1、一 、 宏 观 方 面1.1 产 经 要 闻1.1.1 国 际 经 济 ： 持 续 低 迷 ， 金 融 风 暴 波 及 范 围 扩 大 ， 救 市 已 成 大 趋 势中 原 点 评 ： 次 贷 危 机 所 引 发 的 金 融 风 暴 影 响 范 围 不 断 扩 大 ， 各 大 经 济 贸 易 区及 国 家 经 济 面 临 严 峻 考 验 ， 甚 至 部 分 已 经 陷 入 衰 退 。 史 无 前 例 的 降 息 潮 席 卷 全 球 ，巨 额 亏 损 ， 巨 额 救 市 计 划 屡 见 不 鲜 ， 国 际 经 济 已 经 步 入 了 下 行 通 道 。 随 之 而 来 的 是各 国 股 市 在
2、短 期 利 好 和 长 期 利 空 的 情 况 下 反 复 波 动 ， 国 际 贸 易 经 营 困 难 ， 消 费 信 心的 急 速 下 滑 ， 投 资 需 求 的 不 断 萎 缩 ， 进 而 引 发 恶 性 循 环 。 因 此 ， 自 10 月 份 以 来 ，各 国 纷 纷 提 出 救 市 计 划 ， 而 11 月 份 提 出 救 市 计 划 的 国 家 不 断 增 多 ， 范 围 也 不 断 扩大 ， 除 了 挽 救 大 型 命 脉 企 业 外 ， 还 直 接 把 救 市 计 划 投 入 到 投 资 和 消 费 等 直 接 刺 激 经济 的 领 域 。 预 期 未 来 一 段 时 间 内
3、， 国 际 经 济 环 境 难 以 得 到 根 本 性 的 扭 转 ， 救 市 还 将成 为 国 际 经 济 的 主 旋 律 。1.1.2 国 内 经 济 ： 经 济 增 速 放 缓 ， 扩 大 内 需 ， 促 进 增 长 成 首 要 目 标国 内 重 点 宏 观 经 济 调 控 信 息 ：中 原 点 评 ： 受 金 融 风 暴 的 影 响 ， 国 内 经 济 增 速 放 缓 。 面 对 出 口 订 单 减 少 ， 生 产成 本 的 不 断 上 升 的 不 利 局 面 ， 企 业 面 临 严 峻 的 生 存 危 机 ， 并 引 发 了 企 业 倒 闭 和 外 迁的 情 况 ， 对 国 内 经
4、济 造 成 不 利 影 响 。 为 保 证 国 内 经 济 的 平 稳 发 展 ， 国 家 依 靠 及 时 有效 的 宏 观 调 控 ， 调 整 了 国 家 经 济 政 策 ， 从 年 初 的 两 防 “防 止 经 济 增 长 由 偏 快 转 为过 热 、 防 止 价 格 由 结 构 性 上 涨 演 变 为 明 显 通 货 膨 胀 ”到 年 中 的 一 保 一 控 “保 持经 济 平 稳 较 快 发 展 ， 控 制 物 价 过 快 上 涨 ”再 到 年 末 的 “扩 内 需 ， 促 增 长 ”， 体现 了 国 家 对 宏 观 经 济 的 准 确 把 握 ， 体 现 了 “快 ， 重 ， 准 ”
5、的 调 控 思 路 。而 随 着 金 融 风 暴 影 响 范 围 的 不 断 扩 大 ， 国 家 宏 观 调 控 也 从 侧 面 转 为 正 面 ， 从 微调 升 为 猛 调 。 10 月 初 ， 国 家 宏 观 调 控 主 要 是 从 侧 面 来 提 振 市 场 信 心 ， 上 调 出 口 退 税 ，减 免 住 房 交 易 税 费 和 利 息 ， 免 征 证 券 利 息 税 ， 为 中 小 企 业 融 资 提 供 担 保 等 等 都 是 从侧 面 来 刺 激 市 场 ， 期 望 由 股 市 、 楼 市 等 重 大 市 场 来 提 振 市 场 消 费 信 心 。 其 调 整 范 围相 对 较
