1、天津领世郡项目可行性报告 目 录一、 领世郡简介 2二、 项目分期方案 6三、 项目成本利润测算 731 领世郡项目主要经济技术指标 732 主要配套公建项目一览表 833 成本估算表 9四、 天津独栋住宅市场分析 1341 天津独栋住宅市场的特征 1342 天津独立独栋住宅市场的发展机会 1543 周边项目比较 1744 资金回笼形势分析 17五、 项目的 SWOT 分析 1851 项目的优势（Superiority） 1852 项目的劣势(Weakness) 1953 项目面临的威胁(风险)(Threat) 1954 项目的机会点-（针对竞争项目的对策）(Opportunity) 19六、
2、 风险分析和规避措施 1961 政策风险 2062 财务风险 2063 经营性风险 2064 市场风险 2065 建设和配套工程工期风险的规避 21一、 领世郡简介领世郡（暂命名）项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区。位于我市中心城区东南、津南区双港组团西部。地块东邻微山路，西依规划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路；地块北侧为外环线 500 米城市绿化带，西侧为津沽二线 300 米城市绿化带，南部为双港湖，领世郡交通方便，出行便捷，项目紧邻外环线，与解放南路、大沽南路、友谊路等快速路或主干道联系紧密，建设中的天津市地铁一号线延将伸入双港组团。它同时处于市区与滨海新区
3、的交通走廊肩部。地块位于我市上风口，具备良好自然生态环境。项目依傍我市目前最大的成熟高档居住区梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。领世郡总占地为 5348 亩，其中：外环线控制绿化带占地 2250 亩，规划 shopping mall商业用地 311.5 亩，现状国际学校占地 108 亩，规划名校 81 亩，规划住宅用地 2598亩。本项目规划住宅建筑面积约为 70 万平方米，规划容积率为 0.4。绿化带内将建设 1800 亩国际标准运动主题公园一座和拥有 34 个打位的高尔夫练习场一座，建成之后，将成为我市距市中心最
4、近、展示国际化都市面貌、具备商务交流、经贸洽谈的高尚休闲运动场所。即将于 2004 年面世的住宅项目采集了北美住宅的前沿文化，以经济型独栋住宅、经济型双拼住宅、联院住宅为主打产品，以小镇中心、原味北美独栋住宅、多重庭院、线性景观、球场景观和高性价比为项目突出卖点。项目由 02 年全美住宅设计排名第一的 NBA（纳尔斯波顿建筑师事务所）单纲总体规划、一期规划、建筑、景观设计，作为专业的住宅发展商，我们全力以赴打造的项目涵盖了我们一直致力追求的居住理念，我们期望领世郡能引领天津住宅市场之风骚，代表国内住宅的产品品质和建筑风格的潮流。本项目计划分五期。首期住宅占地约 400 亩，首期住宅建筑面积约
5、10 万平方米。SHOPPING MALL 占地 400 亩，二到五期基数 400 亩，届时再依市场和项目发展情况调整。每期开发周期为 1 年-1 年半，项目总开发期为 5-6 年。图一：项目区域位置图图二：项目区域关系图图三：项目周边交通关系图图四：领世郡项目总体规划平面图项目总体规划图的规划说明领世郡拟建设项目构成1、运动主题公园 1800 亩 运动主题公园2、高尔夫练习场 450 亩 34 打位练习场3、SHOPPING MALL 311.5 亩4、泰达国际学校天津分校 108 亩5、规划名校 81 亩6、规划市政主干道7、小镇中心 72.9 亩8、小镇副中心 22.5 亩9、组团分会所
6、 共 6 个10、居住区用地 2598 亩（含小镇中心、副中心、会所区）图纸简要说明：道路系统由一纵、两横、一环构成路网主骨架，路网包含小区主干路、小区支路和组团内道路三个结构层次。小区设区配套系统分为小镇中心、小镇副中心和组团分会所 3 个结构层次。小区住宅体系共分为多层公寓、联院住宅、经济型双拼、经济型独体独栋住宅、标准型双拼住宅、标准型独体独栋住宅、舒适型独体独栋住宅、豪华型独体独栋住宅共 8 个层次。二、 项目分期方案二、 项目分期方案领世郡项目住宅部分共 2598 亩，分为 5 期，领世郡分期方案a 由北向南，逐步推进；b 根据市场每年消化容量，每期大约 500 亩；c 产品线每期平
