1、2014年10月,谨呈：重庆厚煌实业有限公司,厚煌财富广场项目商业定位及招商思路,版权声明 Copyright；All rights Reserved,本报告仅供客户内部使用，版权归瑞尔特集团所有，未经瑞尔特集团书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分和全部内容。,This report is only for internal use, copyright ruierte group all, without the written permission of ruierte group, not to any other institutions and i
2、ndividuals circulated, quoted, copied and issued a report in the part and the whole content.,本项目工作分两个阶段完成，本报告是第一阶段。应开发商要求，将项目招商策略报告内容提前完成，本报告包括市场调研、综合定位及招商策略三部分内容：,工作成果,工作内容,第一阶段,30天,第二阶段,工作说明：,30天,调研及分析说明：,实地调研与踏勘,调研内容：项目面临的市场竞争项目客户需求研究调研区域：重庆市区界石新区周边区域,商家访谈,访谈对象：意向商家 20家,问卷调研,调研方式：定向投放和街头拦访针对问题：消费
3、偏好消费能力消费习惯消费者属性,参考数据,专业数据库：瑞尔特数据库政府数据库：重庆统计网重庆国土资源网重庆统计年鉴相关专业网站：重庆房地产信息网,工作说明：,从城市发展的高度解读项目背景，对城市及区域的经济、商圈进行深度研究，进行广泛的调查和有针对性的分析，为项目商业整体定位提供市场依据。,重庆厚煌财富广场项目,一个中心，点亮一座城市辉煌,厚煌财富广场,界石财富中心,核心问题,1, 发展目标 项目现况 核心问题 应对思路,一、项目整体发展目标,60000平米街MALL打造第六代商业综合体, 大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体,本项目商业开发核心目标在于确立项目整体形象的突破和拔高
4、，深挖项目6万平米商业价值，奠定区域商业中心的核心地位，并对销售形成带动，为公司积累商业开发经验，扩大开发品牌影响力。,重庆南大门,突破现有格局全新定位破位,二、项目面临的核心问题,项目诊断,6万平米总商业体量规模大，具有规模效应,整个项目定位为商业综合体：裙商+办公+商务酒店，商业目前开始动工，定制化可能性不大，对招商工作有一定影响,所在片区人口偏少，提振商家信心有一定难度,前期缺乏清晰定位，商业价值挖掘不够，目前意向进驻商家不多,项目现况,二、项目面临的核心问题,“位于城市发展的主动脉，引领区域发展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合体”,企业品牌,核心问题4维分析模型,区域明
5、显缺乏商业氛围，当前人气导入有限，需要细心培养、引导。,整体定位不清晰，主题性不强，对客户吸引力有限。,宣传力度较弱，形象输出渠道缺少，客户关注度较低。,项目目前影响力有限，暂时无法通过品牌资源提升商业经营能力。,区域氛围,营销推广,项目定位,项目诊断,经济背景产业环境商业环境,消费者需求商家需求发展商愿景,商圈界定地块商业价值商业SWOT分析,百事达喜荟城COCO Park,商业定位,定位研究,业态研究,招商策略,三、问题应对逻辑说明：,2,外部环境分析, 城市宏观分析 城市产业分析 城市商业格局研究 外部环境总结,江南重镇 巴南界石重庆南大门 工业基地,城市名片重庆市市级中心镇、重庆市文明
