1、浦 东 新 区 泾 南 新 村 地 块商 品 住 宅 项 目可行性研究报告上海中迪置业有限公司二 OO 一年十月目 录前 言第 一 章 项 目 概 况第 二 章 市 场 分 析第 三 章 设 计 方 案第 四 章 市 政 配 套 、 环 境 保 护 及 节 能第 五 章 项 目 法 人 与 项 目 经 营 管 理第 六 章 建 设 进 度第 七 章 投 资 估 算 、 资 本 金 和 资 金 筹 措第 八 章 财 务 效 益 分 析第 九 章 结 论 与 建 议附 表一 、 建 设 投 资 估 算 表二 、 营 业 收 入 预 测 表三 、 营 业 成 本 预 测 表四 、 损 益 表五 、
2、现 金 流 量 表六 、 敏 感 性 分 析 表附 件一 、 项 目 建 议 书 批 复二 、 选 址 意 见 书 批 复三 、 上 海 中 迪 置 业 有 限 公 司 营 业 执 照四 、 上 海 中 迪 置 业 有 限 公 司 暂 定 资 质 证 书五 、 水 电 煤 等 配 套 单 位 意 见六 、 有 关 资 本 金 到 位 证 明附 图一 、 平 面 图二 、 房 型 图前 言上海要建成国际经济、金融、贸易中心之一，其社会结构、经济布局、人口分布等诸多因素的合理规划与调整无疑必不可少。20 世纪 90 年代以来，为了加快上海市商品住宅的建设，改善居民的居住条件，上海的房地产开发企业做
3、出了巨大的贡献。位于浦东新区泾南新村地块，长期以来建筑陈旧，临时用房较多，居民居住质量较差，大大落后于周边的小陆家嘴地区的飞速发展。上海中迪置业有限公司经过反复调查研究后，于 2001 年初决定投资对该地区 72325 平方米的区域进行开放改造，建设商品住宅，项目暂名“泾南新村地块商品住宅项目” 。项目建议书已于 2001 年 9 月 16 日经上海市浦东新区发展计划局“浦计投（2001）991 号文”批复同意；项目选址意见书于 2001 年 月 日经上海市浦东新区规划局“ （2001） 号文”批复同意。随着上海市住宅市场趋于景气，加快本项目基地的建设，改善周边居住环境的时机已到来。根据建设基
4、地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制“泾南新村地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。第 一 章 项 目 概 况1.1 编制依据1.1.1 项目建议书批复，见附件 1。1.1.2 规划选址意见书，见附件 2。1.2 项目名称泾南新村地块商品住宅项目1.3 建设地点项目基地位于浦东新区泾南新村地块，东至巨野路、南至已建中新家园和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面积约 72325 平方米，总建筑面积约 108480 平方米。1.4 项目法人上海中迪置业有限公司法人代表：朱胜杰注册地址：上海市浦东新区南泉路 1315 号 222 室注册资金：人民币贰仟万元企业类型：有限责任公司上海中迪置
5、业有限公司是由中华企业股份有限公司、上海古北（集团）有限公司、上海民办前进进修学院合作成立的房地产开发公司。主要从事房地产开发经营、咨询、物业管理、建筑装潢材料、五金交电销售、室内装潢。2001年 8 月 13 日获得由上海市房屋土地资源管理局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书。上海中迪置业有限公司的营业执照见附件 3，公司暂定资质证书见附件4。1.5 建设内容泾南新村地块商品住宅项目用地面积 72325 平方米，总建筑面积 108480平方米。其中住宅类型为多层、高层相结合，建筑面积 100560m2；商业公建面积 2940 m2；会所面积 1980 m2；幼托公建面积 3000
6、 m2。1.6 建设投资经估算，本项目建设投资为 18595 万元（不含土地动迁补偿费用 22283 万元） 。其中土建及设备安装工程费用 14189 万元，其他基建费用 3981 万元，预备费为 425 万元。1.7 财务效益测算经测算，项目全部投资财务内部收益率为 26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以 2001 年 9 月为折现时点，按 7%的折现率测算的财务净现值为 6204万元，静态投资回收期为 2.21 年（含 2 年建设期） ，动态投资回收期为 2.58 年（含 2 年建设期） ，项目在财务上是可行的。1.8 项目社会效益1.8.1 加快改变该地区的原有面貌，有利于与周边
