1、 成都市龙泉驿区前期研究策划初步建议书1.市场背景调研分析调查目的：针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。调查思路从宏观到微观，从整体到局部 项目发展背景分析市场背景分析结论整体供应 片区供应经济概况 城市发展战略房地产市场状况个盘分析消费者特征社会经济及城市发展战略概况互动分析寻找市场切入点1.1 成都市社会经济及城市发展战略1.1.1 社会经济发展概况经济发展综述成都位于中国川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古城。1999 年
2、被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽的中心城市，它也是一座充满生机的现代化城市。成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季分明。城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积 12390 平方公里，市区面积 129 平方公里，平原仅占40.1%，全市共有 8 区 4 市 8 县。2000 年成都市总人口达到 1013.35万人，比上年增加 1%左右，市区人口为 330 万人，人口平均密度为每平方公里 765 人，平原地区为 1000 人/平方公里以上。改革开放 20 多年，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。特别是“九五“
3、 计划期间，成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。2001 年全市国内生产总值达到 1419 亿元，年均增长 13.1%，提前实现了国内生产总值较 1980 年“翻三番“和人民生活达小康的目标。一、 二、三产业增加值比重由 1995 年末的14.6:43.4:42 调整为 2001 年末的 8.9:45.3:45.8，产业结构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用明显增强。基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解，城市综合服务功能增强。全方位对外开放格局基本形成，开放型经济发展较快。成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科
4、技中心、商贸中心、金融中心成都四川省会西南重镇、山中平原、川人所往西南中心西南科技、商贸、金融中心文化名城2300 多年的历史文化名城风光民俗独具魅力的旅游胜地开放之都西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城市和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。成都对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境进入中国城市 40 优行列。有国家级的开发区 3 个，省级开发区 5 个，都已形成规模。2001 年实际利用外资 3.1 亿元，实现进出口总额（海关口径）18.9 亿美元。外商投资的大项目和大企业增加，美国康宁、日本丰田、法国拉法基等世界 500 强企业来蓉投资和设立
5、代表处达60 多家。成都先后与美国菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大温尼伯市等 9 个国外城市结为友好城市,与国内 16 个大中城市建立友好合作关系。 进入新世纪，成都将抓住西部大开发这一历史机遇，加快发展，使成都成为西部大开发的亮点，国内外关注的热点。为此，成都绘制了未来发展的宏伟蓝图，确定了新世纪前 10 年“构建西部战略高地，基本实现现代化“ 的总体奋斗目标，提出了“十五“奋斗目标，即：全市国内生产总值年均增长 10%以上，到 2005 年人均国内生产总值达到 2500 美元。社会主义市场经济体制不断完善和巩固，经济结构得到调整优化，到 2005 年，三次产业增加值比例调整为7:45.5:4