6、镇、重庆市卫生镇、重庆市市级园林式城镇、重庆市市级留守儿童工作示范镇、重庆市民间文化（儿歌）之乡、重庆市计划生育依法行政示范镇、重庆市绕城经济带最具投资潜力十大名镇、重庆市家电（汽摩）下乡模范镇、重庆市花木之乡、重庆市优秀志愿服务组织等众多荣誉称号。,一、城市宏观分析,重庆位置：重庆位于中国西南部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西。地处长江上游地区，是长江经济带三大中心城市之一，长江、嘉陵江两江环抱，域内各式桥梁层出不穷，素有“桥都”美誉，又因地处丘陵、山地河谷地区，有“山城”之称。战略要地，枢纽城市：重庆是内陆出口商品加工基地和扩大对外开放先行区，国家重要的现代制造业基地和高新技
7、术产业基地，长江上游科研成果产业化基地和生态文明示范区，中国中西部地区发展循环经济示范区，国家实行西部大开发的涉及地区和国家统筹城乡综合配套改革试验区。,1、重庆城市概况,一、城市宏观分析,巴南区界石镇地处重庆主城南部，北与南泉街道毗连，东与南彭街道接壤，西跨龙州湾街道与长江相望，西南接一品街道，东南连跳石镇。,一、城市宏观分析,工业园区,高速路口,2、区位及交通,界石镇距重庆市中心25公里，距区政府驻地12公里，距江北机场30分钟车程，是主城南部的交通枢纽和重庆南向出海陆路通道的起点。界石镇是全市二环区域能集聚30万人口的十大新城之一，属于重庆市二环以内重要的产业发展区域，是重庆市主城规划区
8、东部组团的重点区域，是江南新城和环樵坪经济区的核心区域。,一、城市宏观分析,交通区位优势明显 渝黔、渝湘、内环、绕城四条高速公路交汇于此，渝道路、东城大道（连接茶园城市副中心）、海棠大道等省级、市政道路四通八达。距离重庆市中心25公里，到江北机场、龙头寺火车站、寸滩集装箱码头、200万吨级的佛尔岩综合滚装码头车程在20-30分钟。,界石镇幅员面积64.83平方公里，辖桂花村、海棠村、新玉村、武新村、钟湾村、金鹅村6个村和畅想社区、和平社区、公平社区、桂花社区4个社区（居委会）。辖区人口52849人，17295户，城镇常住人口34400人，人口自然增长率1.89。城镇居民人均可支配收入18758
9、元。绝大多数为汉族，有个别少数民族，以外来婚进和工作为主。,3、界石概况,一、城市宏观分析,界石的经济始于农业。300年来，勤劳的界石先民们拓荒开垦，农业生产发展很快，特别是新中国建立后，多个农产品基地相继建立，百里农业生态观光长廊远近闻名，重庆“花木世界”是中国西部最大的花木交易市场。 2011年实现农业总产值2.4亿元，农民人均纯收入9211元。 2011年，实现地区生产总值22.8亿元，全镇个体工商户在册数达2000多户，财政总收入3000多万元。 2012年实现农业总产值2.97亿元，农民人均纯收入10786元。 2012年，实现地区生产总值44.83亿元，城镇居民人均纯收入21121
10、元。,重庆城镇居民收入和购买力持续快速增加，消费需求稳中趋旺。社会消费品零售保持两位数高速增长，未来重庆经济将继续快速发展，居民消费潜力良好。,3、经济概况,一、城市宏观分析,界石镇地处巴南区西部，东与南彭街道接壤，南接一品街道，西跨龙洲湾街道，北与南泉街道毗连，处于重庆都市经济发达圈和“一小时经济圈”核心层，是重庆市主城规划区东部组团的重点发展区域，重庆市二环以内重要的产业发展区，是江南新城和环樵坪经济区的核心区域和主城南部新的人口聚集地和重庆卫星城区。,4、城市整体规划,一、城市宏观分析,本案,1、十三五规划及产业结构,二、城市产业分析,巴南区和南岸区合作建设江南新城、共同打造主城第三增长
11、极是有条件的。主城区将形成两江新区、西部新城、江南新城“一区两城”的发展格局。预计通过十二五的发展，“一区两城”将成为我市主要产业的三大集群。按照去年的统计，巴南和南岸两区经济总量占主城区的18.35%，十二五末将会提高到22%23%。 通过建设江南新城、打造主城第三增长极，可为建设“重庆二环沿线万亿工业板块”提供广阔的战略平台和重要支撑。同时，作为重庆向南出海大通道的桥头堡，南岸区和巴南区还是重庆联系广东、广西、云南、贵州等省份的重要门户。通过布局江南新城，将进一步增强主城南部的经济实力和带动能力，引领渝南黔北地区加快发展。 建成与主城同步的商务服务功能区：在江南新城区域的南坪、弹子石、鱼洞
