1、1成都奥园可行性研究报告目 录报告总体结论 .6I. 报告说明 .6II. 总体评价 .6III. 技术经济指标 .7IV. 结论与建议 .8第一章 项目介绍 .911 项目背景及地块现状 .9112 项目背景 .9113 地块现状 .912 项目地块综合开发环境 .10121 自然及人文历史景观条件 .10122 交通条件 .10123 水、土地、空气污染状况 .10124 项目地块周边治安状况分析 .1013 项目地块周边建筑状况分析 .1114 项目地块周边居民状况 .1115 项目地块周边市政工程实施情况 .1116 项目地块周边配套设施状况 .11161 商业设施 .11162 生活
2、设施 .1117 项目地块优劣势分析 .12171 优势分析 .12172 劣势分析 .13第二章 宏观社会经济环境研究 .142.1 国民经济景气状况对本项目的影响 .142.2 银行利息及金融政策对本项目的影响 .142.3 通货膨胀因素对本项目的影响 .152.4 固定资产投资对本项目的影响 .152.5 消费需求对本项目的影响 .16第三章 项目区位环境分析 .1731 项目区位行政区划与自然地理 .17311 行政区划 .17312 自然地理 .1732 项目区位经济发展状况 .1823.2.1 国民经济 .183.2.2 对外开放 .183.2.3 城乡建设 .193.3 温江城市
3、发展战略定位 .1934 项目区位人文历史与景观状况 .19341 人文历史 .19342 项目区位景观状况 .2036 项目区位城市建设与房地产开发状况 .2237 项目区位生活配套设施状况 .23371能源状况 .23372通讯状况 .23373教育条件 .23374医疗条件 .2338 项目区位城市发展规划 .2439 项目区位综合开发价值分析 .24391 有利因素 .24392 不利因素 .25第四章 成都市房地产市场发展现状 .2741 房地产业在国民经济中的地位日益增加 .274.2 房地产开发投资增势强劲 .2743 住宅开发份额不断扩大 .2844 规模开发出现端倪，开发企业
4、效益提高 .2845 商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降 .2846 开发结构仍需改善 .2947 空置总量与空置面积上升 .2948 土地政策购置面积增势较猛 .2949 成都房地产市场展望 .31第五章 市场有效需求及项目定位建议 .3251 消费者特征分析 .32511 消费能力 .32512 年龄结构 .3252 消费者地域结构 .3253 消费者心理习惯特征 .3353 成都市房地产消费市场需求特征 .34531 消费者对方位的选择分析 .34533 消费者对置业环域的选择 .3555 项目所处板块的消费环境 .3956 成都购房者对运动与健康的认知程度 .4057 成都市
5、购房者对精装房的认知程度 .4058 本项目目标消费群体综合定位 .4059 产品主题定位 .41第六章 项目建设进度 .44361 施工条件 .4462 计划进度安排 .44第七章 项目投资估算及资金筹措 .4671 投资估算的范围 .4672 投资估算的内容 .4673 投资估算的依据 .4774 项目总投资 .4775 投资分年投入计划 .4976 资金筹措 .49第八章 财务效益分析与财务评价 .5081 财务分析的依据 .5082 财务指标的选取 .5283 财务效益分析 .5284 盈亏平衡分析 .5785 敏感性分析 .5886 风险分析 .5985 财务评价 .61附表目录表一
6、：经济技术指标 .7表二：2000 年温江县主要经济指标 .18表三：成都市房地产业各年主要经济指标 .29表四：项目分期开发经济技术指标 单位：m 2 .46表五：项目投资估算表 .48表六：资金筹措 .49项目销售价格预测 单位：元/ m 2 .50项目各方案销售额 .51投资收益率 .53表：保守方案项目现金流量表 .54表：一般方案项目现金流量表 .55表：乐观方案项目现金流量表 .56盈亏平衡表 .57项目敏感性分析表 .584报告总体结论I. 报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为 2001 年 10 月。本报告所采用
7、的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。II. 总体评价温江得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“奥林匹克花园 ”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。本项目在技术上和财务上是可行的，并
