1、XX 市别墅市场研究报告目录第一部分、XX 市整体别墅市场环境 2一、XX 市别墅市场整体情况 .2（一、 ）XX 市别墅市场的主要别墅类型 .2（二、 ）XX 市别墅市场分板块供应情况 .2（三、 ）XX 市别墅市场的价格区间 .3（四、 ） XX 市别墅市场的供需状况 .4二、XX 市别墅市场发展趋势预判 .5（一、 ）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 .5（二、 ）土地升值对别墅升值产生很大影响 .5（三、 ）价格具有较大升值空间 .5（四、 ）接受度最高的别墅类型 .6（五、 ）别墅竞争将日趋激烈 .7（六、 ）XX 市别墅市场走势预测 .8第二部分、XX 市别墅市场板块分析 9一、XX
2、 市别墅市场主要板块市场行情 .9（一、 ）江宁板块 .9（二、 ）江北板块 .11（三、 ）城区板块 .12第三部分、别墅市场个案列表 14一、典型个案列表 .14（一、 ）玛斯兰德 .14（二、 ）山水华门 .15（三、 ）巴厘原墅 .16（四、 ）奥斯博恩 .17（五、 ）总结 .19二、别墅个案列表统计 .20第一部分、XX 市整体别墅市场环境一、XX 市别墅市场整体情况（一、 ）XX 市别墅市场的主要别墅类型南 京 别 墅 市 场 月 度 抽 样 供 应 结 构 比 较 （ 2005年 10月 ）28.85% 32.97% 21.02%17.17%100%01002003004005
3、00600700800单 位 ： 套0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%月 度 供 应 量 210 240 153 125 728市 场 份 额 28.85% 32.97% 21.02% 17.17% 100%叠 加 联 排 双 拼 独 立 合 计根据 2005 年 10 月份的别墅销售情况，XX 市在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共 210 套） ，为总体的 32.97，独立别墅数量最少只有 125 套在售，占全部别墅的 17.17。可以看出目前 XX 市别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消
4、费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。（二、 ）XX 市别墅市场分板块供应情况从图上可以清晰看出，目前 XX 市在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占 XX 市地区别墅项目的 78.42，城区和江北所占很少，分别为11.68和 9.85。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。（三、 ）XX 市别墅市场的价格区间020004000600080001000012000140001600018000南 京 别 墅 板 块 售 价 对 比江 宁 5150 4825 6120 10200城 区 10000 12000 9100 16600江 北 4
5、266 4200市 场 均 价 7575 7030 7610 10333叠 加 联 排 双 拼 独 立从上图可以看出：城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达 16600 元/，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到 20000 元/；江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在 10000 元/左右，其余类型在 50006000 元/不等；江北板块，别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在 4700 元/，联排价格为 3600 元/左右，价格一直没有明显上升迹象。（四、 ）XX
6、市别墅市场的供需状况2005年 5月 10月 南 京 别 墅 市 场 供 销 情 况127613841505 1532544822936109242.63%59.39% 62.19%71.28%020040060080010001200140016001800单 位 ： 套0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%累 计 供 应 量 1276 1384 1505 1532累 计 销 售 量 544 822 936 1092销 售 率 42.63% 59.39% 62.19% 71.28%5-6月 7-8月 9月 10月XX 市整体
7、别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在 110-150 套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。二、XX 市别墅市场发展趋势预判（一、 ）别墅供应量在未来几年将逐渐减少通过上图，可发现虽然 XX 市别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的 10%，就 XX 市这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。2005 年 3 月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供
8、应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量将不会放大。（二、 ）土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，XX 市别墅的容积率一般都低于 0.4，所占有的土地面积较大，而XX 市目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，XX 市市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前 XX 市江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。（三、 ）价格具有较大升值空间1、区域内项目比较，价格差异明显从目前 XX 市的别墅价格来看，仍然
