创业策划2007年上半年度武汉房地产市场走势分析.doc

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1、武汉浦江筑城经纪有限公司- 1 -2007 年上半年度武汉房地产市场走势分析武汉浦江筑城经纪有限公司- 2 -目 录一、政策分析及市政规划031、行业相关政策-032、武汉市政建设-073、行业重要新闻-13二、武汉市土地市场情况191、新推地块情况-192、成交地块情况-20三、武 汉 市 房 地 产 市 场 情 况 221、一月走势分析-222、二月走势分析-233、三月走势分析-244、四月走势分析-255、五月走势分析-266、六月走势分析-27四、上 半 年 度 市 场 预 测 29武汉浦江筑城经纪有限公司- 3 -一、政策分析及市政规划1、行业相关政策(1)国土部对土地审批权“下放

2、”省级此前,由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收,调整为每年由省级政府汇总后一次申报,待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。点评:此政策的提出可以有效减轻中央部门负担,纠正中央部门和省级政府的职能错位、缺位问题,加强对土地的调控及监管,省级政府责权增大,中央部门淡化审批,强化监管。(2)土地使用税每平米年税额提高 2 倍国务院 2006 年 12 月 31 日发布国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定规定,将每平方米年税额在 1988 年暂行条例规定的基础上提高 2 倍,每平方米年税额大城市为 1.5 元至 30 元,中等城市为 1.2 元至 24

3、元,小城市为 0.9 元至 18元,县城、建制镇、工矿区为 0.6 元至 12 元。 点评:这一调整幅度与我国物价上涨幅度是基本一致的,国家统计局资料显示,2005年居民消费价格指数比 1987 年增长了 2.1 倍。(3)90 平方米限制盖棺定论为建筑面积建设部下发了90以下住宅设计要点(征求意见稿)中明确规定套型面积为住宅的建筑面积。明确规定今后在新增住宅项目中套型建筑面积在 90以下中小户型要达到70%。点评:这一标准的出台将有效地提高住宅的竣工面积,加大住宅的供应量,对因为供应减少而上涨的房价也将起到一定的缓解作用。(4)农民工将纳入住房公积金覆盖范围建设部部长汪光焘 1 月 23 日

4、在北京举行的全国建设工作会议上表示,依法扩大公积金制度覆盖的范围,逐步扩大到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。点评:此规定的提出,表面上似乎可保障农民工的合法权益,但是,由于农民工的流动性很大,其住房公积金能否异地提取、使用,是个关键问题。农民工只能在城市买房时才能提取、使用住房公积金,在家乡买房、建房时则无法使用。且住房公积金只能在买房时才能提取,这项规定也使多数农民工跟城里的低收入者一样,只能让住房公积金在账户里闲置。这笔钱虽属于他们,却不能够为其所用,如此,住房公积金对于农民工而言,几乎没有实际意义,甚至还有可能加重其在经济上的负担。(5)武汉人均住房不足 8 平方米

5、可补贴武汉市 2007 年将降低住房保障“门槛” ,人均住房面积不足 8 平方米的住房困难家庭,将一律由政府给予补贴。点评:2006 年武汉市将人均住房面积在 6 平方米以下的低保家庭,作为住房保障对象,以配房租赁、租金补贴、租金核减三种方式,为 1.6 万多困难户实现“应保尽保” 。按照规划,到 2010 年,武汉主城区居民人均住房面积将从现在的 26 平方米提高到 32 平方米。与此相应住房保障“门槛”也将随之逐步调低。(6)07 年住房公积金缴交率将提高 5%建设部强调:住房公积金缴存比例不得低于法定最低缴存比例;超过法定最高缴存比武汉浦江筑城经纪有限公司- 4 -例和基数的,要依法纳税

6、。根据此前制定的工作目标,2007 年住房公积金缴交率将提高5%。点评:根据建设部的部署,将会着力完善住房公积金缴存和使用政策,依法扩大公积金制度覆盖范围,逐步扩大到“包括在城市中有固定工作的农民工在内”的城镇各类就业群体。此次调整并非调整住房公积金的缴存比例,而是将住房公积金实际缴存人数增加 5%定为了建设部今年的工作目标。(7)央行将再次调高存款准备金利率07 年 2 月 18 日,中国人民银行宣布,从 07 年 2 月 25 日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5%,以巩固宏观调控成效。点评:本次提高存款准备金利率,距离上一次仅 1 个月。现执行 9.5%存款准备金率的国有商