8、具有良好的投资价值和相当的收益回报。III. 技术经济指标表一：经济技术指标合计 一期 二期 三期 四期项目数量 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例占地面积(亩) 1570 400 500 400 270总建筑面积（m 2） 1151909 293480 366850 293480 198099住宅（m 2） 1036718 264132 330165 264132 178289其中：多层住宅 546240 161414 55% 183425 50% 132066 45% 69335 35%花园洋房 253493 58696 20% 91713 25% 73370 25% 2971
9、5 15%联体别墅 207270 44022 15% 55028 15% 58696 20% 49525 25%独体别墅 29715 29715 15%商业及公共配套（m2） 115191 29348 10% 36685 10% 29348 10% 19810 10%商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。 项目项目总占地面积： 1570 亩 容积率: 1.1 建筑覆盖面积： 261668 平方米 （覆盖率 25%）5 绿化率 42% 高度限制: 18 米 车位比例： 1：0.9 项目开发周期： 5 年 开发总成本： 14.6 亿
10、元（营业税及附加未计入）每平方米单位成本： 1269 元/平方米 项目销售收入：保守估计： 16.5 亿元一般估计： 18.9 亿元乐观估计： 21.6 亿元 总投资利润率：保守估计： 6.74%一般估计： 22.09%乐观估计： 39.58% 权益资本利润率：保守估计： 254.90%一般估计： 306.96%乐观估计： 365.27% 净现值 NPV（单位：万元）： 保守估计： 3153一般估计： 17325乐观估计： 33162 内部收益率 IRR：保守估计： 11%一般估计： 33%乐观估计： 57% 盈亏平衡点 X：保守估计： 0.943一般估计： 0.829乐观估计： 0.732I
11、V. 结论与建议本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在 2002 年上半年开工建设。6第一章 项目介绍11 项目背景及地块现状112 项目背景 温江位于成都市西面，上风上水，光华大道西延线的开工建设以及成都市高新西区的开发建设为温江房地产开发带来了
12、极大的利好。市政府虽然未进行正面的引导，单已暗含借机带动温江跨越式发展之意。 温江县本地政府将房地产业作为带动温江经济和聚集区域人气的支柱产业，主持召开了“住在温江成都房地产高层论坛会” 。论坛会的后续效应以及置信“芙蓉古城”项目在温江的成功，令温江房地产市场受到市内开发商的普遍关注，先后有华新国际、森宇房产、华润房产、亚都房产等多家开发商在此圈地。 未来 2-3 年随着成都市中区旧房改造工程的全面展开，总拆迁量将达到 400万平方米，按 1：3 的安置比例计算，将带来 1200 万平方米的市场需求量。市内无法消化如此巨大的市场需求，这必将带动成都市房地产市场郊区化的发展。 2001 年 12
13、 月份，四川建信置业发展有限责任公司正式与温江县政府签定了征地合同，其中一期用地 400 亩。2001 年 12 月 31 日，建信公司在成都市艺术中心举办了“建信奥林匹克花园”奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第一次的形象宣传，为项目的开发、推广作了铺垫。113 地块现状项目地块位于温江县，总占地 1560 亩，以江安河为界，地跨温江县涌泉和公平两镇，其主体部分位于涌泉镇境内。地块南临光华大道西延线，东西两侧与华新国际和爱使房产的项目地块为邻，北侧目前为农业区。地块内部地势平坦、土地肥沃，相对落差在一米左右，现主要为农田，其中零星分布着农房和竹林，西南临光华大道处有一企业。地块内现有一条东西向双车道的水泥公路，路面高出两侧的田垄约一米左右，沿路两侧有部分村民自建的房屋。12 项目地块综合开发环境121 自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优越，江安河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生的竹团共同构成了一道独特的风景。另外，地块内保存有一条较为完整的江安河古河道
