1、武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告 武汉杰灵威智敬呈Jan.2016,【现代形象】，有别于主城区的最独特的标签。,城市的每一处地方都应被赋予其独一的特色，从而刻画孕育出项目的特质,3,前 言,本报告为武汉杰灵威智房地产营销策划有限公司对武穴刊江大道某商业地块（编号未知）的整体定位、物业组合、商业业态布局以及规划设计、等方面进行研究和建议。 本报告以市场研究、项目地块研究为基础，对项目所在市场和未来开发方向进行了深入的研究和策划，本报告重点在项目商服地块的研判，希望可以为项目发展提供客观的参考与借鉴，并形成统领项目全局的开发指导思想。,项目市场研究,项目发展定位,项目规划与运营,Comm
2、unicate Ideas,Communicate Ideas,三省七县通衢,长江十大深水良港之一,矿资源丰富，境内金属矿产有40多种代表金属矿铅、锌、铜、金红石,拥湖光山色，广济十景,魅力武穴,6,结论：GDP整体表现比较稳健，高收入持续促进高消费，对城市商业的发展给予了强有力的经济支撑。, 2011年至2014年，武穴市GDP一直保持快速增长，最低增幅在10以上，但最近4年增速呈现下降缓趋势。,城市GDP总量及增长率, 2011年至2014年，武穴市社会消费品零售总额不断增长，2014年已达到93.28亿元。,2011-2014年武穴市社会消费品零售总额（单位：亿元）,结论：社会消费品零售
3、总额剔除消费品价格因素，持续增长势头明显，意味着商业消费市场极为活跃，将吸引更多品牌商家的进驻。,社会消费品零售总额分析, 2011年至2014年，武穴居民人均可支配收入2014年超过2万元，持续稳步的增长，充分说明武穴市拥有巨大的消费潜力。,结论：居民人均可支配收入的增长与社会零售增长成正比，说明消费市场的存在可持续的上升空间，为商业进一步繁荣提供支撑。,居民人均可支配收入,武穴当前以第二产品为主导，第三产业存在较大上升潜力。,结论：城市化进程的重要标志体现在第三产业的比重表现，武穴市当前的第三产业远未达到饱和，消费拉动及高端服务行业的发展有着稳步上扬的趋势。,第三产业发展状况,截止2014
4、年武穴总人口达到80.77万人，连续4年保持持续增长，但增长率较低。,武穴人口情况,武穴总体规划,武穴扩容副中心定位,旧城改造加速人口外迁,新城区建设提速区域发展,最大体量的城市综合体开发开创武穴商业新纪元,武穴城市快速发展，城市扩容；全面带动房地产、零售商业、专业市场等产业升级消费升级换代时代已经到来，必须激活武穴商业发展。,武穴总体规划,玉,湖,路,广,济,大,道,刊,江,大,道,明,珠,路,民,主,路,沿街商业和电器、家具专业店为主，车行道广、,窝,陂,塘,路,栖贤路商圈,以中百仓储和汽车站为主，有一些沿街商业和银行。,北,川,路,中百仓储商圈,最繁华的商圈，包括商超、沿街商业、步行街、
5、地下商业街等。,永,宁,大,道,沿街商业为主，道路较窄，以人行为主。,永宁大道商圈,民主路商圈,沿街商业刊江大道广济大道北川路永宁大道明珠路民主路窝陂塘路玉湖路,汽配4s店,金色豪园小区的底商是本市汽配集中区。,武穴商圈分析,商业街业态研究民主路,租金水平：北川路以北路段为5-7元/平月； 北川路至永宁大道路段为12-15元/平月； 永宁大道至沿江大道路段为50-80元/平月。标准铺面：30-60，开间5米，进深5-10米。主要承租面积：60。小 结： 民主路贯穿城市南北，是中心商业区所在的一条大道。整体商业氛围较好，租金较高，业态以满足周边居民生活的餐饮、生活配套、零售为主。 民主路永宁大道
