1、,宁波镇海九龙湖,高尔夫旅游小镇项目可行性研究报告及策划,Golf Programs & Tour Townlet,江 磊黄甥柑,2,目录,总论,区位,城市概况,城市定位,镇海区概况,交通,项目资源条件评价,国内旅游市场现状,项目资源类型及特色分析,项目资源评价,SWOT分析,项目建设方案设想,高尔夫项目,旅游小镇项目,Superiority,Weakness,Opportunity,Threaten,功能与需求,3,区位,长江三角洲经济区,4,区位,宁波市位于浙东，长江三角洲南翼，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，东北与舟山隔海相望。在中央及浙江省的文件中，宁波市分别被定义为长三角南翼经济中心
2、和浙江省经济中心地。 宁波市总面积9816平方公里 ，人口约760.57万 , 具有北亚热带季风气候区，冬冷夏热，四季分明。年平均气温16.3摄氏度，年降水量320-700毫米，全年日照总时数为2800-3400小时。 市辖海曙、江东、江北、北仑、镇海、鄞州6区，余姚、慈溪、奉化3市和宁海、象山两县。,距杭州约149公里，距上海309公里宁波市分别被定义为长三角南翼经济中心和浙江省经济中心文化底蕴深厚，物产富饶,宁波城市概况,5,区位,宁波城市定位,6,区位,镇海区概况,镇海东屏舟山群岛，西连宁绍平原，南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带水，是宁波市的北大门。镇海户籍人口 25万人，陆地面积2
3、18平方公里，海岸线长21公里。属亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，环境宜人。根据浙江省和宁波市“十五”与2010年产业布局规划，镇海将作为宁波和浙江省发展以石化工业为主的化工工业区，以促使一些省、市属重点化工企业和国际化工跨国公司向化工区转移集中。镇海拥有丰富的自然和人文旅游资源。以九龙湖为代表的自然旅游资源和以镇海口海防遗址为代表的人文旅游资源成为镇海的名片。,7,区位,项目交通,距东海7公里,距绕城高速出入口6公里,距火车站19公里,距机场26公里,8,区位,本案交通,9,项目资源条件评价,国内旅游市场现状,2市场需求呈不断扩大趋势。随着国民收入的增加和人民生活水平的提高，越来越多的中
4、国人加入到旅游活动中来。,3.市场需求呈现多样化多层次性。,4.旅游市场竞争呈现多角化,1.规范旅游市场秩序的进程加快，旅游市场体系也在逐步完。,5旅游市场格局出现新的变化。,10,项目资源条件评价,项目资源类型及特色分析,沿海经济开放地带,长三角都市圈,浙江宁波镇海九龙湖风景区,旅游小镇,高尔夫项目,11,项目资源条件评价,项目资源类型及特色分析,九龙湖位于宁波市东北镇海区内，现在是宁波新十景之一。乘骆驼方向的汽车到河头下车，不一会你就可以见到一座高大的石牌坊式的迎宾门，沿坡而上，九龙湖山水画面就呈现在眼前：群山怀抱，层峦叠嶂，水势浩淼，碧波荡漾，湖光山色，相互映辉。山水之间，时而轻烟缭绕，
5、山色蒙蒙，时而烟消雾散，碧空如洗。湖东侧红瓦白墙的建筑群，就是西班牙别墅式的九龙山庄。把九龙湖点缀得更加美丽。,镇海九龙湖风景区,12,项目资源条件评价,项目资源类型及特色分析,旅游小镇，是指具备独特的自然风光或者人文资源等独特资源，能够吸引旅游者前往，具备一定旅游接待能力，以景区景点为核心、以旅游产业为主体、旅游业产值,高尔夫，俗称小白球，是一种室外体育运动。个人或团体球员以不同的高尔夫球杆将一颗小球打进果岭的洞内。这项运动一直被被视作苏格兰国粹。,本案最大的特色就是将高尔夫项目的开发与旅游小镇完美结合,13,项目资源条件评价,项目资源评价,14,项目资源条件评价,项目资源评价,1、基地背山