7、业银行、股份制商业银行等金融机构,自 2 月 25 日开始将执行 10%的存款准备金率。此次加息将会进一步地导致固定利率房贷越来越受欢迎,同时,对目前的高房价起到一定的抑制作用,使购房者的还贷负担仍有所增加。(8)政府加强军队空余土地转让管理国土部等日前发出关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知 ,要求各市、县人民政府在编制年度土地供应计划时,应优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地,未纳入军队空余土地转让计划和当年土地年度供应计划的土地,不得转让。凡属商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用途的,必须在当地统一的土地市场公开转让。点评:此通知的颁布,将会有效加强军队空余土地转让的管理,可以看做

8、国家土地宏观调控政策的一部分,同时将会有效规避土地市场军队土地这一层面以往所存在的部分问题。(9)建设部出手整顿房地产估价灰幕建设部近日下发了注册房地产估价师管理办法和关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知两份文件,要求各地建设行政主管部门加强整顿规范房地产交易秩序工作。点评:建设部以上两份文件的实施,将有利于规范整顿房地产估价行业同时建立行业新秩序。(10)银行人民币存贷款基准利率上调近日,中国人民银行对外宣布,将自 2007 年 3 月 18 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是央行自 2007 年以来在连续两次上调存款准备金率后,首次上调银行基准利率。点评:央行认为此次调息有利于

9、维护价格总水平基本稳定和引导货币信贷和投资的合理增长及金融体系稳健运行和经济的平衡增长。(11)个人住房公积金贷款利率将上调关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知规定从 3 月起,上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的 1.8调整为 1.98,当年归集的个人住房公积金存款利率不变。武汉浦江筑城经纪有限公司- 5 -点评:住房公积金的绝对数量虽然不小,但在整个存款体系中的比例不大,且其使用方向固定,因此从宏观上来看,不能带来什么变化。同时,此次调整的公积金贷款利率幅度较大,说明政府在公积金使用方面,可能会有新的政策出台,比如:更倾向于中低收入群体购房等。(12)国土局和房产局将一并办理两证武汉

10、市新成立的国土资源和房产管理局,房产和土地将不再分属两个部门,武汉市民买房交税费、办“两证”在一个部门即可办理。点评:目前在厦门、重庆、南京、天津等地,房屋“两证”已经实现“合一”,减少办证程序,既省事也省时。而目前的新机整合,两证并办为武汉实现“两证合一”创造了条件。(13)职工低价获单位售房需缴纳个税财政部和国税总局日前联合发布通知,要求单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部分,应该按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。 点评:此通知的颁布,对于单位集资建房、低价售房给职工等情况都是一个打击,无孔不入的税收再一次借调控之名抬高了房价。(14)8 部委联合发

11、布关于开展房地产市场秩序专项整治的通知4 月,8 部委联合发布了关于开展房地产市场秩序专项整治的通知,提出将在未来整整 1 年内,强化房地产市场的监管,对房地产开发企业的各个环节依法进行审计和检查。点评:八部委此次所组织检查的范围相当全面,包括房地产领域所涉及的各个方面。此外,还将对在检查中发现问题的房地产开发企业依法进行审计和检查。(15)建设部将彻查房产市场违法行为日前发布的建设部稽查办公室 2007 年工作要点表示今年将开展房地产市场秩序专项整治工作,突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售等违法违规行为的专项稽查。点评:根据 2007 年工作要点,建设部将加强稽查工作,严肃查处违法

12、违规行为。在房地产市场领域及建筑市场领域都将对各种违法违规行为进行突出稽查。(16)实际用地超计划将扣减下年指标在全国纠风工作会议上,国土部表示今年将继续从严从紧控制征地规模,强化土地计划管理,凡实际用地超计划的,在全额征收相关税费和严肃查处的同时还将扣减下年计划指标。点评:国土部负责人表示,今年国土部将以落实 18 亿亩耕地保有量为主线,充分发挥土地利用计划对农用地转用总量、结构和布局的调控作用。优先保障国家重点建设项目用地。(17)武汉经济适用房将采取租售并举在 4 月武汉市人大常委会会场,武汉市房产管理局表示:武汉市经济适用房政策将有调整,有资格买经济适用房却一时无经济能力的家庭,可先付

