1、山西太原城区市场调查报告2005 年 3 月 15 日至 16 日根据公司的工作安排，调查小组对太原城区进行的一次时间简短的市场调查，现将有关的调查情况汇报如下：特别说明：1、由于调查时间较短，市场情况的真实情况可能会变化；2、调查小组所了解的情况来自各阶层人士，个人观点与市场不一定一致。一、太原市城区简介（一）太原历史简介太原市是一个具有 2500 年历史的古城，史称晋阳，简称并，是山西省省会。始建于公元前 497 年的春秋时期，称为晋阳邑，战国初期为赵国都城。秦代，太原郡为全国 36 郡之一，西汉又称并州，为全国 13 州之一，也是太原又称并州的渊源。南北朝以前的前赵、后燕、前燕、前秦及北
2、齐，都以太原为国都。隋朝时，晋阳在全国是仅次于长安、洛阳的第三大城市。唐王朝发祥于晋阳，封晋阳为北都，与京都长安、东都洛阳并称“三都”。五代时期，后唐、后晋、后汉、北汉亦以太原为国都。在两千多年的历史中，太原一直是中国北方的军事重镇，史载有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉，郭沫若先生也有“远望太原气势雄”的诗句。到清代，太原已发展成为我国北方重要的商业、手工业城市。民国时期，太原即为省辖市。太原位于华北地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约 100 公里。市区东有太行山阻隔，西有吕梁屏障，座落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，
3、昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足。 太原地处内陆，民风朴实、人杰地灵。历代名人辈出，如：战国名将廉颇，唐代宰相狄仁杰，文学家白行简和他的哥哥大诗人白居易，诗人王翰、王昌龄、王之涣，宋代名将呼延赞、杨延昭，书画家米芾，三国演义作者罗贯中等均籍贯并州。市区名胜古迹有晋祠圣母殿、天龙山石窟、龙山道教道场、崇善寺、纯阳宫、白云寺及唐太宗李世民手撰“贞观宝翰”晋祠铭并序碑文等. 太原是全国特大城市之一。现辖 6 区 1 市 3 县，全市共有 51 个街道办事处，488 个社区居委会，54 个乡、镇，1030 个村民委员会，1794 个自然村。 太原是我国建国初期的工业基地，经过 50 多年的建设，已形
4、成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。截至 2004 年 10 月末，太原市经济继续快速增长，工业增加值、固定资产投资及其它多项指标已完成全年计划的 9 成以上。这是日前太原市统计局通报的最新统计数据。在今年宏观调控的大环境下，太原市大力进行经济结构调整，全市经济总体呈现了良好的发展态势。市统计局相关专家表示：可以用“五个继续”来概括，即：经济继续保持快速增长，宏观微观效益继续提高，消费市场继续稳中趋旺，城乡居民收入继续增长，经济结构调整步伐继
5、续稳步推进。（二）太原社会经济发展评价“透过数字看 04 年太原国民经济和社会发展”(据山西经济信息网 2 月 28 日报道)2005 年 2 月 26 日，太原市统计局正式向社会发布太原市 2004 年国民经济和社会发展统计公报 。在这份公报中，13 项近千个统计数据，无不表明 2004 年太原市顺利实现了率先发展第一阶段的目标；而在城市建设、科学教育和文化卫生等涉及到百姓生活的各个方面，也都发生了显著的变化。数字：国民经济 据初步统计，2004 年太原市实现生产总值（GDP）643.09 亿元，比 2003 年增长 15.7。经济增长率逐年提高，经济总量三年跨越三个百亿元台阶，三年间累计增