12、、龙洲湾、李家沱地区，重点建设现代化城市群；茶园和界石、鹿角、南彭等地，重点发展新兴工业和现代物流业，并争取将界石、鹿角作为重庆经济技术开发区的拓展区。,【经济实力强劲增长】 2012年，界石镇实现地区生产总值25.99亿元，同比增长17.3%；实现社会消费品零售总额21.15亿元，同比增长737.2%；地方预算内财政收入1659.2万元，同比增长31.7%；完成全社会固定资产投资56.03亿元，同比增长49.8%；批发和零售商品销售总额实现49.25亿元，同比增长1125.2%；工业总产值完成44.83亿元，同比增长21.5%；规模以上工业企业主营业务收入41.86亿元，同比增长20.6%；
13、在地建筑业实现14亿元，同比增长197.1%；工效指数达到371.5，同比增长26.7%；农民人均纯收入10786元，同比增长17.1%。全镇经济发展在江南新城考核组（主城6街1镇）取得了综合排名第1位的好成绩，主要经济指标增幅实现“5个第一”、“3个第二”、“2个第三”。,2、固定投资及房地产业,二、城市产业分析,未来五年内，拟将界石工业园区谋划为重庆南部工业重心，目前已经运作的重庆花木世界在未来两年内将建成为重庆第一、西部一流的AAAA级景区，那时的界石也将成为都市休闲旅游胜地。,3、旅游业,二、城市产业分析,三、重庆进入外环时代,2009年12月31日12时，重庆绕城高速公路正式通车运行
14、。 重庆绕城高速公路起于北碚，经沙坪坝、九龙坡、江津、巴南、南岸、江北、渝北等8个行政区，分为东、南、西、北四段。环绕到起点，全长约18796公里，双向六车道，总投资13183亿元，共设有18个收费站。它的建成通车对实现重庆市“半小时主城区，一小时经济圈，八小时重庆”战略目标，具有重要意义。 重庆绕城高速公路，周围有界石组团、西永组团、江津组团、蔡家组团、鱼嘴组团等外围经济组团，绕城高速公路的开通使各外围经济组团与重庆主城经济区紧密连接起来，将加快重庆市外围经济组团的开发与建设。,三、城市商圈格局研究,2、商业发展研究,重庆现有商业发展格局未能突破主城区的传统格局，未能形成集群。商业业态和购物
15、空间缺乏新意，一站式街MALL或主题购物街区以及传统百货、购物中心面临升级换代趋势；商业街区在综合环境、规划、业态等均需要较大提升潜力。,3,内部环境分析, 地块区域分析 地块本体分析 商业属性界定 核心价值提炼,项目地处重庆南大门界石中心地段，是城市规划发展的主轴方向，重庆重点发展区域。该片区市政建设重点投入，片区发展势头加速推进，板块崛起呼之欲出！,1、区位概况,项目地处界石核心片区，是重庆城市发展主轴方向和重点建设区域。该区域定位为工业园区及综合服务功能区，集餐饮、娱乐、购物及休闲度假、商贸物流、房地产等生态产业为主。,一、地块区位分析,重庆南大门户，中心价值全面崛起,本案,二、地块区位
16、分析,基于城市发展方向的区域价值：重庆南大门，新城崛起，代言未来！,住区价值认同度高，界石已成为重庆新型城镇化的典范。,二、地块区位分析,2、区域认同度,三、地块本体分析,1、商业规模,本工程由一幢23层高层住宅及2层、局部3层商业裙房和一幢7层办公及2层商业的综合体组成。项目总建筑面积59797.24，其中地上建筑面积333476.78，地下建筑面积26450.46（其中地上商业11410.18、地下商业7599.09；办公4937.63；车库17653.77；居住16610.07；其他配套1586.5）。,办公楼,居住楼,地上商业,三、地块本体分析,1、商业规模,本项目商业约19000（地
