1、报告单位： 上海XX企业策划有限公司上海XX房地产投资咨询有限公司报告日期： 二00二年十二月 XX & 开启地址：上海市xxx2200号2楼XX区房地产市场分析1 区域概况216 XX区是上海中心城区之一，位于市中心南部，北距人民广场2公里，距铁路上海站5公里，西至虹桥机场15公里，东抵十六铺客站3.5公里。境域四至：东沿西藏南路至淮海中路与黄浦区相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江边路抵黄浦江江边码头，与原南市相邻，西沿日晖港东水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陕西南路至长乐路口，与徐汇区交界；继沿陕西南路至延安中路口与静安区接壤。南以黄浦江与浦东新区相望。北沿延安中路，至成都南路，与静
2、安区相连；沿金陵西路、金陵中路与黄浦区比邻，全境东西约2公里，南北约4公里，总面积8.02平方公里，其中水域面积0.5平方公里，18 区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道，共设83个居民委员会。21 截止2001年末，全区常住人口34.63万人。2 XX区住宅市场概况2001年四季度-2002年三季度XX区商品房供求关系XX区 批准预售面积（万平方米）占中心城区总量比重（%）已登记预售面积（万平方米）占中心城区总量比重（%）供求比2001年4季度 58.56 90.66 15.17 39.25 1：0.262002年1季度 2.11 66.35 13.72 35.13 1：6.5
3、02002年2季度 14.38 23.12 14.97 36.40 1：1.042002年3季度 22.32 55.30 13.48 38.21 1：0.60合计 97.37 57.34 57.34 37.21 1：0.59由上可见：6 中心城区供给量主要集中在本区域，四季区域累计批准预售量占总量占总量比重超过57%；区域成交量波澜不惊，四个季度在13-15万平方米狭窄区域内波动，各季成交量占总量比重均在40%以下。7 近四季度，区域累计供求比仅为1：0.59，是三个中心城区唯一一个累计供求比小于1的，且比值较低，说明区域供给大大超过需求，这会对区域后市产生较大影响。8 从季度走势来看，区域供
4、求比已从上年四季度1：0.26的低位回升至1：0.60，随着上年四季度超量供给被市场逐步消化，供求比逐步趋高。XX区季度均价及指数变化情况5047 5380 5527 58146003 61507715162 5127 9396171 7026745301000200030004000500060007000800090002001.1 2001.2 2001.3 2001.4 2002.1 2002.2 2002.3卢 湾 区 均 价中 心 城 区 均 价XX指数 1094.61 1099.74 1117.92 1194.52 1222.19 1272.31 1383.33环比（+）1.93
5、 0.47 1.65 6.85 2.32 4.10 8.73全市指数 1050.37 1072.56 1084.71 1127.31 1147.15 1178.50 1221.77环比（+）0.50 2.11 1.13 3.93 1.76 2.73 3.67由上可见：7 本区域均价前三季度在中心城区均线下方运行，并与中心城区一起缓慢上移；2002年三季度前三个季度积蓄的能量得到猛烈释放，季均价增幅高达25.5%，达7715元/平方米，创下了行政区域价的新高，本区均价一举冲破中心城区均价线，重回至中心城区均线上方。8 与均价上涨相应，区域指数亦处于上行通道内，近三季度指数增幅加速度加快，几乎成几
6、何级增加，2002年三季度指数季增幅达到了8.73%的高位。9 近期区域均价和指数双双配合，增速同时加快，显示本区住宅市场良好的发展前景。后期区域均价和指数预计还会向上，但上升幅度将明显放缓。80.7170.7664.6376.3869.5868.4973.5430.6222.2427.9921.0725.3724.5919.3701020304050607080902001.1 2001.2 2001.3 2001.4 2002.1 2002.2 2002.3主 力 单 价 段 比 重 曲 线单 价 峰 值 比 重 曲 线XX区主力单价范围及峰值变化情况季度 2001.1 2001.2 20
7、01.3 2001.4 2002.1 2002.2 2002.3单价主力范围（元/平方米） 4000-5000 4000-5500 4500-5500 4500-6500 5000-6000 5000-6500 5500-7500单价峰值（元/平方米） 4500 5000 5000 5000 5500 5500 7000由上可见：6 近四季度，区域主力成交单价震荡上行，价位整体得到提升；今年三季度主力已达到一个全新的高度，三季度主力上限升至7500元/平方米，与区域均价当季的快速上涨一致。7 今年一、二季度还是主力的5000元/平方米在三季度时成交量急剧下猾，退出主力范围，且5000元/平方米