6、以北位于城市非核心地段，业态以电动车、五金管业、婚纱摄影及生活配套为主，承租能力较差， 租金水平明显低于南段，沿街整体形象及档次较差。 民主路永宁大道至居仁街之间属于武穴市中心商圈，商业氛围浓厚，品牌店铺较多，人流量大。,零售,餐饮,生活配套,住宿,其它,建材,服饰,17%,14%,专业店,8%,业态比例,武穴商圈分析,商业街业态研究窝陂塘路,零售,餐饮,生活配套,住宿,其它,五金,专业店,6%,6%,美容美发,8%,业态比例,娱乐,租金水平：公园北路以北路段为12-15元/平月； 公园北路至沿江大道路段为20-35元/平月。标准铺面：30-50，开间4米，进深6-8米。主要承租面积：50。小
7、 结： 窝陂塘路南段比北段商业氛围好，南段娱乐休闲、美容美发业较为集中，还有大量的文体、学校等设施。 北段商业类型较杂乱，属于城市非核心地段，业态以市政工程、生活配套为主，承租能力较差， 租金水平明显低于南段，沿街整体形象及档次较差。,武穴商圈分析,商业街业态研究北川路,零售,餐饮,生活配套,住宿,其它,建材,专业店,18%,9%,业态比例,娱乐,租金水平：北川路中段近民主路附近为20-25元/平月； 西段至玉湖路段和东段至明珠路段为12-15元/平月。标准铺面：30-50，开间4米，进深6-8米。主要承租面积：50。小 结： 北川路东西端业态和租金范围较相似，西段业态以市政、生活配套为主，东
8、段业态以建材、专业店为主。中段靠近民主路为北川路最繁华区域，有本市最大的仓储，中百仓储。,武穴商圈分析,商业街业态研究永宁大道,零售,生活配套,住宿,其它,服饰,专业店,11%,11%,业态比例,娱乐,副食,8%,建材,17%,租金水平：永宁大道中段近民主路附近为45-70元/平月； 西段至玉湖路段为6-16元/平月； 东段至明珠路段为3-20元/平月。标准铺面：50-80，开间6米，进深8-10米。主要承租面积：60。小 结： 永宁大道横贯武穴市东西方向，与纵向主干道民主路相交，其交汇处是武穴市的中心商圈所在位置。 永宁大道民主路以西段、正街至粮食路段以电器、家居专业店为主。民主路至正街段以
9、商场、服饰、超市为主，租金较高。,武穴商圈分析,商业街业态研究居仁街,租金水平：150-200元/平月。标准铺面：30-60，开间5米，进深6-9米。主要承租面积：40。小 结： 居仁街是武穴市零售业最集中的一条商业街，人流量大，商业氛围浓厚。业态基本全是服饰鞋帽类。街道较窄，区域内的商场环境老旧，品牌店铺较多，但分布无规划，发展潜力不高。承租能力较强，是目前武穴市租金最高的一条商业街。,武穴商圈分析,商业街业态研究广济大道,租金水平：3-6元/平月。主要承租面积：60。小 结： 广济大道横贯武穴市东西方向，位于武穴市北部。属于城市副中心，商业氛围很差，人流量少。沿街铺面老旧，建筑多为低矮的老
10、式建筑。 业态以汽车、农机、物流为主，有少量教育、住宿配套。,武穴商圈分析,商业街基本情况对比分析,武穴商圈分析,广济商城同心超市,中百仓储,黄商武穴购物中心,鑫源购物中心首佳地下广场,新世界商场,同心超市,武穴商场,同心超市,重点零售商业项目中百仓储同心超市武穴商场黄商武穴购物中心鑫源购物中心首佳地下广场广济商城新世界商场,武穴零售商业研究,重点商业项目调研-中百仓储,项目地址：北川路武穴汽车站旁主要经营内容：超市、家电项目体量：3000项目概况：是武穴本土唯一的一家仓储超市。入口处有工贸家电卖场，门口有餐饮配套。,武穴零售商业研究,重点商业项目调研-同心超市,项目地址：A 武穴市龙潭路 B
11、 武穴市保康路 C 永宁大道广济商城主要经营内容：商超项目体量：2000-4000项目概况：是武穴本土的一家连锁超市，在武穴市内共开设有三家分店。,武穴零售商业研究,重点商业项目调研-武穴商场,项目地址：永宁大道近民主路段主要经营内容：百货项目体量：2000项目概况：是武穴老牌的商场，周边一楼底商多为家电、电动车商家，商场内主要销售服饰。2、3楼有武商家具卖场（面积另算）,武穴零售商业研究,重点商业项目调研-武穴黄商购物中心,项目地址：民主路与永宁大道交汇处主要经营内容：服饰百货项目体量：1楼黄商超市3000;2楼服饰城3000;地下步行街3000项目概况：经营状况好，处于中心商圈的最佳位置，