7、的陆家嘴花园、香榭丽花园及联洋新社区将该区域共同提升为高档生态居住区域。1.8.2 本项目建成后将上缴政府各类税费 8141 万元，为地方财政和市政建设作出贡献。第二章 市场分析上海房地产市场的特点，总体上处于较为平稳的状态。但从住宅市场的情况来看，尤其自 2000 年以来，随着宏观环境的逐步变好，出现了一些新的特点，最为显著的就是市场形势进一步趋好及新建楼盘的畅销。从中房上海住宅指数来看，2001 年 6 月升 11 点，涨幅为 1.6%；7 月升 12 点，涨幅为 1.7%。自 99年 11 月止跌回升以来，住房价格至今年 7 月份累计已上升 10%。各类房地产市场统计数据表明，住宅市场已
8、进入新的景气发展阶段，上海的房价将在牢靠扎实的基础上稳中趋升，物有所值。2.1 市场总体供求状况2.1.1 宏观环境分析上海住宅市场的景气是建立在宏观经济持续增长基础上的。上海人均 GDP正处在 40008000 美元发展阶段中，住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型的消费需求。随着 GDP 的增长，恩格尔系数不断下降，住宅成为居民的最大消费倾向。上海住宅市场的景气是建立在制度创新基础上的。在 95 年房价开始下跌、空置量逐年剧增的情况下，上海市政府采取了一系列政策措施。在供应方面，严控土地供应，消化空置房，降低不合理税费；在消费方面，着重培育房地产市场，推出了一整套市场运作创新制度，如出售
9、旧公房使原租赁者成为业主，打破售后公房须 5 年上市的约束，推动了二、三级市场联动。上海住宅市场的景气是建立在全面提高住房品质基础上的。在基础处理、结构抗震、生态绿化、容积密度、数字社区、门窗电梯等质量和标准上有了很显著的进步，有些还是质的飞跃。在住宅的城市建设配套方面，近 10 年来上海的城市现代化进程为世界城市史上罕见，高架道路、地铁隧道、大型绿地等建设投资通过城市地租成为住宅的外部转移成本。10 年来房地产市场化取向的改革逐步实现了供求趋于平衡，一度较高的利润率已大幅下降，趋于社会平均利润。2.1.2 市场发展分析近年以来上海市政府先后采取了一系列措施完善和培育市场，如制定新的住宅建设标
10、准，加强房产市场的法律法规建设，制定各类住房上市的规定等，住宅市场正在纳入规范有序的发展轨道中。在住宅购买对象中个人购买比重不断上升的同时，住宅的质量也在不断提高。为适应购房者的需要，发展商更加注意住宅的环境、配套设施、房型，从而是整个上海商品住宅的面貌焕然一新。从上海市 1999 年、2000 年评选出的最佳房型看，住宅设计功能日趋合理，并能够满足不同层次人士的购房需求。与此同时，本市住宅消费市场中居住观念也在不断进步。如今人们买房走的是“先看环境地段，再看房型功能，然后才讨论房价高低”的三部曲，特别是绿地率已成为楼盘优劣的主要标志，而识别房型的孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功。目前消费者
11、对楼盘功能的开发已形成共识：厅卧大小合适，朝向端正，厨房、卫生间不再狭小，洗衣机和冰箱有专门的位置，甚至阳台的取舍、过道楼梯的宽窄装饰都成了楼盘品质的重要因素。2.1.3 区位因素分析近年来，上海市新上市的楼盘总体质量已有显著提高，给购房者以更大的选择余地，购房者的观念也正在发生变化，除地段和交通之外，良好的绿化和人文环境、合理的房型、完善的的配套设施也成为购房者十分注重的方面。就本项目而言，基地位于小陆家嘴地区，毗邻浦东新区花木文化行政中心，区位优势明显，轨道交通发达，公交路线四通八达，进才中学、世纪公园、源深体育中心使该地区形成浓厚的文化氛围。与此同时，羽山路沿线的陆家嘴花园、香榭丽花园等
12、住宅小区已使该地区成为众多购房者向往的高档生态居住区域，吸引了相当一批购买力较高的购房者。2.1.4 价格分析2000 年以来，开发开放浦东政策及市政设施、生态环境的极大改善，浦东新区房地产市场急剧升温，房价已上涨 20%左右。锦绣路世纪公园沿线的高档楼盘如华丽家族、天安花园等价格已超过 8000 元，羽山路沿线的香榭丽花园、陆家嘴花园二期价格均达到 60007000 元，即使位于浦东塘桥的怡东花园、乔顿花园等价格也已突破 5000 元。但是，在房价上涨的情形下，良好的居住环境仍吸引一批批的购房者纷至沓来。浦东的房价仍有上涨的空间。2.1.5 目标客户及购买力分析地段、交通、环境及各项配套设施
13、的优势将对收入较高的私营业主、律师、港澳台在沪人员及在陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区及部分外高桥保税区的收入较高的白领产生较强的吸引力。本项目定位为高档生态居住区，在房型设计上以三室二厅为主，面积在130150 平方米之间，总价控制在 6080 万之间。同时，考虑部分面积较小的房型，以满足年轻白领的需求。2.2 本项目售价预测根据本项目周边地区的新建或在建的住宅项目的售价情况及项目本身的特点，预计本项目的住宅每平方米销售均价在 5500 元，是较为客观和适宜的。第三章 设计方案3.1 设计指导思想以人为本的设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标，强化小区居住功