6、加 258.69 亿元。进入 2004 年以来，在投资、消费和出口快速增长的驱动下，快速增长的态势更加明显，增幅达到 15.7，创造了 1984 年以来的最高增长水平。目前太原市经济运行已攀升至较高的运行区间内，处于快速增长的平台。2004 年，我们欣喜地看到，太原市取得了率先发展的阶段性成果。按照要求，太原市努力推动国民经济快速、健康、协调发展和各项社会事业全面进步，人民的生活水平不断提高，精神文明建设、民主法制建设进一步加强。已顺利实现了率先发展的第一阶段目标，为太原市下一步目标“建设中西部经济强市和生态园林城市”奠定了基础。 数字：运输及邮政电信 经济快速发展带动了运输业增长，铁路、公路
7、、航空货物运输量增长8.5，旅客运输量增长 19.5，旅客周转量增长 21.9。 邮电通讯业快速发展。全年完成邮政电信业务总收入 42.73 亿元，增长近三成，移动电话用户达到了近170 万户，增长了 16 个百分点。计算机互联网用户 60.58 万户，增长了 8 万余户。数字：贸易及旅游 在消费需求不断回升的带动下，消费品零售市场保持了快速增长的趋势。比2003 年增长了两成多。旅游总收入实现 51.06 亿元，增长 55.7，其中旅游外汇收入 0.30 亿美元，增长 115.6；共接待海内外游客 1338.33 万人次，增长45.3，其中海外游客 7.83 万人次，增长 147.8。旅游消
8、费正在成为人们的日常生活需求，从旅游黄金周的火爆就可以看出这一趋势。2004 年，太原市将客源市场锁定在经济较发达的长三角和珠三角地区，一举拿下了太原与福州的几十架旅游包机协定，由此，至少新增了游客数千位。这样的合作，2004 年太原市特别多，与外省市签订的专列、包机大大超过往年。海外市场也苗头见长，上年来自东南亚国家的游客数量激增，突破了 1 万人次。而大运路的贯通，则为省内旅游市场插上了便捷的翅膀，大大激发了人们的旅游兴趣。 数字：城建及绿化美化 在刚刚过去的一年，滨河东路北延、学府街等道路拓宽改造、新兰路工程、北涧河动物园段治理、玉门河综合治理、城南热源厂一期工程等 12 项重点工程完工
9、，进一步提升了城市承载能力和综合功能，改善了市民出行、休闲、采暖等日常生活条件。城市绿化美化水平继续提高。人均公共绿地达到了 8.8 平方米。新增绿地面积 203 公顷。城西水系荣获“中国人居环境范例奖” 。数字：教育及体育水平 2004 年，太原市在校生达到了 19.95 万人，增加了 4 万余人。全市幼儿园入园率超过 90，学前三年教育普及率进入全省前列。小学生入学率达到 99.9，巩固率达到 100；初中生入学率 99.5。到 2004 年底，全市已创建优质初中86 所，高考录取率保持了全省领先水平。 数字：餐饮零售 2004 年太原市仅餐饮收入达到 29.46 亿元，比上年同期增长 1
10、2.2。数字：金融及保险 2004 年太原市金融存贷款余额达到 2225.07 亿元，比年初增长了两成多。全年保险企业承保总额 1849.96 亿元，增长 14.0；保险业务收入 25.13 亿元，增长 23.9；保险赔款支出 4.41 亿元，增长 37.9。数字：文化艺术 全市共有各类艺术表演团体 16 个，演职人员 1678 人。群艺文化馆 12 个，博物馆 3 个，公共图书馆 10 个，总藏量 335.9 万（册、件） 。国家综合档案馆 11个，馆藏档案资料 43.7 万卷（册） 。广播电台节目 11 套，电视节目 11 套。全市广播人口覆盖率为 98.3，电视人口覆盖率为 97.5。数
11、字：生活水平及物价 城乡居民储蓄存款余额较上年增长二成强，其中城镇居民储蓄增长 22.1；农村居民储蓄增长 10.0。城镇人均居住面积达到 11.66 平方米，比上年增加0.38 平方米；农村人均住房面积 27.8 平方米，增加 0.3 平方米。全市参加养老保险的职工 55.2 万名；参加失业保险的企业职工 67.5 万名；参加生育保险的职工47.5 万名；登记参加医疗保险的人员 70.5 万人。全年为 9.2 万名低保对象发放低保金 9630 万元，为困难群众发放救济款 747 万元。 现在，到房地局办理房地产交易手续的人越来越多，由此也看出有更多的市民提高了自己的居住水平。2004年，太原
