1、 1 2018年铜陵学院物业管理服务采购需求 一、项目基本情况 铜陵学院新校区占地面积 1024 亩，现有在校生 1万 8千多人，职工 900 余人，主要建筑有：教学楼、图书馆、实验楼、逸夫楼、艺术楼、系部楼、后勤办公楼、大学生活动中心、学生公寓、体育馆、田径场、室外球场等，另有主次干道若干条，楼宇间道路和景观路，校区周边围墙等。 本项目共分二个标段，标段一： 铜陵学院 新校区学生公寓 区物业管理服务 ；标段二： 铜陵学院新校区教学行政公共区物业管理服务 。投标人可全部参与 两个标段 投标，但是只能 做为 一个标段 中标人 。如投标单位两个标段都 排名第一，则按项目中标金额由大到小确定其中标标
2、段 (其放弃的标段由该 标段 第二名中标 )。 本项目预算控制价为人民币 700万元。其中 :第一标段预算控制价为 355 万；第二标段预算控制价为 345 万。 二、第一标段铜陵学院新校区学生公寓区物业管理服务需求内容 本标段主要范围为学生公寓（含公寓区内道路卫生、小型维修、化粪池清理）。铜陵学院新校区规划设计学生公寓有 25栋，已投入使用 23栋，其中高层学生公寓属于在建中（ 2018 年 9月投入使用）。 1. 公寓面积： 1号学生公寓建筑面积 7670 ， 2-3 号学生公寓建筑面积 16280 ， 4-5号学生公寓建筑面积 12780 ， 6 号学生公寓建筑面积 9010 ， 7-8
3、号学生公寓建筑面积 14170 ， 9 号学生公寓建筑面积 6130 ， 10-11 号学生公寓建筑面积约15180 ， 12-13 号学生公寓建筑面积约 12585 ,14-15 号学生公寓建筑面积约14923 ,16-17 号学生公寓建筑面积约 12000 ,18-19 号学生公寓建筑面积约16029.5 ,20-23 号学生公寓建筑面积约 30108 ， ,在建学生公寓建筑面积为26908 （建筑层数为 10 层， 1-8 号学生公寓均为 6 层， 9-23 号学 生公寓为 7层）。 除 1号、 6 号、 9号学生公寓为单体楼外，其余公寓均为 2栋合围，共设有14个值班点（含高层学生公寓
4、）。 2. 附属设施： 1号学生公寓为 6 人间，其余学生公寓为 4人间（ 9-23号学生公寓 7层为 2人间），四人间每间学生宿舍内有组合柜 4 套、方凳 4 只、 40 瓦日关灯 2盏、插座 4 个、楼顶扇 1台、门厅 20 瓦吸顶灯 1 盏、阳台 20 瓦吸顶灯 1盏、挂壁空调1台、卫生间吸顶灯 1 盏、洗脸台盆 1 个、台盆立柱 1个、台盆下水 1个、卫生2 间水龙头 1 个、冲便阀或水箱 1 个、淋浴头 1 个、毛巾架 1 个、阳台 PVC 门 1扇、简易钢制入户门 1 扇 、卫生间门 1 扇。 1 号学生公寓六人间每间学生宿舍内有组合柜 6 套、方凳 6 只、 40 瓦日关灯 2
5、盏、插座 6 个、楼顶扇 1 台、阳台 20瓦吸顶灯 1 盏、挂壁空调 1 台、阳台 PVC 门 1 扇、简易钢制入户门 1 扇（公共卫生间 12 个）。二人间每间学生宿舍内有组合柜 2 套、方凳 2 只、 40 瓦日关灯 1盏、插座 2 个、楼顶扇 1台、挂壁空调 1 台、简易钢制入户门 1 扇（公共卫生间2个）。学生公寓楼内共有低压配电房 14个。每个值班点大门入口处都装有刷卡式电子门禁系统。 第一节 项目部 一、基本要求： 1. 投标方需组织设立项目部。 2. 主要管理人员至少 3人，其中项目经理 1 人 （不得兼职） 。 3. 负责制定各个服务岗位工作制度、职责及聘用人员行为规范标准
