1、2003 年度海南省海口市的房地产商业市场调查报告前 言2003 年 3 月 12 日至 3 月 17 日对海南省海口市的房地产、商业市场进行了市场调查研究。目的是为海口市大同路椰树门广场地产项目作全面、客观、准确的市场数据统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，为项目做出科学、合理的决策和定位提供理论依据。由于时间关系，本案主要采用走访询问和收集相关资料的方式开展调研工作。一、宏观经济1、城市概况：地理环境：海口市位于海南岛的北部。北濒琼州海峡，隔 18 海里与大陆相望。海口市属滨海地区，地质主要由新老沉积物构造。地形主要为滨海平原，地势低平，南高北低。城市原有总面积 244.
2、55 平方公里，规划面积 1127 平方公里，城市建成区面积 34 平方公里，城区人口多万。气候条件：海口市地处低纬度热带北缘，属季风性热气候区。海口市年平均气温 23.8,最高平均气温 28.0，最低平均气温 18.8。城市规划：2002 年 11 月 4 日经国务院批复，海口市进行了行政区划调整。撤消琼山市，撤消海口市秀英区、新华区、振东区。以原琼山市和海口市原秀英区、新华区、振东区的行政区域，设立海口市秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。调整后的海口市人口将由原来的 80 多万增加到 150 多万，增加近一倍；土地面积将由原来的 236.4 平方公里扩大到 2364.8平方公里，扩大 10
3、倍。GDP 占全省的 40%，财政总收入占全省的 50%，利用外资占全省的 60%，固定资产投资占全省的 55%，贸易总额占全省的 70%左右。道路交通：海口交通四通八达，海口三亚的高速公路已完工，全线通车。市内交通也十分发达、便利。建省后，拓宽、新建了道路、桥梁，城市道路由 120 公里增加到 391 公里，桥梁由 20 座增加到56 座，南大立交桥的建成，使南来比往的车辆进得来，散得开，源源流畅；海口美兰国际机场距海口市区 20公里,是中国第八大航空港。已开辟国内国际航线 70 多条，可供波音 737、747、757、777和麦道 82等各种大中型客机起降；海口海港有 2 个万吨级泊位和
4、24 个 3000 吨以下泊位，已开辟国外货运航线23 条，国内货运航线 47 条，可达国内沿海各港口及香港、澳大利亚、新加坡等 30 多个国家和地区。新海口四大城市职能：一、中心城市的职能。新海口是全省政治、经济、文化和流通中心，北部湾区域商贸中心。二、交通枢纽的职能。新海口是全国 20 个主枢纽港之一，是海南集海运、空运、铁路运输、公路运输为一体的综合性枢纽城市。三、旅游服务基地职能。新海口将充分利用热带海滨风光、历史文化、民族风情、生态环境等得天独厚的旅游资源，突出做好主题公园和滨海度假酒店的规划建设，形成以度假休闲为特色的旅游基地。四、居住的职能。把新海口建成华南热带花园城市，走绿色发
5、展之路，生态环境建设走在世界前列，成为理想的居住地。2001 年2002 年海南省、海口市主要经济指标对比表：类别区域 常住人口 面积 固定资产投资 居民年均可支配收入 消费零售总额 GDP海南省 803.13 万 6790 元 704 亿元 625.45 亿元海口市 150 多万 2364.8 KM2 225.5 亿元 191.2 亿元新、旧海口市 2001 年各项指标：项目区域 人均 GDP（美元） 面积（KM2 ） 人口（万） 国内生产总值原海口市 3000 236 83.03 145.7 亿元原琼山市 2069 66.97 45.5 亿元新海口市 1950 2305 150 191.2
6、 亿元新海口市下设四行政区：秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。2002 年底各区情况表：区域类别 秀英区 龙华区 琼山区 美兰区面积 511.5 300.6 939.5 552.8人口 29.02 43.93 35.69 51.05年收入（亿） 1.3096 6.7831 2.6 6.9027GDP（亿） 27.21 76.2 55.4 56人均国内总值 2010 年4000 美元 2007 年4000 美元 2010 年2500 美元 2010 年4500 美元2001 年城市居民家庭生活收支情况表（抽样调查数）种类 指数 单 位 3 月 本月止累计 比去年同期 %本月 累计一.调查户数 户