17、上商业11410.18、地下商业7599.09）。商业为2层和局部3层裙楼格局，四周均临道路，商业门面价值较大。,红色虚线为临街门面,主干道,次干道,小区步行街,小区步行街,次干道,项目可到达性高，多条城市交通干道交汇，周边道路密集，各项交通十分便利。本项目建成后，除满足界石本地消费外，还可辐射巴南区、大渡口区、南岸区、渝中区及江北区等滴消费区域。,2、交通条件,上界、渝黔高速公路与正在兴建的渝湘高速（重庆到长沙，重庆的出海通道）及绕城高速(二环)四条高速公路交汇于此，渝道路（重庆到贵州道真）等区域快速通道横贯界石。四通八达的交通网络使界石镇具有优越的交通优势和独特的区位优势。从界石镇出发，到
18、机场、长江朝天门货运码头、铁路枢纽以及解放碑等商业中心均不超过30分钟的车程。,三、地块本体分析,界石,本案,3、物业规划,一二三期,四五期,三、地块本体分析,本项目商业很特殊，L型临街商业和T型商业步行街，最大限度提升商业价值。,33,三、地块本体分析,4、地块位置,本项目地处界石镇中心位置，富城路与省道104的交汇处，项目周边各种配套齐全，人流量大，建行、工行、邮政银行遍布周边，即将修建的新科城市广场和万象城市广场为界石再添商业重码。当地浓郁的商业氛围铸就本项目以后的辉煌。,厚煌财富广场,万象城市广场,新科城市广场,5、地块周边配套,三、地块本体分析,工商银行,南方寝饰,建设银行,邮政银行
19、,国家电网,厚煌财富广场,万象城市广场,新科城市广场,黔江鸡杂,明星大药房,界石财政局,华生园蛋糕,界石税务所,网吧,胖胖火锅,界石车站,6、展示条件,三、地块本体分析,项目展示条件佳，重点利用朝向主干道的宽度展示面，确立商业形象。,7、价值研判,A,A,B,C,D,本项目商业价值出入较大，临近主干道商业价值最高，其次是本项目商业步行街商业，最后才是背街商业，因此，面临主干道才是本项目聚集人气的展示面。,三、地块本体分析,主干道商业,主干道商业,步行街商业,步行商业,次干道商业,1、项目战略使命,项目使命：本项目主打差异化定位战略，将与新科商业广场、万象商业广场形成界石商业中核，形成三足鼎力，
20、带动界石片区综合价值上行并圈定城市新商圈形象，进而圈定重庆“南大门”战略版图。,四、商业属性界定,传统商圈之外，目前重庆整个界石板块缺乏一个真正成熟的商业中心。界石板块的商业仍然以传统商业服务为主，远远不能满足人民现代的消费需求。本案商业开发体量具有规模效应，高水准提前介入规划和招商，打造成重庆界石首席时尚商业中心，可就近辐射片区乃至周边范围中高端人群进行消费。目前重庆商业板块缺乏真正意义上的娱乐休闲主题的街MALL型商业中心。,市场空白：目前区域缺乏大型成熟商业中心，客群消费习惯也急需引导升级；商圈辐射：区域内社区配套型商业较为常见，辐射面窄、体量小、业态基础，对外影响力相当有限，无法发挥商
21、圈崛起的扛鼎作用；开发规模：本项目自身住宅规模较大，具备一定人气支撑；人口因素：区域内开发楼盘较多，政府规划到2020年，区域内入住人口目标达到10万人。,2、项目区域商业格局研判,四、商业属性界定,。,3公里核心商圈范围内，无直接竞争对手。本案所在片区已经成熟，交通、教育、公园景观、行政单位、医疗等综合配套完善。本案已经动工，商业已自成中心，同时具有良好市场口碑。周边开发楼盘品质较高，沿路5分钟畅达工业园区，后劲足。商圈界定：“界石商圈商业升级版”形象呼之欲出。,3、项目商圈属性界定,四、商业属性界定,五、商业SWOT分析,SWOT,优势（Strengths）,劣势（Weakness）,机会
