1、天津南门外大街项目报告目录目录1 天津概况篇天津概况篇2 天津区域发展篇天津区域发展篇2.1 天津中心城区分区分析2.1.1天津中心城区分区状况2.1.2各大城区分析阐述3 天津经济、规划及发展篇天津经济、规划及发展篇3.1 天津经济现状及发展3.1.1经济现状3.1.2经济发展3.2 城市规划3.2.1城市建设及定位3.2.2规模性生活小区规划3.2.3城市交通规划3.3 城市发展目标4 经济与房产市场发展互动篇经济与房产市场发展互动篇4.1 天津经济对区域房产市场的推动4.1.1产业与消费的改变4.1.2固定资产与房产开发4.2 天津房产对经济的作用4.2.1房市处于快速发展期4.2.2在
2、经济发展基础上房市不产生泡沫4.2.3房产分额加大,经济得到提高5 天津房产市场篇天津房产市场篇5.1 天津楼市发展及现状5.1.1开发状况分析5.1.2目前楼市呈现特点分析5.1.3天津楼市供求关系5.1.3和平区市场供求状况 5.1.4天津楼市产品调整5.1.5天津楼市价格演变5.1.6天津楼市成交状况5.2 天津中心城区区域分析5.2.1六大区域描述5.2.2各大区域房产市场总结5.3 和平区板块市场阐述5.3.1和平区及本项目周边部分个案分布状况5.3.2产品分析5.3.3价格分析5.3.4去化分析5.4 和平区及天津市场客源分析5.4.1天津客源区域选择性比较5.4.2天津客源两极分
3、化5.4.3和平区客源走向及组成5.5 和平区市场出路小析5.5.1和平区及本项目问题点及出路5.5.2天津小户型市场概述5.5 天津楼市总结6 项目立地篇项目立地篇7 项目方案定论篇项目方案定论篇7.1 项目方案思路7.2 方案一论证及定位7.3 方案二论证及定位7.3.1方案提出目标及依据7.3.2项目市场定位7.3.3项目产品面积及户型定位7.3.4项目产品面积及户型定位7.3.5项目运作建议7.3.6项目附加值建议8 总结及展望总结及展望1 天津概况篇天津概况篇天津市是中央四大直辖市之一(北京、上海、天津、重庆) ,中国北方最大的沿海开放城市,素有“渤海明珠” 之称。介于北纬3834至
4、4015,东经11643至11804之间。属于国际时区的东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠,南北长189公里;东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠,西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠,东西宽117公里。总面积11919.7平方公里。常住人口952.6万人,其中市中心地区369.3万人,辖13个区、5个县。天津市地处华北平原的东北部,海河流域下游,东临渤海,北依燕山,西靠首都北京,是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口,素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。天津市疆域周长约900公里,其中海岸线长152.8公里,陆界长700多公里
5、。天津距北京120公里,历来是拱卫京畿的要地和门户。天津区位优势明显,地处中国北方黄金海岸的中部,不仅毗邻首都,还是华北、西北广大地区的出海口,是中国北方对内外开放两个扇面的轴心,是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口,拥有全国最大的集装箱码头,与世界上170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线,是华北地区最大货运中心。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。天津公路四通八达,交通基础设施建设有了长足发展。目前,天津已形成以港口为中心的海陆空相结合、立体式的综合性的现代化的运输网络。天津是祖国首都的门户、历
6、史悠久的工商大埠、渤海湾上璀璨的明珠!作为中国北方最大的港口城市,改革开放二十年以来,天津人民将“积极、合理、有效地利用外资”融入天津经济发展战略目标,靠着“精卫填海”般的顽强毅力,在较短的时间内,使大多数老工业企业焕发青春,使近百万人民喜迁新居,在荒芜的滩涂上崛起外向型工业新城,取得了令人瞩目的成就。历史沿革天津地区的形成始于隋朝大运河的开通。唐中叶以后,天津成为南方粮、绸北运的水陆码头。宋金时称“ 直沽寨” ,元朝改称“ 海津镇”,是军事重镇和漕粮转运中心。明永乐二年(1404年)筑城设卫,称“天津卫” 。 17世纪以来,天津地区经济、社会有了进一步发展,城市规模不断扩大。1860年被辟为