7、200 200 平 平二.户均家庭人口 人 3.51 3.49 -2.5 -3.6# 户均就业人口 人 1.76 1.76 3.5 4.1三.人均期初手存现金 元 1102.2 878.6 73.3 1.3 倍四.人均实际收入 元 603.9 2345.8 13.4 18.7# 人均可支配收入 元 603.4 2338.0 13.4 18.5五.人均储蓄借贷收入 元 67.7 483.9 -26.0 1.2 倍六.人均实际支出 元 464.2 2087.4 -3.8 24.6# 人均消费性支出 元 424.5 1678.3 5.1 20.91、食品 元 190.4 711.6 -1.2 1.9
8、2、衣着 元 16.9 111.1 30.0 21.73、家庭设备用品及服务 元 37.6 149.1 55.4 88.04、医疗保健 元 22.1 55.3 4.7 -10.85、交通与通讯 元 42.6 136.5 -1.4 30.76、娱乐教育文化服务 元 34.6 202.5 -14.4 41.17、居住 元 62.7 236.2 27.2 69.28、杂项商品与服务 元 17.6 76.0 -11.6 8.9七.人均储蓄借贷支出 元 162.0 464.3 1.2 倍 1.2 倍八.人均期末手存现金 元 1147.7 1147.7 62.7 62.72、 海南省、海口市综合环境：市场
9、的综合环境是房地产项目开发过程中的不可控因素，房地产开发商的整个生产、经营活动是否与之相适应相协调，会对项目日后的运作产生不可估量的影响。因而本案对市场环境因素从如下几个方面展开调研：政策环境： 自海南建省以来，十多年时间海南房地产行业经历了热潮冷却低谷复苏的周期过程。国家和海南省政府出台了一系列的优惠政策使海南房地产业终于步出了低谷，进入复苏阶段； 2001 年 11 月份，国务院和海南省政府在北京召开关于海南省存量房处置专题会议，为了吸引国内外投资商的投资热情，颁布了存量房转化为经济适用房的相关规定和与之配套的财政补贴（200 亿元）政策、税收优惠（消费者买存量房转经济适用房减付 50%契
10、税、免交易费）政策、贷款优惠政策； 海口市为了鼓励招商引资，市政府专门成立重大招商引资项目服务中心，对外来重大投资项目进行专人负责的追踪服务； 海口市城市主导经济定位由观光型旅游经济向休闲度假型旅游经济转变； 海口市在西海岸线经济带营造环境，大力发展旅游房产，以此重新带动房地产的发展，并改变海口市房地产低廉售价的舆论导向。法律环境： 泡沫经济曾经导致海南市场极为混乱，经过近十年的风雨洗礼后终于得到理性回归，经济的法治环境得以根本改观； 近几年海口市经济发展的迟缓速度与内地经济的快速发展形成了一个较大的落差，随着经济环境的逐步改善和海口市政府扶持力度的加大，其经济必然步入新一轮高速发展的快车道；
11、 据海口市统计局的统计资料显示，2002 年海口市经济和刑事犯罪案件由 1992 年最高峰时的 3652 件下降到 497 件，社会治安环境明显好转，为新一轮经济发展创造了良好的投资软环境； 经济环境： 国民经济保持较快增长：据初步统计，全年实现国内生产总值 133.49 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.2%，超过预期增长目标 1.2 个百分点。其中，第一产业增加值3.18 亿元，增长 7.8%；第二产业增加值 34.37 亿元，增长 11.3%；第三产业增加值 95.94亿元，增长 9.9%。三次产业结构由上年的 2.5:25.5:72 调整为 2.4:25.7:71.9。按户籍人口
12、计算，全年人均国内生产总值 23897 元，比上年提高 5.7%。 商品房施工面积继续增加：全年商品房施工面积 127.19 万平方米，比上年增加 16 万平方米，增长 14.5%，其中住宅施工面积 111.4 万平方米，增加 20 万平方米，增长22.1%。商品房竣工面积大幅增长。全年商品房竣工面积 33.65 万平方米，比上年增加 11.4万平方米，增长 50.9%，其中住宅竣工面积 31.28 万平方米，增加 11.39 万平方米，增长57.2%。全市主要经济指标（2002 年 1-3 月）全市主要经济指标 单 位 3 月 本月止累计 比去年同期 %本月 累计一.* 全部工业总产值 亿
13、元 7.91 24.89 14.3 14.1 工业增加值 亿 元 1.46 5.00 32.1 28.8 工业总产值 亿 元 7.30 23.29 15.2 15.6二.货物运输周转量 亿吨公里 20.11 50.18 -20.1 -17.7旅客运输周转量 亿人公里 7.47 21.98 23.4 27.9三.固定资产投资额 亿 元 - 14.57 - 1.35 倍四.社会消费品零售总额 亿 元 6.99 20.73 9.7 9.0五.口岸进出口总值 亿美元 0.46 1.23 6.2 0.4进口总值 亿美元 0.31 0.78 -3.8 -15.9出口总值 亿美元 0.15 0.45 33.