22、（Opportunities）,威胁（Threats）,成熟地段，配套完善；6万平米商业具有规模效应；提前规划定位，对接市场需求。,目前片区尚缺乏人气支撑；目前认同度达不到预期，需要持续推广植入，培养认知。,片区开发持续向好，城市战略版重庆南大门，全城关注；以厚煌财富广场为代表的代表性项目共同发声，带动片区整体价值认同度走高。,可能的后续调控政策风险；地块周边其他项目商业入市直接竞争。,发挥优势，规避劣势,利用机会，转化威胁,联合发声，深挖城市东移话题，强植界石商圈升级版形象。组合核心概念，倡导新理念和全新的商业体验。用实景说话，软环境搭台力引主力商家共唱大戏。,合理定位，避免与直接竞争项目正
23、面交锋。把握市场需求，以精准定位弥补现有不足。,第六代商业综合体：唯此6万街MALL,六、核心价值分析,重庆南大门：人口外溢板块腾飞价值兑现提速,先外后内的核心价值体系组合：,界石商业升级版：30万重庆人消费习惯升级换代,立足城市趋势，战略突围；,放眼未来，放大前景预期；,衔接CBD，倡领CRD。,CRD：（Recreational Business District）：以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化、交往、休闲等）集聚的特定区域，三大核心功能：商务功能、商业零售功能和游憩功能。,区域形象细分打造第六代商业综合体：公园体验一站式的吃、喝、住、玩、乐、游综合服务区,旅游集散功
24、能：紧邻界石主干道，辐射界石数万常驻客户群；休憩交往功能：厚煌财富广场，界石商圈的升级版。综合商务功能：区域内唯一6万大型成熟集中商业，提供一站式购物、休闲、娱乐、餐饮的街MALL；政务功能：周边密集分布界石主要行政单位，工矿企业，带动会议、餐饮等相关政务功能需求，可无缝对接。,六、核心价值分析,价值转换：新型购物体验以及新的生活方式引领者。,五、核心价值分析,建筑精神契合：厚煌财富广场建筑形态是开放的空间型商业街区,核心资源依托：街MALL借题,核心实施载体：差异定位,重庆全新生活主张,商业灵魂契合：引导重庆人由传统消费模式向休闲“生活方式”倾斜,各方需求分析,4, 消费者需求分析 商家需求
25、分析 开发商需求分析 各方需求总结,开发商需求,三、开发商需求分析,2,打造重庆最具特色和知名度的新生活方式中心，休闲娱乐消费目的地。,1,统一招商、管理，培养商户未来长期稳定的商业经营效益贡献点；,注重点,商户,消费者,开发商,关注商业周边人气，对项目的差异化概念表示认同,对购物产品的丰富性和购物环境要求越来越高；,打造领先的重量级商业项目，减少自持商业，控制开发风险,利益方,对项目的影响,商业气氛培养需要特别注意,在建筑设计和业态规划、招商经营悉心经营，保证项目开发的高水准,制定出符合市场的商业定位，满足消费者多元化的需求，同时注意停车位等硬件配套设施的建设,四、各方需求总结,商业定位,
26、商业定位考虑因素 商业定位 商业主题定位 商业客户定位 商业业态定位,一站式的综合性多元化生活时尚中心，打造出界石商圈升级版，街Mall，一种时尚、一种潮流、一种新的消费模式。,案例研究,自身状况,利益方关注点,外部环境,可以满足开发时尚购物公园的基本条件,借鉴案例的成功给我们提供了启示和信心,商家和消费者对时尚商业中心的初步构想表示认可，同时可以达成开发商愿景,城市商业的发展水平，为商业的发展提供了机遇和空间,一、商业定位考虑因素,区域内大型商业倾向购物功能和一站式的方向发展，休闲娱乐和+休闲娱乐功能方向的项目缺乏，存在明显的市场空白。,休闲娱乐,购物,专业化,（=有限品种）,一站式购物,（
27、=品种齐全）,万象城,农批市场,新科城市广场,街Mall市场空白点,建材批发市场,日用品市场,一、商业定位考虑因素,特色化、现代化、时尚化是打造的竞争优势，差异化 是核心竞争策略！,一、商业定位考虑因素,51,自然的生态环境，营造开放式街区式消费模式特色商业街道形式加以公共广场更多地设置聚集人气游乐设施 丰富的文化活动 创意零售空间，时尚聚集地 突出儿童主题，成为儿童乐园餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚好去处，巴南界石欢迎你,1、定位理念,二、商业定位,强烈的生态感、体验感，打造成为重庆市特色鲜明的街Mall消费信模式；项目在形象、业态组合、商户品牌等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体