6、7.5，城市化水平达到 38%以上。城市综合服务功能进一步增强，生态建设和环境保护取得明显成效，形成现代化城市的基本框架。人民生活初步达到宽裕水平， 城镇居民人均可支配收入年均增长，农民人均可支配收入年均增长 6%左右。社会保障体系健全，各项社会事业全面发展。开发区发展情况成都高新技术开发区始建于 1988 年。1991 年 3 月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1996 年 3 月成立成都高新技术产业开发区管理委员会，作为成都市人民政府派出机构，行使市级管理权限，统一领导和管理区内的经济、行政、社会事业工作。该开发区位于成都市南郊，面积 47 平方千米,人口 20 万人，紧临成都火车
7、南站和双流国际机场，市区的一环路、二环路和成（都）乐（山）高等级公路横贯其间，地理位置极为优越，现已基本完成 25 平方千米起步区的建设，共投入基本建设资金 15 亿元，各类基本建设项目开工面积 166 万平方米，竣工面积 78 万平方米，水、电、气、路、通信等基础设施已初具规模，中小学校配套设施相继投入使用，银行、税务、海关均设立分支机构，区内还设有进出口公司和保税仓库，为投资者提供全方位服务。成都市高新区已形成电子与信息技术、生物医药工程、食品工业三大优势产业。到 2000 年底，成都高新区引进各类企业 3600 多家，注册资本近 120 亿元，其中外商投资企业 300 多家，总投资 10
8、亿多美元，世界 500 强已有 11 家在这里投资兴办独资、合资企业。有高新技术企业 378 家，分别占四川省和成都市的 55和 73%，高新技术企业实现产值占全区工业总产值的 54%。有年产值过 10 亿元的企业 5 家，过亿元的企业 34 家，过千万元的企业 80 家。目前，成都高新区成为中国西部外商投资最多、发展较好的区域。成都经济技术开发区成都经济技术开发区创建于 1990 年,总体规划面积 26 平方千米。2000 年 2 月国务院办公厅正式批复同意成都经济技术开发区列为国家级经济技术开发区，成为四川省第一个国家级经济技术开发区。该区位于成都市东的龙泉驿区,处于成都市向东向南发展战略
9、确定的区域内,距市中心 13.6 千米。开发区地理置优越,交通方便, 成-渝、成-昆铁路环绕开发区,成渝高速公路穿区而过 ,距成都双流国际机场 30 千米。成都经济技术开发区高标准、高起点地进行开发建设，开发区已投入近 12 亿元用于道路、通讯、供水、供电、供气等基础设施和市政服务设施建设。建成总长 28 公里,宽分别为 50、40、30 米的三条主干道和四条支干道，与国道、省道沟通成网,形成四通八达的交通网络;建成日供水 25 万吨供水设施,建成 110 千伏、220 千伏变电站各一座;日输天然气 30 万立方米;新建的邮政大楼和 15 万门程控电话主机大楼和移动电话机站已投入使用,开办了国
10、际国内电信和邮政快递业务；新建的电视台、宾馆、商贸、金融、医院、中小学校、各类专业市场已相继投入使用。城市综合配套服务设施日趋完善, 配套功能齐全,具备接纳现代化大工业进区建设的条件。成都经济技术开发区引进了一批高附加值、高创汇项目,如中美合资埃蒙雷塞电源电器有限公司、中日合资华川雅马哈摩托车部品有限公司,中外合资晶华光学有限公司、美国 RBI、澳大利亚的BHP、北京汇源集团等。目前,开发区已形成了以机械及汽(摩托)车制造、电子通讯设备制造、新型建材、医药食品、精细化工等为主的产业结构，共有大型企业 120 多家。2000 年实现国内生产总值 26.1亿元，工业增加值 8.7 亿元,入库税收
11、1.3 亿元,出口 1033 万美元。成都海峡两岸科技产业开发园成都海峡两岸科技产业开发园以建设中国内陆地区第一流工业园为目标，全国首家由海峡两岸共同投资,联合成片开发的西南最大综合工业区。借鉴台湾新竹科学园区和高雄出口加工区的成功经验,以台商(外商)投资为主，按国际 II 类工业区标准设计,规划面积 6平方千米。区内基础设施配套齐全,建有道路 5 条,路宽分别为16、20、25、45 米;6000 门 5ESS 程控交换机已于 1993 年初开通使用;日供水 8 万吨的专用自来水厂设计已经完成,首期日供水 2.5 万吨的工程已建成并投入使用;完成了供气 20 万立方米的设计工作,已实现首期供