6、（须符合行业标准） 。 4. 参照 铜陵学院物业服务质量管理标准 及招标文件各个岗位质量服务标准、作业频次等要求，制定各个服务岗位工作记录表（簿），包括但不仅限于工作记录表（簿）、作业频次表（簿）、消杀记录表（簿）、巡查记录表（簿）、维修项目表（簿）、回访记录表（簿）、设施设备使用与维护情况表（簿）、培训记录表（簿）、月报表（簿）等，并负责落实实施。（ 须在投标文件中提供样表 ） 投标单位在确定中标后，于进场前向采 购人主管部门备案一份，如果制定的表（簿）不符合采购人主管部门要求的，须按要求加以修改，直至符合要求为止。 5. 建立员工人事、培训、考勤、工作档案，收集各岗位工作记录并汇总，于每月
7、末报送采购人主管部门一份，主管部门认可的考勤记录作为物业费付款依据之一。 6. 负责组织对各个岗位员工聘用工作，并按劳动法规定的要求进行聘用，人员工资水平应考虑专业技术人员及技术工种的差异，符合当地劳动力工资水平，不得低于铜陵市现行最低工资标准，且须充分考虑合同期内最低工资标准调整趋势 。 所有聘用的工作人员须按国家规定签订正式用工合 同，并按规定买齐相关保险，发生纠纷与采购人无关。 7. 须参照“全国物业管理示范小区”标准对人、事、物进行管理，为创建具有铜陵学院特色的现代化物业管理服务模式打下坚实基础。 8. 组织对新进员工岗前培训，包括技能、制度、职责、消防等方面培训，培训合格后方可上岗，
8、具体考核由项目部自行考核，建档备查；每年至少对员工岗位技能考核培训两次，包括技能操作规范、服务质量标准、消防安全等考核，3 具体考核由项目部自行考核，建档备查。 二、人员要求 （一）项目经理 2.有三年以上物业管理经验（凭加盖公章的公司社保、服务过的高 校证明）。 3.具备一定计算机水平，语言文字表达能力强。 4.具有与学校各个部门进行协调的能力。 5.按照采购人主管部门要求，协调所属员工，配合完成学校各项工作。 6.于每月初，向采购人主管部门提交一份月报，月报包括但不仅限于以下内容：上月工作完成情况、校内有何突发事件、下月工作安排等。 （二）项目主要管理人员 1.学历要求专科及以上，年龄 2
9、5（含） -45（含） 周岁之间。 2.能协助项目经理制定和设计相关岗位工作制度、岗位职责、工作记录表(簿 )。 3.具备一定计算机应用水平及语言文字表达能力，能熟练使用常用 办公软件。 4.收集分管岗位工作记录表（簿），协助项目经理做好对各个岗位工作记录表（簿）汇总工作。 5.相关专业维修人员需持证上岗，并报备采购方备案。 三、项目部服务质量标准 1. 管理机构组建完整，管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。 2. 工作计划周密，贯彻落实学校各项任务与文件。 3. 各个主管每天分别对其分管岗位或区域巡查两次，并在各个岗位工作记录表（簿）做好相应巡查情况记录。发现问题要及时
10、向项目经理或采购人主管部门上报，需要维修的要及时安排维修；不属于维修范围内的，须做好维修 前的准备工作（包括但不仅限于信息采集、维修前拍照、警戒等），待上报采购人主管部门后，由采购人主管部门处理。 4.根据国家突发公共事件总体应急预案、教育系统突发公共事件应急预案及结合采购人实际情况，建立公共突发事件及各种设备设施突发事件的处理机制和应急预案，预案内容包括但不仅限于： （ 1）社会安全事件。主要包括：校园内涉及师生的各种非法集会、游行、示威、请愿以及集体罢餐、罢课、上访、聚众闹事等群体性事件，民族宗教事件，师生非正常死亡、失踪等可能会引发影响学校和社会稳定的事件等。 4 （ 2）公共卫生事件。
