1、- 1 -重庆房地产市场分析报告第一部分：重庆市房地产市场发展现状一、 重庆市房地产市场供应分析二、 重庆市房地产市场需求分析三、 重庆市房地产市场成交分析1、二级市场成交情况2、 三级市场成交情况四、重庆市房地产市场价格走势分析1、412 月份全市价格趋势2、各区价格趋势第二部分：房地产市场发展趋势综述（一）2004 年房地产业发展的有利因素（二）重庆房地产将呈七大发展趋势序 言重庆做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产
2、市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年 8 月，国务院下发了关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004 年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。- 2 -目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆 ”和“ 半小时主城区 ”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数
3、个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004 年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。第一部分：重庆市房地产市场发展一、重庆市房地产市场供应分析（一） 土地优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004 年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结构，确保房地产开发用地不得低于 80%用于住宅建设。 前三季度，重庆
4、市经市审批出让共 356宗，面积共 3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足.（二） 投资适度增长今年前 9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9 月全市房地产开发完成投资 237.63亿元,比去年同期增长 21.6%,增速较上月回落 3.9个百分点. 地产投资将继续保持适度增长。2001 年、2002 年和 2003 年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和 33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均 30%的幅度增长； 地产投资将继续保持适度增长。二、重庆市房地产需求分析（一）客户需求
5、调查统计分析- 3 -1、购房区域的选择通过上图分析说明：在研究消费者居住区域时，发现：主城区的居民更注重房交会的住房展示机会，并且从中我们也可以看出，主城区的居民其住宅需求也具相当大的潜力，其中，与上几届的房交会相比除开就近的九龙坡区以外，居住在渝中区的消费者购房需求最大，其次是沙坪坝区、江北区、南岸区；对比春交会研究资料我们发现，主城各区的消费者所表现的购房需求趋于理性。 从消费者的工作区域来看，在渝中区工作的消费者所占比例最高，其次为九龙坡区；渝中区作为全市的商业商贸中心，一直是公司机构比较集中的区域，但渝中区由于地域限制，住宅市场不如其他区域活跃，因此很多上班族都是白天在渝中忙碌，晚上
6、则居住在九龙坡或者沙坪坝或者是南岸区更或者是江北。2、购房需求面积的选择总体上，消费者对住宅面积的需求呈增大的趋势。研究消费者对住房面积的需求时发消 费 者 的 居 住 区 域 和 工 作 区 域 ： 在 研 究 消 费 者 居 住 区 域 时 ， 康 联 发 现 ： 主 城 区 的 居 民 更 注 重 房 交 会 的 住 房 展 示 机 会 ， 并 且从 中 我 们 也 可 以 看 出 ， 主 城 区 的 居 民 其 住 宅 需 求 也 具 相 当 大 的 潜 力 ， 其 中 ， 与 上 几 届 的 房 交 会相 比 除 开 就 近 的 九 龙 坡 区 以 外 ， 居 住 在 渝 中 区 的
7、 消 费 者 购 房 需 求 最 大 ， 其 次 是 沙 坪 坝 区 、 江 北区 、 南 岸 区 ； 对 比 春 交 会 研 究 资 料 我 们 发 现 ， 主 城 各 区 的 消 费 者 所 表 现 的 购 房 需 求 趋 于 理 性 。 从 消 费 者 的 工 作 区 域 来 看 ， 在 渝 中 区 工 作 的 消 费 者 所 占 比 例 最 高 ， 其 次 为 九 龙 坡 区 ； 渝 中区 作 为 全 市 的 商 业 商 贸 中 心 ， 一 直 是 公 司 机 构 比 较 集 中 的 区 域 ， 但 渝 中 区 由 于 地 域 限 制 ， 住 宅市 场 不 如 其 他 区 域 活 跃
