1、1某房地产开发项目可行性研究报告某市某房地产有限公司XX 年 XX 月2可行性研究报告 某市某房地产有限公司 二 OO 五年八月 某某房地产有限公司 法定代表人： 地 址：电 话：传 真： 邮 编：项目负责人： 报告编写人员： 3目 录 总论4一、项目基本情况4二、开发单位基本情况4三、可行性研究报告编制的依据5 四、研究的结论6五、营销竞争力9六、项目建设条件10七、项目设计方案10 八、物业管理11九、投资估算与资金筹措 12十、财务评价13十一、国民经济评价144总 论 概 述 项目名称：“某”房地产开发项目 开发单位：某某房地产有限公司 法定代表人： 项目负责人： 建设地点：某某区 电
2、 话： 邮 编：一、项目基本情况 某位于某市某区某，项目用地某园大街西侧，钢铁路北侧。项目占地135.7 亩（90552 平方米） ，规划容积率为 1.48，建筑密度 24.3%；总建筑面积133887 平方米，其中别墅 8100 平方米，小高层 17986 平方米，多层 103014 平方米，沿街商业用房 3380 平方米及会所幼儿园 1780 平方米，小区正门为12000 平方米的绿化广场。一期已开发面积及正在开发面积为 65128 平方米，2004 年 6 月 2 日取得预销售许可证 20143.31 平方米（136 套） ，其中非住宅建筑面积 1497.82 平方米，可销售面积 186
3、45.49 平方米，已销售 134 套计18238.98 平方米；2005 年 5 月 25 日取得预销售许可证 24165.62 平方米（189套） ，其中非住宅建筑面积 1479.42 平方米，可销售面积 22686.2 平方米，已销售 121 套计 14894.2 平方米；销售金额 6744 万元，现平均价为 2350 元/平方米。现全面进入一期小高层及二期的开发。根据地块条件、开发商实力、拥有资源以及对某市场状况的评估，某的开发定位为“某最适宜居住社区” ，将建成某环境最好、档次最高、物业最完善的新型社区。 二、开发单位基本情况 某某房地产有限公司成立于 2001 年，属合作制企业，具
4、有房地产二级开发资质。是近年来某房地产行业的新锐。总公司目前下设二个分公司，集团公司主要业务涉及房地产经营开发、物业管理、商品混凝土、外贸商贸等，在某市5房地产行业中名列前茅。公司现有职工 60 多人，其中技术人员占 75%，董事长从事房地产工作十余年，对房地产行业相当熟悉。 几年来，公司总计综合开发面积达 50 万平方米以上，为某市及周边城市的经济发展和城市建设作出了贡献。公司在某先后开发了锦明南苑、溪南新村、某、长江大厦、新联家园等一大批商品住宅和别墅群，销售率在同期市场均名列前茅；2002 年及 2003 年公司在市六合区成功开发百合园一、二期，现均已销售完毕，并创下当地同期住宅销售量、
5、销售单价、销售率多项最高指标。公司在某开发的某别墅区，已于 2002 年 4 月份全面竣工交付，并创下 100%销售率，成为某近年来别墅开发中的一个奇迹，也是本地业界评价最高的别墅项目：环境最好、物业管理服务最好、售价最高、房产增值最快最明显。而公司于2003 年度在某市开发的莱茵半岛项目也取得了巨大成功，现已销售 93%。莱茵半岛的开发定位为“某市市顶级居住社区” ，拥有全市唯一水主题环境，是某市目前环境最好、档次最高的别墅区。 集团公司下属的某某及某两家物业管理公司自成立来也均成为当地知名的品牌物业管理公司。现成功管理某某别墅区、某太湖花园小区、莲蓉园小区、百合苑小区。为房产公司做好品牌提
6、升工作。 据统计 2004 年 12 月末公司总资产 16668 万元，较 2003 年增加 4349 万元，；所有者权益 6649 万元，比 2003 年增加 1079 万元。资产负债率为 60%，流动比率为 162%，速动比率为 109%，净利润 1078 万元。 目前公司基本帐户在滨湖区信用社，近几年被工行评为 A+级企业，甲类客户。到 2005 年 8 月公司共有借款 4650 万元，滨湖区信用社 3000 万元用于新联花园的开发，工行 1650 万元用于某开发，至今公司未发生逾期及欠息现象，信誉良好。 三、可行性研究报告编制的依据（一） 、本可行性研究报告的编制依据 1、某区计立项报
