1、世联咨字2003-GW06 号关 于 东 莞 市 石 龙 镇 裕 兴 路 房 地 产 开 发 项 目可 行 性 研 究 报 告东 莞 市 四 方 集 团 有 限 公 司 ：承 蒙 信 任 ，我 们 非 常 荣 幸 地 提 交 我 公 司 世 联 地 产 顾 问 （深 圳 ）有 限 公 司 对 东 莞 市 石 龙 镇裕 兴 路 房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 方 面 的 意 见 ，供 贵 司 投 资 决 策 时 参 考 。我 们 的 方 案 是 基 于 目 前 东 莞 市 石 龙 镇 房 地 产 市 场 情 况 ，结 合 近 十 年 来 我 们 的 专 业 实 践 以 及对 项
2、目 周 围 相 关 物 业 认 真 细 致 的 调 查 研 究 而 完 成 的 。由 于 时 间 与 资 料 的 限 制 ，未 必 能 将 项 目 的 实际 情 况 全 面 地 考 虑 在 内 ，希 望 通 过 我 们 的 努 力 ，为 贵 公 司 提 供 有 价 值 的 建 议 。谢 谢 ！世 联 地 产 顾 问 （深 圳 ）有 限 公 司2002 年 6 月 20 日目 录一 、 报 告 摘 要 .71.1 开 发 企 业 .71.2 项 目 简 介 .71.3 项 目 经 济 效 益 指 标 .71.4 结 论 、 风 险 及 建 议 .8二 、 项 目 概 况 .92.1 项 目 综
3、述 .92.1.1 项目位置 .92.2 项 目 用 地 .112.2.1 用地面积 .112.2.2 地块形状 .112.2.3 地块现状 .122.2.4 项目用地经济技术指标 .132.3 项 目 发 展 状 况 .132.3.1 项目发展单位简介 .132.3.2 项目法律手续 .14三 、 项 目 投 资 环 境 .153.1 宏 观 经 济 分 析 .153.1.1 全国整体经济环境 .153.1.2 东莞经济环境 .183.2 石 龙 镇 经 济 环 境 .213.2.1 石龙镇概况 .213.2.2 石龙镇经济 .223.2.3 石龙镇城镇规划 .25四 、 石 龙 镇 房 地
4、 产 市 场 分 析 .274.1 市 场 总 体 特 征 .274.2 市 场 供 给 分 析 .284.2.1 住宅供给 .284.2.2 商业供给 .324.3 市 场 需 求 分 析 .354.3.1 住宅需求 .354.3.2 商业需求 .36五 、 项 目 发 展 定 位 .375.1 项 目 SWOT 分 析 .375.2 发 展 战 略 .385.3 形 象 定 位 .385.4 产 品 定 位 .395.5 户 型 定 位 .405.6 客 户 定 位 .41六 、 项 目 开 发 建 设 及 经 营 的 组 织 实 施 计 划 .426.1 有 关 工 程 计 划 说 明
5、.426.2 施 工 进 度 表 .42七 、 项 目 总 投 资 估 算 、 资 金 筹 措 计 划 、 投 资 计 划 .437.1 项 目 总 投 资 估 算 .437.2 资 金 筹 措 计 划 .457.3 项 目 投 资 计 划 .46八 、 项 目 经 济 效 益 、 财 务 分 析 .478.1 项 目 经 济 效 益 估 算 .478.1.1 销 售 收 入 .478.1.2 销 售 回 款 计 划 .488.1.3 销 售 利 润 .488.2 项 目 财 务 分 析 .488.3 项 目 不 确 定 性 分 析 .49九 、 结 论 、 风 险 及 建 议 .51十 、
6、附 表附 表 1： 施 工 进 度 表附 表 2： 项 目 总 投 资 估 算 表附 表 3： 项 目 开 发 成 本 估 算 表附 表 4： 投 资 计 划 表附 表 5： 项 目 销 售 回 款 表附 表 6： 现 金 流 量 表附 表 7： 项 目 损 益 表附 表 8： 资 金 来 源 与 运 用 表附 表 9： 贷 款 偿 还 期 测 算 表附表 10：敏感性分析表十一、附件一、报告摘要1.1 开发企业东 莞 市 四 方 集 团 有 限 公 司 是 一 家 民 营 企 业 ， 主 要 从 事 物 业 租 赁 、 酒 店 投资 、 商 业 经 营 ， 注 册 资 本 人 民 币 5,5
