1、1天 津 万 科 玻 璃 厂 项 目可行性研究报告天津万科兴业(集团)有限公司二零零壹年八月2目 录第一章 项目决策背景1. 内部因素2. 外部因素第二章 项目概述1. 项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章 项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章 市场研究1. 区域市场成长状况2. 区域市场供应产品特征3. 整体市场对本案影响因素4. 目标客户、产品及价格定位第五章 规划设计要点1. 初步规划设计思路2. 规划设计的可行性分析第六章 项目开发计划1. 开发机
2、遇2. 开发周期安排3. 销售周期安排第七章 投资收益分析1. 成本预测2. 税务分析3. 经济效益分析4. 项目资金预测第八章 可行性结论1. 项目优势2. 项目劣势3. 结论及建议3第一章 项目决策背景 一.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自 92 年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约 17 万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约 60 万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市
3、发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。万科自 92 年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部
4、、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。 2.天津万科公司经营现状：目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目） 、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自 98 年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到 2002 年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区
5、位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有 3-5 个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津4人心中。玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天津城市建设做出贡献。天
6、津公司现状项目及在谈项目分布:在开发项目:花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心玻璃厂项目.天钢项目津塘路项目张贵庄路项目丽苑项目铁东路项目梅江南项目西横堤项目5已完成项目:在谈项目:二.外部因素该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部, 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区 项目所在地6经济发展状况来看，该项目所在的河西区
7、是天津市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于除和平区以外的其他各区。规划在河西区天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政中心南迁，南部土地升值潜力大。沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大型超市等全国闻名的商业设施。项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足 3 公里，东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居
8、居住区，占地面积192公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。所有以上各种因素，为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。7第二章 项目概述一.宗地区位及用地1.项目区位该宗地位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段 5 公里,距离正在建设的东南半环线约 3 公里,距离南楼市级商业中心约 6 公里，距离规划友谊路市级行政中心约 5 公里。花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心宗地位置.内环线中环线规划东南半环8项 目 区 位 图 2.项目用地该项目宗地
9、为国有土地，毛地面积约 525 亩,目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：名称 面积(万平米) 折算成亩数毛地面积 35.02 525其中市政代征地(含退解放南路道路及绿化带、退卫津河道路及绿化带、退北侧道路及绿化带、退南侧道路用地)6.27 94可建设用地面积 28.75 431其中区内配套用地（含小学及幼儿园、配套公共服务设施用地）2.70 41净住宅用地面积 26.05 391可建设用地用地率 82%净住宅用地率 74%项目所在地93.项目地块内各种用地政府控制性规划指标:序号 用地性质
10、 用地面积(万平米)容积率 建筑密度(%)建筑限高(M)绿地率(%)1 住宅地块 1 9.89 1.4 30 50 402 住宅地块 2 3.17 2.0 30 80 403 住宅地块 3 7.4 1.6 30 50 404 住宅地块 4 4.54 1.0 30 30 405 24 班小学及 15 班幼儿园用地1.79 0.8 25 25 406 储蓄所、物业管理等公共服务设施用地0.91 1.8 50 50 20住宅地块 2住宅地块 1住宅地块 3住宅地块 4教育用地配套公建用地10二.宗地现状1.四至范围:东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。 2.地势状况项目用地主要为天津玻
11、璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。3.地上物现状地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍(约 36 户 42间房)。厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留） 。4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？）（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。（4）项目用地西侧有一个 40 平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项目建设无影响。（5）项目用地内有玻璃厂自己打的 2 口热水井（在地热办有登记） ，出水温度 50左右,可根据规划予以保留,可为项目提供一部分热水。5.地质情况 场地原为农田，厂区已有 50 年历史，无不良工程地质条件。