6、面水，是风水学上的绝佳圣地。,2、基地附近就是九龙湖，依靠九龙湖风景区可以吸引大批游客。,3、基地北接山体林地，南临现状水系，西边已建成的道路，从而形成非常友好的界面关系。,4、基地内湖泊山体众多，形成天然的屏障，有利于高尔夫项目的开发。,5、基地内有一废弃矿山，可考虑保持原貌，塑造荒野气氛，作为场边边界；也可考虑适当改造，融入周边山体环境。,15,实景图片,16,实景图片,17,实景图片,18,SWTO分析,优势,Superiority,一：区位优越 该项目位于长三角、浙江的经济中心宁波市，拥有巨大的长三角地区作为其市场腹地，客源市场前景广阔 。二：交通便利 该项目周围有多条城市道路和连接宁
7、波市区和郊区，与高速路出口仅有几公里之遥，驱车前往机场只需要半小时。三：开发资源条件良好 该基地依山傍水，植被茂密，水网稠密，且西面是宁波著名的九龙湖景区，能利用它的名气吸引客源。四：社会经济基础发达 宁波市经济发达，而项目所在地的镇海也是宁波重要的经济区，基础及服务设施建设良好，居民消费水平高。,19,SWTO分析,劣势,Weakness,一：我国高尔夫产业政策与产业结构失调 由于政策不到位，所以出现不少开发商出现违法建设；国家把高尔夫定位为娱乐业来收税，而非体育产业；而且国家早在2004年就设立了专门的法规，规定我国高尔夫的发展。二：高尔夫产业管理与人才缺乏 由于我国对高尔夫在运营上定位出
8、现偏差，即定位高消费，所以消费人群狭窄，加上管理引进，成本加重，运行体系不完善，绝大多数高尔夫球场呈亏损状态三：观念认识错位与宣传导向失真 由于我国贫富差距大，高尔夫仅在高消费人群中传播，难以全民化，所以目前我国民众对于高尔夫的舆论偏向负面，认为高尔夫与腐败联系到了一起。四：建设维护成本高 该基地有现存的建筑和矿山，拆迁、处理矿山和建成后的维护的成本很高。,20,SWTO分析,机遇,Opportunity,一：我国的高尔夫运动仍处于起步阶段、 我国的高尔夫运动从八十年代起步开始到现在才发展了二十几年，全国才有五百多个球场，只要经营有方，市场无限。二：长三角地区的客源广阔 该项目的客源只要为浙东
9、和浙北，再大为长三角，他们都是中国经济最发达活跃的地区，该地区的富人云集，市场需求不可谓不大。三：配与高尔夫小镇，联手九龙湖搞大旅游 配与高尔夫小镇搞房地产，不仅可以在房地产上补血，还可以联手西边的九龙湖，利用各自的资源，大搞度假旅游。,21,SWTO分析,威胁,Threaten,一：面临同行的竞争 该市已经现存两家上规模的高尔夫球场（东方高尔夫球场和启新高尔夫球场）的竞争，如何做强做大，使之立于不败之地确实是个挑战。二：国家政策对高尔夫产业的打压 我国不仅高尔夫产业政策与产业结构失调，现在还不断地对此打压，所以要学会即使转变开发模式。,22,总体定位,3、提升宁波城市形象的新名片。,4、成长