7、00 万 元 。 企 业 经 营 状 况 良 好 ， 具有 较 好 的 发 展 潜 力 。1.2 项目简介本 项 目 位 于 东 莞 市 石 龙 镇 新 城 区 裕 兴 路 西 侧 ， 用 地 地 红 线 面 积54,253.84 平 方 米 ， 用 地 建 筑 红 线 面 积 51,808.85 平 方 米 ， 容 积 率 不大 于 2， 建 筑 高 度 控 制 在 8 层 以 下 。1.3 项目经济效益指标项 目 总 投 资 ： 211,816,962 元项 目 销 售 收 入 ： 309,548,886 元 （ 别 墅 /住 宅 销 售 率 ： 95%； 商 业 销 售率 ： 100%）
8、税 后 利 润 ： 54,114,992 元成 本 利 润 率 ： 25.55%财 务 内 部 收 益 率 （ FIRR） ： 34.27%财 务 净 现 值 （ FNPV） ： 45,560,272 元动 态 投 资 回 收 期 ： 1.87 年贷 款 偿 还 期 ： 2 年1.4 结论、风险及建议结 论本 项 目 开 发 商 已 合 法 取 得 本 项 目 土 地 使 用 权 ， 各 项 建 设 手 续 正 在 申 办 中 。因 此 ， 我 方 在 后 面 的 分 析 测 算 中 假 定 本 项 目 在 土 地 取 得 、 立 项 、 开 发 建设 、 销 售 等 方 面 均 遵 照 国
9、家 及 东 莞 市 的 房 地 产 项 目 开 发 程 序 及 规 定 。根 据 测 算 ， 在 预 计 的 销 售 价 格 、 销 售 率 条 件 下 ， 本 项 目 具 备 良 好 的 可 行性 。风 险 及 建 议石 龙 镇 房 地 产 市 场 规 模 小 ， 且 属 于 封 闭 型 市 场 ， 因 此 需 要 切 实 考 虑 市 场容 量 和 市 场 销 售 节 奏 ； 本 地 块 土 地 成 本 较 高 ， 需 要 严 格 控 制 工 程 成 本 和管 理 成 本 。充 分 利 用 地 块 位 置 优 势 和 景 观 资 源 ； 与 知 名 专 业 设 计 公 司 、 中 介 顾 问
10、 公司 合 作 ， 强 强 联 合 ， 打 造 小 区 品 牌 和 企 业 品 牌 ； 制 定 合 理 的 市 场 营 销 方案 ， 扩 大 媒 体 宣 传 ， 注 重 营 销 推 广 ， 保 证 销 售 资 金 回 款 。二、项目概况2.1 项目综述2.1.1 项目位置项 目 位 于 东 莞 市 石 龙 镇 新 城 区 ， 东 临 裕 兴 路 及 聚 龙 湾 花 园 ， 南 临 金 沙 湾花 园 ， 西 侧 及 北 侧 临 金 沙 湾 公 园 。本项目图 2： 四 至 东 临 裕 兴 路 及 聚 龙 湾 花 园图 3： 四 至 南 临 金 沙 湾 花 园图 4： 四 至 西 临 金 沙 湾
11、公 园图 5： 四 至 北 临 金 沙 湾 公 园2.2 项目用地2.2.1 用地面积用 地 红 线 面 积 54,253.84 平 方 米 ， 用 地 建 筑 红 线 面 积 51,808.85 平 方米 ， 容 积 率 不 大 于 2， 建 筑 高 度 控 制 在 8 层 以 下 。 2.2.2 地块形状地 块 呈 四 边 形 ， 整 体 形 状 较 规 则 。图 6： 地 块 红 线 图2.2.3 地块现状项 目 用 地 地 势 平 坦 ， 五 通 一 平 ， 具 备 建 设 条 件 。 东 北 角 现 有 一 临 时 停 车场 。图 7： 地 块 现 状 之 一图 8： 地 块 现 状