8、， 因 此 很 多 上 班 族 都 是 白 天 在 渝 中 忙 碌 ， 晚 上 则 居 住 在 九 龙 坡 或 者 沙 坪坝 或 者 是 南 岸 区 更 或 者 是 江 北 。- 4 -现：80-100 平方米的住宅是消费者最青睐的，其次为 60-80，再次为 100-120，分别占总体的 31、27和 20。由此可见，消费者对住宅面积的需求主要集中在 80-100平方米，而小型和更大型住宅面积的需求量相对较少。另外，还发现不同背景的消费者对住宅面积的需求呈现明显差异。 3、购房价格的选择由于二次以上置业的消费者较多，因此对比其现居住状况和需求居住状况，可以了解消费者对居住面积的需求趋势，由下
9、图我们可以看出，换房群体的主要意愿表现在增大住宅的使用面积，改善住居的条件。a) 需求价位1、 消 费 者 对 住 宅 单 价 的 承 受 力 ： 单 位 ： 元 /平 方 米在调查消费者对住宅单价的承受力时，发现 27%以上的消费者认为 2500-3000元/平方米的是他们可以承受的范围，而另外有 23%的消费者能承受 2000-2500元/平方米的房价，20%的消费者能承受 1500-2000元/平方米的房价，尽管消费者选择有所保守，但对比以往的研究结果我们可以看出，消费者对于房价的承受能力在逐渐提高。 2、 消 费 者 对 住 宅 总 价 的 承 受 力 ：- 5 -40的消费者能承受
10、10-20万的房价，31的消费者能够承受 20-30万的房价，对比以往的研究结果发现：消费者对住房总价的承受能力有所提高，可见消费者对渐涨的房价还是表现出一定的镇静。b) 选择付款方式一 次 性 付 款 19.80%分 期 付 款 20.20%7成 20年 37.80%7成 30年 0.50%8成 30年 1.40%通过上图分析说明：随着近几年重庆市民观念慢慢改变，以及对未来经济前景的乐观预期，使众多的消费者越来越能接受较为超前的住房消费理念，选择各种贷款购房方式的比例明显高于一次性付款的消费方式，达到了 71.2%的比例。其中 7 成 20 年的按揭方式占其它方式 37.8%又是大多数人的首
11、选。三、重庆市房地产市场成交分析今年三月份以来，国务院等相关部门陆续出台了一系列宏观调控政策，我市认真落实、区别对待，保持了我市房地产市场持续稳定健康的发展。 （一）二级市场成交情况：- 6 -2004 年 1-9 月份，重庆市主城区商品房交易整体保持增长态势，重庆市主城区商品房销售成交面积 925.17 万平方米。成交金额 214.01 亿元,分别比同期增长 20.8%、38.9%, 其中,住宅商品房成交面积 839.79 万平方米,成交金额 178.46 亿元,分别同比增长 21.5%、41.2%;商服用房成交面积 59.27 万平方米,成交金额 26.66 亿元,分别同比增长 14.0%
12、、31.0%. 办公用房成交面积 16.93 万平方米,成交金金额 4.88 亿元,分别同比下降 11.4%、21.4%.今年 1-9 月,我市主城核心区(不含巴南 北碚及城交结合部 )商品房销售面积为 604.65 万平方米,交易金额 157.79 亿元,分别占主城区的 65.4%和 73.7%,从商品房交易的同比增速来看,1-3 月是同比增长的最高峰值 ,达到 57.8%随后出现较大幅度下降 ,特别是下半年以来,随着宏观调控政策的集中出台,交易量增速呈持续性回落的态势,政策影响开始逐步显现,市场更趋理性.（二）三级市场成交情况：二手房市场被普遍看好的情况下,我市存量房转让均价普遍上升,自年
13、初突破 1000 元大关以来,一直保持稳步上涨的局势.今年 1-9 月份,重庆市主城区存量房转让面积 314.49 万平方米,转让金额 40.98 亿元,分别比上年同期大幅度增长 30.8% 、61.9%. 住宅转让面积 253.93 万平方米,转让金额 32.02 亿元,分别比上年同期增长 22.0% 61.9%其中,房改住房再转让面积 47.21 万平方米,同比下降9.5%,转让金额 8.96 亿元,分别同比增长 88.1% 61.7% 四、重庆市房地产市场价格走势分析（一）412 月份全市价格趋势从对几个区的价格走势分析来看，重庆市整体房价没有太大的变化；但房屋价格普遍还是稳中有升，涨幅
14、不太明显。除大渡口区以外，受化龙桥大面积拆迁的影响，九龙坡和大渡口区都是拆迁户求购的的热点区域，房价以由年初的 1500 左右上升到 2000 左右，整体来讲，房价从 4 月到 12 月没有大的变化，单个中有些上下浮动 2-4 月房价上升之后必然有一个市场消化的过程，所以整体房价没有大的变化；现行房价相对于重庆这个城市在全国的比较而言较低，但是相对于重庆的收入水平而言又较高，所以暂时市场预期并不明确，所以整体房价没有大的变化；由于市场预期不明朗，所以市场上的买卖双方均有观望- 7 -心理，造成总体成交量下滑，这时市场上的价格走势并不能完全体现出价值走势，所以个中价格有所浮动与整体价格变动不明显