11、主 要包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，以及所在地区发生的、严重影响师生健康和生命安全的事件。 （ 3）事故灾害。包括学校楼堂馆舍内发生的火灾、建筑物倒塌、拥挤踩踏等重大安全事故，校园重大交通安全事故，大型群体活动公共安全事故，造成重大影响和损失的后勤供水、电、气等事故。 （ 4）特种设备安全事件。包括因消防设施设备、高低压变电柜、大型实验设备损坏而影响学校安全等事故。 （ 5）自然灾害。包括暴雨、洪水、大雪、寒潮、地质、地震灾害以及由地震诱发的各种次生灾害等。 （ 6）影响学校安全与稳定的其它突 发公共事件（如流浪猫狗的处置）。 5. 指导技术管理部门组织新员工上岗培训
12、，建立员工培训和人事档案；有完整的人事、劳资管理系统。 6. 制定设备设施安全运行管理制度；落实安全运行岗位责任制。 7. 建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录。 8. 项目经理在日常服务工作中如果无法满足采购人的要求，采购人有权要求投标方主体更换项目经理；但中标人不得在未征得采购人主管部门同意下私自更换项目经理。 第二节 学生公寓 一、人员要求 1. 爱岗敬业，综合管理人员学历要求初中以上学历，年 龄男不超过 55周岁，女不超过 50 周岁。 2. 上岗时必须经过所属单位消防常识专项培训，并且单位留有培训记录备案。 3. 高层楼宇综合管理人员须具备一定的电梯日
13、常使用管理常识。 4. 公寓管理人员至少配备 56 人（每个值班点 4 人），保洁人员至少配备 51人，维修人员 9 人。（此人数已含在建高层公寓所需管理和保洁人数，投标方应将拟配备人数纳入总报价中）。 在报价要体现出单人或单岗报价，在付款中采购人根据投标方案核实实际使用人数，按实际进行付款。 二、分项要求 （一）公寓综合管理： 1. 身体健康，行为举止得体，使用文 明规范用语。 5 2. 实行 24 小时在岗无睡班制度（白天双岗），值班期间不得出现脱岗，确因有其他原因暂时离开值班点的（包括早、中、晚等三餐时间，例行安检时），投标方应合理安排，确保有岗有人。 3. 对进出可疑人员进行询问检查，
14、并协助相关部门做好相关消防治安工作 ;学生公寓夜间实行封闭管理，迟归和早出人员要登记，并按照要求进行夜间巡查工作，做好相关巡查记录登记。 4. 严格管理宿舍钥匙，依据有效凭证准确借出，妥善收回借出的钥匙，并做好详细借用记录。 5. 保证前台设施设备的完好，为学生提供一个良好的大厅环境。 6. 熟悉各类消防标识及疏散常识。 7. 高层学生公寓的管理人员须具备电梯安全常识，所有管理人员要对内部设备设施有一定的了解。 8. 学生公寓禁止异性入内，做到来访登记，带出公寓大宗物品登记等登记工作，做好相关登记情况，每月报项目部备查。 9. 严禁任何推销人员入内，发生外盗给学生造成损失的，中标人承担相应的责
15、任并负责全额赔偿。按照校方作息时间定时锁门和开门，夜间巡逻期间未对未锁门房间进行提醒和登记的 。 10. 结合电控系统上违章用电功能，对有违章用电情况进行检查，主要检查学生公寓违章电器 (含电炉、热得快、电热 壶等 )的使用情况，并做好相关登记工作，报项目部备查；禁止私拉乱接电线，因检查不力造成的学生公寓引发火灾或其他安全事故的，招标人有权追究中标人相关责任，并视为严重违约。 11. 配合宿舍管理中心做好详细的学生住宿信息登记工作，包括学生所属院系、专业、班级、姓名等，做到定人、定床，信息准确；学生住宿情况发生调整时，中标人应及时对学生住宿信息做相应的调整；未经招标人主管部门同意，不得私自安排