12、市城镇居民的住房面积增加了 0.38 平方米，房地产市场也越来越火热了。数字：环保及环境改善 仅 2004 年一年，太原市达标企业的污染治理总投资超过 15 亿元，是前三年工业污染防治总投资的 1.9 倍。全年共拆除 607 台燃煤锅炉。新建成 6 平方公里的无燃煤区，市区内有 86的燃煤锅炉已经使用了洁净燃料。全市二级以上天数达到 224 天，比 2003 年增加了 43 天。 据山西省有关部门预计，今年全省煤炭产量将达 5.5 亿吨，煤炭出省销量 4亿吨，全省煤炭销售收入 1400 亿元，上缴税收、基金 260 亿元。二、太原房地产市场的有关情况调查小组发现，在 2004 年，太原市房地产
13、购买人群年龄特征明显，45 岁以下的购房者成为市场的消费主力。据统计，有四类人买走太原市八成以上的住房。1、20 岁的人买房父母埋单，上世纪 80 年代出生的年轻人大都是独生子女，父母年富力强，有一定的积蓄，买房是父母为子女做的最大的事情。2、30 岁的人买房实用至上，这类买房人大都是 35 岁左右，孩子正在上小学或初中，首付能力较强，需部分贷款。这类购房人特点是：不求最好，只求“四点”：离工作单位近，离孩子上学的地点近，离父母（双方）家近，离自己平时的生活圈子近。3、40 岁的人买房追求品质，这类买房人购房的共同特点是：大都有过买房的经历，享受过福利分房时的优惠，少部分有过购买商品房或经济适
14、用房的经历，对他们来说，看中房地产的升值潜力或是改善居住品质是他们买房最主要的原因。也有一些是为子女买房，这批人买房部分一次性付款，中高收入工薪阶层则采用按揭方式买房。房价对于这批人不是最主要的，升值空间的大小、档次、户型、面积、环境、区位、交通、配套是他们选房时最关注的问题。4、外地人购房能量很大，据了解，这些人买房的目的多样，投资、生活、工作、子女、养老等都有，他们来年全国各地，均为当地的企业家、有钱人，其房款大部分为一次性付清。三、政府方面的调查（一）城市规划的最新方向1、再过 5 年太原是啥样儿？太原再过 5 年，太原会变成什么样？2005 年 1 月 15 日，太原市规划委员会审议通
15、过了太原市城市总体规划调整方案 。 方案对太原市2004 年到 2010 年，小店区、 迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区 6 个行政辖区 1460 平方公里范围的城市总体规划作出调整，初步绘就太原市未来 5 年的蓝图。 方案突出城市特色，完善城市形象，抓住重点地区和重点项目进行规划，适度超前建设城市基础设施，提高城市综合服务功能，满足人民日益增长的物质、文化和环境需要。在考虑人口密度、建筑密度、住宅布局、交通网络等问题时，把人的居住和出行放在首位，尽力提高城市的可居住性和方便舒适程度，使之成为市民安居乐业、环境优美、功能齐全、高效文明的现代化城市。它从太原市作为山西省省会这一最主要
16、的职能出发，考虑了建设以能源重化工为基础的现代化工业城市的需要，将城市的布局形式确定为组团式。重点建设外围三个新区 ，市区范围涵盖中心区、三个外围新区、五个建制镇及三个风景旅游区，总面积 1460 平方公里。市中心区以内涵集约化发展为主，重点建设外围的三个新区，把城市建设的重点逐步从市中心区向小店、晋源和柴村三个新区转移，将太原市区建成一个以市中心区为核心，以绿色生态空间相间隔，以便捷的交通相联系的新区及建制镇同步发展的城镇群。今年，城市实际居住人口将控制在 206 万人以内，建成区建设用地控制在 196 平方公里以内；到 2010 年，城市实际居住人口要控制在 223 万人以内，建成区建设用