13、款买一部分而将另一部分租下来。武汉浦江筑城经纪有限公司- 6 -点评:目前武汉市的相关部门正在研究和制定“租售并举”的相关政策。出租经济适用房,目的是着眼解决既买不起经济适用房,又不够申请廉租房的一批低收入家庭的住房问题。(18)发改委宏观院建议重压房地产业国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为宏观调控:重点调整过剩流动性的流向的报告建议建议政府放弃房地产业支柱地位,并且对其进行重手打压。点评:此次出台的国家发改委宏观经济研究院报告是目前为止关于房地产市场过度投资问题最严厉的一次判断,同时,直到目前为止,宏观调控对于房价的抑制作用未有明显显现。不仅如此,全国各大中城市的房价在

14、宏观调控之下不仅没有出现预期下降或涨势放缓,反而大幅上涨,更影响了国内现阶段的经济稳定。(19)武汉保障性住房最高限价已出台4 月,武汉市保障性住房工作会议提出,今后每年将限定经济适用住房最高销售价格。2007 年的限价为:小高层在 2800 元/以内、多层在 2600 元 /以内。点评:目前,武汉市经济适用住房虽比同地段商品房低出 1000-1500 元/,但销售基准价最高已达到 2879 元/,且有继续上涨趋势。政府决定,将严格控制经济适用住房销售价格,开发企业的利润严格控制在 3%以内。物价部门将每年确定经济适用住房的最高销售价格,并对外进行公布。(20)开发商囤地、未按期竣工将受罚近日

15、,国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布了国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行),自 2006 年 7 月 1 日起试行。国土部有关负责人明确表示,之所以出台新合同条款,主要是为了防止开发商长期囤积土地,按照新的合同条款,未能按期竣工的开发商将会被要求支付约定金额的违约金。点评:新公布的出让合同补充协议共 16 条,基中,对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任进行了明确约定。对于开发商的工程开发周期的约束极为强硬。(21)6 条新规严管商品房的交付验收商

16、品房交付时,绿化、道路、水电等配套设施,必须同步交付。5 月 10 日,武汉市开发办出台六条规定,严把全市商品房交付关。点评:此规定的出台,可以有效保障购房者的合法权利,但对于开发商,则是一项制约,特别是某些出现了质量问题的项目面临难关。(22)商务部发文再限外商投资房地产日前,商务部联合国家外汇管理局联合下发通知,强调外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时,未来所有由地方部门审批的外资房地产公司须上报商务部备案。点评:客观而言,国内的房价被炒高,外资并非罪魁祸首。同时外资有其自身优势,引进外资可以促进国内房地产市场的健康发展。(23)我国推行监督公共建筑节能标准建设部表示,我国将强化对

17、工程建设标准的实施监督力度,以提高建筑节能水平。2010 年,城镇建筑实现节能 50%的标准。2020 年达到建筑节能 3.51 亿吨标准煤的目标。武汉浦江筑城经纪有限公司- 7 -点评:已经颁布实施的国家标准和行业标准覆盖到我国各个气候区的居住和公共建筑节能设计及对所有既有居住建筑和公共建筑节能改造。对建筑节能工程质量验收、检测、评价、能耗统计、使用维护与管理都作出了相关规定。根据其中各项指标的具体情况,建设部对标准的实施监督提出了明确具体的责任和要求。综合点评:07 年上半年各级政府所颁布的政策较多,基本渗透到了房地产行业的各个方面。同时,进一步加大了宏观调控力度,更为关注中低收入者的住房

18、问题,对于土地市场和中介市场的管理更为严格、完善。从表面看,每项政策都是针对房地产市场目前所存在的种种弊病而制定的。在这样的情况下,部分政策,如:农民工将纳入住房公积金覆盖范围和国土局和房产局将一并办理两证等确实属于为国为民的政策。但是,直到目前为止,各项宏观调政策控对抑制房价涨幅所起到的作用微乎其微,甚至是反作用。越是调控,房价越涨,而各项税收的不断增加和各项针对房地产的新税种的不断提出,除了使开发商绞尽脑汁想出避税和转嫁税收的方法外,也抬高了房价,使行业发展更混乱。同时,普通民众对于国家宏观调控的目的和作用产生了一定的置疑甚至抵触心理,部分民众甚至希望国家放弃宏观调控,让房价跟随着市场规律