6、窄 ， 限 制 较 多 ， 主 要 起 到 的 是 微 调 的 作 用 。到 了 11 月 ， 政 策 力 度 逐 步 从 侧 面 转 为 正 面 调 控 ， 把 调 控 力 度 集 中 放 在 “投资 ， 消 费 ， 出 口 ”这 三 驾 马 车 上 ， 特 别 是 投 资 。 2 万 亿 元 铁 路 投 资 计 划 ； 4 万 亿投 资 扩 大 内 需 ； 9000 亿 住 房 保 障 建 设 机 会 等 举 措 直 接 指 向 了 三 驾 马 车 中 的 投 资 ； 而11 月 27 日 大 幅 下 调 存 贷 款 基 准 利 率 、 存 款 准 备 金 率 则 直 接 把 矛 头 指
7、向 了 消 费 领 域 ，鼓 励 人 民 从 银 行 中 取 钱 出 来 消 费 ， 扩 大 内 需 。 而 从 调 控 力 度 来 看 ， 动 辄 几 万 亿 的 投资 建 设 计 划 ， 10 年 罕 见 的 重 炮 降 息 都 显 示 出 了 中 央 宏 观 调 控 “出 手 要 快 ， 出 拳要 重 ， 措 施 要 准 ”的 调 控 思 路 。1.1.3 东 莞 经 济 ： 经 济 增 速 放 缓 ， 产 业 结 构 转 型 仍 为 重 中 之 重数 字 东 莞 ：东 莞 11 月 宏 观 信 息 回 顾 ：中 原 点 评 ： 东 莞 经 济 近 期 同 样 表 现 出 增 速 放 缓
8、 的 局 面 ， 进 出 口 总 值 回 落 ， 外 贸订 单 较 少 ， 企 业 倒 闭 外 迁 的 情 况 时 有 出 现 。 但 在 东 莞 强 有 力 的 财 政 实 力 支 持 下 ， 金融 风 暴 所 带 来 的 伤 口 不 会 很 深 ， 相 反 ， 产 业 结 构 转 型 升 级 才 是 摆 在 东 莞 当 前 的 重 中之 重 。 而 且 在 金 融 风 暴 中 ， 转 型 所 带 来 的 阵 痛 也 将 得 到 弱 化 ， 因 此 ， 金 融 风 暴 中 的东 莞 转 型 ， 既 是 挑 战 ， 也 是 机 遇 。 目 前 ， 在 保 经 济 的 方 面 ， 东 莞 主 要
9、 是 按 照 中 央 扩大 内 需 的 统 一 部 署 ， 加 大 基 建 投 资 力 度 ， 努 力 扩 大 内 需 ， 确 保 经 济 平 稳 较 快 增 长 ，提 高 对 金 融 风 暴 的 警 惕 ； 而 对 于 房 地 产 业 ， 由 于 其 不 是 东 莞 的 支 柱 产 业 ， 东 莞 市 政府 也 明 确 表 态 不 会 就 救 市 。 对 于 产 业 结 构 转 型 升 级 ， 东 莞 出 台 多 项 优 惠 政 策 ， 加 大招 商 引 资 ， 特 别 是 高 科 技 企 业 的 引 进 ， 出 台 10 亿 元 融 资 新 政 ， 为 企 业 在 转 型 中 排忧 解 难
10、 ， 突 显 东 莞 政 府 对 产 业 结 构 转 型 的 高 度 重 视 。 因 此 ， 东 莞 尽 管 也 遭 受 着 金 融风 暴 的 影 响 ， 面 临 着 经 济 增 速 放 缓 的 问 题 ， 但 不 碍 产 业 结 构 转 型 升 级 的 历 史 任 务 ，东 莞 将 按 照 “保 企 业 ， 促 转 型 ， 加 投 资 ”的 调 控 思 路 对 东 莞 经 济 进 行 把 度 。1.2 政 策 动 向政 策 简 评 ： 11 月 政 策 回 顾 ， 除 了 国 家 和 地 方 纷 纷 出 台 的 大 额 度 扩 大 内 需 政 策 、降 息 和 上 调 出 口 退 税 等 经