17、地将控制在 212 平方公里以内。12 个组团构架城市空间，规划以自然河及城市道路按城市不同功能分为 12 个组团，12 个组团各具特色，相对独立，协调工作生活，自我平衡。各分区将围绕城市核心区布置，形成市中心区以第三产业及居住、生活为主，外围以工业、居住、教育、仓储为辅的城市空间布局形态，由迎泽大街、汾河构成城市一实一虚、一横一纵两条轴线，与方格网状的城市主干道将 12 个组团有机地联系起来，形成功能分区明确、结构清晰的城市空间结构。行政办公区南移， 市区将规划出两个行政办公区，一是以原 63 军所在地为核心区的新的省政府行政办公区；二是位于河西南部的新的市委、市政府为主的行政办公区，即将省
18、政府、市委、市政府、人大、政协及一些附属行政办公机构从旧城中搬出，迁往南部。另外，在长风大街和平阳路两侧规划出新的商务办公轴，从而带动南部地区的发展。城市分为 54 个居住区，城市居住总用地 48.7 平方公里，将划分为 54 个居住区。到 2010 年，达到人均居住面积 10 平方米。在扩大城市住宅建设规模的同时，努力做到合理布局居住用地，新区开发与旧区改造相结合，疏解旧城区人口，加强住宅和生活服务设施的配套建设，有效提高环境质量，创造舒适宜人的居住生活条件和社会环境。工业用地占四分之一，工业布局以市中心区 12 个分区及外围新区为主，服从城市总体用地布局的要求，在市中心区 12 个分区中，
19、将 8 个分区的工业用地逐步减少。至规划期末，工业用地为 52.6 平方公里，占城市总用地的 26.7，人均工业用地为25.3。仓储用地 750 公顷，仓储用地主要分布在北营仓储区，以储货为主，其布局是沿铁路线展开。规划增加和扩大铁路交通货运仓储用地，增加库容；物资类仓库及建材类仓库集中成片设置于北营；扩建煤化工及医药等仓库用地；在东山、城北、城西各设置商贸仓库一处。到 2010 年规划仓储用地 750 公顷。公共设施一体化，调整核心区用地，规划建设中心商务区，形成一主三副、多中心的商业布局形式；增设 22 处批发市场；以省、市委和省、市政府的现状为中心，以迎泽大街、新建路为轴，配置行政办公用
20、地；规划新建科技贸易交流中心、科技培训中心、科技展览中心和科技档案馆；在滑翔机场内规划综合性体育院校；结合南文化宫、滨河文化广场规划布置省城文化娱乐中心；规划期末，健全各类文化体育设施，提高医疗保健现代化水平。组建高效对外交通体系，以国家及区域交通干线为骨架，逐步形成公路、铁路、民航等多种运输方式组成的紧密衔接和安全高效的综合对外交通体系。在市中心区外围规划过境高速公路环，把过境交通引出市中心区，并在与城市主干道相交处设互通式立交；铁路在现有基础上，在河西增加少量支线及联系线；保留现状飞机场用地；在城市东西南北几个出入口规划公路客货运输枢纽站。“棋盘式”交通路网，太原市中心区将形成外联高速环，
21、以快速路、主干路为骨架的十纵十横含两环的棋盘式路网布局。快速路、主干路、次干路及支路比例恰当，提高干道网密度及整体服务水平。城市核心区与交通枢纽，市中心区与各组团间有便捷的联系通道，根据国家相关规范规定，配置相应的机动车停车场与动态交通相匹配。近期规划大中型社会停车场1850 个泊位，远期规划 5740 个泊位。线面的绿化体系，园林绿化是城市总体规划中的重要组成部分，规划以汾河为中心，东西 11 条边山河沟为支脉，以发展中、小型公园和小片绿地为主，形成点、线、面结合的绿化体系，并与三条绿色屏障相连，达到大环境绿化的效果，到2010 年三项指标分别要达到绿化覆盖率 35，绿地率 30，人均公共绿