19、走。可是,中国的房地产市场从来就不是遵循市场规律而是政府意志而发展的,其中所存在的种种问题也与目前非驴非马的经济形态有着莫大关系。事实也有效证明了,房价涨势不是宏观调宏所能随意左右的。武汉浦江筑城经纪有限公司- 8 -2、武汉市政建设(1)汉阳江滩二期工程已经全线竣工汉阳江滩由晴川阁至杨泗港,全长 3.6 公里,占地 35 公顷,工程总投资 2.57 亿元。其中长 1.4 公里的一期工程已于 2006 年“五一”建成开放。二期工程日前已经全线竣工。点评:汉阳江滩的建成使武汉江滩总长达到 20 公里,同时有效地改善了区域环境,为市民提供了又一个环境良好的休闲娱乐场所。(2)武汉新区将投资 13

20、亿造地 18 2未来四年之内,汉阳四新地区将陆续“造出”18 2的“一马平川”之地。四新地区场平工程环评通过技术审查,共需填土 3100 万 m3,总投资达 13 亿元。点评:此工程的的实施将会有效改善四新地区区域环境,将对四新地区的发展起到重要作用。(3)王家墩 CBD 要建 270 万“地宫”王家墩商务区地下将建总建筑面积约 270 万的“宫殿” ,形成区域内的交通中心、商业中心和休闲娱乐次中心。其总建筑面积将会比 8 个中山公园还大,其建设周期约为 15 年。点评:此工程的实施,将使区域内的交通更为便捷,减缓交通压力,同时增加区域的综合竞争力,对该区域房地产发展有较好影响。(4)武汉新区

21、投资 70 亿建 31 个项目2007 年已经确定了武汉新区的 31 个续建和新建重点项目,总投资超过 70 亿元。各大项目完成后,新区的城市功能、环境和面貌都将得到较大辐度提升。点评:目前,政府对武汉新区的建设非常重视,从各方面对其发展提供有利条件,此规划的实施也是其中之一。(5)投资 10 亿引长江水进入武昌六湖“构建大东湖水系”规划,工程立项请示近日已得到省发改委同意:武汉将利用 10 亿元资金,将长江水引入武昌地区的六大湖泊,形成“大东湖”生态水网,再现江湖连通美景。点评:这一规划以东湖为中心,通过涵闸、港渠从长江引水,恢复江湖连通,从根本上解决东湖地区水质问题,营造人与自然和谐相处的

22、健康水生态系统。(6)90 2 “航空城”将崛起于黄陂以天河机场为中心,武汉将大手笔打造出 90 平方公里的“航空城”。计划用 20-25 年时间,在该区域发展航空运输、综合物流等领空产业,形成航空物流产业链和优势产业集群。点评:目前武汉航空业发展正面临前所未有的机遇,而“航空城”的建设,领空经济的发展也将为黄陂带来前所未有的好机遇,也将大大提高其区域价值。(7)近期截污治理塔子湖等 6 个湖泊武汉将投资 3.1 亿元,对塔子湖等 6 个湖泊实施截污治理。将截住并治理塔子湖、墨水湖、龙阳湖、晒湖、野芷湖、汤逊湖周边 45 个排污口,新建截污管道 60 公里,泵站 2座。点评:此规划的实施将有效

23、地改善塔子湖等 6 个湖泊的水域环境,对其区域的房地产市场发展是一个利好消息。武汉浦江筑城经纪有限公司- 9 -(8)新区 4 年内将再增加 23 个公园武汉市未来四年将对武汉新区新建 23 个公园。在后官湖等地,建设具有生态探险、森林体验、野外活动等多种休憩方式的多个郊野旅游公园;在龙阳湖等地将建四大城市公园。点评:如此大手笔的绿化工程将对新区环境起到大的改善,增加多个休闲娱乐场所,也更符合汉阳地区“现代商住城”的区域定位。(9)武汉市制定一湖一景的建设规划武汉市已制定了“一湖一景”的建设规划,拟从 2007 年开始,用 5 年时间把江城主城区的 40 个湖泊变成亮丽的风景。同时最大程度地保

24、存湖泊的生态环境和湖泊周边绿化用地。点评:武汉江、湖众多,景观资源较为丰富,此规划的实施,将对整个城市环境产生较大改善,同时利于提高湖泊周边的区域价值。(10)武汉市通过“十一五”城建规划新通过的武汉市城市建设“十一五”规划计划在 5 年以内基本建成城市路网骨架,建设环线和放射线和加快城市骨架路网建设。点评:此规划的实施将使武汉作为全国重要交通枢纽的功能得到进一步提升,大大地增强武汉的综合竞争实力。(11)武汉市年内将建第七座长江大桥今年内武汉将开建第七座长江大桥二七路长江大桥,重点缓解长江大桥、二桥交通压力。点评:随着二七路长江大桥的建设,市内一批半截路将打通,对于缓解城区交通压力具有重要意