11、 济 活 动 调 控 政 策 外 ， 政 策 出 台 的 主 方 向 是 “减 负 ”。 增 值 税 改 明 年 推 行 ， 预 计 减 轻 企 业 税 负 1233 亿 ； 明 年 起 取 消 百 项 行 政 收 费 ， 切实 减 轻 企 业 和 社 会 负 担 ； 上 调 征 地 补 偿 ， 增 加 为 中 小 企 业 提 供 贷 款 担 保 的 资 金 等 等 ，都 切 实 的 为 企 业 和 人 民 着 想 ， 实 现 为 企 业 和 人 民 减 负 的 目 的 。 而 近 期 个 税 起 征 点 上调 的 呼 声 四 起 ， 国 家 方 面 也 给 予 了 积 极 的 回 应 ， 从
12、 近 期 这 些 政 策 的 公 布 与 政 策 出 台的 舆 论 可 以 看 出 ， “减 负 ”已 成 了 政 策 出 台 主 要 导 向 。另 外 ， 从 11 月 中 央 电 视 台 的 相 关 栏 目 报 道 的 主 题 来 看 ， 从 10 月 份 的 直 击 华尔 街 、 金 融 海 啸 等 报 道 已 经 转 向 “坚 定 信 心 促 增 长 ”， 说 明 目 前 受 全 球 金 融 危 机影 响 ， 我 国 最 大 的 问 题 是 经 济 信 心 不 足 ， 政 策 及 舆 论 导 向 重 心 由 “救 市 ”逐 步向 “救 信 心 ”转 变 。1.3 市 政 规 划规 划
13、简 评 ： 本 月 规 划 的 重 点 在 于 东 莞 对 现 代 产 业 体 系 做 出 的 规 划 ， 这 是 东 莞首 次 对 自 身 未 来 的 现 代 产 业 体 系 做 出 规 划 ， 其 总 体 目 标 是 到 2020 年 ， 形 成 先 进制 造 业 和 现 代 服 务 业 “双 轮 并 转 ”、 高 新 技 术 产 业 和 适 度 重 化 工 业 “两 翼 齐 飞 ”为 特 征 、 具 有 世 界 竞 争 力 的 现 代 产 业 体 系 ， 努 力 成 为 珠 三 角 现 代 产 业 示 范 区 。 其 对产 业 结 构 ， 产 业 空 间 布 局 、 产 业 核 心 竞
14、争 力 、 内 外 源 经 济 和 人 口 结 构 结 构 等 提 出 了规 划 目 标 ， 为 东 莞 产 业 结 构 转 型 升 级 提 出 了 具 体 的 目 标 和 指 明 了 升 级 改 造 的 方 向 。另 外 ， 本 月 规 划 的 另 外 一 个 内 容 是 路 网 交 通 ， 主 要 是 穗 莞 深 城 轨 东 莞 段 规 划 修 改 和禁 摩 规 划 ， 城 轨 的 规 划 修 改 对 东 莞 没 有 实 质 性 的 影 响 ， 只 是 为 了 避 免 重 复 建 设 ， 而禁 摩 的 实 施 则 主 要 是 为 了 改 善 城 区 交 通 环 境 ， 但 给 城 区 的
15、公 交 运 行 提 出 了 更 高 的 要求 ； 对 此 ， 从 明 年 起 城 区 将 增 加 200 台 中 巴 运 营 ， 相 信 城 区 交 通 出 行 将 更 加 便 利 。区 域 信 息 ：1.4 其 他 关 注刘 志 庚 ： 政 府 不 会 恢 复 购 房 入 户 来 打 救 楼 市 ！ 梁 国 英 ： 暂 不 考 虑 救 市 （ 楼市 ） ！樟 木 头 二 手 房 遭 遇 抛 售 潮部 分 银 行 房 贷 新 政 细 则 ：资 料 来 源 ： 南 方 都 市 报二 、 土 地 市 场 分 析1、 土 地 出 让 公 告 情 况2008 年 11 月 东 莞 市 国 土 资 源