28、验后铭记于心；努力延长街Mall的营业时间，确保餐饮休闲娱乐业态消费需求得到充分释放，填补区域内夜间消费的空白；充分挖掘项目室内或室外的公共空间，在生态环保基础上营造舒适、宽松的氛围，使得消费者留恋往返。,二、商业定位,新生活时尚体验中心定位以速时尚为商业核心理念，将休闲娱乐及休闲餐饮概念有机组合，以营造新的时尚生活方式。,二、商业定位,新生活时尚购物公园,通过将珠宝、饰品、时尚服装等组团，形成特色集约式快速时尚,电影院、超市、KTV、浴足、美容、按摩等构成都市休闲娱乐,含时尚餐饮、中高端餐饮、特色餐饮、食品杂货等子行业,都市时尚,休闲娱乐,休闲餐饮,2、概念解读,二、商业定位,3、核心元素,
29、项目核心元素现代、时尚、生态、体验感，将通过特色商家、公共空间、花园、主题特色和功能分区来体现。从消费者问卷调查中看出消费者对项目的定位为，休闲、舒适、时尚、现代的气质。,现代时尚生态体验感,重庆南大门一站式购物,二、商业形象,打造第六代商业综合体街MALL,主力客群以重庆界石中高端人群为主,三、商业客户定位,核心消费群：重庆界石家庭消费群和中产阶级次级消费群：青少年人群边缘消费群：商旅人士及界石旅游人群,一级商圈：界石CBD商圈主要消费人群：界石CBD高端白领、商务人士、高档社区住户主要客群特点：22-55岁，教育程度好，高收入，对新事物接受度高二级商圈：鱼洞，南坪主要消费人群: (视项目定
30、位而定）此例应为公司白领、学生、年轻家庭主要客群特点：16-40岁，收入较好，追求新兴事物，追求生活品质,三、商业客户定位,四、商业档次定位,采用“适度超前”原则，定位中档商业，部分采取中高端商业,购物（小百货或超市）：主要经营食品类主题超市，特色鲜明，区别于周边项目，突出档次和品质享受。,五、商业物业定位,界石商圈升级版时尚殿堂主题购物中心,打造界石商圈升级版,舌尖上的世界美食，饕餮盛宴,厚煌财富广场，即汇聚各地的美食，成为界石餐饮美食集中营娱乐：设置KTV、足浴、影院,五、商业物业定位,时尚 精品步行街店（加强型）,打造时尚精品一条街，经营精品、饰品、鞋服、包具等,五、商业物业定位,有主力
31、店模式,无主力店模式,需具备条件,有一批品牌号召力很强的次主力店进驻，依照目前访谈商家的反馈，次主力店招商难以达到目的如果进行销售，将很难确保后期的良好经营,主力店对地段及项目的认可，按照目前的商家反馈，比较理想，引进知名百货主力店的机会很大发挥主力店的带动效应，在销售的情况下，同样可以实现快速招商及后期经营旺场,六、商业物业定位,利于提升项目品牌和形象利于营造营销卖点，提升市场知名度利于快速招商及提升高楼层商铺价值主力店租金低，收益较差,优劣势分析,VS,可增加业态的丰富度市场的知名度与影响力难于短时间提升小商户过，增加后期管理难度招商过程可能较长,1、考虑因素,六、商业物业定位,打造第六代
32、商业综合体街Mall+特色时尚步行商业街。购物中心本身可延续街MALL的理念，主体分为几块，设置不同主题，形体上给人以精致感，体块间设计舒适尺度商业街，最大限度的将人流引入商业内部，充分挖掘商业价值。商业步行街，主要为重庆及区域餐饮、娱乐，时尚购物。,打造第六代商业综合体街Mall体验式娱乐中心特色美食,购物娱乐休闲主题餐饮,2、物业定位,六、商业物业定位,65,面积需求,消费频率,消费类型,多维度分析,临街门面,2,3,4,七、商业业态规划,形象档次,5,1、落位原则,负一层,二 层,美食天地,餐饮、娱乐、茶楼、酒吧,三 层,本项目以界石商圈步行街为生活理念，打造界石商圈升级版，引领界石商业