7、通商口岸,工业生产和口岸贸易额仅次于上海,成为当时中国的第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心。1931年,天津有商号17000多家,以现代机修工业为主的工业及手工业4000多家,外贸出口占全国总量的25%。1935年,天津有华资银行10家,分行、支行93家,外资银行16家。新中国成立时,天津建成区面积61平方公里,人口179万,后经多次行政区划变更,1973年后形成目前的辖区范围和区县建制。人口民族天津市1997年末常住人口总数952.59万人,户籍人口为899.80万人,在我国百万人口以上的大城市中,人口总数仅次于上海、北京、重庆。1996年末,天津市的人口中除汉族外,有29个少数民族。
8、在这些少数民族中。回族人口最多,其次为满族、蒙族、壮族、朝鲜族、苗族等。自然资源及气候条件天津早期是茫茫大海。天津陆地是在漫长的历史时期海退陆进逐步形成的。地质构造:天津地区由太古界、元古界、古生界、中生界及新生界地层组成。天津在我国地质构造体系中,处于燕山纬向构造体系与新华夏构造体系的交接部位。天津市区处于沧县隆起的北端。地貌:天津地貌特征是北高南低、西高东低。最高峰八仙桌子(又名蝈蝈笼子)海拔1052米,最低处大沽口海拔为零。地貌类型可划分为山地、丘陵、平原、海岸带四类。山地面积约651平方公里,占总面积的5.75%,主要分布在蓟县北部。丘陵海拔在200米以下,相对高度50100米,分布在
9、蓟县的燕山南侧。平原是天津陆地的主体部分,有10664平方公里,占总面积的94%,分布在燕山之南至渤海之滨的广大地区。气候:天津位于中纬度欧亚大陆东岸。四季分明,景象多姿。介于大陆性与海洋性气候的过渡带上,属暖温带半湿润季风型气候。气候的主要特征是季风显著,气温差较大。冬季多为偏北风,寒冷、干燥、降水少;夏季多东南风、偏南风,高温、降水集中。天津年平均气温在摄氏11以上,平均无霜期为190天左右,年平均降水量在600毫米左右,年平均日照射26103090小时。生活环境对于普通的天津市民,生活的现代化首先是从日常生活开始的。电视机、电冰箱、洗衣机已是普通家许的平常之物,电脑、高档音响也已开始进入
10、百姓家居。天津人的住房条件,近向年得到很大改善。随着天津历史上规模最大的危陋平房改造全面展开,十几万户居民搬进了新居,城市面貌发生着日新月异的变化。良好的社会风气,朴实淳厚的民风,安居乐业的生活,使天津成为中国社会治安环境最好的地区之一。美国摩托罗拉公司在一顶调查报告中,把天津称为“充满温馨的东方式大家庭”。2 天津区域发展篇天津区域发展篇2.1 天津中心城区分区分析2.1.1天津中心城区分区状况天津城区图天津中心城区主要分为六大板块,分别为:和平区、南开区、河西区、河东区、河北区和红桥区,其中和平区为天津老城区,是市中心所在地。城市内环线和中环线贯穿这六大区域,而外环线包含了天津整个中心城区
11、。以下我们针对天津这六大中心城区进行阐述和分析。2.1.2各大城区分析阐述和平区和平区位于天津市中心,是天津市党政机关所在地,也是全市的政治、商贸、金融和信息中心,区域面积不足10平方公里,常住人口48万。改革开放以来,全区经济进一步发展,主要经济指标始终名列市内六区前茅,滨江道地区集聚了天津市现有的商业、饮食业、服务等行业的精华,商业网点密度全市聚首,商品零售额居全市第一,日客流量保持在60万人次左右,是国内外公认的代表天津城市特色的中心商业区。和平区作为天津中心区域,具备了六大中心的特点。政治中心:中共天津市委、天津市人大常委会、天津市人民政府、天津市警备司令部均座落在和平区。全市国民经济
12、各主管部门、各工业、行政、事业、国家、省、市级驻津机关、民主党派、群众团体、专业公司等有近300个机构、单位都设在和平区。因而,它是国际友人、台澳同胞、海外侨胞和全国各地来津人员涉足之地。商业中心:商业发达是和平区的特点之一,闻名遐迩的滨江商业区既是外地来津人员的必到之处,也是天津百姓购物的首选之地。该商业区包括滨江商厦、劝业场、和平商业大厦、国际商场、百货大楼、华旭商厦、吉利大厦、祥云商厦等大中型商厦及上千个摊亭。这里市声喧闹,顾客友人摩肩擦踵,入夜霓虹闪烁。日客流量近60万人次,被人们公认为全市最繁华的地区。金融中心:在号称天津市“金融街”的解放北路上,屹立着近百幢建筑风格各异的大厦。其中
13、既有巍峨壮观的凯悦饭店,又有风格迥异的的文艺复兴时期欧洲古罗马建筑和哥特式建筑。这些建筑多为当年专门为银行建造的,如今仍然成为金融机构。信息中心:市人民广播电台、电视台、广电局、电信局、市内电话局及七户邮电支局、一个国际邮电业务局、市人民出版社等重要新闻单位的驻津记者站、办事处等都设在和平区。还有天津市对外科技交流中心等27个科研机构,涉及化工、机械、电子、邮电、地质、建筑、仪器仪表、交通、轻工、冶金、医药、农业等25个专业大类,在全国具有一定的技术实力、人才优势和信息优势。为交流信息、加强合作、促进经济发展发挥了积极的作用。文化中心:本区教育文化事业十分繁荣,医疗卫生事业具有一定实力,体育活动相当活跃。