16、局 公 告 挂 牌 8 宗 土 地 ， 挂 牌 出 让 1 宗 商 住 用 地与 2 宗 工 业 用 地 ， 转 让 土 地 包 括 4 宗 工 业 用 地 、 1 宗 工 业 用 地 ， 总 计 30.59 万 ， 其 中 工 业 用 地 29.73 万 。 2007 年 11 月 份 土 地 供 应 17 宗 ， 6 宗 工 业 10.3万 ， 8 宗 商 住 29.2 万 ， 1 宗 商 业 ， 2 宗 综 合 用 地 ， 共 42.5 万 。 相 比 去 年同 期 情 况 ， 工 业 用 地 供 应 量 大 幅 上 升 ， 商 住 用 地 大 幅 下 降 。2008 年 11 月 东
17、莞 土 地 出 让 情 况 ： 2、 土 地 交 易 情 况 分 析2008 年 11 月 东 莞 市 成 交 2 宗 工 业 用 地 ， 总 面 积 5260.96 ， 一 宗 商 住 用 地流 拍 ， 宣 告 本 月 已 无 商 住 用 地 的 成 交 。 2007 年 10 月 东 莞 市 成 交 6 宗 土 地 ， 其 中3 宗 工 业 土 地 2.34 万 平 米 ， 3 宗 商 住 用 地 13.5 万 平 米 。 11 月 的 成 交 情 况 同 比 去年 惨 淡 ， 商 住 用 地 的 成 交 大 幅 减 少 。2008 年 11 月 份 土 地 交 易 情 况 ：10 月 1
18、0 日 ， 位 于 南 城 区 东 骏 路 西 侧 2008G034 地 块 拍 卖 ， 只 有 东 骏 房 地 产 一家 参 与 竞 价 ， 最 终 由 于 起 始 价 低 于 底 价 流 拍 ； 11 月 19 日 ， 该 地 块 重 新 公 开 拍 卖 ，最 终 因 无 人 报 价 再 次 流 拍 ， 该 地 块 面 积 达 到 33661 平 米 ， 拍 卖 起 始 价 为 16800万 元 ， 楼 面 地 价 1996 元 / 。 地 块 的 连 续 流 拍 ， 对 市 场 信 心 打 击 较 大 。3、 2008 年 前 11 月 土 地 供 求 状 况自 2008 年 下 半 年
19、 开 始 ， 土 地 市 场 供 需 呈 下 滑 趋 势 ， 现 在 正 面 临 一 个 消 化 阶 段 。由 于 2008 年 的 工 业 土 地 供 应 量 占 据 比 例 较 大 ， 工 业 用 地 的 供 需 基 本 决 定 了 市 场 的 总体 走 势 ， 随 着 工 业 用 地 供 应 的 减 少 ， 商 住 用 地 对 土 地 市 场 的 支 撑 无 力 ， 预 计 09年 上 半 年 总 体 供 需 也 将 有 所 放 缓 。4、 工 业 用 地 市 场 分 析2008 年 土 地 供 应 以 工 业 为 主2008 年 前 11 个 月 土 地 总 供 应 面 积 607.8
20、 万 平 米 ， 其 中 工 业 用 地 355.78 万 ， 占 总 供 应 量 的 58.4%， 相 比 同 期 比 例 大 幅 提 升 37.1 个 百 分 点 ， 工 业 用 地 的 供应 同 比 增 加 3.13 倍 ； 供 应 商 住 用 地 180 万 ， 占 总 供 应 量 的 29.6%， 相 比 同 期比 例 减 少 40.9 个 百 分 点 ， 商 住 用 地 供 应 同 比 下 降 了 21.3%。随 着 东 莞 的 双 转 型 以 及 招 商 引 资 的 进 行 ， 进 驻 东 莞 的 企 业 陆 续 的 增 多 ， 部 分 运营 效 益 好 的 企 业 也 开 始
