节省车库面积 3.659 万平方米-2.0077 万平方米 =1.6513 万平方米。按照北京地区地下室综合造价单价约 3000 元/ (包括直接造价、土地出让金、设计及监理费、招标代理费、房产测绘费、招投标交易服务费加印花税、节能费利息、资本化利息等)，则可节省 3000 元x1.6513 万平方米 4953.9 万元4. 如果同等面积 3.659 万平方米现浇井字梁车库改为整体装配式大跨度车库板结构车库，则可增
6、加 3.659 万平方米/17.16 平方米-1170 个=2132 个=962 个。按照每个车位 20 万元，则可增加效益 962x200000=192400000 元。地下车库和人防地下室尽可能设在地下一层，如果因土地限制，必须建设多层，那么地下一层为车库，地下二层为人防是比较经济的。独立地下车库必须按照比例配置人防地下室，每增加 1 平方米独立地下车库需配置 0.3 平方米人防地下室。虽然人防面积可以用来停车，但由于人防面积产权属人防办，开发商用做车库尚需向人防办租用，并且也只能租而不能卖给客户， 使用效应较差；人防工程造价远远高于普通地下库造价；普通车库与人防兼做车库的总车位数只要满足
7、有关要求即可，没必要多做车位。所以，人防面积还是第 4 页 共 19 页越少越好。井字梁结构与现浇装配大跨度车库板结构对比车位布置图8100mm 8100mm 8100mm现浇井字梁结构车库柱距及车位布置5250mm 6000mm 5250mm整体现浇装配式大跨度预应力车库板结构地下车库车位布置附其他关于地下车库的相关资料供参考：双向行车道武汉欧意嘉新型建材有限公司制 图停车位 停车位武 制汉 图欧意嘉新型建材有限公司停车位停车位停车位停车位停车位停车位停车位停车位停车位停车位第 5 页 共 19 页车库类型 常用层高 a、风道下无喷淋，底层层高一般为 3.5 米（梁高按 800，风道按 30
8、0） 地下室车库底层层高 （设排风、喷淋） b、风道下设喷淋，底层层高一般为 3.6 米（梁高按 800，风道按 300） a、风道下无喷淋，层高一般为 3.5 米（梁高按 800，风道 300） 地下室其他层 （设排风、喷淋） b、风道下设喷淋，层高一般为 3.6 米（梁高按 800，风道 300） 地下室其他层无排风、有喷淋 层高一般为 3.1 米（梁高按 800） 半地下室、停车数超过 50 辆的开敞式及架空层车库 一般为 3.3 米（如设喷淋，无风道层高，梁高按 700） 二、地下车库建筑设计成本控制剖析地下车库决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面：1、地下车库规定停车数量
9、；2、地下车库范围、层数以及布置方式 ；3、人防地下室面积、等级及布置方式 ；第 6 页 共 19 页4、停车率（重点内容） ；5、构造做法 ；6、钢筋、砼含量范围、层数及布置地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小普通地下一层地下车库建安成本约 1600 元/平米，人防地下室约2300 元/平米地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约 20002200 元/ 平米地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约20002500 元/平米停车率 构造做法停车率：地下车库总面积/ 停车位总数注 1：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、 污水处理站、换热站以及政府规定要
10、做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率 构造做法：这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法这些做法的明确与改进，可使我们节省大量造价地下车库停车率 极限第 7 页 共 19 页适应范围：适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅 TH 私家车库等特殊的地下车库强调：首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定地下车库停车率 注意事项：停车率限制不是最优值，不能因已经达到指
11、标而停止优化，即力求达到停车率最大：*万科公司项目已经做到 30M2/车位以下，如金城华府 1 期是 29.99M2/车位（地下车库:453 个车位/13586M2）特殊情况，应提前沟通确定，如：1、当地下车库占地面积小于 5000M2，同时建筑剧中布置时，停车率值难于控制；2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到 25M2/车位没有最好，只有更优！*佳兆业地下车位现状*佳兆业的车位都在 42M2/车位以上，天鹅湾达约48.61M2/车位（732 个） ，按平均每个车位优化 15M2，可以少做 10980M2 地下室，节约成本可达 1750 万元！第 8 页 共 1
12、9 页不可想象吧！我们地下车位有很大的优化空间！地下车库停车率 影响因素固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响，如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。提高地下停车率 8 条措施：1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图）3、避免行车道靠外墙布置4、避免布置平行或斜向车位5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位6、 设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表）7、 人防口部设施应布置在不影响停车的地方8、关键的部位
13、对结构构件进行局部转换( 慎用）柱网布置：第 9 页 共 19 页各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸柱网：柱网按 8000x（2a+b）/2 布置。沿行车道方向柱距 8000，垂直行车道方向柱距（2a+b）/2 ，其中：a 为停车位深度，b 为行车道宽度。一般一个 10 万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约 700800 平米左：其中：变配电房： 约 150 平米 水泵房： 约 120 平米 公变房： 约 50 平米 生活水池：约 100 平米 柴油发电机房：约 100 平米 消防水池：约 150 平米 其他： 约 50
14、 平米注：第 10 页 共 19 页1、小区规模每增加 10 万平米，设备房约会增大 30%左右；2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80 平米左右）以及无实际用途的假设备房；3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响地地下车库停车率 车位与柱网布置：问题一：普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置？答：柱网 8000x8000mm问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置？答：柱网 8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置此时1：大车位沿周边布置，保证 2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm2：两边靠柱的车位宽度取 2500mm，满足部分较宽汽车的停放3：大车位部分成本增加约 7%想尽办法不要让柱距突破 8200mm，否则层高、含钢量等指标将难于实现问题三：有个别地区要求车位 2500x5300mm，柱网怎么布置？