10、为长三角具有特色。高端休闲娱乐、旅游度假新地标,2、突破原有的经济结构，寻求新的经济增长点。,1、成为九龙湖风景区的一部分，全面提升九龙湖风景区的整体实力。,总体定位,23,项目建设设想,高尔夫球场,高尔夫球俱乐部会所一般由球场和会馆建筑两部分组成。球场是俱乐部会员进行运动的场地，会馆建筑则是为会员提供更衣、淋浴、餐饮、交流和宴会的服务空间。会馆建筑标准通常相当于四星级或五星级的宾馆。由于高尔夫球运动是我国近年才刚从国外引进的新兴体育娱乐活动项目，其场地和会馆建筑设计又都具有特殊的专项技术，因而国内已建的设施基本皆由国外建筑师主持设计。,24,起源,发展,现状,高尔夫球起源于15世纪的苏格兰,
11、19世纪，高尔夫球传入美国。1922年，世界上第一次国际性比赛是美国对英国的“沃克杯”高尔夫球对抗赛,现在的世界杯、英格兰和美国公开赛这三项比赛，可以说是高尔夫球的最高水平的竞赛,高尔夫发展史,25,传入,发展,现状,1896年上海高尔夫球俱乐部成立，标志着高尔夫这项几百年历史的运动进入中国,后来在特殊的历史阶段被冠之为“腐朽的资产阶级生活方式”而被取缔，中国真正意义上的高尔夫发展必须从1984年中山温泉高尔夫球俱乐部成立算起，至今已经走过了20年的历程,高尔夫球运动在我国已迅速普及和发展起来 ，全国已有多500家各方球场，并举行多次国际高尔夫球赛。,高尔夫发展史,26,项目建设设想,（1）用
12、地应满足高尔夫球娱乐活动的特点和技术要求，应选择交通便利、环境优美、绿色植被充裕茂盛和无污染的地段。 （2）高尔夫球场除主赛球场外，一般还应包括练习场地、俱乐部会馆、后勤服务、管理办公、停车场等，需要时还可附设度假居住设施、游泳池和其他娱乐设施等等。 （3）高尔夫球场需有较开阔的草坪，一般宜利用丘陵缓坡地带设置，占地约65 70平方百米，球道处地面起伏高差1020m为宜。（4）正规球场应划分为18个大小不一、形状各异的场地，每块场地均由开球台、球道、果岭和球洞组成。由开球台到球洞的间距为至548m不等。标准球场的总长为5943m至6400m,宽度不定。球场四周应有界线标志，关键地段设置界桩。每
13、个分场地占地33.5平方百米。,高尔夫项目建设要点,27,项目建设设想,（5）开球台即是开球用的草坪，台上有两个球状标记，相距4.5m左右，两个标记之间的连线即称开球线。开球台一般面积30150平方米，较其周围地表高约0.31.0m,表面为修剪过的短草，有一定坚硬度且表面平滑。一般每个洞的开球台设两个，分别供男女选手使用。如供正式比赛使用，还需增设第三个开球台。球洞应高出开球台，但不宜超过20m. （6）果岭为球洞所处的区域，其平面多呈近似圆形或椭圆形的自由形状，表面种植优质草坪，并经修剪和碾压密实，略有缓坡起伏，使球能在场地上无阻碍地滚动。,高尔夫项目建设要点,28,项目建设设想,7）由开球
14、台到果岭和球洞间为平坦球道，其宽度最小30m,一般为40 50m,植以剪短的草皮。球道外为粗糙地带。靠近球道为宽23m的轻度粗糙区，即植有剪短的野草，其外侧为重度粗糙区，即为自然草丛或树林等，其间出球有较大难度。场地内可有意设置沙坑、水塘、小溪等形成障碍物地带，以增加击球的趣味和丰富场地的景观。 （8）高尔夫球的基本器材包括球、球杆和球座。球为胶质材料制作，直径不小于4.16cm,重45.93g.击球杆分木杆和铁杆两种，其长度分别有5种和9种型号。球杆由杆头、杆基、杆把三部分组成，长度0.911.29m. （9）合理布置不同长度的球道，球道长度一般按标准杆数计算，男子为35杆，女子为36杆。通