21、进 一 步 扩 展 规 模 ， 增 加 了 对 工 业 用 地 的 需 求 。 2008 年 政府 大 幅 提 升 了 工 业 用 地 的 供 应 ， 特 别 是 松 山 湖 片 区 以 及 部 分 产 业 园 区 内 的 工 业 用 地 ，主 要 为 满 足 市 场 的 需 求 。 工 业 土 地 的 供 应 量 激 增 也 将 引 发 后 市 一 轮 建 设 厂 房 的 热 潮 。工 业 用 地 随 着 成 交 量 的 上 涨 ， 成 交 金 额 大 幅 提 升2008 年 截 止 11 月 底 ， 土 地 成 交 的 总 金 额 为 91.2 亿 元 ， 同 比 减 少 24.1%。工
22、业 成 交 18.2 亿 元 ， 占 成 交 总 额 的 19.9%， 商 住 用 地 成 交 60.8 亿 元 ， 占66.6%。 从 成 交 金 额 角 度 来 看 ， 商 住 用 地 的 成 交 金 额 依 然 占 据 土 地 市 场 的 主 导 ， 但 相比 去 年 同 期 大 幅 下 降 了 26.5 个 百 分 点 。 工 业 用 地 随 着 成 交 量 的 增 加 ， 成 交 金 额 所占 比 例 也 大 幅 提 高 到 近 两 成 。07 年 商 住 用 地 成 交 金 额 占 据 9 成 以 上 ， 08 年 商 住 用 地 市 场 冷 清 ， 流 拍 频 现 ，作 为 政
23、府 的 财 政 收 入 的 主 要 来 源 之 一 的 土 地 收 入 严 重 受 阻 ， 政 府 在 此 时 加 大 了 工 业用 地 的 供 应 ， 为 满 足 工 业 用 地 市 场 的 需 求 ， 同 时 也 可 弥 补 财 政 的 缺 失 。 减 少 商 住 用地 的 供 应 一 方 面 可 以 减 少 流 拍 现 象 ， 避 免 楼 市 信 心 下 滑 ， 另 外 也 可 平 衡 未 来 楼 市 的供 需 。工 业 地 价 节 节 攀 升2008 年 前 11 月 工 业 用 地 成 交 大 幅 提 升 ， 成 交 量 已 接 近 前 8 年 的 总 量 ， 在2008 年 大 放
24、 异 彩 。2002 年 工 业 地 价 达 到 880 元 / ， 主 要 受 虎 门 海 运 20024013 地 块 地 价 的 影响 ， 单 宗 工 业 地 价 达 到 了 2622 元 / 。 2003 年 至 2006 年 ， 东 莞 工 业 用 地 地 价 在300 元 / 左 右 徘 徊 ， 2007 年 上 涨 到 376 元 / ， 主 要 是 从 2007 年 1 月 1 日 起 ，国 家 为 了 防 止 工 业 用 地 贱 卖 ， 规 定 工 业 用 地 必 须 采 用 招 标 拍 卖 挂 牌 方 式 出 让 ， 其 出让 底 价 和 成 交 价 格 均 不 得 低 于 所 在 地 土 地 等 别 相 对 应 的 最 低 价 标 准 。 2008 年 前11 个 月 的 工 业 地 价 已 经 达 到 567.5 元 / ， 较 去 年 同 期 有 快 速 提 升 ， 主 要 受 松 山 湖北 部 工 业 城 工 业 地 价 的 影 响 。 排 除 个 别 地 块 成 交 影 响 ， 东 莞 近 几 年 工 业 地 价 呈 上 涨趋 势 。三 、 二 级 市 场 分 析1、 总 体 市 场 分 析1.111 月 新 开 盘 项 目