7、衡发展，即每期均有豪华产品、标准产品和经济型产品，使得产品总体销售速度最快；d 结合土地批次的安排；e 便于配套、土建工程施工安排；期数 地块号 面积（亩） 面积（万平方米）一期 1-6 475.1 31.7二期 9-15 517.7 34.5三期 1618，20-22 445.2 29.7四期 23-30 539.9 36.0五期 31-33 417.5 27.8合计 2395.4 159.7小镇中心 7-8 177.3 11.8小镇副中心 19 36.8 2.5现状国际学校 35 87.5 5.8规划学校 36 113.4 7.6Shopping mall 34 311.9 20.8备注
8、面积数值为毛地面积，含道路中线。三、 项目成本利润测算31 领世郡项目主要经济技术指标项 目 计量单位 数值 所占比重（%） 人均面积（平方米/人）居住区规划总用地 ha 206.50 - -1、居住区用地（R） ha 173.21 100 159.62 住宅用地（R01） ha 98.73 57.00% 90.98 公建用地（R02） ha 11.02 6.36% 10.15 道路用地（R03） ha 37.24 21.50% 34.32 公共绿地（R04） ha 25.98 15.00% 23.94 2、其它用地（E） ha 33.29 - -居住户（套）数 户（套） 3390 - -居住
9、人数 人 10851 - -户均人口 人/户 3.20 - -总建筑面积 万平方米 - -1、居住区用地内建筑总面积 万平方米 74.91 100 71.34 住宅建筑面积 万平方米 70.82 94.5% 68.71 公建面积 万平方米 4.09 5.45% 住宅平均层数 层 2.4 - -高层住宅比例 0.00 - -中高层住宅比例 0.00 - -人口毛密度 人/ha 62.65 - -住宅面积毛密度 万平方米/ha 0.43 - -住宅建筑面积净密度 万平方米/ha 0.76 - -绿地率 45 - -32 主要配套公建项目一览表类型 项目 数量（个） 建筑面积（M2）一、居住区内市政
10、公用建筑项目 3914.00市政 土建变电站 16 2080.00 箱式变电站 30 320.00 煤气调压站 2 84.00 有线电视、电话、智能化用房 6 480.00 换热站 6 900.00 公交首末站 1 环卫清扫班点 1 50.00 居民停车场、存车处 二、非经营性公建配套 19200教育 保育院（幼儿园、托儿所合并设置） 1 19000小学 中学 体育 居民户外健身设施和活动广场 绿化 小区中心绿地 行政 派出所驻现场办公室 1 200.00 三、经营性公建配套 7090.00医疗 卫生站 1 300.00 中西药店 1 100.00 金融邮电 储蓄所 1 300.00 邮电所
11、1 130.00 大型餐饮店群 1 2600.00 阳光花房 1 300.00 宠物店、宠物诊所 1 200.00 综合百货超市 1 650.00 净菜市场 1 150.00 洗车(含汽车美容佩饰)店 1 400.00 其他经营设施（洗染类、美容美发类、照相影像冲洗类、修理类、时装店类、咖啡茶屋类、网吧影视类、花店类、糕点类、家饰家具类、日常用品类、文具类） 1 1500.00 食品或百货类社区便利店 6 160.00 糕点店 1 100.00 小餐饮店（早点、快餐、正餐等） 5 100.00 书店、音像店 3 100.00 四、社区服务用房 10460.00门卫 60.00 业主主会所 40
12、00.00 分会所和社区服务用房 2400.00 物业公司用房 400.00 保安、保洁住宿楼 3500.00 居委会 100.00 五、园林绿化公司用房 300合计 40964 33 成本估算表重要参数表居住区面积 亩 2598住宅规划总建筑面积 万平米 70.82成本估算表（地上住宅部分）序 成 本 分 项 名 称 单方造价 计 算 公 式 合 价号 （元/m2） （万元）1 土地成本 1241.04 土地交易合同：23 万元/亩*2598 亩=59754 万元 87890.34交易手续费：0.6%*59754 万元 =358.52 万元 土地交易契税：3%*59754 万元 =1792.