7、告。2、国有土地使用证。3、项目规划红线图。 4、某南海建筑设计院设计“某”总体户型设计。 6（国家计划委员会计资1993530 号关于印发建设项目经济评估方法与参数的通知及建设项目经济评价方法与参数 （第二版） 。 ） 5、 投资项目可行性研究指南 。 6、 中华人民共和国建设部房地产开发项目经济评价方法 。 （二） 、某的区域政策环境是建立在新的行政中心及居住中心的基础上，项目的实施，是打造企业品牌，增强企业综合实力的需要 。某某房地产公司作为本次项目的开发企业。将会通过本次项目的开发，创建标志性工程，对提升企业在某当地房地产业的知名度，打造“某”品牌，具有重大意义。项目的实施得到了政府的
8、政策支持，且拆迁对象为少量民宅，矛盾较小，拆迁成本不大，投资回报较好，这将大大增强企业的综合实力，为某某房地产公司参与房地产市场竞争提供有利条件。四、研究的结论 1、 “某”房地产开发项目规划总用地面积约 135.7 亩，其中一期用地 92。2 亩，建设面积 76000 平方米;公建面积 2000 平方米、配套 1380 平方米;已竣工面积47142 平方米，已销售面积 33133.18 平方米，正在开发及将开发面积 86745 平方米，需投入资金 8000 万元，项目建设期约为二年。 2、由于本项目是某招商引资项目，是某镇政府重点工程。建成后将成为展示某乃至某区文明形象的一个窗口。镇政府对该
9、项目极为重视，给予规费的多项免缴等优惠政策，所以房屋开发成本较低，经济效益预期比较理想。据初步测算，本项目税后利润为 7823 万元。项目盈利能力较好，在建设资金落实并实现预期建设和销售的情况下，经财务评价是可行的。 3、本项目的实施地点处于某园大街西侧，钢铁路以北，道路通畅、环境优美。周边已经兴建的和规划中的学校、医院、商业等配套设施齐全，是理想的大型住宅区建设区域。总平面布局合理、新颖、有创意。总图布置符合城市总体规划的要求，项目建设的外部条件和技术方案是可行的。 （一） 、主要经济技术指标 1 、建筑面积 133887 平米 2 、建筑容积率 1.48 73 、建筑密度 24.3% 4
10、、绿化率 54%5 、项目总投资 1.55 亿元。已投入资金 7500 万元，需投入资金 8000 万元。其资金来源：1、自筹资金 2500 万元；2、银行贷款 2500 万元；3、其余为预售房款。 6 、销售收入 30158 万元 7 、营业利润 12675 万元 8 、所得税 4182 万元 9 、税后利润 8493 万元 （二） 、现阶段某某销售分析某隶属某市某区，位于某市西部，与常州武进市接壤，离某市区 20 公里，新长铁路在镇东穿过，是全国著名的淡水珍珠养殖地和水蜜桃盛产地，全镇总面积 26.74 平方公里，耕地 16129 亩，现辖有 8 个行政村、1 个居委，2003 年年末全镇
11、总人口为 34000 人，其中常住人口 25700 人，流动人口 5300 人，通勤人口 3000 人（主要是某中学的教师与学生） 。某是较早开始农村工业化进程的乡镇，全镇现有机械、冶金、建材、纺织、化工、轻工、电子七个门类，其中尤以拉链及轿车附件生产企业为龙头，产品经销全国和世界各地。根据某的城镇规划，现镇北已建成的第一工业园区占地260 亩，引入 32 家，已有 18 家企业进驻园区正式运行。第二工业园区总体规划面积 800 亩，园内路、电、水、邮电等基础设施建设已全面完成。另由区政府批准的规划面积为 2000 亩的表面技术处理中心工业园也已建成。在 2005 年某已完成某主干道某园大街与
12、新 312 国道的连通，以及 1.2 公里洛杨路延伸段和与之相连的 2.7 公里枫杨路建设，并将在 2006 年完成与盛岸西路连接的府前路、1.61 公里位于某工业园区内的园中路园区段、2.5 公里洛胡路建设，并开始启动 312 国道商贸市场建设。某经济社会平衡发展，社会公用设施和工业设施投资基础配套完善，现已拥有 1.5 万吨级太湖水增压站、万吨级综合污水处理厂，总投资达 1500 万元 ，日处理污水 1 万吨、35 千伏的变电所两座、万门程控电话、宽带信息传输网保障乡镇信息生活的现代化。同时，镇上医疗卫生及社会福利机构齐全，省锡8山高级中学师资雄厚，地方全日制小学、幼儿园分别通过了省实验学
13、校验收。镇内文化娱乐活动也有优雅去处，由某公司建设的 12000 平米杨墅园广场成为某的最大休闲广场。某当地的房地产市场，在 2003 年由某公司开发建设的某住宅小区的进入，如今已经得到巨大发展，目前镇中心房价已达到均价 2000 元/平米以上。而由某公司开发建设的某住宅小区，以其优越的地理位置及完善的配套管理，现领跑整个某房地产市场。某住宅小区位于镇中心道路某园大街西侧，某娱乐城北面，靠近省锡山高级中学，地理位置优越，城市配套齐全，交通便利。小区总占地面积 90522 平米，总建筑面积 133887 平米，规划布局合理，户型设计超前，配套设施齐全。主要消费对象为某的私营业主、政府机关、工业园