12、气 2 万立方米/日。已逐步形成以食品加工为特色,医药、轻工和电子相配套的产业体系。2001 年实现国内生产总值 4.38 亿元,入库税收 0.6848 亿元,出口 843 万美元。西南航空港经济开发区1993 年经四川省人民政府批准为省级经济开发区。该开发区位于成都外南机场路双流段，西起西南最大的航空港成都双流国际机场，东与成都市区接壤，东西长 45 千米,南北宽 4 千米，规划面积13 平方千米，起步区 4 平方千米。开发区以第三产业为主，带动第一、第二产业，主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电子、医药、机械、精细化工、高新农业等行业为主。开发区投资环境优越，距成都市区仅 6 千
13、米，地势平坦，境内交通发达，西有国际空港成都双流国际机场，东有成昆线成都火车南站，高等级的机场公路，德（阳）乐（山）大件路穿越全境，集航空、铁路、公路于一地,具有得天独厚的交通优势，区内各项基础设施完善，水、电、气、通讯全部配套，现有 110 千伏变电站一座，为成都大电网覆盖区，电能质量好，实行环网供电；航空港邮电局已建成。1 万门程控电话已开通；建成日供气 10 万立方米的天然气配气站 1 座；,建成总装机能力达 2.2 万门程控电话交换机,新建 2040 米高等级道路 9 条计 15 公里,区内道路网已基本形成,排污、排水系统逐步完善。开发区引进了德国拜耳(四川)动物保健公司、泰国正大集团
14、等 60 多个外商投资项目, 形成了以医药、精细化工、电子、高效农业等为主，兼具第三产业的产业体系。2000 年,实现国内生产总值 6.08 亿元,工业增加值 6.11 亿元,入库税收 1.15 万元,出口 981 万美元。新都卫星城工业开发区始建于 1985 年，是四川省发展最早，以开发高新技术产业为主的工业区，1994 年经四川省人民政府批准列入省级重点开发区。工业区距市区 10 千米。全区规划面积 18 平方千米,现已完成开发面积6 平方千米，规划为工业、商贸、旅游、生活四个功能小区，并以电子、机械、食品、化工、旅游、房地产等为开发重点。现已建成的电子、机械、食品小区已初具规模。开发区内
15、基础设施较为完善,德阳-乐山高等级大件路、 成都-绵阳高速公 路、成都市外环线和国道 108 线穿越开发区;宝鸡-成都、成都-重庆、成都-达川等 4 条铁路通过开发区所在的新都县境内。开发区内有 8 条标准水泥道路已建成投入使用。开发区所处的新都县率先在成都市各郊区(市)县中开通了程控电话,市话交换机总容量已达 38000 线,可与 180 多个国家和地区以及国内 400 多个城市直拨电话,并已建成移动电话基站3 座。区内已建成 100 千伏变电站 2 座,拥有 1 座日产水 5 万吨的水厂,建有二级配气站 1 座,三级配气站 2 座。区内已引进成都可口可乐公司、成都统一包装材料厂、豪特容积式
16、热水器有限公司、华丰食品集团等知名三资企业。2000 年实现工业增加值 29.6 亿元,实现工业增加值 7.06 亿元,入库税收 1.34 亿元,出口 666.09 万美元。成都高新西开发区2001 年 7 月 16 日成都市正式成立成都高新西区管委会。该区位于成都卫星城-郫县。区内设有 3 个国家级高科技产业项目：中国西部软件园、国家中药现代化科技产业园、中国大学生（留学生）创业园。成都高新西区现已投入基础设施建设资金 4.3 亿元,完成迪康、兴港等 40 千米主干道建设，建成 110KV 变电站 1 座，开通 3 个程控交换模块局，铺设供水、供气管网 20 公里、排污管网 12 公里。同时
17、，投资 5 亿元，建成成都外国语学校、南洋国际学校等公共配套设施，营造绿地 9 万多平方米。2001 年，成都高新西区共引进项目 70 个，其中电子信息 50 个（如中国西部软件园、大唐电信、国腾信息产业园、汇源信息、瑞士布鲁克、蓝剑科创） ，生物医药 15个（如迪康制药、杨天药业、旭华制药、中医药大学药学院） ，协议投资总额 67.4 亿元，到位资金 13.3 亿元。四川成都出口加工区该区是 2000 年 4 月 27 日经国务院批准的全国首批 15 个出口加工区之一，是中国西部唯一的国家级出口加工区。2001 年 6 月 22日正式验收合格、封关运行。四川成都出口加工区设在成都高新规划区内