25、义。二七路长江大桥南连武昌余家头,北接汉口二七路,工程总投资约 21.7 亿元。(12)武汉今年将再建 3.5 万套经济房武汉今年将开工建设经济适用房 300 万,可提供约 3.5 万套经济适用房。且支持企业建设农民工集体宿舍,计划先期启动 2 万。点评:为降低建设成本、压降开发利润,今年经济适用房建设将以招标方式确定开发商,各项目在半年之内必须开工,逾期不动工的将会被收回开发权。(13)武汉 5 年内打造 40 个湖景公园武汉市中心城区内的全部 38 个湖泊及金湖、银湖两个湖泊在 5 年内将全部实现截污,陆续实施清淤、绿化、岸线整治和水生态修复等,进行景观建设,成为各具特色的湖景公园。点评:

26、随着这些湖景公园的陆续建成,城市景观环境将会得到极大改善,有助于提升区域价值及城市的竞争力。(14)岳家嘴立交桥将于春节以后开建秦园路的通车,使岳家嘴立交桥具备了全面开建的条件。2007 年春节以后,岳家嘴立交桥徐东大街直行高架部分将开始进行建设。武汉浦江筑城经纪有限公司- 10 -点评:秦园路的通车,将分流相当一部分车辆,缓解建设立交桥带来的交通压力。同时立交桥的建设也将有效缓解徐东的交通压力。(15)武汉市投 220 亿建城市骨干路网2007 年武汉城市建设投资预计将达 220 亿元,其中,基本建设投资预期达 150 至 160亿元。点评:城市骨干路网的建设和完善是城市交通与市政建设的重点

27、与关键,此工程的开建对武汉城市整体发展有着极重要的推动作用。(16)金 银 湖 公 园 入 选 首 批 国 家 湿 地 公 园日前,国家建设部公布了首批“国家城市湿地公园”名单,武汉市金银湖公园位列其中。本次评审通过的“国家城市湿地公园”仅 12 个,而金银湖公园是唯一入选的省会城市公园。点评:金银湖公园的入选是对该区域自然环境的有力肯定,有助于区域价值的的提升和推广区域楼盘景观概念。(17)江城七个商业街区选址已经敲定武汉七城区将建成自己的商业中心街区,方便周边居民就近购物、休闲。建设部门最终确定江岸区黄孝河路,江汉区新华路与建设大道交会路段,硚口区多福路,汉阳区翠微路、归元寺路和西桥路,武

28、昌区解放路和民主路,洪山区虎泉街,青山区建设二路等街区为建设对象。点评:此规划的实施,将对武汉市七个中心城区的市政建设和经济发展起到较大的促进作用。(18)武青四干道的地下将会铺设地铁正在规划建设的武青四干道(也称团结大道)全长约 8.5 公里,东端直通在建的武汉火车站。此前,西段(秦园路铁机路)1 公里已建成通车。铁机路至工业大道段长 2.9公里,路面下除布设供水及下水管线外,还将铺设地铁 4 号线一期。按双线双孔设计,供列车双向通行。点评:地铁 4 号线一期起于武昌火车站,经中南路、中北路,由岳家嘴折向武青四干道,直行抵达武汉火车站,全长 16 公里。在 2012 年前后,将与过江的地铁

29、2 号线一期同步建成。(19)汉江 5 公里江滩今年换“新装”汉口、武昌、汉阳三大江滩陆续建成之后,武汉市的江滩建设开始向汉江延伸。武汉市水务局日前表示,2007 年,武汉市将计划完成汉江口月湖桥两岸 5.286 公里的综合整治。点评:汉江江滩包括汉江口至月湖桥之间的滨江地带,两岸总长 5.286 公里。整治工程包括加固防水墙、建厢式观景平台等。建成以后,两江(长江、汉江)四岸将同现美丽景观。(20)武汉首条高速公路日前通过验收武汉绕城公路东北段通过省交通厅主持的竣工验收,并被评为优良工程。该公路是规划中的“六纵五横一环”公路主骨架的重要组成部分,也是“十五”期间国家重点建设项目之一。该段全长约 94 公里,概算总投资约 38 亿元,交通部批复工期为 4 年,是武汉首条高速公路。

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