15、常场内设3杆洞4个，4杆洞10个，5杆洞4个。,高尔夫项目建设要点,29,“有钱人的运动，但不是高尚运动”高尔夫中国变形记 高尔夫球除了作为运动项目，他还具有另外一重色彩：作为一项从诞生起就注定为少数人所享有的精英运动，在新兴国家，它的背后所牵连的官员腐败、社会阶层划分、土地资源、水资源浪费乃至周遭污染等严重社会问题，都使其不再只是一项单纯的运动。基因没变，使用者变了，小小一粒白色的球，就这样背负着不可承受之重。,项遇到的问题,30,由于投资大成本高、过于贵族化，目前我国大部分高尔夫球场经营处于亏损状态。比如： 一个洞的高尔夫球场，投资建设成本约亿元，每年维护费用万元，折算成每天的成本为万元左
16、右，而收回成本每天需要人次至人次打球，这几乎是不可能达到的目标，除了人气较旺、管理得当的个别球场外，其他大部分球场经营不景气。 但对球场老板而言，只要高尔夫为地产带来“高附加值”，球场本身是否盈利变得并不重要。而捆绑的房地产项目带来的高利润，成为开发商依然对高尔夫球场建设趋之若鹜的重要原因。在目前房地产调控的背景下，高尔夫更成为地产项目的一大卖点，对价格和销售有很大的促进作用。,项遇到的问题,31,项目建设设想,旅游小镇建设要点,旅游做为未来发展的主导产业之一，为旅游景区建设特色小城镇的提供了诸多优势。包括环境优美、流动人口多且消费能力较高、投资平台良好等等。旅游小镇建设源于19世纪中期国外的
17、乡村旅游，国外在致力于打造旅游小镇上也煞费苦心，著名的小镇有艺术天才的梦幻胜地瑞典阿里尔德、爱琴海悬崖上的浪漫小镇希腊福莱甘兹罗斯、英国莎士比亚的故乡斯特拉福等等。国内近年来随着旅游业的兴起和发展，越来越多的旅游区都开始打造具有当地特色的小镇，其中也不乏许多成功的例子，如著名的湖南凤凰、广西阳朔、云南丽江、江苏周庄等。,32,项目建设设想,旅游小镇是基于旅游消费理念从观光到渡假深度游的不断升级的旅游背景的基础上，涌现出来的新的旅游形态。度假旅游是以休闲、健身为目的的旅游，其特点是停留时间长，多为中高消费档次，项目多，活动内容丰富多彩，并多以家庭为单位，多为近距离重复性旅游。所以说，度假旅游是高
18、档次的旅游产品，经济效益高旅游小镇的出现正是在国民收入的增加、高收入人群旅游消费理念的提升以及人群的相对稳定的前具备独一无二或者稀缺提下产生的。旅游小镇开发的前提条件是小镇是否性抑或消费市场丰富等。旅游小镇的定位就是归纳这些优势条件从而确定项目开发的目标，定位是旅游小镇开发的首要条件，定位的准确与否直接影响着项目开发的成功与否。,（一）旅游小镇,旅游小镇建设要点,33,项目建设设想,（二）定位的概念,定位是一件事物在众多的同类事物中，根据自身的优势和特点判断自己在同类群体中所起的作用，从而确定自己应处于何种位置。旅游小镇的定位就是纵观世界范围旅游小镇从经营类型、特征及环境景观特征的分布及所占旅
19、游市场情况，在世界旅游小镇范围内判断自身旅游资源的优劣势，从而估计应能占据的旅游市场并确立自身的位置。例如：巴黎定位为一场流动的盛宴；罗马定位为永恒之城；埃及定位为千年究竟有多长；香港定位为动感之都；曼谷定位为天使之城，无不是根据自身所占据的旅游资源以及在世界人民心中的形象而确立的形象定位。,旅游小镇建设要点,34,项目建设设想,（三）旅游小镇定位的作用,1、确定项目开发目标。,2、塑造标志形象。,3、以便于有序的开发。,（四）旅游小镇定位的思路,1、从市场中找角色。,2、从旅游产品的多个层次横向比较中找位置。,3、多个层次相关的政策引导中找方向。,4、小镇依托的自然文化环境背景中找切入点。,