13、62 万元 土地登记费：0.0066 万元/亩 *2598 亩=17.15 万元 小计： 61922.29 万元/2598 亩 =23.83 万元/ 亩 不可预见费 10 万元/亩 （10+23.83)*2598=87890.34 万元 87890.34/70.82=1241.04 元/m2 2 拆迁费 35.30 拆迁费：240*50*0.2+100=2500 万元 25003 高压线迁移费 21.18 1500 万元 15004 项目大配套费 132.30 9369.41 其中：锅炉房及一次网 65 锅炉房征地：20 亩*23.83 万元/亩=476.6 万元 锅炉房及一次网：65 元/m
14、2*80 万 m2=5200 万元 小计：5676.6 万元/80 万 m2=70 元/m2（单方造价） 5676.60 地块内组团外的其他大配套费用 67.30 只计算区内规划市政路的配套工程，未计算微山路及梨双公路的配套设施，包括雨、污水、自来水、中水、煤气、道路、绿化、路灯。 4766.11 5 前期相关费用 147 10410.54其中：策划费用 5 设计费用 70 按一期支出设计费用推算 测绘费、定位验线、沉降观测等： 4 地名费 1 人防费 40 总面积的 2%；按 2000 元/平方米 勘察费 3 按独栋住宅考虑 勘察设计监理施工合同审查费 2 每项 1 元/平方米 施工图审查费
15、 3 按独栋住宅考虑 建设工程执照费 1 建设工程监理费 8 按外环外考虑 质量监督费、文明施工费 0 争取免费政策 墙改基金 4 散装水泥基金 1 招标代理费、定额编制费 3 环保测试、排污代扫等等 2 6 区内部分配套 388 27478.16其中：电力配套 83 标准收费 土建站和箱变基础 5 含土建费用 一户一表 10 燃气配套 28 标准收费 气源基金 10 标准收费 一户一表 2 煤气调压站 1 自来水 25 标准收费 一户一表 5 中水 5 供热二次网 25 标准收费，含换热站。 热计量表 8 排水 30 考虑容积率小，部分使用承插式混凝土管。 小区智能化 50 通讯及宽带网由网
16、络运营商代为建设 有线电视 3 配套设计费 2 路灯 15 信报箱 3 围墙 20 非经营性公建配套费 50 我方出地，别人建设 临时水 3 临时电 5 7 区内绿化、道路（按面积 122.68 万 m2 计算) 200 按 150 元/m2 计：122.68*80%*170/70.82=240 元 /m2 141648 工程费 1450 各单项建筑面积（万 m2）*各自单价（元/m2)/ 总建筑面积( 万 m2） 1026899 物业用房建安费 60 按 8500 平方米，5000 元/平方米计算。 4249.20.85*5000/70.82=60（元/平方米） 10 直接费 3674.82
17、 11 管理费 146.99 按直接费的 4%计算。 10410.03 12 不可预见费 73.50 按直接费的 2%计算。 5205.02 13 直接投资额 3895.31 14 销售代理费 90 按销售收入的 1.5%计算。 6373.815 企划宣传费 150 按销售收入的 2.5%计算。 1062316 财务费用 112.96 800017 大修基金 60 按销售收入的 1%计算。 4249.218 税前合计 4308.27 19 营业税（暂按返税优惠政策考虑） 133.2 按销售收入的 2.22%(5.55%*60%)计算。 9433.22420 所得税（暂按返税优惠政策考虑） 11
18、8.8 按销售收入的 1.98%(10%*33%*60%)计算。 8413.41621 含税总成本 4560.27 322958.44 22 销售收入 6000 424920各单项建筑面积（万 m2）*各自销售价格（元/m2)/总建筑面积( 万 m2）=均价23 销售利润 1439.73 101961.5624 销售利润率 32% 说明：1、本测算没有含地下室费用；2、土地成本没有考虑到地价上涨因素，本表按现时成本推算，但由于天津市土地招牌挂政策的落实和土地价格的上涨，因此本项目第四批次土地、项目西青区约 350 亩的土地价格很有可能上涨，从而使项目成本上升。3、土地成本仅为住宅部分，不包括规