12、人流车流量大。1楼黄商超市，收银线8条；2楼为老式传统服装卖场；3楼为全友家私。地下步行街主营女装潮流服饰，定位于武穴年轻人消费群体，租金40元/月-60元/月。,武穴零售商业研究,重点商业项目调研-鑫源购物中心,项目地址：武穴市居仁街与正街交汇处主要经营内容：男女服饰、童装项目体量：3500项目概况：是老牌的购物中心，位于居仁街和正街的交汇处，是人流非常密集的区域，经营状况良好。1楼有餐饮配套，3楼是老电影院。1楼：女装2楼：商务男装、童装,武穴零售商业研究,重点商业项目调研-首佳地下广场,项目地址：武穴市居仁街与正街交汇处主要经营内容：男女服饰、童装项目体量：2500项目概况：经营状况较好
13、，分隔的独立小商铺，主要售卖针对年轻人的中低档服饰类商品。但该地下商场的通风较差，购物环境不好。租金：50元/月，门口位置100 元/月。,武穴零售商业研究,重点商业项目调研-广济商城,项目地址：武穴市永宁大道，靠近粮食路附近主要经营内容：超市、男女服饰、综合商业项目体量：6000项目概况：经营状况较差，2楼的同心超市人流量也比另外两家同心超市要少很多，仅设4条收银线。许多商户未开门营业，市场极为冷清。租金：20元/月,武穴零售商业研究,重点商业项目调研-新世界商场,项目地址：武穴市居仁街主要经营内容：男女服饰、箱包、童装项目体量：1000项目概况：经营状况一般，被周围的品牌服饰店所淹没，商场
14、老旧，商业格局无规划，灯光晦暗。所售商品为中低档。,武穴零售商业研究,重点零售商业项目调研,武穴零售商业研究,万居乐建材城,百汇国际家居广场,建权家居,全友家私,重点家居建材商业项目百汇国际家居广场建权家居全友家私雅兴家居红苹果家居万居乐建材城鄂东陶瓷市场,鄂东陶瓷市场,雅兴家居红苹果家居,武穴专业市场研究,重点商业项目调研-建权家居,项目地址：武穴市北川路，靠近民主路段主要经营内容：家具项目体量：4层，3000项目概况：经营状况良好，在北川路上，离汽车站不远，人流量大。一层是金太阳大药房，侧边有通道上楼。1楼通道有少量家电出售（电视、音响、冰箱、电扇）；2楼沙发3楼床品4楼普通家具,武穴专业
15、市场研究,重点商业项目调研-全友家私,项目地址：民主路与永宁大道交汇处主要经营内容：家具项目体量：1层，3000项目概况：位于黄商购物中心3楼，处于城市正中心的民主路商圈，该区人流量大。但全友家私并没有明显的人流优势，基本无人逛。白天营业时间照明关闭大半，经营状况不佳。,武穴专业市场研究,重点商业项目调研-雅兴家居/红苹果家居,项目地址：民主路与永宁大道交汇处，同心超市旁2楼主要经营内容：普通家具，床、沙发、茶几项目体量：雅兴家居：1层，1500 红苹果家居：1层，1500项目概况：位于民主路与永宁大道交汇处，同心超市旁，人流量、车流量均较大。和全友家私性质相同，是本地人比较习惯去的家私商场。
16、,武穴专业市场研究,重点商业项目调研-武商家具,项目地址：永宁大道近民主路段，武穴商场楼上2楼部分、3楼整层主要经营内容：普通家具，床、沙发、茶几项目体量：1500项目概况：位于武穴商场楼上，周围有许多家电卖场，人流量、车流量均较大。和全友家私性质相同，是本地人比较习惯去的家私商场。,武穴专业市场研究,重点商业项目调研-百汇国际家居广场,项目地址：武穴市北川路主要经营内容：家具项目体量：4层，3000项目概况：是集中的纯家居市场，经营状况良好，周围有配套的灯饰、五金店。1层：家具家私2层：实木家具、办公家具3层：真皮沙发、儿童家具4层：美式、古典家具,武穴专业市场研究,重点商业项目调研-万居乐