33、消费新趋势！各模块布局落位遵循杂而有章原则。,2、落位规划,七、业态规划,七、商业业态规划,3、负一层业态规划,儿童摄影,车库,电影院,超市,车库,车库,超市,影院,七、商业业态规划,3、一层业态规划,儿童摄影,零售,儿童主题,小百货、饰品,餐饮,餐饮休闲,社区配套,小百货、饰品,零售,零售,餐饮,儿童主题,餐饮休闲,社区配套,七、商业业态规划,3、三层业态规划,儿童摄影,茶楼、美容、餐饮,茶楼、美容、餐饮、网吧,茶楼、美容、餐饮,茶楼、美容、餐饮、网吧,5、本项目业态比例,从国内多个大型Mall的成功案例，可以得出一个Mall功能业态的黄金比例30：20：50“;,七、商业业态规划,本项目考
34、虑前期聚集人气，建议加大餐饮比例，将餐饮比例做到24%，超市为20%，零售38%，休闲娱乐18%。,项目商业价值最大化原则，尽可能多的划分街铺； 所划分商铺均能独立经营，尽量减少死角铺位； 铺位结构要方正实用，减少不规则铺位； 铺位开间进深比控制在1：21：3之间； 规划铺位面积适中，时尚零售面积控制在40平米以内，商家可根据不同面积需求而自由组合，灵活度高； 尽量使大面积铺位划分成小面积商铺，便于后期的招商。,铺面化分,七、商业业态规划,招商策略,7, 商业招商策略 商业租金策略 商业合作模式 商业推广策略,一、商业招商策略,1、统一规划、统一招商、统一经营管理。2、基本原则： 主力店先行；
35、有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3、招商重点原则A重点引进国内有影响、有实力的商家进驻；B对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原则A厂家优先：厂家直接合作优先引进；B名优品牌优先：国内著名品牌优先引进；C独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；D特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进；E经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。,商家遴选策略：零售及餐饮娱乐商家：以本地商户为主；主力店/次主力店：以全国知名连锁品牌商家为主超市或百货品牌优先考虑重庆本地知名品牌，可缩短市场培育周期，建议优选重百、新世纪、人人乐等； 商家目标比例：本区域现有经营商家占招商目标的70
36、-80%左右, 20%为未进驻重庆市场的知名品牌，具体见招商执行报告。,一、商业招商策略,租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金,租约年限和递增率,营业免租期,租金,价格策略,1,3,2,二、商业租金策略,综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项目租金水平,市场现有商业租金水平,核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况项目租金水平制定,市场潜在商业租金水平,整体宏观经济发展租户访谈结果参考主力店租金范围. .,本项目租金水平,结合项目商业概念和租户落位,1、租金水平制定的依据,二、商业租金策略,结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，确定本项目除去主力店后平均租金为
37、 元/m2/月，主力店租赁条件具体品牌一店一议，双方协商确定，其余品牌先制定统一标准，具体品牌具体谈判确定,市场：目前核心商圈百货主要以17%-30%扣点为主，女人街租金100-300元/平方米/月，建材专业市场租金在25-50元/平方米/月；餐饮娱乐的租金为40-60元/平方米/月竞争楼盘项目：片区周边的市场租金未定；,通过三方面考虑除去主力店本项目平均租金为 元/月，根据不同租户租期不同，前期可以放宽免租期与装修期的时间，详见招商执行策略报告。,二、商业租金策略,1、租金水平制定的依据,3,1,根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁合同期限和递增率,主力店1520年次主力店610年关