14、区内员工、省锡中的教职员工、因建设工业园区而拆迁需安置的行政村村民以及某及周边地区的购房客户。目前利好消息不断：1、由于某工业区的投入发展，目前某北区的洪湖村、东安庄村、镇北村、兰溪村四个村将于 2006 年 3 月前拆迁完成，故拆迁村民的具有巨大购房潜力；2、洛社重点开放园区的总体规划；3、市政公共设施的规划；4、某公司丰富的开发经验及资金实力；5、房地产市场的回暖。（三） 、 某现有楼盘的布置情况： 目前某还无有规模小区。城市建设落后。 （四） 、消费对象分析 本次开发的“某”位于某中心，处于某园大街西侧，依据消费层次和目的的差异，消费对象主要集中为： （1） 现在或者将来在某或经济开发区
15、工作的高级管理人员； （2） 对生活质量要求较高的成功人士，包括国营、集体企业和民营企业职业经理人和企业主； （3） 某、经济开发区的高级公务员。 （4） 重视后代教育，受名校（省锡中学、某中心小学、某中心幼儿园）影响，希望小孩就近读书的高收入人士。 说明： 随着住房制度的改革，货币分房已成为现实。政府公务员以及收入较为9稳定的企事业单位职工，均需向社会购买住宅。本次开发的“某”位置优越、设计新颖、价格合理、销售措施灵活，将会成为这批消费对象的首要选择。 随着民营经济的发展，私营业主的实力和队伍不断壮大，个人消费理念逐步改变，对个人住房质量要求不断提高。本次项目针对这类消费群体的特点，规划中也
16、设计了一些高档次、低密度、环境指标好的大面积洋房和别墅，吸引其进入小区进行安家置业。 （五） 、竞争能力分析 在某目前的房地产业还未成熟的情况下，凭借我公司的开发经验及技术力量在本项目来看，竞争优势还是比较明显。 1、区域优势。 某项目地处某镇中心，镇中心广场、省锡中近在咫尺，代表着某的发展方向及高档次的市政配套将在周边展开建设，加上几项大规模的外资项目即将在工业园区实施，使本项目具备了可观的升值潜力。 2、规模优势。 某占地 135 亩，是目前某目前成片开发的最大住宅项目。大规模的成片开发，有利于降低平均成本，有利于建设齐全的、高档次的配套设施，也有利于高质量环境的营造。 3、品牌、实力优势
17、。 公司在多年的开发过程中，坚持精品意识，所开发的项目深受市场追捧，销售畅旺。公司在项目开发上资金投入有可靠保障，能保障项目开发顺利进行，可有效避免一些开发商容易出现的资金短缺、进展缓慢、甚至停工的不良结果。4、价格、成本优势。 本次项目作为某招商引资重点项目，享受相关优惠政策，土地成本上具备明显优势，对项目的顺利实施和赢利提供了条件。由于本次项目受到了政府的政策扶持，故投资回报会比较可靠。在定价策略上可采取低价渗透的办法，尽快占领某房地产市场。 5、质量优势。 本次项目由南海建筑设计院设计，整体结构合理、新颖。另外，某某具备1010 余年的施工、开发经验，对工程质量控制、把握的技术过硬。在建
18、设施工过程中，一直坚持把质量作为赢得市场的法宝，内部形成严密的质量保证体系。过硬的质量，将会成为开发市场的锐利武器。 五、 营销竞争力 （一） 、价格策略 由于不同消费群体的消费需求和消费层次差异较大，营销环境也不尽相同，这就要求企业针对不同的消费群体不同的市场定价策略。销售价格的确定，应综合考虑商品的形象、地位、竞争者的价格等因素，以及市场占有率、收益率等。同时要配合其他市场策略。针对不同的消费群体采取不同的价格策略。对于具有稳定收入的工薪阶层，可以帮助其与多家银行进行接洽，最大比例提供购房按揭服务，并可采取分期付款的方式刺激超前消费。总之，企业应根据市场环境，采取灵活的价格策略，以达到市场
19、最大化的目标。 （二） 、促销策略 在促销策略上，改变过去房地产企业普遍的狂轰滥炸式、为促销而叫卖的广告宣传模式，将大部分广告投入用于启动服务工程上来，做一些细致入微的服务工作，进一步提高服务质量，不断增加企业的服务内涵，形成自身的服务特色，给消费者以耳目一新的感觉，加强和消费者的感情沟通与交流，建立良好的社会形象。 （三） 、广告策略 在宣传项目和产品的同时，充分重视企业形象的宣传。例如，项目首先在开盘前通过以新闻的形式报导开发企业对社会的贡献，开发的思路和重大决策，建成后产品对市容市貌的影响，开盘前对产品的规模、性能、配套设施集中做产品性能广告，引起客户的关注和重视。尔后根据销售及建设的进度重点做好售后服务工作。适时的增加宣传力度，创造整体的轰动效应，确保销售工作的完成。 六、 项目建设条件 （一） 、 项目地理位置 项目用地某园大街西侧，钢铁路以东。（二） 、 项目实施地的自然环境
