1、 泰州项目市场调查报告1泰州市场调查报告目录第一部分 项目投资环境可行性分析P16一、城市概况二、城市经济发展状况三、最新城市建设总体规划第二部分 泰州房地产市场分析P715一、房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析 三、房地产二级市场分析 四、房地产三级市场分析 五、城市居民可承接力分析与年需求量预分析第三部分 项目分析P1636一、项目概况 二、项目各项经济指标三、项目周边竞争楼盘分析四、项目 SWTO 分析五、项目潜在客户分析泰州项目市场调查报告2泰州市场调查报告第一部分 项目投资环境可行性分析一、城市概况1、地理位置泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市
2、、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约 124 公里，东西最窄处约19 公里，最宽处也仅 55 公里，全市总面积 5790 平方公里，其中市区面积 428平方公里，总面积中，陆地面积占 82.74%，水域面积占 17.26%。自 2001 年末，泰州市行政区划设海陵、高港 2 个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰 4 个县级市，共有 91 个镇、8 个乡、6 个街道办事处、338 个居民委员会、1578 个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖 9 个镇、2 个乡、6 个街道办事处、87 个居民委员会、127 个村民委员会。2003
3、 年末，泰州总户数 169.59 万户，总人口 503 万人，其中市区 62 万人。2、交通条件泰州滨江近海，有着良好的区位优势。苏中入江达海的 5 条重要航道在此交汇。境内长江岸线近百公里，其中 10 米以上较为稳定的深水岸线 60 公里，建有长江港口 3 个。以国家一类开放口岸泰州港为主体的内河港口群初具规模。投资 10 多亿元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一体，成为泰州经济发展的一条“龙脉” 。全市公路通车总里程 5693 公里，328 国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内纵横交错。江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟了泰州与上海、苏南的快速通道。铁
4、路交通发展较快，新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，明年泰州铁路将全线贯通。3、历史文化泰州是一座历史文化名城。战国时期称海阳，汉初称海陵，南唐至明清称泰州，取“国泰民安”之意。千余年来，泰州枕吴楚之交，襟江淮之风，交通泰州项目市场调查报告3发达，经济繁荣，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。泰州历代人文荟萃，名贤辈出， “儒风之盛，夙冠淮南” 。 水浒传作者施耐庵、泰州学派创始人哲学家王艮、扬州八怪代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，均是泰州历代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州主政或从业。丰富的历史积淀为泰州留下众多名胜古迹。现存
5、古遗址、古建筑、古石刻数百处，其中列为省市级文物保护单位的有 134 处。全市建有 5 座博物馆，珍藏文物万余件。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆等人文景观俱是泰州历史文化的瑰宝。4、人文习惯溱潼会船节 溱湖地区历史文化悠久，民间传说丰富多彩。南宋绍兴元年，一支从山东南下投奔岳家军的义民队伍行至溱湖，与金兵遭遇，打得金兵落花流水，义民也伤亡惨重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬为国捐躯的英雄，并于每年清明节撑船来此祭扫，久而久之，便形成清明撑会船的习俗，由此演化成每年一度的水乡民间盛会溱潼会船节。每年清明节，四乡八镇的数百