38、键租户23年普通租户1年,中西正餐 610年中西快餐 610年咖啡厅、甜品店、饮品店35年,2,电影院15年儿童早教及摄影中心610年KTV610年健身房610年电玩35年服务类租户3年,购物,餐饮,娱乐和服务,普通租户合约期限超过1年的，租金年递增率一般为3%8%对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，3年递增1次，递增率3%5%合约押金通常为12个月租金,2、租约年限和递增率,二、商业租金策略,从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期或经营免租期,经营免租期,装修免租期,制定合理有效的免租期吸引租户,按照行业惯例，给予不同品类租户适当装修免租期，直至开业：超市4
39、6个月，如人人乐、重客隆超市快速时尚服装服饰类租户34个月，如ZARA、H&M、UNIQLO正餐通常为34个月快餐为3050天，如肯德基、味千拉面娱乐类通常为3个月，如健身房和大型娱乐城；影院为36个月,针对不同租户给予不同免租期：主力店，612个月次主力店，612个月关键租户，36个月普通租户，13个月对于国际国内知名品牌，经营免租期应适当放宽,3、营业免租期,二、商业租金策略,购物中心收益,运营成本,租户稳定性,评分,说明,合作模式种类,庞大的运营成本支出成为迅速发展的主要阻碍,扣点形式对项目收益贡献最大，需与租户沟通密切,租金形式更大程度提高租户积极性，降低运营成本,针对大型、行业独特性
40、租户采取的形式,虽然得到租户更多支持，但受租户行业特性、操作习惯制约也更大,筛选结果,三、商业合作模式,商业地产项目与租户的合作模式因租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和本地商业发展趋势而具灵活性,1、合作模式分析,双赢的租户合作模式是商业地产项目盈利的基础，也是其稳定发展的前提要素，我司遵循此原则建议本项目大部分租户选用租赁合作模式,租金,联营扣点,合作分成,1、合作模式分析,三、商业合作模式,结合租户访谈，竞争对手研究和行业研究进行分析，得出各主要租户合作模式,行业,固定租金,合作分成,联营扣点,购物类,餐饮类,个人时尚,娱乐类,主力店,超市,家庭耐用品,食品杂货,儿童用品,电影院
41、,文化用品,1、本项目合作模式,三、商业合作模式,四、商业推广策略,“重庆南大门界石商圈步行街,形象领先：现代化、大都市、高品位、新时尚 全情体验：商业氛围与环境互动式体验 活动引爆：活动、公关、事件，HIGH爆重庆 精耕渠道：整合推广、创新渠道 服务增值：服务入微、品质超凡、尊贵体验,1、推广主题,攻略核心要领：尖 / 精 / 高,尖: 直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体,精: 清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别,高: 准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖,实现强势的市场效应,2、推广要点,四、商业推广策略,以户外、报纸树立项目形象； 以外展点为项目推广渠道主力 以活动推广迅速聚集人气； 以网络与软文制作话题； 以电台电视台加大覆盖面 以短信、直邮等完善客户,3、媒体选择,四、商业推广策略,4、推广节奏,四、商业推广策略,代言一座城市,