16、任何人在学生公寓住宿。 12. 做好建筑内公共设备和消防设备使用情况登记记录，如有损坏应及时与水电中心联系，安排维修。 13. 做好相关（包括但不限于）例行安检、设施设备巡检、交接班、大宗物品出入、物品借出等记录备查。 （二）公寓保洁 1. 学生公寓保洁范围包括楼内公共部分、四周绿化带、宿舍楼之间的马路及下水管道。 2. 作业频率要求： （ 1）地面、台阶、楼梯、扶手、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆、宿6 舍楼之间的马路区域等每天保洁 1 次，且巡回保洁。 （ 2）装饰门及门套、踢脚线等 3 天保洁 1次。 （ 3）墙面、天棚、消防设施、灯具及开关每二周保洁 1 次。 （ 4）大理石（花岗岩
17、）、地砖或水磨石地面每月彻底刷洗 1 次。 （ 5）每天两次对公共盥 洗间和卫生间全面保洁，且巡回保洁。 （ 6）开水器、洗衣机每天保洁 2 次，且巡回保洁。 （ 7）电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁 1 次，且每两小时巡回保洁，天花板、灯具、监控器探头每周 1 次。 （ 8）屋顶、平台、落水台、阳台等垃圾和落水口每周清理一次，建筑四周雨水沟每周清理一次。化粪池 每学期定期使用机械设备集中清理不少于两次。 （ 9）建筑四周所属绿化带每天保洁一次，且巡回保洁。 3. 质量服务标准： （ 1）地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮。 （ 2）墙面无灰尘、无污渍，光亮，墙角无
18、蜘蛛网。 （ 3）公共设施表面无积尘、无污渍、光亮。 （ 4）不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮。 （ 5）保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点。 （ 6）捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不私自处理。 （ 7）电梯轿厢内无积尘、无污渍、无粘贴物；灯具、指示板明亮；厢内地面干净、无垃圾杂物；电梯门槽内无垃圾杂物。 （ 8）开水器、洗衣机地面无水渍，机身无积尘、光亮。 （ 9）公共盥洗间和卫生间无异味、厕坑便具洁净无黄渍、镜面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时清理；墙面、天棚、墙角、灯具无积 尘、无蜘蛛网 ;镜面光亮。 （ 10）屋顶、平台、落水台、阳台、
19、建筑四周雨水沟及绿化带无明显垃圾和落叶。 （ 11）对学生毕业后腾空的房间进行打扫 ,门窗玻璃应无积尘光亮；卫生间无异味，厕坑便具洁净无黄渍、镜面、水盆、台面无污点，光亮；桌台，衣柜无积尘。 （ 12）所作业范围内无小广告，由此导致的师生损失，中标方应负有相应责任。 （ 13）做好雨雪天气走廊积水、积雪的清扫和除冰应对工作。 （ 14）做好相关保洁频次、巡回记录备查。 7 （ 三）维修管护 1、维修内容 包括铜陵学院 新校区学生公寓区域内 公共设施设备更换与维修，具体 如下： 1. 路灯、庭园灯（不含广场高杆灯）的光源、灯具配件维修与更换（不含电缆），并定期对灯杆进行防锈出新。 2.排污管道堵
20、塞，排污不畅通的应疏通；化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。 3.现有窨井盖、强弱电井盖的维修与更换。 4.建筑内的窗帘（不含窗帘布）、开关插座、电风扇（含学生公寓内的摇头扇）、日光灯、灯座的维修与更换；卫生间冲洗阀、洁具（除去蹲坑、小便池）、天花吊顶 (除龙骨外，单面积小于 5块 )、台盆、台盆水笼头及上下水管水阀（不含墙内管网）维修更换；窗户玻璃更换 与小配件维修；门厅玻璃门维修（由土建原因导致的除外）。 6.建筑内的门锁（含每年新生房间锁和钥匙的配备）、 办公 家具锁维修更换（钥匙遗失除外）。 7. 学生公寓内木质家具的修复与更换，办公室内木质家具简单