12、 之 二2.2.4 项目用地经济技术指标根 据 委 托 方 提 供 的 资 料 ， 本 项 目 各 项 经 济 技 术 指 标 如 下 表 所 示 ： 项 目 规划指标用地面积（卖地红线） 54,253.84用地面积（建筑红线） 51,808.85用地性质 商住用地土地使用年限 70 年建筑容积率 2.0建筑高度 8 层建筑覆盖率绿化率2.3 项目发展状况2.3.1 项目发展单位简介东 莞 市 四 方 集 团 有 限 公 司成 立 日 期 ： 2002 年 12 月 18 日 ； 注 册 号 ： 4419002012369； 编 号 ：NO 0001615； 住 所 ： 东 莞 市 石 龙 镇
13、 红 棉 路 1 号 ； 法 定 代 表 人 ： 彭 柏铭 ； 注 册 资 本 ： 5,500 万 元 （ 股 东 共 四 人 ， 每 人 以 货 币 形 式 出 资1,375 万 元 ） ； 企 业 类 型 ： 有 限 责 任 公 司 ； 经 营 范 围 ： 牧 业 租 赁 ； 酒 店投 资 ； 国 内 商 业 、 物 资 供 销 业 （ 不 含 国 家 专 控 专 营 项 目 ） ； （ 涉 及许 可 证 的 项 目 凭 许 可 证 经 营 ） 。 营 业 期 限 ： 自 2002 年 12 月 18 日 至2007 年 12 月 18 日 。根 据 东 莞 市 委 、 市 政 府 确 立
14、 了 把 东 莞 建 设 成 为 以 国 际 制 造 业 名 城 为 特 色的 现 代 化 中 心 城 市 的 战 略 目 标 ， 民 营 经 济 在 战 略 实 施 中 将 起 到 十 分 重 要性 的 作 用 。 四 方 集 团 各 股 东 审 时 度 势 ， 决 定 走 强 强 联 合 、 共 同 发 展 的 道路 ， 并 已 购 买 大 批 土 地 用 来 开 发 社 会 所 需 项 目 。四 方 集 团 的 土 地 储 备 情 况 ： 西 湖 商 住 用 地 5269 平 方 米 ； 石 龙 黄 洲 工 业 用 地 12900 平 方 米 ； 石 龙 黄 洲 新 二 中 对 面 84
15、60 平 方 米 ； 茶 山 横 岗 管 理 区 26100 平 方 米 ； 寮 步 镇 工 业 用 地 60000 平 方 米 （ 其 中 有 12000 平 方 米 厂 房 一 层 、办 公 室 及 员 工 宿 舍 6000 平 方 米 ） 。2.3.2 项目法律手续根 据 委 托 方 提 供 的 资 料 ， 目 前 项 目 正 在 办 理 石 龙 新 城 区 土 地 有 偿使 用 合 同 书 ， 土 地 转 让 方 为 东 莞 市 石 龙 镇 房 地 产 公 司 ， 受 让 方 为 东 莞市 四 方 集 团 有 限 公 司 ， 土 地 使 用 补 偿 费 为 人 民 币 90,000,0
16、00 元 。其 他 工 程 报 建 手 续 正 在 办 理 中 。本 项 目 在 土 地 取 得 、 立 项 、 开 发 建 设 等 方 面 均 遵 照 国 家 及 东 莞 市 的 房 地产 项 目 开 发 程 序 及 规 定 。三、项目投资环境3.1 宏观经济分析3.1.1 全国整体经济环境(1) 2002 年 国 民 经 济 良 好 发 展 势 头全 年 国 内 生 产 总 值 102,398 亿 元 ， 按 可 比 价 格 计 算 ， 比 上 年 增 长 8%。其 中 ， 第 一 产 业 增 加 值 14,883 亿 元 ， 增 长 2.9%； 第 二 产 业 增 加 值52,982 亿 元 ， 增 长 9.9%； 第 三 产 业 增 加 值 34,533 亿 元 ， 增 长7.3%。050,000100,000150,000GDP 第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业产 值 (亿 元 )产 值 (亿 元 )0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%GDP 第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业增 长 率增 长 率