17、建材城,项目地址：武穴市永宁大道近明珠路主要经营内容：家装建材项目体量：3万方,100多户项目概况：是武穴最大的一个家装建材市场，成“王”字形结构分布，由7栋3层高的横排建筑组成。主营中高档建材，经营状况良好。租金：平均30元/月售价：临街约2.3万元/主力户型为：进深12米，开间4米（二层96平米）和进深12米，开间6米（二层144平米）两种户型，针对不同的需求进行分隔组合；整体结构为框架结构，可自由分隔组合。,武穴专业市场研究,重点商业项目调研-鄂东陶瓷市场,项目地址：武穴市刊江大道近明珠路主要经营内容：陶瓷、瓷砖项目体量：3000 约30户项目概况：是刊江大道南面临近明珠路段的一个小型陶
18、瓷市场，主营中高档陶瓷建材，经营状况一般。,武穴专业市场研究,重点商业项目调研汽车相关市场,位置：刊江大道北面，近明珠路，金色豪园小区底商。体量：约20家汽配汽修私人店，其中仅有一家斯柯达4s店。本地汽车行业基本属于空白，有较大发展潜力。,武穴专业市场研究,重点家居建材商业项目调研,武穴专业市场研究,整体商业结论,武穴商业现状思考：传统商业集中在城市南部，城市原有旧商业体改造可能性不大，广济大道、刊江大道正在兴建几个较大体量的住宅、商业项目，未来武穴市的城北区域发展潜力巨大；零售市场依旧以传统的商场形式为主，缺乏集中性的体验型商业，缺乏一站式购物体验；家居市场分布零散，品牌选择较少，经营状况不
19、佳。专业家装建材市场以万居乐为代表，是比较成规模的专业市场。汽车展示及汽车美容市场当前处于发展初期，有较大的市场潜力。,武穴专业市场研究,龙潭国际商贸城,东磁新城,吴楚时代城,亚兴国际商贸城,嘉和财富城城,世锦大厦,调研范围说明： 本次调研选取武穴目前比较有代表性的6个项目； 意在了解整个武穴房地产市场现状，包括住宅和商业部分的定位与规划，研判新兴项目对武穴房地产市场的影响。,武穴重点楼盘研究,龙潭国际商贸城,武穴重点楼盘研究,嘉和 财富城,武穴重点楼盘研究,世锦大厦,武穴重点楼盘研究,亚兴国际商贸城,武穴重点楼盘研究,东磁新城国际花园,武穴重点楼盘研究,吴楚时代城,武穴重点楼盘研究,房地产市
20、场小结,住宅：武穴市住宅项目3房户型占全市住宅供应量的73%，已成为当地购房主流，购房者需求主流为110平米以上的3房户型。目前刊江大道一带热销楼盘均价在3800元/左右；目前城区中心地段的部分住宅项目均价接近5000元/。,武穴重点楼盘研究,房地产市场小结,商业：武穴目前开发的商业项目有独立的综合体商业，也有以满足社区居民生活服务为主的3层住宅底商。除龙潭国际商贸城和嘉和财富城商业计划引进超市、影院或其它大型主力店外，武穴目前开发的商业街大多作为住宅的商业配套，没有统一有效的规划和管理。整体而言武穴市商业开发还处于初级阶段，商业存在较大的发展空间。中心城区商铺一楼均价在25000元/平米左右
21、，北川路龙潭国际商贸城1楼商铺价格在1.5万元-4.5万元/平米，销售很好。沿刊江大道一带商铺均价在15000元/平米，销售情况良好。武穴的商铺价格中等偏高，但整体商业投资市场热度较高。,武穴重点楼盘研究,Communicate Ideas,项目整体评判,项目地块特征,地块区位：位于武穴大道26号路与刊江大道23号路交汇处东北侧，武穴市新市政府背后，武穴市政务中心西侧。交通便利，便于后期车流及人流的通达。,地块现状：商服用地性质，地块现为荒地，高差约1米。,53,本案位于武穴市主干道刊江大道与武穴大道交汇处，占据进入武穴中心城区的咽喉位置，区位优势明显。,项目地块研究,本案,总规划净用地面积约