15、并不矛盾从后期市场来展望，如果政府的宏观调控能够使市民的收入水平得到相应的提高，重庆的房价整体继续上涨是必然的，而且还会有一个相当的幅度。（二）4-12 月份公司价格走势分析沙坪坝区月份 均价 套数4 2976 115 3149 86 2788 407 3333 438 2701 489 3009 7210 3098 10511 3095 15312 2912 12205001000150020002500300035004 5 6 7 8 9 10 11 12月 份均 价- 8 -沙坪坝区从公司采集的房源来看，由于公司 4 月成立之前，房价在 2-4 月经历了一个较大的涨幅，所以整体房价处于
16、较高的水平房屋均价在 2900 左右/平米。在 6 月房价其实没有回落，因为重庆房价的区域性比较明显，6 月新开了连锁店，新进入了一些地段稍差的低价房源，同样的原因体现在 8 月和 12 月的均价回落上。渝中区月份 均价 套数4 3170 65 3150 326 3167 817 2851 918 2869 1149 2976 9710 3127 10711 3104 15012 2921 13805001000150020002500300035004 5 6 7 8 9 10 11 12渝 中 区 月 份渝 中 区 均 价渝中区历来是重庆市房价最高的区域，市场走势从公司成交情况来看，总体保
17、持平稳，最高价格出现在 3月份，达到 3170元/平米，最低价格为 7月份的 2851元/平米， ，均在3000元/平米上下浮动，但是仔细分析我们会发现，在 3、4 月份到春展会这段时间，由于旧城改造力度不断加大，特别是化龙桥的大规模拆迁，刺激了经济型二手房交易的大幅增长，虽然投资型高尚住宅开始流入三级市场，但总体价格水平维持在一个较低的水平；随着政府相关部门一系列宏观调控政策的出台，拆迁浪潮也趋于平静，市场价格也随之理性化，短期行情受到一定打压，消费者普遍存在持币待购心理，下半年的市场交易相对平淡。但是从总体上说，随着渝中半岛城市形象设计招标方案的出台，渝中区房地产市场将日趋- 9 -高端化
18、，次新房和高档物业交易将日渐成为市场主流，价格肯定会水涨船高，考虑到拆迁日益市场化，预计在 2005年将会达到 3300元/平方的水平05001000150020002500300035004 5 6 7 8 9 10 11月 份均 价受化龙桥拆迁及高新区大量高档楼盘住宅涌入三级市场的影响，九龙坡区二手房在春展会前后成交量迅速放大，价格也达到一个高峰，其中 6月份的平均成交价达到 2868元/平米；同样由于宏观调控的原因，随着各项政策的出台，购房者持币待购心理越来越强，成交量和成交价格也趋于平稳，下半年总体维持在 2500元/平米的水平。随着杨家坪商业配套的日渐完善和“两厂一院”的搬迁，九龙坡
19、的人居环境将得到极大改善，加之高新区大量高品质住宅手续日益完备，转让变得相对容易，对成交价格水平将起到拉升作用，但是大量“两厂一院”的旧房交易日益活跃，整体价格相对较低，因而从宏观上来看，九龙坡区三级市场将日益红火，价格水平将稳步上升，预计 2005年将达到 2600-2700元/平米的水平。九龙坡区月份 均价 套数4 2480 155 2474 376 2868 417 2752 698 2560 739 2512 12610 2476 14711 2536 15412 2493 128- 10 -0500100015002000250030004 5 6 7 8 9 10 11 12南 岸
20、 区 月 份南 岸 区 均 价南岸区 4-12月份房价在 2500-2900元箱体内震荡，箱底在 2500元左右，箱顶在2850元左右。南岸区房价最高涨幅达到 2850元，但上涨趋势不明显，预计后期房价仍将维持在 2600-2700元左右。3 月份随着成交的放量，房价会有所上升，但涨幅最高维持在2800-2900元之间。0500100015002000250030004 5 6 7 8 9 10 11 12江 北 区 月 份江 北 区 均 价江 北区 4-9月份 房价在2450- 2800元箱体内 震荡，箱底在 2450元左右， 箱顶在2750元 左右。12月份价格突破了 2750元大关，江北区目前是重庆市重点开发的区域之一，江北步行街南岸区月份 均价 套数4 2736 375 2583 406 2850 1087 2791 818 2837 919 2654 17710 2502 22311 2685 24112 2740 187江北区 月份 均价 套数4 2584 145 2553 186 2617 447 2432 828 2439 1229 2408 14110 2610 17311 2648 32412 2736 193