18、，与成都高新技术产业开发“两区合一“，实行两块牌子，一套人马管理体制。实行“一次报关，一次审单，一次查验“的新通关模式。已有美国、日本、加拿大、菲律宾及台湾、香港地区和国内的 50 多家企业咨询进区，目前已批准日本丰田公司、美国帕克航天航空公司、香港康维克公司等 6 家世界知名企业进区，总投资达1.8 亿美元。到 2005 年，该区力争吸引外资 10 亿美元，年出口贸易额达到 15 亿美元，建成出口加工和高新技术产业国际化的基地。注：根据项目最终定位情况，本公司还将对各开发区作进一步的调研分析经济指标分析 国内生产总值2000 年成都市国民生产总值为 1310 亿元，比上年增长 10.8%,其
19、中第一产业增加 124 亿元，比上年增长 3.1%；第二产业增长 588亿元，比上年增长 11.5%；第三产业增加值为 598 亿元，比上年增长 11.7%。第一、二及三产业的增加值比重由 1995 年末的14.6:43.4:42 转变为 2000 年末的 9.5:44.9:45.6。国内生产总值 错误！不能通过编辑域代码创建对象。 社会消费品零售总额成都作为西南部的商品集散地，市场规模和容量位居西部城市之首。2000 年社会消费品零售总额达到 554.2 亿元，比上年增长10.8%；私营经济零售额为 67.9 亿元，比上年增加 50.2%；外商和港澳台商贸企业继续保持快速增长，零售额完成 3
20、2.4 亿元，比上年增加 52.8%。全市餐饮业实现零售额 102.3 亿元，比上年增加23.1%。社会消费品零售总额 错误！不能通过编辑域代码创建对象。外商投资及旅游业发展概述成都是全国 16 个副省级城市之一，是国家批准的对外开放城市和全国经济体制综合配套改革的试点城市。因此成都市对外开放的发展较快，投资环境和政策有较大改善，现在成都有国家级开发区3 个，省级开发区 2 个都已经形成规模，2000 年全年批准利用外资项目 172 个，实际利用外资 2.65 亿元，比上年增长 16%，年末全市外商投资企业达到 2562 家。成都具有 2300 多年的历史，是首批国家公布的 24 个历史文化名
21、城之一，它地形地貌复杂多样，山景、洞景、水景俱全，并处在由剑门蜀道、九寨沟、峨眉山、长江山峡等地组成的四川旅游环境之中，同时还是内地通往西藏的主要通道，是古代文明和现代文明集一体的西部重要的旅游中心城市，2000 年全年接待海外游客 25.9万人次，比 1999 年上升 16.9%。中国四川成都市龙泉驿区自 1987 年以来，已连续举办十五届桃花节，规模不断扩大，档次不断提升，不仅已是成都地区和四川省的民俗盛事，而且成为海内外有影响的国际盛会和独树一帜的旅游品牌，龙泉驿区位于成都市东部，幅员面积 558 平方公里，形似一朵盛开的桃花，镶嵌在“天府之国”的腹心。它旅游资源十分丰富，100 余处名
22、胜古迹点缀其间，1987 年被成都市政府命名为“花果山风景名胜区”，是生态旅游和度假休闲旅游的代表景区。龙泉驿区还是全国闻名的水果生产和出口基地，素以“四时花不断，八节佳果香”著称于世，盛产枇杷、桃、李、葡萄、脐橙等 20 余种优质水果，年产量达 2 亿公斤，其中以水蜜桃为突出代表。龙泉已有二千多年的种桃历史，气候、土壤条件特别利于桃树生长，全区现种植桃树 10 万余亩，数百万株，是全国唯一的“中国水蜜桃之乡”。每年三月，也就是“成都桃花节”期间，满山遍野的桃花竞相绽放，“桃花似火，红焰拂天，放目天际，实为西川绝景”。 现在龙泉桃花的规模、数量和游客量均居全国各大桃花观赏基地之首。自 1987