9、处于偏低的水平。以独立别墅来看，XX 市目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了 20000 元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为 7500 元/平方米左右。2、国内比较，仍有较大的上升空间XX 市紫金板块 20000 元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000 元/平方米的别墅） ，XX 市别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。（四、 ）接受度最高的别墅类型单套面积在 180260 平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，可发现： 最为畅销的是单套面积在 180260 平方米的联排别墅市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格
10、线为参考样本，联排别墅单价以 45006500 元/为主区间，整体均价调至 4800 元/左右。 独立别墅的差异性较大目前 XX 市市场上的独立别墅，单套面积从 200-900 平米不等，但主流户型面积主要集中在 250-500 平米的区间，均价控制在 10000 元/。 别墅配套设施多采取赠送的方式与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。 中西结合建筑风格较为流行在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。如以园林布
11、局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格” ；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。（五、 ）别墅竞争将日趋激烈2005年 南 京 别 墅 市 场 各 板 块 供 应 量 比 例 图1258.3 2 1 191.04%6.05% 1.46% 0.73% 0.73%050100150单 位 ：万 平 方 米0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%供 应 量 125 8.3 2 1 1所 占 比 例 91.04% 6.05% 1.46% 0.73% 0.73%1 2 3 4 5从发展趋势上看，XX 市的别墅市场中，
12、江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到 40 万平方米左右，其市场份额也将随之增至 20上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到 140 万平方米，但供应份额却缩至 70。亚东板块未来的供应变化也较大，将增加 10 万平方米，供应份额将达到5。因此，在不久的将来，XX 市地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时间内的膨胀，又将不可避免的引发别墅市场新一轮的价格战。（六、 ）XX 市别墅市场走势预测南 京 别 墅 市 场
13、供 销 状 况 走 势 数 据 预 测025050075010001250150017502000单 位 ： 套00.511.522.5供 应 量 1276 1330 1384 1505 1532 1601 1669 1738 1807 1876销 售 量 544 638 822 936 1092 1231 1371 1510 1650 1789供 销 比 2.34559 2.08464 1.6837 1.60791 1.40293 1.2999 1.21736 1.15099 1.09515 1.048632005年 6月2005年 7月2005年 8月2005年 9月2005年10月200
14、5年11月2005年12月2006年 1月2006年 2月2006年 3月在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，未来 XX 市别墅市场的供应状况正逐步向供销平衡的势态上发展，据预测，2005 年至 2007 年 XX 市每年的别墅供应量分别是 45 万平方米、15 万平方米和 15 万平方米，合计为 75 万平方米；而这三年别墅的市场需求总量为 85 万平方米，这意味着，未来三年 XX 市的别墅供应缺口总量高达 10 万平方米。由于今后可供开发土地不多，开发商为了提高售价延期上市。在需求市场上，2004 年和 2005 年，随着别墅大战加剧，消费能力被激发，至 2006 年随着
15、供需矛盾的缓和，优质别墅将在别墅叫停的背景下上涨，需求量可能会相应暂时被人为抑制。第二部分、XX 市别墅市场板块分析一、XX 市别墅市场主要板块市场行情（一、 ）江宁板块1、江宁别墅市场综述江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块” 。目前三山别墅区有多个在建在售项目，预计总用地达 5000 亩，总供应量 150 万180 万平方米，是未来 XX 市别墅市场的主力。根据近半年来对 XX 市别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出： 联排别墅面积在 170210 平方米的较为畅销该板块单套联排别墅面积在 170210 平方米的较为畅销，市场单价范围以 45006500 元/