20、5、项目实现的可行性中找依据。,旅游小镇建设要点,35,项目建设设想,（五）旅游小镇的内涵,1、风景优美，环境怡人。,2、具有鲜明的当地特色。,3、具有浓厚的文化底蕴。,4、旅游业占据绝对主导性的地位。,（六）旅游小镇的分类,、资源主导型旅游小镇,、旅游接待型旅游小镇,、生态人居型旅游小镇,旅游小镇建设要点,36,项目建设方案,旅游小镇建设要点,（七）建设旅游小镇的意义,1、完善景区建设，提高景区的品位，加快旅游发展。,2、有利于加快城镇化建设。随着旅游人群的加入，各种娱乐、购物等消费场所均可投入建设，如酒店、酒吧、特产店、足浴、民俗表演场等等。,3、增加就业机会，改善百姓生活条件。旅游发展得
21、好，吃住行游购娱各个方面都有无限潜力。,4、有利于宣传当地民俗和文化，提高景区的知名度。,37,项目建设设想,（八）四个基本要素,1、产业：有支柱才有方向,2、功能：确定小镇的核心,随着农村经济的发展，小城镇自然而然地发展起来。但是，要引导小城镇的发展，就必需有其发展的主导产业。 雄厚的产业基础建立之后，不但为决策者提供方向，也为旅游小镇的品牌建立，整体营销奠定了基础。旅游产品的营销相当重要，明确的产业确定后，也会带来旺盛的人气，小城镇才会成为人丁兴旺、生气勃勃的人群聚居区。人气兴衰，说到底是一个产业依托够不够的问题。,功能区的定位和开发，直接关系到小城镇建设的价值和成败，决定了小城镇的形象和
22、风貌。功能区建设好了，城镇的功能才能得以发挥。所以，功能开发是小城镇建设的核心。 功能区的多种公共建筑和公共空间，应当成为小城镇的最重要、最精彩、最具有人气的部分。在建筑风格上要体现小城镇的风貌，精心地组织，确定每一幢公共建筑的建筑形态，使功能区真正成为小城镇的视觉中心。,旅游小镇建设要点,38,项目建设设想,3、生态：不仅仅是基础,4、文脉：不能丢失的灵魂,保护生态环境，要保护好原有的生态资源，特别是要保护好植被和河道。河道是大地的血脉，河道的畅通是大地充满生气的原因。把河道填掉是轻而易举的事，随意填河不仅不利于排涝泄洪，而且会使大地的机体枯萎，再要开挖将会耗资巨大，有的已经根本不可能。这样
23、令人遗憾的教训非常多。自以为聪明的建设不仅给当地居民带来危害，也破坏原有的景观，使旅游价值大大降低，反而赶走了游客。,文脉是历史的延续。许许多多的历史文化遗存在广大的农村和集镇，这些散布于民间的历史文化遗存，是我国深厚的历史文化的宝藏，是社会文明的源头。在小城镇建设时，应当充分挖掘这些宝藏，让它们流传下去，发扬光大。 即使比较新的小镇，也应该尽可能地根据当地的风土人情和小集镇的风貌定位，尽量增加文化含量，保持和历史文脉相通的地方文化，这一点对有心搞旅游开发的小镇尤为重要。,旅游小镇建设要点,39,项目定位,功能与需求,40,项目定位,功能与需求,度假酒店、别墅有特色的观光景观一流的饮食服务高尔
24、夫相关的特色休闲活动特色养生活动高端或特色运动有品味的夜间休闲娱乐氛围当地特色的节庆活动齐备的商务会议设施特色的教育培训课程舒适的公共开放空间与高尔夫相关的产业旅客服务中心明显的交通引导和指示医疗设施、诊所可兑换国际货币的ATM服务,品质居住观光餐饮美食特色休闲高端养生运动精品购物夜间娱乐节庆活动商务会议教育培训公共开放空间产业旅客中心医疗服务银行设施学校通讯,价位适中生活社区舒适的观光景观价美物廉的大众饮食图书馆、剧院大众养生设施城市公园、操场、体育馆超市、便利店电影院、KTV娱民的大众活动一般要求语言培训舒适的公共开放空间足够居民赖以生活的产业未必需求公共交通顺畅医院银行学校,功能,需求,需求,41,功能与需求,项目定位,42,江 磊黄甥柑,谢 谢!,Thanks,