6、船只，上万船民来此聚会，观众游客超过十万人。其恢宏壮观的场面，惊心动魄的争赛、多姿多彩的表演，堪称民俗文化之大观，水乡风情之博览，被海内外人士盛赞为“天下会船数溱潼” 。她是92 中国友好观光年江浙沪旅游目的地之一，95 中国江苏民俗风情游首游式亦在此举行，2001 年列为省级风景名胜区。中国泰兴银杏节 中国泰兴银杏节由“银杏艺术节” 、 “银杏科技节”演化而来。每年在银杏成熟的时候举办此节，旨在以银杏为媒、宣传泰兴。银杏节期间，一般都要举办论坛、科技市场、产品交易、信息发布、项目洽谈、人才引进以及大型文艺演出等活动，以促进泰兴与外界的交流沟通，进一步提高泰兴的知名度，强化招商引资、院企对接、
7、项目开发等工作，推进全市经济的健康、快速发展。12 年来，银杏节为泰兴经济和社会各项事业的发展起到了积极的推动作用。中国兴化郑板桥艺术节 郑板桥是清代著名的书画家、文学家、 “扬州八怪”的杰出代表人物，在海内外享有盛誉。兴化是郑板桥先生的故乡。为纪念板桥，宣传兴化，扩大交往，加快发展，从 1993 年 11 月 22 日郑板桥诞辰 300 周年之泰州项目市场调查报告4际举办了首届“中国兴化郑板桥艺术节“后，每两年举办一次。二、城市经济发展状况1、城市类型泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG 等世界知名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北
8、联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。2、宏观经济水平2003 年泰州市国民经济快速增长, 国内生产总值达 580.04 亿元，国内生产总值年均增长 13.4%，是建市以来增幅最高的一年，占全省的比重 4.7%。其中，第一产业增加值 72.62 亿元，增长 3.0%；第二产业增加值 300.37 亿元，增长 17.6%；第三产业增加值 207.05 亿元，增长 11.7%。人均国内生产总值11513 元，增长 13.3%。三次产业构成比例由上年的 14.249.536.3 调整为12.552.835.7。
9、全市财政收入 662563 万元，比上年增长 24.7%，总体经济发展形势良好。个私经济发展较快，全市个体经济投资 236.67 亿元,比上年增长 22.1%,占仅仅总量的 40.8%,比上年增长 2.4%,泰州目前个体工商业共有 11 万余户，私营企业 14768 户,比上年增长 14% 。社会消费品零售总额增长 12.4%。城镇居民年人均可支配增长 6.4%。3、城市人口分布2003 年末全市人口分布状况:地区 总人口数(人) 城镇人口 乡村人口市区 622910 547028 75882兴化市 1549922 556726 993196靖江市 664706 308026 356680泰兴
10、市 1292127 563548 728579江堰市 906979 334793 572186从泰州市的人口分布状况来看,泰州市区人口与其他四市相比要少的多,城泰州项目市场调查报告5市化发展还是相对落后,市区人口增长速度缓慢，市区乡村人口仅 7.5 万人,城市发展后备力量相对不足。泰州虽然是市区所在城市，但是在城市的人口规模上不存在优势，周边的四市经济发展迅速，逐渐形成多个经济中心，市区的聚集能力相对薄弱。4、人均收入支出情况2003 年市区居民人均可支配收入 8517 元，人均消费性支出 5743 元，恩格尔系数 42.3%;全市农民人均纯收入 4079 元，人均消费性支出 2606 元，恩
11、格尔系数 41.7%；人均手存现金 1859.7 元；人民生活达到小康水平。附泰州市 2003 年来人均可支配收入情况:市区人均可支配收入 全市农民人均纯收入金额(元) 8517 4079增长率(%) 9.4 6.4恩格尔系数(%) 42.3 41.72003 年泰州市城镇居民平均每人生活费支出及构成情况:项目 金额(元) 占总支出比例食品 2429.29 42.3衣着 554.53 9.66家庭设备品 388.4 6.76医疗保健 394.86 6.87交通通讯 542.51 9.45教育文化娱乐服务 550.05 9.58居住 578.58 10.07杂项商品和服务 304.73 5.31
12、总支出 5742.94 100全市生产资料市场 32 个，年成交额 172.04 亿元。其中，批发零售贸易业零售额 149.34 亿元,餐饮业 21.5 亿元。泰州消费环境不断改善，消费市场持续升温，活跃兴旺，泰州市区 2003 年，社会消费品零售总额 173.76 亿元，同比增长 12.4%。居住支出仅次于食品支出，达到 578.58 元，说明人们对改善居住泰州项目市场调查报告6条件，提高生活质量的要求更为强烈。三、最新城市建设总体规划泰州的城市扩张，已经显现出向南，向东的发展趋势。向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发