22、地 7 平方米。辐射性的文化娱乐，文化娱乐布局框架将以南宫、新城市核心及滨河文化广场为中心，市级文化娱乐向各区级文化娱乐中心辐射。结合南部的开发建设以及新的行政办公区的形成，将在长风西街南侧规划出新的文化娱乐中心。省政府要南迁，省政府的新址将位于太原市交通条件便利，基础设施良好的东南部，北起长风大街，南至学府街，东接坞城路，西为军民路，占地约有 0.5 平方公里。南迁后的省政府，将与高新技术开发区、商业中心、太原铁路客运南站共同带动南部地区经济的发展，丰富太原的空间景观。作为未来太原市新的东西向景观轴线，省政府的迁入可以将长风大街目前地区内不适应发展的用地进行调整，今后，这里将主要成为太原市商
23、务办公区域。 而现省政府的驻地督军府将改造为博物馆。无污染的高新区新产业区在大运路东侧，晋源新城中，太原市将建成一个占地 1 平方公里的高新技术开发区的新型产业区，为符合晋祠天龙山风景区的保护原则，该区域内将主要安排近期急需发展、无污染的高新技术项目。优质学校集聚南部，在太原市的南部，北起太原经济技术开发区，南至南部地区规划南界线，西起唐槐路南延段，东至太原榆次界，1.5平方公里的区域内安排太原市的大中专及优质高中，借此全面整合太原市的教育资源，提升太原市作为省会城市的教育职能。大东关出入口要改造位于杏花岭区的大东关出入口，西起迎春沙河桥，东至东山过境路，全长 1.22 公里。为解决城市道路与
24、东山过境路的连接，太原市将全面改造大东关出入口，改造工程包括 30 米城市次干道的建设以及道路两侧的绿地。改造后占地约 70 公顷的大东关出入口将进一步塑造太原市具有地方特色与时代特征的城市出入口空间。扩建 2 平方公里经济区，位于太原市南部的太原市经济技术开发区，北临南过境高速，西依小店镇，东侧靠近武宿机场，南接大中专及优质高中，现占地 9.6 平方公里。近年来，由于经济的高速发展，国家批准的经济区用地已基本建设完成。 为了保证太原经济技术开发区的健康发展，在本次规划调整中，太原市将在现经济区的东侧新增了 2 平方公里用于今后的产业发展。届时，经济技术开发区将以建设新兴产业基地为总体战略，采
25、取传统产业新型化与新兴产业规模化相结合，充分发挥园区的聚集辐射效应，通过吸引资金与技术，改造太原市的传统产业，发展新兴产业，鼓励电子、信息等现代新型产业的进入，鼓励研发机构进入，建立科技创新基地。同时利用科研教育项目的创新、研发成果，进行成果转化，借此提高自身的科学技术水平。民营区南扩 0.5 平方公里，民营经济开发区，地跨杏花岭区与迎泽区，现占地面积为 4 平方公里。此次规划调整中，在位于太行路与东山过境公路之间，民营区将跨过朝阳街，拟向南扩 0.5 平方公里。 届时，该区域将充分发挥综合优势，依靠市场拉动和政府推动，将园区建成具有若干特色的主要产业团体，并集生产制造、加工、物流、旅游及居住
26、生活为一体，形成多功能、规模化、集约化、高附加值的民营经济带。这将为市内企业的改造转移与城市的扩容提质提供新的平台，加快工业化与城市化的步伐。新建铁路客运南站在太原市北营车站的东南部，靠近太榆路，邻接南中环街的区域将新建太原铁路客运南站，占地面积约有 0.5 平方公里，并对南站的周边地区进行全面改造。 太原铁路客运南站将成为未来太原对外联系的主要出入口，车站的建设将给城市建立一个新的、动态的心脏。届时，南站将为周边发展大型综合社区提供良机，利用车站的聚集效应，将会在车站周边形成一个可容纳服务、办公、零售等多种功能的“交流中心”，主要是在车站内外建设以公共服务为主，满足乘客引导、辨识、聚集等活动
27、，并建设成为能够开展各种消费的大型商业场所。全面改造晋阳湖为加快国家生态园林城市的建设步伐，此次总体规划调整将新增 1 平方公里的土地用于公园的建设。同时加紧建设学府、玉门河、九院沙河等市级公园及小游园，还包括汾河绿化景观轴的建设，将汾河公园向北延伸到森林公园西门，向南延伸到学府街南 500 米处，这将为城市新增绿地面积约 3.5 平方公里。 晋阳湖的全面开发将是太原市园林建设的重点项目。晋阳湖位于太原市的西南部，东临新晋祠路，西接旧晋祠路，南至风峪沟，北靠冶峪沟，湖水面积为 4.8 平方公里，是太原市也是华北最大的人工湖，处于市区与天龙山的风景区之间，天然条件得天独厚。 晋阳湖的改造是晋祠天