22、为20亩 商业用地面积：住宅用地面积：,本案地块形状规整，位于武穴大道26号路与刊江大道23号路交汇处东北侧，武穴市新市政府背后，武穴市政务中心西侧。,刊江大道和武穴大道的沿街展示面良好，有效利用的话，可以提高本项目的商业价值，增强商业设施的竞争力。,刊江大道23号路,武穴大道26号路,项目地块研究,沿街展示面,通过不同建筑类型的合理排布，实现商业功能的复合及价值的最大化；充分发掘展示面优势，保证刊江大道和武穴大道两个面沿线完整的视觉展示效果。,展示面外部车流主要到达点外部人流主要到达点周边车流、人流次要到达点,项目地块研究,项目周边2面临路，一横一纵主干道在项目周围，进入项目区域较为便捷。规
23、划路：23号路和26号路。未来区域交通优势明 项目离麻阳高速、武穴长江大桥仅1.5公里，本区域将是武穴通达周围省市的交通要道。,240省道,本案至麻阳高速、武穴长江大桥仅1.5公里,麻阳高速、武穴长江大桥,公交站点,项目临2条城市主干道，周围有2条规划路待建。距离麻阳高速、武穴长江大桥仅1.5公里。,项目交通情况,本案周边3公里内涵盖了武穴所有的零售商业及专业市场，商业氛围浓厚。,项目整体评判,Communicate Ideas,Strength，优势,1. 区域前景：项目位于中心城区扩张区域，为政府重点发展区域之一；2. 交通优势：项目紧邻城市级主干道，近临规划中的长江大桥、高速公路主入口；
24、3. 展示性优势：项目两面临街，临街面近800米，展示面和可视性具明显优势；4. 规模优势：项目总建面20多万方，商业面积约13万平方米，总规模和商业体量均首屈一指；,1.经济发展强劲：城市经济快速发展，消费意识及亿元呈良性发展态势；2.城市扩容：城市向北发展，道路扩建，本项目所处区域将快速融入城市中心板块；3.商业升级：武穴当前缺乏优质的一站式购物中心，购物环境有较大的提升空间。,Opportunity，机会：,1. 快速抢占市场：利用武穴快速发展，商业市场升级的契机，打造具有超前立面的武穴商业项目标杆；2. 扩大商业辐射力：项目区域前景显著，交通便利，体量较大，应尽力打造具备特色的购物中心
25、，通过扩大商业的影响力，争取到更多的消费客群。3. 展现商业特色：本项目应以适度领先的商业规划、贴近需求的业态组合和商业运营为武穴市中高档消费群体提供新的商业体验。,项目SWOT分析,Weakness 劣势,1.区域人流：项目位于非核心城区，人流量少，对引入 优质商家进驻提出了更大的考验；2.区位环境：客观环境的存在，对商业调性营造，客户购物环境方面存在压力；,1. 高商业指标：对于城区人口不到20万的武穴而言，高达13万方的商业指标的销售去化和招商运营将给项目带来巨大挑战。2. 消费力抢夺:市中心商业项目正在快速升级，一定程度上将抢夺到本项目消费的客户群体；3. 未来竞争：龙潭国际商贸城二期
26、、嘉和财富城已经消耗一部分投资需求，未来项目将面临北城板块新出让项目的竞争。,Threat 挑战,1. 差异化定位：针对市场当前商业项目，实施差异化的业态定位，主要吸引目的型消费群体，扬长避短。2. 规划优化：如何更优化分布商业与住宅的面积配比，以及分布各个商铺合适的面积，是必须考量的；3. 面积指标分解：面对小市场大商业指标，需根据市场容量对商业指标进行分解，使每类细分市场可以承载对应的商业指标的经营，减少整体商业体量过大的风险。,项目SWOT分析,项目整体定位原则,快速发展背景下的城市新中心,容纳多元化的业态，塑造体验式的一站式消费空间；,主题化、新颖化、体验性；填补当前空白的业态类型；,
27、一站式衣食住行、吃喝玩乐购新选择,年轻、时尚、家庭、细分市场；,项目整体定位原则,城市分析,立地研究,生活时尚中心区域中心,休闲娱乐中心,1,2,区域中心,区域中心、专业购物中心、生活时尚中心、休闲娱乐中心,生活时尚中心,通过对武穴及项目所在区域的城市分析及项目立地研究，初步判断本项目零售型购物中心中可选择的两种购物中心类型分别为生活时尚中心和区域中心,项目概念定位,核心驱动分析：,家庭生活驱动,专业消费驱动,商务休闲消费驱动,项目以家庭生活为核心驱动，专业消费为辅助驱动，加以商务休闲元素，形成多业态聚集的超级商业广场。,项目概念定位,本项目商业定位为家庭型零售、专业市场、休闲娱乐、生活配套的