14、5 50.8六.外商直接投资 亿美元 0.15 0.38 64.1 50.2七.接待旅游者人数 万人次 35.56 89.34 32.0 18.4旅游营业收入（上月数） 亿 元 1.21 2.64 15.4 22.0八.财政收入 亿 元 1.83 5.21 13.4 24.9财政支出 亿 元 1.00 2.28 41.3 7.9九.金融机构存款余额 亿 元 512.88 （比年初减少 5.14 亿元）# 储蓄存款余额 亿 元 168.42 （比年初增加 5.33 亿元）金融机构贷款余额 亿 元 586.36 （比年初减少 10.98 亿元）十.城镇居民人均可支配收入 元 603 2338 13
15、.4 18.5城镇居民人均消费性支出 元 425 1678 5.1 20.9十一.居民消费价格指数 % 98.7 99.4 全省主要经济指标（2002 年 1-3 月） 单 位 2 月 1-2 月累计 累计比上年同期 %一.工业增加值（现行价） 亿 元 5.64 12.55 12.2工业总产值（现行价） 亿 元 17.90 40.14 13.4二.货物运输周转量 亿吨公里 7.94 14.20 -33.0旅客运输周转量 亿人公里 6.78 15.08 24.4港口货物吞吐量 万 吨 159.7 318.5 9.0邮电业务总量（90 年不变价） 亿 元 0.22 0.37 -三.全固定资产投资额
16、 亿 元 17.34 99.2四.社会消费品零售总额 亿 元 15.45 31.41 8.5五.进出口贸易总值 亿 美 元 1.18 1.18 19.8出口总值 亿 美 元 0.77 0.77 47.6进口总值 亿 美 元 0.41 0.41 -11.2六.实际利用外资额（外商投资） 亿 美 元 0.21 0.27 -35.8七.接待旅游者人数 万 人 次 85.95 181.91 14.0旅游收入 亿 元 6.45 15.70 28.6八.一般预算收入 亿 元 2.51 5.99 13.5一般预算支出 亿 元 3.06 9.57 21.1全社会银行各项存款期末余额 亿 元 829.70 -1
17、.9全社会银行各项贷款期末余额 亿 元 614.94 1.0九.城镇居民人均可支配收入 元 622 1312 13.0十.商品消费价格指数 % 98.9 - -社会消费品零售总额 （2002 年 1-3 月）单位：万元 社会消费品 3 月 本月止累计 比去年同期 %本月 累计社会消费品零售总额 69886 207271 9.7 9.0按行业分 1.批发零售贸易业 43297 126759 13.9 10.7（1）限额以上 12372 37376 12.2 11.2（2）限额以下及个体户 30925 89383 14.6 10.52.餐饮业 5988 19445 11.6 11.13.其 他 2
18、0601 61067 1.4 4.9制造业 603 1792 2.7 1.6农业生产者 19185 56196 6.0 5.3对 外 经 济（2002 年 1-3 月）单位：万美元 对 外 经 济 3 月 本月止累计 比去年同期 %本月 累计一.口岸进出口总值 4621 12360 6.2 0.4进口总值 3072 7833 -3.8 -15.9出口总值 1549 4527 33.5 50.8（一）海口口岸进出口总值 4605 12194 41.9 9.2进口总值 3056 7667 46.5 -6.1出口总值 1549 4527 33.5 50.9（二）保税区口岸进出口总值 16 166 -