13、区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。在城市向南、向东发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。城市中期规划 2006-2010 年，人口 55 万，用地 60 平方公里。其中：主城区 42 万人，高港区 13 万人。主城区完成环城河以内的综合整治，基本实现下坝地区的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保护与改造。新区完成府南街区的综合开发，基本完成 328 国道以南地区东风路至泰高路之间的商住
14、开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的开发建设，基本完成周山河以北用地的项目布点，适时开发周山河以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡，加快长江岸线的综合开发。城市远期规划 2006-2020 年,主城区形成大城市规模，城市用地调整基本完成，形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区，完成老城区的全面改造。高港区形成中等城市规模，沿江开发已成规模。寺巷和野徐、泰东和苏陈组团形成，成为市区间的重要节点。泰州项目市场调查报告7第二部分 房地产市场分析一、房地产发展势态分析1、房地产市场红火2004 年一季度全市房地产开发共完成投资 9.41 亿
15、元，同比增长 51.82%，低于全社会固定资产投资增幅 20 多个百分点。这是近年来泰州市首次出现房地产开发投资增长慢于全社会投资增长的局面。据统计，2004 年一季度全市房地产开发施工房屋面积 204.06 万平方米，同比增长 62.31%；海陵区销售房屋面积 30.97 万平方米，同比增长 283.29%；商品房销售额 5.11 亿元，同比增长285.06%。空置商品房增长的局面得到遏制。一季度全市空置房 31.06 万平方米，与上年同期基本持平。市区一季度空置房同比下降了 11.42%，空置面积为 5.12万平方米。2.旧城改造与新区建设力度相当，形成板块竞争泰州政府呼吁旧城改造和新区建
16、设协调发展，要在推进新区建设的同时，加快旧城改造。旧城区启动坡子街商贸区的建设，加快完成拆迁及相关配套，将坡子街商贸区与五一路、府前街商贸区以及东进西路商贸区连成一片，届时将成为老城区繁华的商业街区。这样势必带动周边楼盘的价格，该区域目前典型的楼盘有鹏欣丽都，开发规模也相当大，现在正处预约阶段，估计今年内会开盘，开盘价具周边业内人士估计会在 3000 元每平方米。新区在建的项目有盛世华庭、西湖翠苑、景泰园、泰墅园、恒景国际花园以及本项目。在市场上不仅仅存在区域竞争，同时和老城区也形成竞争，老城区在生活配套以及商业配套上存在一定的优势，目前整体价格要比新区高。但是新城区在规划上是今后的城市中心，
17、泰州市政府以及其他的办事机构全部集中于此，从长远角度看，新区的房地产发展前景将十分看好。3.放量供量，是机会也是挑战2003-2004 年泰州市土地供应量公相当大，未来几年内泰州市楼盘上市量将会非常大。初步估计，今后新区板块的供应量就将达到 100 万平方米，如果再加市中心、城东板块等，两年内的供应量肯定可达到 150 万平方米，所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的,市场板块竞争将会更加激烈,应当谨防的开发。泰州项目市场调查报告8所以我们认为本案在开发策略上，第一是要抓住稍纵即逝的开发时机，第二是要做出自己的特点，第三是要谨慎推盘，第四是要做好楼盘的品质。4.房价步步高升，一路上扬虽然价格上涨
18、之势很猛，2003 年市区均价就已超过每平方米 2100 元大关，其他地区均价 1550 元。目前价格并没有呈下降趋势，相反的是房价继续往上扬，目前的情况是：地段不好，品质不高的楼盘，价格升不上去，买是没有问题的。而一些定位准确，有自己特点的楼盘则是呈旺销之势，例如鹏欣丽园等（均价在 2700 元每平方米） ，其规模庞大，地段很好，生活配套设施齐全，其销售情况仍然非常好(一期销售率达 100)。另外如黄金家园小高层，香江花园等品质较好的楼盘最高价已突破每平方米 3000 元以上。根据我们对泰州市房地产市场的分析，认为明后两年房价还有上涨的空间。如东进路北侧正在筹备之中的鹏欣丽都，估计开盘时价格