8、以下成交比重也下降明显；与此相对，本区高价位成交量出现井喷现象，成交大幅增加。8 在主力范围上移过程中，区域成交比重相对稳定，在68%-76%之间小幅波动，且主力间成交量分布较为均匀，显示主力价格整体上移亿得到市场的认同。9 峰值由前三个季度的5000元/平方米过渡至5500 元/ 平方米，今年三季度峰值随均价的大幅上扬，一举抬升7000元/平方米，且占据了较大的份额010203040506070802001.1 2001.2 2001.3 2001.4 2002.1 2002.2 2002.3主 力 面 积 段 比 重 曲 线面 积 峰 值 比 重 曲 线XX主力面积范围及峰值变化情况季度
9、2001.1 2001.2 2001.3 2001.4 2002.1 2002.2 2002.3面积主力范围（平方米/套） 100-110/130100/120- 130100-120/140100-150 100/120/140-150100-140 70/100-110面积峰值（平方米/套） 110 100 100 110 100 140 100由上可见：6 近四季度，区域主力成交面积变化较为频繁，即有70平方米/套小户型面积进入主力，又有150平方米/套进入过主力，主力范围较为宽泛，显示区域面积需求层次多样。7 近四季度，100平方米/套及140平方米/套均在主力之列，说明此两面积附近的
10、户型较受欢迎，区域市场逐渐形成100-110平方米套和130-140平方米/ 套的小波峰；150平方米/套前两季进入过主力，随后两季退出主力，受价格因素的制约，本区域大面积户型市场有限。8 峰值在100平方米/套、110平方米/套和140平方米/套之间循环，除今年二季度140平方米/套热销比重较高外，其余三季峰值比重变化不大。XX区主力总价范围及峰值变化情况76.46 71.756.17 68.4878.21 78.42 83.9436.99 35.3 24.43 23.3520.74 19.03 17.0201020304050607080902001.1 2001.2 2001.3 200
11、1.4 2002.1 2002.2 2002.3主 力 总 价 段 比 重 曲 线总 价 峰 值 比 重 曲 线2001.1 2001.2 2001.3 2001.4 2002.1 2002.2 2002.3总价主力范围（万元/套） 40-60 40-60 50-70 50-80 50-90 60-100 50-100总价峰值（万元/套） 50 50 50 60 60 80 80由上可见：10 近四季度，区域主力成交总价范围扩大上移，主力下限在50万元/套和60万元/套之间徘徊；主力上限稳步上升，由80万元/套升至100万元/套，后两季主力上限均稳定在100万元/套。11 在主力区间变大的同时
12、，主力比重未见明显增加，说明区域总价需求由集中趋于分散，各价格段上均有一定成交量，主力间的成交比重差距缩小。12 峰值2002年二季度抬升至80万元/套，三季度重回 50万元/ 套，这是由于当季小户型成交增加成交增加所致；峰值比重小幅波动下降。成 交 套 数 走 势0501001502002503002001.92001.102001.112001.12 2002.1 2002.2 2002.3 2002.4 2002.5 2002.6 2002.7 2002.8 2002.9步 高 苑 大 同 花 园 复 兴 佳 苑 复 兴 南 苑汇 龙 新 城 卢 湾 城 市 花 园 桃 源 、 兴 城
13、苑 香 港 新 世 界 花 园建 德 坊 东 泰 花 苑 中 汇 公 寓 开 城 新 苑永 业 公 寓 江 南 造 船 新 苑 名 盛 苑 思 南 新 苑黄 浦 新 苑2001.9-2002.9XX区分月成交套数走势由上可见，各盘走势各有不同，较突出的汇龙新城由于开盘较早，因此销售中期的成交量明显高于其他楼盘，并呈波浪式走低；大同花园在2002年6月三期开盘因此成交量在后期大幅上扬；名盛苑、思南新苑均在年中开盘，凭借位置优越都有不俗表现；其余楼盘走势都较平稳，且可看出，开盘后的三-四个月为各盘去化量最大的时期，随后就逐月走低。成 交 面 积 走 势05000100001500020000250
14、0030000350002001.9 2001.10 2001.11 2001.12 2002.1 2002.2 2002.3 2002.4 2002.5 2002.6 2002.7 2002.8 2002.9步 高 苑 大 同 花 园 复 兴 佳 苑 复 兴 南 苑 汇 龙 新 城 卢 湾 城 市 花 园桃 源 、 兴 城 苑 香 港 新 世 界 花 园 建 德 坊 东 泰 花 苑 中 汇 公 寓 开 城 新 苑永 业 公 寓 江 南 造 船 新 苑 名 盛 苑 思 南 新 苑 黄 浦 新 苑2001.9-2002.9XX区成交面积走势由上可见，上图走势与成交套数走势基本一致，说明各盘单套面积差距不大。