19、划学校 100 亩（属第 2 批次） 、shopping mall（属第 1批次，311.5 亩）的购地费用。因此，实际土地成本大于本表所列成本。成本估算表（地下室部分）重要参数住宅规划总建筑面积 万平米 70.82住宅地下室面积估算 万平米 31.9序 成 本 分 项 名 称 单方造价 备注号 （元/m2） 1 土地成本 0.00 2 拆迁费 0.00 3 高压线迁移费 0.00 4 项目大配套费 0.00 5 前期相关费用 90 6 区内部分配套 300 不含供热、排水、智能化、户表、路灯围墙等7 区内绿化、道路（按面积 122.68 万 m2 计算) 0 8 工程费 1550 含基础处理
20、费用。10 物业用房建安费 0 11 直接费 1940.00 12 管理费 0.00 按直接费的 2%计算13 不可预见费 19.40 按直接费的 1%计算。14 直接投资额 1959.40 15 销售代理费 17.6 按销售收入的 0.8%计算16 企划宣传费 17.6 按销售收入的 0.8%计算财务费用 90 按贷款 1 年计算17 大修基金 22 按销售收入的 1%计算。18 税前合计 2106.60 19 营业税（暂按返税优惠政策考虑） 48.84 按销售收入的 2.22%(5.55%*60%)计算。20 所得税（暂按返税优惠政策考虑） 43.56 按销售收入的 1.98%(10%*3
21、3%*60%)计算。21 含税总成本 2199.00 22 销售收入 2200 70111.80 23 销售利润 1.00 31.87 24 销售利润率 0% 说明：1、联排独栋住宅没有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面积的 45%来估计，建筑面积约为 31.9 万平米；2、地下室主要解决车库、储藏室、工人房、设备用房的功能需求，但仅按成本价进行销售，起到控制销售总价，促进住宅销售的作用。3、地下室的成本计算不同于地上，很多成本不摊入地下室成本中，但基础处理成本主要含在地下室成本中，故地下室单独计算成本。四、 天津独栋住宅市场分析一、 天津独栋住宅市场分析对于京、沪、穗等发达城市的独栋住宅市场
22、，我市严格意义上的独栋住宅项目还比较少，市场上以联排住宅为供应主流，独栋住宅市场尚处在培育阶段，可以认为没有形成一个纯粹独立独栋住宅的细分市场。开发和销售都没有有效的实例展开，因而市场分析存在一定难度。但这样也同时为领世郡项目留下了最大的市场想象空间。永泰红磡地产作为我市较早引入独立独栋住宅产品并进行大胆实践探索的企业，需要借鉴先进城市的理念，在他们成功经验的基础上，深入研究天津市场，通过市场创新、理念创新、产品创新、服务创新，挖掘市场潜在需求。41 天津独栋住宅市场的特征1、 产品类型：当前的独栋住宅市场是“TOWNHOUSE”市场2001 年天津的 TOWNHOUSE 开始热起，从整体市场
23、看，联排独栋住宅充斥了 90%以上的独栋住宅市场，但独体、双拼住宅也逐渐浮出水面，但在售的独体、双拼住宅都为联排独栋住宅项目甚至普通住宅项目的一部分。仁爱濠景庄园就由公寓、联排、双拼、独体等混合产品组成，并在 2 期加大了独体、双拼的比例，显示了开发商经过 1 期增强了对高端市场的信心，自然说明了市场有潜在需求， “汐岸国际”和“半岛兰湾”也有少量独体或双拼，占据了项目最好的区域，是其项目的坐庄产品，售价较高，单价约在 1 万 5 左右，总房款在 400 万以上， “第六田园”项目在项目中央位置设计了双拼约 20 套联排约 120套，单价约 6000 元/平米，城市西线有蒙地卡罗独栋住宅有独立独栋住宅推出，单价为不到 6000 元/平米，而本属于普通住宅项目的 “蓝水假期”、 “太阳城”，也在小区内建起独立独栋住宅，但更多做为一种象征产品和炒作成分，市场成分很少。部分项目纷纷推出标价上千万的“楼王” ，更多应该视为开发商摇旗呐喊的道具， “多少客户已经盯上”纯属销售说辞。开发商纷纷标榜自己有天津市最贵的独栋住宅，其意在吸引高端客户的注意力，因此产品供应上只此 1 套，不能用来验证市场需求。从国内独栋住宅市场实践来看，真