19、会在 3000 每平方米以上。形成高价旺销的其中最主要的原因是泰州市目前有大批旧城项目，促使了房地产的进一不发展。5.开发商各显其能，高品质楼盘不断面市以盛世华庭为例，其在泰州市房地产市场中可以算是高品质的楼盘。无论从前期广告宣传还是设计商及物业管理公司等的资源整合，再加上市政府对面核心地段,人民公园,人民广场和周边便利的交通环境的硬件设施。盛世华庭没有理由不做高品质的楼盘。而事实也正是如此，全面的配套设施，都使得这一高品质楼盘在泰州市民心中烙下深深的印记。同时象西湖翠院、泰墅园、恒景国际花园、四季林语、鹏欣丽都等楼盘的品质在泰州处于领先地位。6.小高层悄然进入泰州市场产品稀缺主要表现在产品品
20、质，在此前泰州市房产品普遍是单一的多层住宅，楼盘缺乏特质，自 2002 年凤凰房产开发泰州市第一个小高层水景住宅取得成功后，高层住宅已经悄悄的进入泰州市场.盛和房地产开发的盛世华庭;泰州基泰恒业房产公司开发的景泰园高层住宅；鹏欣房地产开发的鹏欣丽都以及绍兴恒景房地产开发的恒景国际花园都设计有小高层住宅。随着楼盘品质的提高，消费者的品味也会相应的提高，这也就导致发展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时，把自己的产品做得更美更好，以求在激烈的市场竞争中脱颖而出，届时将会加剧泰州市房地产市场的繁荣与发展，同时必将引起新的一轮开泰州项目市场调查报告9发热。7.泰州住宅开发市场热点板块预测泰州市房地产
21、发展主要分布在老城区和城南新区两大快，老城区的旧城改造力度也是相当大，大都是一些零星的小盘，而且城市的主要交通比较狭窄，从远期来看，不存在优势。现在由于其交通设施,生活配套设施等比较完善，在其竞争上还是有一定优势，价格水平也相对新区要高点。新区在规划上比较完善，各个功能分区明确，道路宽敞，生活区也逐渐趋向成熟，同时又是泰州市的政府部门集中办公地点。目前新区楼盘面积都在 100 亩以上，大盘时代的到来将在在新区诞生，因此新区的发展是大趋所势，从长远的家度看，市民对新区的房产绝对看好，普遍认为新区的房子在三五年后肯定看涨，目前最主要的是商业设施不比老区，人气一时难聚集。二、房地产一级市场分析1、土
22、地出让方式描述申请国有土地使用权的方式主要有两种：一是划拨，二是出让。作为房地产开发用地，一般都是以出让方式取得国有土地使用权的。在公开、公平、公正的土地使用制度基础上出让方式有三种：招标出让、拍卖出让、挂牌出让。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的
23、交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。该方式是目前泰州市主要的土地出让方式。2、出让土地与城市基准地价之间的变幅情况图表 1 主城区商业用地级别基准地价 单位：元/平方米土地级别 一 二 三 四 五 六泰州项目市场调查报告10基准地价 3200 2250 1400 820 620 400地价变幅 2200-4200 1650-2850 950-1850 520-1120 470-770 300-500容积率 0.2 1.9 1.7 1.4 1.2 1.0图表 2 主城区住宅用地级别基准地价 单位：元/平方米土
24、地级别 一 二 三 四 五基准地价 1000 830 650 450 350地价变幅 800-1200 680-980 500-800 350-550 290-410容积率 1.3 1.2 1.1 1.0 1.03、2004 年泰州市土地成交情况2004 年上半年,泰州市政府相对放宽,大量土地上市,新开土地和更新改造土地估计在 1000 亩以上,土地市场价格一时难以上涨,其中主要的原因还是泰州市政府的政策,实施旧城改造和新区建设协调发展,缺乏实施只拆不建,推地还绿,更新交通设施的政策,使土地市场价格处于萧条局面。近期200419 号地块，即电视塔街区工程改造地块正在公开挂牌。该地块位于青年南路
25、东侧，海陵南路西侧，暮春街南侧。经勘测定界，宗地总面积约 128957 平方米（193.44 亩） ，其中：出让土地面积约 121347 平方米（182.02 亩） 、河流道路绿化面积 7610 平方米（11.42 亩） 。规划用途为商业住宅综合用地，规划建筑面积约 122650 平方米，其中：商业约 44410 平方米、住宅约 78240 平方米，容积率约 0.95。本次挂牌出让地块为现状毛地，起始价为2.01 亿元。附：2004 年 1 月 12 日开始泰州市土地供应（包括近期招标的）地块位置 地块面积 （亩） 总建筑面积（M2）住宅面积（M2）起始价（万元）成交价（万元）2003-30-1 东进路西片地块，鼓楼路西，东进路北55.06 53349 17746 87502003-30-2 东进路东片地块，鼓楼路东，南通路西，东进路北121.15 101527 44295 181002004-2 号海陵区 80 地 29.16 1640