19、98.6 -85.6进口总值 16 166 -98.6 -85.5出口总值 - - - -二.实际利用外资（外商投资） 1515 3793 64.1 50.2外资企业 444 2411 3.8 倍 10.7 倍合资企业 1071 1082 4.9 倍 -15.7合作企业 - 300 - -71投资环境： 九五年前的外热是特定历史条件下的个人炒作，据了解这时的海南基础设施薄弱，没有工业基础，人口也少，交通不发达。因此，当时的房地产热必然导致盲目建设和过度投机。 九五年至二 00 一年，经过七年的产业转型和基础建设，海南已经具备了大发展的条件，单拿交通来说，两个城市之间有三条高速公路连接，而海南的
20、海口市和三亚市之间就是这样。海南这些年的道路、机场、港口等基础设施建设无不显示着经济容量的大幅度增加。旅游业的持续升温、热带农业和特色工业的兴起，为海南经济的转型和发展提供了较好的基础。 独特的资源在寻找独特的眼光。为什么亚洲经济论坛会选择博鳌这样一个小渔村作为永久性会址？我们不能不钦佩这个会址的开发者具有独特的眼光。海南的不可再生资源有限，而可再生资源尚有发展空间。特色工业、生态农业都是海南省乃至中央政府扶持的。甚至人口，别的城市一般都在控制，而海南相比较而言要宽松的多。毕竟整个海南省现在只有 700 万人口，却管辖着 3 万 4 千多平方公里的陆地和 100 多万平方公里的海洋。相对于它的
21、姐妹岛台湾岛的 2000 多万人口来说，海南岛的人口密度还有增加的空间。人口的增加将意味着市场潜力的增加。 中央政府已意识到 “海南大特区”的独特性，依然为海南经济发展保留有各种特殊政策。海南省、海口市社会政经大事： 2002 年 调整海口市行政区域 原海口市与琼山市合并，设立新海口市。 2002 年 海南汽车集团受让海口保税区 800 亩土地，海南马自达总装厂投产，两年后汽车产量可达 15 万辆，销售收入 200 亿； 2002 年 喜来登登陆三亚； 2002 年 麦当劳在东方广场开设海南第一家分店； 2002 年 连续 3 年跻身中国零售业第一强的联华超市正式在海口开店。 2003 年 粤
22、海铁路正式开通 “火车开上海南、粤海铁 1 号进站”是海口市、海南省人民政治经济生活的大事。正如房地产商的看法：随着大海口的诞生、粤海铁路的通车，房地产市场大有可为。3、 城市规划建设与城市定位 海口行政区划调整 新海口行政区划设秀英区：辖海口市原秀英区的行政区域和原琼山市的石山镇、永兴镇、东山镇以及遵谭镇以海榆中线公路为界的西侧地区，区人民政府驻秀华路。 龙华区：辖海口市原新华区的行政区域和原琼山市的龙桥镇、龙泉镇、新坡镇、遵谭镇以海榆中线公路为界的东侧地区以及府城镇的薛村、大样村，区人民政府驻民声东路。 琼山区：辖原琼山市的府城镇（薛村、大样村除外） 、龙塘镇、云龙镇、红旗镇、旧州镇、三门
23、坡镇、甲子镇、大坡镇和海口市原振东区的国兴街道以及蓝天街道的米铺居委会、道客居委会，区人民政府驻建国路。 美兰区：辖海口市原振东区的行政区域（国兴街道以及蓝天街道的米铺居委会、道客居委会除外）和原琼山市的灵山镇、美兰镇、三江镇、大致坡镇，区人民政府驻振兴路。调整后的海口市人口将由原来的 80 多万增加到 150 多万，增加近一倍；土地面积将由原来的 2364 平方公里扩大到 23648 平方公里，扩大 10 倍。GDP 占全省的 40，财政总收入占全省的 50，利用外资占全省的 60，固定资产投资占全省的 55，贸易总额占全省的 70左右。目前，海口市业已建成美兰机场、秀英港客运站、轮渡码头及