28、商业聚合概念模式，即超级商业综合体。,本案,项目概念定位,案名建议：武穴摩尔城10万方超级城市商业综合体,大都会,新中心,全业态,项目概念定位,展示新中心魅力 满足多样化需求 构建现代商业体验,武穴新城区代言之作 一站式时尚体验中心,项目概念定位,家庭餐饮,家庭娱乐,家庭购物,家庭餐饮,武穴摩尔城是一个家人欢聚的场所，有着很强的亲和力与和谐的氛围，是家庭人群首选的购物、餐饮、休闲、娱乐场所。,项目概念定位,武穴摩尔城为商务人士提供一个轻松休闲的商务环境，满足商务人群和城市精英名流交际、宴请等各类商务需求。,家庭娱乐,项目概念定位,舒适的环境，完善的生活配套设施，使武穴摩尔城成为周边居民和上班族
29、的生活广场,项目概念定位,武穴摩尔城为武穴的白领阶层和注重生活品质的居民打开一扇魅力时尚之窗。,项目概念定位,美食广场,家庭餐饮,休闲餐饮,日韩餐饮,西式快餐,中式快餐,西式快餐,武穴摩尔城以独具风味的美食挽留家庭客群，私密性的空间服务高端人群，快捷卫生环境吸引工薪人群。,项目概念定位,购物中心,专业市场,配套型商业,商业街区,武穴摩尔城（整体商业约60000）,整体商业规划为四个物业类别，各模块代表一种品类的聚集，总体量为60000平方米左右。,开发体量测算,体量测算采取三种不同的方法进行测算，最终对比判断，确定本项目的合理的商业体量范围。,开发体量测算,方法一：类型推导法,通过类型推导法，
30、得出本项目购物中心体量在5-8万方。,开发体量测算,龙潭国际商贸城为典型的购物中心，其招商情况良好，地位位置较好，未来经营上将成为本项目的重点竞争对手，项目规模为6.5万平米，本项目为未来城市新中心，建议体量于该项目持平；嘉和财富城项目，属于典型单主力店超市驱动型，其他招商情况均不明朗，未来对本项目的构成竞争相对较小。从本项目未来发展趋势而言，建议项目体量大于嘉和财富城项目。,方法二：竞争对比法,龙潭国际商贸城,嘉和财富城,通过竞争项目对比法，得出本项目购物中心体量在5-6万方。,开发体量测算,基于以上数据，我司推算项目现在可承受的零售型商业面积为:（150000*9200*35%）/9000
31、元/年/平方米=53600平米,方法三：市场需求法,根据武穴2014年人均消费力推算，本案可支撑的购物中心体量在53600平。,开发体量测算,综合考量，本项目购物中心（零售型）商业体量控制为5-6万方。,体量测算结论,开发体量测算,招商服务销售的开发模式,集中型商业进行街区化演绎,控制持有比例，最大化实现可销售面积,尽量实现更多的商业临街店铺的面积供应,变现型商业的产品尝试,分期开发，现金流产品为主，拉动开发节奏,开发体量测算小结：,开发体量测算,项目整体定位于商业驱动为主的综合体，购物中心为本项目的主力驱动物业，商业街和配套型商业为项目的辅助驱动物业，住宅为现金流物业。,各物业在本项目中价值
32、中价值功能评估：,商业街,住宅,功能作用,价值贡献,功能驱动,项目核心价值物业持有为主/区域成熟后只持有主力店，其余商铺销售变现,提供项目的核心价值，为其他物业提升附加值,主力驱动,项目溢价物业销售变现,项目商业多种形式的体现，是项目主要利润点,项目收益平衡物业销售变现,维持项目收支平衡的主要物业形式，为商业提供消费人群,辅助驱动,辅助驱动,集中商业,配套型商业,项目形象物业销售变现,项目商业多种形式的体现，是项目次要利润点,辅助驱动,项目产品定位,开创多姿多彩的时尚潮流生活形态,营造幸福体验的家庭欢乐氛围,提供优质的工作生活、休闲娱乐场所,持有型物业,变现类物业,创造多元消费,提升生活品质,
