1、荣成项目前期-荣成万隆商业广场市场调研报告目录前言、 2第一篇、宏观市场环境调研分析 3第二篇、荣成市中心商业调研分析 20第三篇、荣成市各业种、业态调查分析 53第四篇、酒店市场调研分析 85第五篇、商业地产市场调研分析 94第六篇、消费者市场调查 103第七篇、项目SWOT分析 130前 言第一篇：宏观环境调研分析第一章：城市规划1、地理位置：荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。全市辖13个镇 、一个管理区，863个行政村，92个居委会，总面积1392平方公里，总人口67.9万人。2004年，全市完成国内生产总值311.75亿元，财政收入17
2、.24亿元，2005年2月26日政府工作报告上统计：城乡居民储蓄余额达到110亿元，人均存款余额16176元。2、经济实力：3 2004年全市第一产业增加值37.45亿元，列全国农业百名大县第三位；4 渔业，养、捕、加全面发展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续20年位居全国县（市）第一，并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地；5 2004年第二产业增加值184.84亿元，第三产业日益繁荣，各类服务设施齐全，2004年第三产业增加值89.46亿元，列全省县（市）第一位。3、城市基础建设：3 荣成投资环境优越，城市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站2
3、0座；4 城市集中供热率达93%，居民小区管道液化气普及率为62%，城市污水处理率为60%，城市绿化率为39.6%；海上交通尤为发达，开辟了香港、韩国、澳门、日本等国家和地区的航线；5 对外服务设施完备，拥有星级旅游涉外宾馆酒店20家，医院、体育馆、博物馆、影剧院等服务设施配备齐全；6 为方便外商投资，在市经济技术开发区、石岛湾旅游度假区、天鹅湖旅游度假区专门设立了二十一世纪工业园、石岛工业园、龙眼港出口加工区总面积6平方公里，区内全部都达到了“六通一平”，并对入住的外商在用地、收费实行优惠政策，目前已成为外商投资的热点区域。4、对外开放优势：4 拥有5处国家一类、二类对外开放港口及作业区，其
4、中龙眼港已开通了至韩国平泽港客货班轮，石岛港也开通了至韩国仁川港的客货班轮，至日本博多、门司的全集装箱班轮；5 获得了国家赋予的对外经济技术合作签约权，设立了海关、出入境商品检验疫局、边检、外商投资服务中心等配备齐全的涉外服务管理机构；6 先后与世界109个国家和地区建立了合作关系，建立了水产品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大农业创汇群生产基地和轮胎、连杆、电机、抽纱制品等10大工业创汇群体。7 全年利用外资项目231个，同比增长18.5%；实际利用外资39755万美元，比上年增长79.6%；合同利用外资 99923万美元，同比增长116.2%；出口创汇51640万美元，同比增长29.
5、5%；年内劳务输出人数达431人，主要分布在日本、韩国等国家和地区。第二章：宏观经济1、荣成历年国内生产总值：时间 00 01 02 03 04 05(预计)国内生产总值175.5亿 196.8亿 220.66亿 264.16亿 311.75亿361.6亿增长率 12.8% 11.9% 13.95% 20.6% 19.2% 16%资料出处：各年统计数据汇集分析：荣成市近几年经济飞速发展，2004年全市生产总值达到311.75亿元，按可比价格计算，与上年同比增长19.%，2000年2004年荣成市GDP持续增长，每年的增长率都在12%以上，03/04年更是达到了19%,05年预测也有16%的增长
6、率,全市经济的良好发展趋势，为各行各业的稳定发展提供了强有力的保障,荣成市的经济发展已经到了一个稳定成熟的阶段，属于飞速发展转型时期。2、荣成历年各产业完成增加值情况（单位：元）:时间 00 01 02 03 04 05(预计)第一产业 35.14亿 35.5亿 36.36亿 36.86亿 37.45亿 12 35亿 96第二产业 91.3亿 103.73亿 121.28亿 151.22亿 184.84亿 592 220.1亿 608第三产业 49.06亿 57.57亿 63.02亿 76.08亿 89.46亿 286 106.5亿 294资料出处：各年统计数据汇集分析：第一产业完成增加值37