24、连接环海南岛的高速公路。现正建设全国第一个生态型火车站海口火车站，势必成为椰城新“名片” 。根据大海口的新城市建设规划，新海口市将通过完善城市基础设施来增强城市功能和加强城市化进程。城市发展目标：年 份 总人口（万） 城镇人口 建成区面积200520102020 165210300 120 万以上160 万以上240 万以上 70 平方公里130 平方公里190 平方公里城市基础设施日臻完善，服务水平显著提高，经济现代化、信息化，建设有实质性突破。市政府提出新海口的城市内涵是：A 、生态城市B、热带大花园城市C、旅游城市D、历史文化名城未来城市定位发展目标：有优良的环境质量、宜人的气候、独特的
25、热带风光和美丽的海滨景色，建成全国人居环境一流的生态城市和全国理想的第二居住地。新海口是省内交通枢纽，环境优美，自然景观独特，历史人文资源丰富，有条件建设成为全国重要的集观光旅游、度假休闲、疗养康复、体育健身、商务会展、购物娱乐为一体的热带海滨旅游胜地。二、 商 业 篇1、 概述：新海口的商业定位是打造华南地区南部区域性商贸中心。为编制新海口市规划纲要，2003 年 2 月下旬海口进行了由各区经贸局局长领导的商业普查。初步掌握的数据为：海口进行区划调整前，户籍人口 60 万（83 万常住人口） 。共有批零餐饮商业网点26931 个，原来每千人有零售网点 25 个，餐饮网点 4.5 个，平均每千
26、人拥有超过 1 平方米的商业网点，人均拥有数量与面积远超国内大中城市水平。2、 问题：目前海口商业网点建设中存在四大主要问题：A、 总体上缺乏统筹规划，布局不够合理，城乡结合的新开发的住宅区商业网点配套不足，群众购物不便。而热点地段网点过于集中，导致过度竞争。B、 商业企业规模普遍偏小，管理手段、经营方式缺乏创新，很多商业企业没明确市场定位，盲目入市。经营模式雷同，致使千店一面，大家都在低水平竞争，经济效益欠佳。C、 批发市场发展不够，档次较低，没有形成一定规模，不能完成适应海口作为商业中心城市的物流需求。D、 由于人口构成比例、气候等因素，海口饮食消费比例较内地城市高，衣着打扮等消费较内地城
27、市低。这是造成超市较好，百货零售较弱的根本原因。3、 商业市场调查数据目前海口市有两大商圈：A、海秀东商圈 B、大同、解放西消费商圈其中海秀东商圈以常驻外地人和游客购物居多，区内商场规模较大。大同、解放西商圈以本地海口人和部分内地人居多，商业以传统专卖店、个体商场为主。海秀东商圈项目：1、 概述海秀东路位于海口市心脏地带，在这条路的附近，集中了约 20 多家宾馆酒店，是海口外地游客比较聚集的地方；而附近的原大英村一带，又是海口外地移民主要的集中地。同时海秀东也是海口目前最繁华的路段。该路段于 1999 年被评为“全国商业文明示范一条街” 。在这条街上，共计有临街铺面 28 间，大型综合性商城
28、5 座。产品档次相对较高。购物环境优越、商业气氛浓郁，人流如鲫。2、 商业结构1） 临街铺面表 1 表 2类别 数量 比例 类别 项目 数量 比例书店 1 间 4% 品牌专卖店 男装 5 间 21%品牌服饰专卖店 24 间 86% 女装 7 间 29%咖啡厅 1 间 4% 休闲 5 间 21%眼镜店 1 间 4% 鞋 2 间 8%士多 1 间 4% 非品牌 男装 5 间 21%小计 28 间 100% 小计 24 间 100%租金：约 700 元/ M2） 超 市（1） 、南国超市南国超市：是海口生产海南特色产品公司，现位于金世经商业城1 层，商场室内面积很大，在一隅设置了海南特色产品购物中心