33、武穴摩尔城,购物中心、休闲水会,集中商业、商业街区店铺,配套型商业、住宅,项目产品定位,集中式商业产品建议1：国际购物中心,变现方式：大型超市、影院等主力店持有外其他返租销售产品形态：超市所在楼层层高5.4米，影院所在楼层不低于9米，其他楼层5.1米；设置中庭。,项目产品定位,集中式商业产品建议2：家居生活MALL,变现方式：主力店持有外其他返租销售产品形态：家居MALL柱间距8.4*8.4米；层高5.4米；,项目产品定位,商业街产品建议1：餐饮文化商业街,变现方式：部分品牌店持有外其他返租销售产品形态：一楼层高3.6米，二、三楼层高3.3米，二、三楼为双回路，设置采光顶棚。,项目产品定位,商
34、业街产品建议2：专业市场街,变现方式：全部返租销售产品形态：上下2层，一楼层高4.5米，二楼层高3.6米，开间进深比1:2；,项目产品定位,商业街产品建议3：汽车展厅街,变现方式：全部直接销售产品形态：进深35米，汽车展厅进深25米，办公区进深10米，展厅挑空5.4米，办公区设置2层。,项目产品定位,配套型商业产品建议1：5.4米 LOFT 百变空间,客户定位：看重产品升值潜力、高赠送面积及高性价比的纯投资群体；看中宜居、宜办公，兼具投资价值的成长型中小企业老板；看重高面积赠送、产品创新，拥有繁荣商业配套的时尚单身群体；看重高面积赠送，给父母居住的，兼具升值空间的中高收入群体；,产品形态：开间
35、为3.6-4.2米，进深控制在6.8-8米左右；层高5.4米，1F层高2.8米，2F层高2.6米，买一层送一层；于2楼设置小露台，实现赠送面积大于购买建筑面积；,户型配比:本项目LOFT定位为投资为主，兼顾自住和办公，因此户型面积需趋紧凑。,变现方式：直接销售,项目产品定位,配套型商业产品建议3：水会,变现方式：合作开发/对外租赁产品形态：设置洗浴、桑拿、按摩、保健、健身、自助餐等功能，一楼层高5.4米，二楼层高3.6米。,项目产品定位,住宅建议：摩尔城国际公馆,变现方式：直接销售,客户定位：1、中心城区中高收入群体改善型需求群体；2、武穴外出务工、经商的返乡置业群体；3、为改善子女教育、经商
36、或职位调动等需求周边乡镇群体；4、客户群体以政府公务员、企业中高管、个体户和外出务工人员为主；,项目产品定位,住宅产品定位要点:以3房产品为主导，满足市场最主流的需求，同时3房产品氛围面积赠送型3房、紧凑型3房和标准3房，满足不同细分市场需求；2房产品、4房产品各占总套数的10%，满足中低收入群体和高收入群体购房需求，大四房产品套数需控制，避免因高价格出现滞销；在设计规范许可的前提下，尽可能增加赠送面积，以增加户型的竞争力，更多地实现销售溢价和销售速度；随着武穴房价的持续上涨，同等购房预算可购买的面积将会越来越少，市民购房面积也会趋于理性，因此，具有同等功能的紧凑型产品、高赠送型产品将会受到更
37、多客户的青睐。价格定位:从长期而言，本项目为武穴第一大盘，将以市场领导者的占位面市，住宅销售价格需匹配项目整体定位，从短期而言，项目面临较大的现金流压力，首批产品现场展示不充分的前提下，定价策略应当以快速销售为前提。首次入市以快速销售，聚集人气，快速回款为主导，首次入市采取跟随型的价格策略；后期入市产品以市场领导者定位出现，后期价格将会有较大幅度的提升，后期成领导者的价格策略。,项目产品定位,住宅底商建议：名店街,变现方式：直接销售产品形态:一楼层高5.1，二、三楼层高3.6米，开间进深比不大于1:3，进深不超过12米；,项目产品定位,根据区域、商业发展等多种因素考虑，建议本项目以“中高档”为