23、 年 3 月举办首届“桃花赏花会”以来，1997 年，龙泉又以崭新的旅游方式农家乐旅游，将“桃花节”活动推向高潮。1998 年 3 月又推出了龙泉赏花“一日游”、“二日游”旅游线路。 经过十多年的探索和积累，龙泉驿区已发展成为交通便捷，环境优美的旅游胜地，并被人们誉为“城市中的花园”和“花园中的城市”。桃花沟、桃花故里、龙泉湖、天鹅岭、红沙坡等几大赏花景区争芳斗艳，洛带古镇、十陵地下宫殿、石经古刹引人入胜。 房地产投资情况随着住房制度改革的进程发展，成都市房地产市场在近年来日趋活跃。2000 年，成都市房地产开发投资 129 亿元，比上年增长29.2%，房地产开发投资的高速增长成为推动全市固定
24、资产增长的主要因素。其中住宅投资升幅较大，全年完成 89 亿元，比上年增长60%，住宅投资占房地产投资总额的 70%左右，较上年上升 3%以上，商品房销售面积为 380 万平方米左右，比 1999 年增长 2.6%；商品房销售额 63.5 亿元，其中住宅销售 50.8 亿元。2001 年房地产投资额增长率仅次于广州、深圳，为全国第三名，但销售增长比率明显低于投资增长比率，市场出现回落。成都市历年房地产开发投资额 错误！不能通过编辑域代码创建对象。1.1.2 城市远期发展战略成都市“十五“目标经济总量目标：国内生产总值年均增长 10%以上，2005 年人均国内生产总值达到 2500 美元。经济质
25、量和效益明显提高，财政收入增长幅度高于国内生产总值幅度。结构调整目标：调整优化所有制结构，逐步提高非公有制经济的比重，建立适应生产力发展水平的所有制结构。调整优化产业结构，2005 年一、二、三产业增加值为 7：455：475,高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到 15%以上。调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005 年城市化水平达到 38%以上。 人口就业目标：人口自然增长率控制在 4以内，2005 年全市总人口控制在本节分析小结成都近年来社会经济发展较为迅速，大力发展房地产业的市场环境已经形成；开发区的发展带来大量的私营、合资及外资企业进入成都发展，使得成都渐渐有了城市“中产阶
26、级”阶层，这一阶层随着经济的发展，年龄、收入的增加，对住房的需求表现旺盛，且这一需求随着企业人员增加、变动具有持续性特征，值得关注；另外，项目所在区域为成都市有名的生态旅游区，在项目发展中应该注意与区域大环境的协调，在相互影响中得到提升，达到双赢！1070 万人，非农业从业人员比重达到 60%，城镇登记失业率控制在4%以内。 城市建设目标：加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。2005 年城市生活污水处理率达 70
27、%，城区生活垃圾处理率达 100%，城市绿地覆盖率达 30%。生态环境目标：基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在级，国家级和省级风景名胜区稳定在级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到 90%、90%和 85%。 居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长 8%；农民人均可支配收入年均增长 6%。 社会发展目标：2005 年恩格尔系数加权平均值降到 43%，其中城市为 37%，农村为 47%。人均期望寿命达到 74 岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。成都城市向东向南发展战略一、 向东发展战略战略概要向东发展总体格局采用带状形式，以充分利用台地及道路、供水等基础设施。规划的带状发展区域含十陵、洪河、大面、龙泉、同安等五个重要的片区。其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心；大面片区和龙泉片区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区；龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲地；同安镇为重要的公路口岸。主要项目1、 东大街改造2、 十陵历史文化风景区3、 东部城市副中心4、 文化居住区5、 成都经济技术开发区6、 百工堰山水公园