16、为主，市场均价已调至 4800 元/。 独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的 7 成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在 200-400 平米，总价控制在 250 万-450 万之间。2、江宁别墅市场的竞争情况分析 将军路沿线楼盘竞争激烈目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等 9 个别墅大盘。其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情况最为激烈。 竞争
17、策略以价格战为主目前各别墅楼盘的开发项目已经定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略主要集中在以价格优惠、打折、特价房等方式来吸引人气，效果在 10 月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优惠幅度达到 95 折98 折不等，特价房源在总价上至少有 10 万元的降幅。3、江宁别墅市场未来趋势研判 XX 市市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就越发显得珍贵，江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。 独立别墅的份额将逐步加大从类别上看，XX 市的别墅
18、市场供应都是以联排别墅为主。目前，将军路别墅供应结构是，独立 10，双拼 20，联排 70。专家认为，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。 整体供应量将逐年缩小从供应量上看，XX 市目前已供应上市的别墅总数(联排、双拼)仅 200 万平方左右，在城市住宅总面积中不足 15，所占比例相当低。根据预测，2005 年至 2007 年 XX 市每年的别墅供应量分别是 45 万平米、15 万平米和 15 万平米，合计为 75 万平米；而这三年别墅的市场需求总量为 85 万平米，这意味着，未来三年 XX 市的别墅供应缺口总
19、量将高达 10万平米。作为 XX 市别墅供应量最大的江宁，自然也逃不过这一“大势” 。对照江宁房产局1-9 月份的数据，去年 1-9 月份江宁别墅开工面积为 2375 万平米；而今年 1-9 月份，别墅开工面积就减少到了 16.63 万平米，呈逐年下降趋势。目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但别墅供应市场按此趋势发展，整体的供应增量会越来越少。 近期价格波动较大，但有长期升值潜力“物以稀为贵” ，这句话既体现别墅本身的特质，同时又揭示了别墅价格近两年来持续高走的内在原因。江宁别墅增量在未来几年呈明显萎缩态势，随着销量的不断下降，稀缺性将进一步得到体现。虽然目前环境下，各别墅楼盘纷纷提出
20、打折优惠等举措，但明显市场放量不足，开发商都放缓推出步幅，期待整体房产市场的回暖，从长期来看，价格将不可避免的得到提升。 存在诸多急需解决的问题江宁别墅的品质和认知度不可置否，但前两年众别墅项目的匆匆上马，使得目前的江宁别墅区也存在着不少的问题，如不能妥善的解决此类隐患，将对江宁别墅市场产生极大负面影响。江宁别墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污染将直接影响到夜间的清净；同时部分别墅的建造靠近路边，使得别墅的私密性受到威胁；生活配套设施的不完善是在三山别墅板块上体现得也较为明显，在这一板块中聚集了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多学校，提升了居住的文化氛围，但对于居住
21、区来说，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师大附小，不能方便的解决子女的教育问题。另外例如商场、菜场、医疗等配套设施就更加缺乏。虽然规划中的易初莲花超市将在年年底启用，但住户对政府的这种完善的长期规划有没有足够的耐心也有待观察。（二、 ）江北板块1、江北别墅市场综述目前 XX 市市场上别墅类月销售量在 70 套左右，江北板块月销售别墅 10 套左右。而在未来几年内，XX 市别墅类可售面积在 200 万平米左右。随着江北城市化发展速度的加快，江北别墅开始进入大盘时代，别墅做出“规模”是目前江北大多数开发商所追求目标，10 万平方米、50 万平方米在江北别墅市场中已不足为怪，仅江苏国信象山地产有
22、限公司在老山开发的别墅项目“国信自然天成”就占地 1000多亩，而江苏开元国际集团 XX 市鸿信房地产开发有限公司在汤泉开发的“山河水”一期占地就有 630 亩，二期也有 580 亩、XX 市天浦置业有限公司开发的珍珠泉高尔夫占地 430 亩2、江北别墅市场发展际遇长久以来，城北板块的销售在 XX 市楼市一直处于不温不火的状态，销量保持稳中有升。究其原因，一是大型化工厂的存在污染环境，影响生活质量，导致城北的开发空间被圈定在纬一路以南的有限区域。二是城北购房者置业观念相对保守，以旧换新者占较大比例。但是，随着地铁的开通、九华山隧道的通车、化工厂的搬迁、政府规划打造幕燕风景区、滨江区域等利好因素不断增多，这种状况正逐渐被扭转。城北板块一改过去的沉寂，正以崭新的姿态蓄势待发。XX 市别墅市场经过 10 年的发展，已逐渐成熟起来，江北的别墅在经历了 XX 市地产从1992 年的第一座别墅养龙山庄后，在“帝豪花园” 、 “东方花园”再到江宁的三山板块时势变迁，老山珍珠泉别墅区以山河水、国信自然天成、珍珠泉高尔夫、金泉泰来苑为主力的楼盘成为 2006 年 XX 市别墅市场的后起之秀。老山珍珠泉板块别墅群的形成势在必然，浦口境内的老山国家级森林公园及其周边拥有的生态旅游资源，是紫金山的好几倍，浦口全部囊括。 “十里温泉、百里老山、千年古银杏、万只白鹭、十万亩国家级森林公园”的风