38、主,项目档次定位,需要考虑以下因素：市场因素：原有的各商场均在积极向购物中心转变，但受制于结构和体量，在档次提升上空间不足，因此未来中档卖场数量趋多，市场竞争激烈，本项目应考虑在档次上有所提升，避免陷入“短兵相接”的局面。区位因素：考虑到项目开业时武穴的人均GDP及人均消费力较高，而且本项目及周边将开发多个高档居住小区，在档次定位上应考虑乐观。本项目紧邻城市中心，是城市中心的第一延伸板块，未来发展潜力巨大，必将城市新的城市中心，适合打造区域级中高档购物中心。,百货,购物中心,高档,低档,武穴商场,黄商购物中心,鑫源购物中心,首佳地下广场,广济商城,新世界商场,东磁新城,嘉和财富城,吴楚时代城,
39、本案,龙潭国际商贸城,项目档次定位,本项目开发，其功能应具备：,为武穴消费者提供一个社交生活、休闲娱乐、主题体验式购物的平台,引领都市生活方式，提升城市商业水平，满足居民生活之零售功能,满足家庭、会友等多样化之餐饮功能,丰富生活内容，增加生活乐趣之休闲娱乐功能,为周边居住着提供全面、完善之生活配套服务功能,满足家庭之儿童娱乐、培训及等主题细分功能,根据消费者、商户及竞争项目分析，可从四方面强化项目的功能定位：,因此，项目应该赋予：更丰富的市场品牌选择；更多的外来兼顾本土的餐饮；更具规模的休闲娱乐体验；更注重家庭一站式消费业态；更有针对性的主题消费场所。,项目功能定位,重点目标消费者特征关键词:
40、25-40岁社会精英、财富塔尖人群、年轻家庭成员，注重品牌、时尚和体验型消费,主力消费者特征:武穴市中心城区中高收入群体；勇于追求新鲜事务，接受新理念；消费主动性强、重视体验，热衷参与；,客群,核心客群：城市家庭人群,拓展客群社区周边和乡镇居民,辅助客群：城市塔尖财富人群,次级消费者：武穴市周边乡镇中高收入群体；,消费群体定位,考虑经营拉动的需要，以主力店为核心驱动要素,考虑专业市场的变现，以家居旗舰店带动全局,考虑商业形象的提升，以购物中心和商业街区作为关键点,整体业态设定的原则,项目业态定位,96,购物中心业态落位分层业态规划在确保具有较强实操性的基础上，通过楼层主题与亮点业态的合理布局，
41、拉动人流向各楼层自然流动.,潮流零售快时尚、数码电子,超市大卖场,珠宝钟表,家电电器,家居生活休闲零售,儿童购物、儿童娱乐,影院,儿童教育服务,咖啡简餐,电玩,量贩KTV、家庭娱乐,健身/服务,主题餐饮、川菜、湘菜、融合菜,4F,1F,2F,3F,银行,品质生活：精品零售,时尚生活：大型超市+家电,悦然生活：休闲零售+儿童零售+儿童娱乐+餐饮,欢愉生活：KTV+娱乐,年轻个人时尚购物,年轻个人时尚购物,年轻家庭与儿童娱乐,年轻家庭娱乐,超市大卖场,药妆店美发店,功能定位：大型生活超市、电影电玩娱乐、零售集群、休闲特色餐饮、体验、特色、情景风情商业街道,项目业态定位,时尚鞋区、珠宝钟表,休闲食品
42、,咖啡简餐,时尚零售、饰品、美容SPA,轻餐,休闲简餐、融合菜、特色餐饮,大型中式酒楼、主题餐厅,1F,2F,3F,银行,美容美发,品质生活：流行服饰、休闲餐饮,时尚生活：时尚餐饮,悦然生活：主题特色餐饮,年轻个人时尚购物,年轻个人时尚购物,年轻家庭,快速时尚、流行服饰、婚纱摄影,川菜、湘菜,时尚烤肉,美食城,火锅,餐饮文化商业街业态落位考虑各业态对楼层的依赖程度，对于招牌展示面和通达性的要求，结合开店的面积需求来进行合理组合和排布,项目业态定位,按财务贡献的产品体系梳理：,项目发展战略产品线体系构建,持有增值型商业,休闲水会/购物中心之超市及影院部分,高溢价型商业,购物中心可出售型商业、商业步行街、汽车展厅,快现金流型商业,LOFT、家居馆、专业旗舰店、经济型酒店,项目开发战略,按功能定位的产品体系梳理：,项目发展战略功能模块梳理,国际高尚居住区,高档住宅、LOFT,国际时尚体验区,家庭型购物中心/美食文化商业街/名品商业街（底商）,家居生活博览区,家居生活MALL,商务休闲区,休闲水会/经济型酒店,汽车主题公园,汽车展厅/汽车美容,项目开发战略,THANKS！,