21、加固； 8. 钢、 PVC 门窗框松动、门窗扇开关不灵活、小五金缺损的修补。 9. 每年应将屋面、阳台、雨罩、雨水口、采光井及落水管局部残缺、破损的更换。 10. 楼房户表以内，管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐 。 11. 除 上 述须维修的内容外， 其他零星维修工作，即 单项单件单价材料费（按原产品规格） 200 元以下的日常维修。 （ 投标 文件中提供承诺函） 2、维修要求 （ 1）值班室应设立报修服务点， 24 小时受理来人、来电报修。 学校建立智慧校园平台后，按建设要求，建立健全网上
22、报修平台。 （ 2）严格遵守维修时限要求。急修项目（如自来水设施跑冒滴漏、下水管道堵塞、门锁（含闩、扣等故障、照明设备故障等）接到报修后 30 分钟内到位，6 小时内修复；一般维修项目 12 小时内修复，修复后应请报修单位或报修人签字确认，并做好维修台账记录 。 （ 3）需要维修 ,属于小修范围的 ,及时组织修复 ,属于大、中修范围的 ,及时向采购人提出报告与建议。做到零修及时完成，急修、抢修不过夜。 8 （ 4）严格遵守维修全程记录制度。所有维修项目须从接到报修任务 (含网上、电话等各种报修方式 )开始，对报修项目与内容、报修人与报修方式、登门时间与初检情况、检修概况、检修结果、报修人意见建
23、议等情况全程记录。 （ 5）严格遵守维修签单制度。所有维修项目报告单须在维修后第一时间由报修人签字确认本次维修是否及时与维修服务是否满意；无法确定报修人的，由乙方在三个工作日内书面报告采购人，采 购人代表签字确认。 （ 6）严格遵守维修回访制度：中标方每周须对上周报修项目的维修情况进行抽样回访，抽样率不得少于 20%；并于次周周一将抽查记录送交采购人查验。 （ 7）确保消防设施设备完好、有效。做好消防巡查工作，服从学校保卫部门管理和指导；消防设施设备和器材的正常损耗，由中标方在检查发现后的 1 个工作日内向校方报告；物业服务企业管理不到位造成设施设备人为损坏的，由物业服务企业自行及时修复；若发
24、生设备、器材失窃，由物业服务企业在 3 个工作日内采购补充到位，采购的设备、器材的品牌、规格、型号等须经采购人保 卫部门书面确认。 （ 8）楼宇内用电设施设备及线路应保持完好（屋面或外墙渗漏引起的供电线路故障，由甲方负责解决，乙方协助） ，安全指示灯和应急照明灯（含固定、开启和防护附件）无损坏，各类照明灯具、电风扇、节电控制器、插座、开关、配电柜、控制箱等用电设施设备应保持完好，发现问题及时汇报和维修。 （ 9）各类给水设施设备（包括阀门、管道、楼宇屋面消防水管网部件等）无跑冒滴漏应保持完好。 （ 10）楼宇内排水管道、大小便器等应保持通畅，无堵塞、外溢现象，如有问题应及时疏通处理。 （ 11
25、）防盗设施设备完好，且防护功能正常 。 （ 12）公共卫生间冲厕便器冲水阀等须保持完好，防止“长流水”现象发生。门卫值班及保洁人员若发现异常，物业服务企业应立即安排人员维修。 （ 13）雨、污水管道和楼宇屋顶每季度至少疏通、清理 1次，雨、污水井一个月检查 1 次，并视检查情况及时清掏；室内及室外污水管道至、化粪池每半年清掏 1次，发现异常及时清掏不定期检查畅通情况。对汛期等突发事件要有预案措施并能进行及时处理。做到排水通畅，无堵，无积水，无塌陷，无残缺。 9 3、工作要求 1. 投标方中标进场后，应承诺按照招标文件所述免费对现有损坏设施设备或须维修部位进 行维修更换，维修更换工作须在 201