7、.45亿元，占年计划的101.6%，比上年增长1.6%；第二产业完成增加值184.84亿元，比上年增长25.5%；第三产业完成增加值89.46亿元，比上年增长15.8%。全年完成财政总收入17.24亿元，按可比口径增长37.2%，其中地方财政收入达到10.6亿元，占年计划的107%，按可比口径增长53.4%。3、荣成历年固定资产投资规模：时间 00 01 02 03 04 05(计划)25.8亿 31.1亿 51.8亿 103.9亿 150.8亿 196亿增长率 26.2% 20.7% 66.3% 113.7% 45% 30%资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年的固定资产投资发展趋势来看，荣
8、成市再生产能力强劲，固定资产投资的增长保障了荣成市的可持续发展，使得城市基础建设扎实。如：2004全年完成全社会固定资产投资150.8亿元，比上年增长，投资对经济增长的贡献率达到49%。其中内资1000万元以上、外资200万美元以上的项目共完成投资124.5亿元，占全社会固定资产投资总额的82.5%。0305年荣成工业重点项目有27大项、33个项目，总投资总额达166.69亿元，（0405年基础设施及城市建设重点项目一览表，共16大项，28个项目，投资总额36.40亿元。 ）从固定资产投资的比重来看，历年来荣成较为重视第一、第二产业的发展，对第三产业的投资力度较小，这也是造成荣成目前第三产业特
9、别是商业，发展缓慢的原因之一。资料一：工业重点项目一览表（27大项，33个项目，投资总额166.69亿元，当年投资49.22亿元）序号 项目名称 投资总额（万元） 当年投资（万元） 主办单位 开工时间 完成 时间1 荣成北大科技园 45000 10000 成山集团 2005.3 2007.1296000 20000 成山集团 2005.1 2006.12成山集团新上半钢子午胎、载重胎及钢帘线扩建 50000 50000 成山集团 2005.3 2005.123 海山机械工业园 38000 38000 斥山水产集团 2005.3 2006.1100000 64000 华泰汽车有限公司 2003.
10、4 2005.12华泰汽车扩建19800 13000 华泰汽车有限公司 2005.3 2006.125 高温汽冷堆核电一期工程 200000 5000清华大学中国华能集团核工业建设集团争取2005年上半年国家发改委批复6 国电荣成电厂一期工程 618000 10000 寻山水产集团靖海实业集团 争取2005年国家发改委批复7 华力电机工业园 50000 47000 华力集团 2004.9 2005.98 锻压机床工业园 12000 12000 锻压机床有限公司 2005.3 2005.129 小王子汽车工业园 30000 10000 东风汽车（荣成）有限公司 2005.1 2006.12序号
11、项目名称 投资总额（万元） 当年投资（万元） 主办单位 开工时间 完成 时间100000 10300山东鲁能发展集团威海鲁能海源电力荣成高虹电力集团2005.1 2005.1230000 25000 荣能热电有限公司 2003.10 2005.1215000 10000 华鹏玻璃斥山热电厂 2004.8 2005.1213600 8000 高虹电力集团威海海都食品 2004.5 2006.6发电厂、热电厂12000 5000 高虹电力集团 2005.3 2006.811 好当家造纸工业园 21500 10000 好当家集团 2004.5 2005.412 梅林食品工业园 30000 10000
12、 泓达罐头食品公司 2004.7 2005.1213 黄海船舶修造 21400 16100 黄海造船有限公司 2005.3 2005.1214 双丰海产品加工 18000 6000 双丰食品有限公司 2005.5 2007.315 特种防伪纸生产线改造 16600 13600 凯丽纸业股份有限公司 2004.4 2005.1216 15万吨干船坞及配套设施改造 15000 15000 海达造船有限公司 争取2005年国家有关部门批复17 双橡集团搬迁 15000 12200 双橡集团 2004.5 2005.6序号 项目名称 投资总额（万元） 当年投资（万元） 主办单位 开工时间 完成 时间1
13、8 威海六毛搬迁 15000 8000 威海建威纺织 2005.3 2005.1219 威海二毛搬迁 10000 5000 威海华绮纺织 2005.3 2006.620 金滩食品工业园 15000 8000 威海供销社 2005.3 2005.1221 西霞口船舶修造 13200 13200 西霞口集团 2004.11 2005.1222 三丰生物工程 12000 8000 荣成三丰生物技术有限公司 2004.9 2006.723 惠合食品 8000 5000 威海德和永贸易公司 2005.3 2006.1024 泰祥食品工业园扩建 10000 8000 泰祥食品有限公司 2005.4 2005.1225 水供华东保税库 6000 6000 水产供销集团 2005.3 2005.1126 加乘包装 5800 5800 加乘包装公司 2005.1 2005.727 朱口轿车活络模具 5000 5000 朱口渔业公司 2005.5 2005.12