14、能，合理安排居住配套通讯设施，提高生活质量，为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生态居住小区。3.2 总体设计本项目位于浦东新区泾南新村地块，地理位置十分优越，为新兴的标志性高档住宅区。小区南面为花木文化行政中心及新联洋社区，西接陆家嘴花园二期高档居住区，北临进才中学分校，附近基层文教医疗机构完善，交通便捷，购物方便。小区内多、高层住宅相结合，形成高低起伏的建筑群落，小区内设置大型的集中绿化区域，以草地、乔木、花卉、景观池为主。在靠近民生路的主入口一带，设置社区活动中心会所及部分商业设施，在靠近巨野路一侧建造幼儿园、托儿所等公建设施。整个小区一次
15、规划实施。土地使用面积 72325 平方米，共建 8 幢高层及 3幢多层住宅。地上建筑面积 108480 平方米（其中住宅面积 100560 平方米，会所、商场、幼托等公建面积 7920 平方米） ；地下建筑面积 18400 平方米，主要为地下车库。总平面图见附图 1，主要建筑指标详见表 31。表 31 主要技术指标表序 号 指 标 数 值1 总用地面积（平方米） 723252 地上建筑面积（平方米） 1084802.1 住宅面积（平方米） 1005602.1.1 多层住宅（平方米） 235402.1.2 高层住宅（平方米） 770202.2 会所（平方米） 19802.3 商场（平方米） 2
16、9402.4 幼托（平方米） 30003. 地下建筑面积 184004. 建筑密度 16.5%5. 总户数 784 户6. 综合容积率 1.507. 集中绿化率 22.9%8 绿化率 52.4%9. 停车位 470 辆3.3 建筑结构设计3.3.1 结构设计基础设计多层采用复合桩基，高层采用桩基，地下车库采用锚桩，2 层商场、会所、幼托采用天然地基；上部结构多层为钢筋混凝土异型柱结构，高层为钢筋混凝土剪力墙结构，商场、会所、幼托为钢筋混凝土框架结构，地下车库为无梁楼盖结构；本工程按 7 度设防，场地类别为类。3.3.2 建筑设计建筑造型上采用现代气息强烈的构成方式。多层采用框架结构体系，高层采
17、用大板结构体系，使得建筑造型更趋自由、丰富。多层顶部 3 层的弧形玻璃面和高层大面积的落地门窗及大胆漏空、挑板，使得立面造型丰富而有层次，统一而不乏变化，结合屋顶绿化与平台（阳台）绿化，让人宛如在一组组的现代雕塑中穿行，其乐无穷。户型设计上多采用一梯二户，配合部分一梯三户，并且大量引入“一梯一户”的概念；户型以三室二厅二卫为主，并设有一室二厅、二室二厅等多种户型，可选性强；户户朝阳，日照充沛，并且客厅景观视野开阔；户型合理，客厅与餐厅分区明确，餐厅绝大多数均有良好的自然采光，厨卫宽敞实用。主要房型图见附图 2。3.3 给排水设计3.3.1 生活用水本工程最高日用水量为 937m3/d。给水方式
18、：小区内公建均由市政给水管网直接供水。高层采用水池水泵及屋顶水箱供水，多层采用小区集中变频供水。3.3.2 消防用水在高层的电梯前室，主要楼梯出入口及商场等处设消火栓箱，各箱内设置消防泵启动按钮，在系统上设置水泵接合器，其周围 1540 米内设置室外消火栓。消防用水按基地内最大一幢建筑考虑，室内消火栓用水量为 20l/s，室外消火栓用水量 15L/s，消防用水直接从市政网中抽吸。3.3.3 排水室内采用废水分流制，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道，污水量为 844m3/d，雨水汇集后直接排入市政雨水干管。3.4 电气设计3.4.1 强电系统强电系统设计包括：基地内电
19、力配电和照明系统设计、防雷接地及电气保安接地系统设计。基地内总装机容量为：7894KW，总有功能负荷为：6315KW，总视在负荷为：6864KVA。本工程拟在小区基地内设电业箱式变电站，每座电业箱式变电站均由二路10KV 高压进线。3.4.2 弱电系统本工程于会所底层设一电话交换间，电话通讯总光缆埋地引自市话局网，在电话交接间进行光电转换。本工程住宅每户设直线电话 2 对每户，商场及会所部分按 30m2/门各设电话终端若干个。电话总容量约为 1770 门。本工程设置有线电视系统，有线电视总线埋地引自有线电视网，经分配分支器至各用户。本工程住宅每户设电视终端 2 个，商场，会所根据具体情况设置电视终端若干个。小区安保系统由楼宇对讲子系统、小区摄像监控子系统、红外监控子系统组成。3.4.3 防雷与接地系统本工程防雷接地，电器设备接零，保护重复接地及弱电系统的工作接地，均利用建筑物基础底板及基桩构成一个统一的联合接地体，该接地体接地电阻R1。本工程为二或三级防雷系统，屋面采用避雷带及避雷针相结合的防雷装置，避雷带用 254 镀锌扁钢。避雷引下线利用砼柱及砼剪力墙内主钢筋，与基础底板及桩内钢筋可靠焊接。为防侧击雷，本工程各栋大楼由底层开始，每隔二层沿建筑外墙，利用圈梁式砼剪力墙中钢筋连接并接地，作为防侧击雷的均压环。