26、8 年 9 月 1日前完成。所更换的设施设备须按照招标方指定品牌进行更换。 （文件中提供承诺函） 2. 中标方进场后，不得以任何理由对上述日常维修拖延维修。经发现，由于中标方拖延维修导致的日常维修变大维修的，视为严重违约，由采购方组织进行组织维修，按照维修后的审计价格作为维修工程款，维修费用由中标方自行支付；由于维修不当导致设施设备损坏或者更换设施设备后，达不到原有设施设备使用效果的，采购方有权要求中标方更换或者再次更换设施设备；造成影响的，采购方保留索赔的权利。拒不整改的，采购方有 权单方解除合同，扣除履约保证金，并不支付当次付款周期的物业费。 3. 在突发紧急事件下（包括恶劣天气），中标方
27、须严格按照定制的应急预案对采购方资产进行维护。如果导致大面积资产损坏的，经采购方主管部门认定属于中标方责任的，由中标方自行负责维修更换；经认定不属于中标方责任的，由采购方负责组织维修更换。 4. 投标方须定期向采购方报送日常维修的项目情况、材料清单、相关费用及分类统计表。 5、报价 1. 维修管护应报价中做为分项列示。本条 指日常维修项除人员工资之外的材料包干价 。 2. 各个投标单位应踏勘现场，对招标 方年度维修工作量作出合理评估，审慎报价。 三、学生公寓精神文明建设 1. 学生公寓管理人员能进行内外协调联系，负责公寓楼的人文环境建设 (含思想道德文化建设及精神文明建设 )，学生满意率应为
28、90以上。 2. 利用各种方式宣传有关宿舍管理的规定，取得学校师生的广泛支持，确保学生能有一个安宁、卫生、舒适的生活、学习环境。 3. 定期出黑板报、宣传栏、标语等，通报好人好事，弘扬正气；定期开展宿舍卫生检查和文明寝室评比并及时公布评比结果。 4. 定期开展节能宣传或其他宣传工作（每学期至少一次），配合采购人开展寝室文化 建设活动。 5. 投标方应以“三服务三育人”为宗旨，以公寓宣传文化为阵地，以提高学生道德修养为目的，配合校园精神文明建设，创设文明规范的校园环境。促进学生养成健康、文明的生活习惯，营造学生公寓“家”文化，体现出人文关怀。 10 第三节 消杀除四害 一、服务质量标准 1. 根
29、据消杀除四害作业频次要求，做好相关消杀作业频次及药品采购数量、使用量等记录工作，每月报送采购人一份备查（作为付款依据）。 2. “四害”密度控制在国家标准以下。 3. 对易发生误食的场所，应设中文警示标识，做到安全操作。 4. 提前告知师生， 做好消毒前准备工作。 5. 消毒要做到室内全方位无死角消毒。 6. 配备消毒液要按照医疗消毒要求进行消毒液配比。 7. 灭杀药品不得使用国家明令禁止的药品，如因投标方使用造成危害的，由投标方负全责。 二、作业频次 1. 四月中下旬至十一月上旬，每周进行一次灭蚊蝇工作。 2. 每季度统一投放灭蟑、灭鼠、灭虫害药物至少 3 次。 3. 每两天对垃圾场消毒 1
30、 次。 4. 每年四月中下旬和每年十月中下旬，集中对学校人员密集场所进行全方位消毒。 三、考核 1. 要做好每次灭杀投药和消毒工作记录，记录中要体现出灭杀投药使用数量和地点（以彩色照片打印形式体现）、消毒液使用数量、消毒液配比方法、消毒工具、地点、时间等内容。于每次灭杀投药结束或消毒结束后，及时汇总报备一份于采购人主管部门。 2. 采购人根据 铜陵学院物业服务质量管理标准 和 铜陵学院物业管理考核办法 进行考核管理。 第四节：铜陵学院新校区物业服务第一标段人员岗位要求 序号 岗位 管理人员 数量 保洁人员 数量 每项目总 人数 标段一 1 项目经理 1 4 2 副经理 1 3 办公室 2 5 1 号学生公寓（综合管理） 4 3 107 6 2-3 号学生公寓（综合管理） 4 4 7 4-5 号学生公寓（综合管理） 4 3