29、，海南特色产品较丰富，室内布局与其它一般的超市相同，人流量方面较少。（2） 、大同超市大同超市：海南大同货仓商场是海口市仓储式商场，位于泰龙商城二楼，商场营业面积3000 余平方米，经营商是台湾企业，室内布局与规划都与其它超市相差不远。（3） 、万富隆超市海口万福隆超市：海南万福隆超市是海南万福隆百货有限责任公司投资的，目前海南省规模最大的超级市场，面积为 11000 平方米。位于明珠广场底下一层，位于海口市商业最繁华、人口密度最高、客流量最大的海秀大道中心地带，仅半径 3 公里的商圈范围之内便云集着海口市半数以上的常驻人口和绝大部分的流动人口。场外还有占地 1 万平方米的停车场地，位置及配套
30、基本算海口市内独一无二。评 述：海口有二种不同类型的超市共同生存，1、综合性百货超市 2、海南特产超市此二种超市针对的客户人群和人流量与布局、商品价格都不相同：人流量：对比分析现场人流量海南特色产品较多，而且大部分游客会满载而归，但综合性百货超市，当地人评论“售货员多过卖东西的人”从这句可以看得出综合性百货超市“即不旺场、也不旺财” 。商品价格、档次：从几个综合性百货超市对比广州大型超市就感觉海南人收入低，但商品价格比广州贵。而且商品档次较低，多数商品是国内商内牌子，知名的较少。商场布局：商场布局都存在一敝端，就是灯光普遍很暗，室内装修差，大部分都是货仓式的形式，商品功能分区混乱，管理不完善。
31、就论超市来说，当地超市都处于较低的层次，规划、布局、管理都非常差，南国超市曾因为道路规划问题导致顾客摔倒， 从项目目前考虑，商场面积较大，超市是必然存在的，假如结合海南当地市场，充分发挥北京华联的管理完善，优质商品、再针对游客方面的需求，专门有质优价廉的特色产品区，在海南目前的经营档次上看，经营困难不大。并与海南乐普生、DC 商业城、第一百货商场、明珠广场一起形成了海口市的商业中心。1、明珠广场海南明珠广场坐落于海口市商业中心的最繁华地段海秀东路。地下两层，地上九层，建筑面积 10 万，是海南规模最大的商业大厦。设有 1200的透空大庭、6000的大型户外文化广场、500 个车位。明珠广场致力
32、创建“大型购物中心”商业新模式，目前已开业五层（负一至四层） ，第五层以上楼层正作营业筹备和招商用途。目前已有肯德基、周大福等进驻首层。明珠广场 1999 年 9 月正式发售 1、2 层商铺，是以开放式商铺形式发售。其中首层临主通道铺 22，以 22000 元/单价出售。目前首层已知最高租金：首层烟酒、滋补品专柜 500元/，二层约 350 元/动态：2F 西区经营调整中，将改为皮具皮鞋专柜。租金 300400 元/ M，最高 450 元/ M，对品牌与对加盟者档次的要求并不太严格。其设有铺面招商预告栏：铺 号 面积（） 拟招商品类 合作条件1052、10651073、1082、1083106
33、5、1606 47.438.180.0 男装 保底联销招商热线：66768330各层功能分布：楼层 功 能 经营面积负一层 万福隆超市 11000一层 金银珠宝、化妆品、海南特产、工艺品、眼镜钟表、保建医药、高档烟酒、快餐茶座 近 8000二层 皮具、鞋类、女士服饰 近 8000三层 A、 探奇乐园：经营家庭游乐、儿童用品、服饰、家饰B、 服饰名店廊：经营精品男、女服饰 近 8000四层 创新文化超市：经营图书、音像、文体艺术用品、书吧 近 8000营业时间：周一至周五 9：3022：30 周六、日：9：0022：302、 海南第一百货纯百货大楼。有肯德基快餐进驻，品牌、档次较高，是当地较受欢迎的中偏高档商厦。楼层 功 能负一层 超市、一百药堂首层 鞋、化妆品、首饰、钟表、皮具、肯德基二层 女职业装、女休闲装、床上用品、针织巾袜三层 男士服饰、运动服饰、运动器材、文具超市四层 童装、童鞋、儿童玩具、婴儿用品、欢乐天地、少儿书店五层 家具、家饰用品、五金灯具、家电、时尚用品营业时间：周一至周五 9：3022：30 周六、日：9：0022：30