28、龙山风景区建设的重点部分，晋阳湖东面仍保留为自然公园，周边将建设成为低密度住宅区，并重点保护其生态及乡村景色，最终，将把晋阳湖周围创建为一个富有特色、充满生机的景观体系，使市民的休闲生活得以更加充实，从而增强城市的凝聚力。 晋阳湖周边主要依托晋祠天龙山风景区，以服务于城市新的行政中心、商业中心为原则，修建成为包括工业景观、工业遗址、自然景观、滨湖休闲为一体的综合娱乐景观空间，这将成为城市景观的重要组成部分。新增 3 平方公里经济适用房为提高太原市居民的居住水平，满足中低收入家庭对住房的需求，在此次总体规划调整中，在迎泽西大街、城市南部地区、长风行政中心、长风东街、小店新城共调整了 3 平方公里
29、的居住用地，其中 0.5 平方公里将用于经济使用房的建设。1.5 平方公里的基础设施为改善太原市内、外交通的连贯性及内部道路的畅通性，太原市将逐步建设城区内及外围的道路工程。 此次加快重点发展区域的道路交通建设，主要包括河西南部地区，城南地区、太原经济技术开发区、民营经济开发区、高新区新园区和大中专及优质高中项目地区的次干道和城市支路，同时改造的还有市中心区瓶颈路，打通断头路，并加快静态交通设施的建设。 另外，太原市还将在南过境高速公路北侧的防护绿地、小店区大村附近及大中专优质高中项目南侧地区建设三块污水处理厂。为加强城市防洪设施的建设，尽快启动太钢北部和城市南部地区防洪设施的建设。同时建设侯
30、村城市生活垃圾填埋厂和南堰垃圾压缩转运站等环境卫生工程的建设。此次用于基础设施建设的用地约为 1.5 平方公里。此外，太原市东南部的长风文化商务区、东北部的太原不锈钢生态工业园起步区也是太原市近期将重点建设的项目。（二）对当地政府的评价据有关人事反映，当地政府办事效率较低，部门互相推诿，地方保护意识较重，建议一方面要做好排除万难的决心，另一方面要积极进行本土化经营，避开地方保护主义。另外地方官员较讲排场。四、房地产开发市场评价（一）城市概况评价1、太原市整个市场中心向南移，包括省委省政府、市委市政府都将在 3 至 5 年内向长风大街搬迁，引至其附近物业在市民心目中存在巨大的升值预期。2、就太原
31、市而言，作为省会城市，有着资源高度集中的优势，在山西省的位置无人可替代。太原市交通条件完善，有机场、铁路、高速公路等。太原市辖人口 350 万，城区常住人口 260 万。3、太原市的北面已无发展空间，政府已确定南移西进的发展方向，且来自北面有一定量的荒山，基本无植被，由此风沙很大，生活很受影响。整个城市气候较为干燥，天气较南方低，无法实现南方的园林效果。4、山西的煤炭资源丰富，拥有资源的人近几年财富急升，一方面当地贫富差距很大，分化较严重，另一方面由富人推动的消费不断扩大，作为省会城市消费旺盛。5、整体感觉太原市正处于城市发展突飞猛进阶段，先进与落后并存，估计城市拆迁范围与力度将不断加大，商业
32、繁华地段，上落班时间交通堵塞严重，市政府有意识分地段分行业集中经营，必须加以留意城市规划布局，城市部分情况与南宁面貌有雷同之处。（二）整个太原市城区面貌是近年才有较大变化，缺少新颖的外立面楼宇，加上风沙的影响，现有楼宇外立面普遍陈旧灰暗。（三）销售形势有些不可思议，市中心基本没楼可卖，即使是很偏的城区以北尖草坪区的“朝阳花园”小区（离市中心 25 公里，公交车一般 1 小时一班）2004 年年中开盘，现在也只剩下不到 10 套，且周边环境像农村，道路设施较差。（四）城区中心地段的楼盘，现楼是以 3500 元/起价，面积 130以上，总房款 45 万以上，且可选楼宇不多，如“飞云花园”位于亲贤北街，2004 年 8 月开盘，共计 300 套住房，现剩下约 12 套。可以这样说，在城区中心附近销售的楼盘基本没压力。（五）本次调查的部分内容1、电话咨询 5 个楼盘情况
