1、1服务规范一、 空调系统服务规范1、确保空调区域内的温度适宜，冬暖夏凉。2、冷水机组出水温度正常，机组本体干净，运转良好。3、外调机运转良好，无异音，轴承润滑油充足，皮带松紧适当。电机电流在正常范围内，风量适当过滤网干净，无堵塞。4、 FCU 运转无异音，出风良好。5、冷却塔本体无破损、漏水，电机运转无异音，皮带松紧适当。布水盘及塔盘内无杂物，水塔本体无锈蚀，配管阀门无泄漏。6、冷冻冷藏设备高低压符合要求，管路、机组无泄漏。冷冻冷藏柜（库）温度符合要求，压缩机电流在正常值内。7、蒸气系统压力在要求范围内，无超压运行现象，管路、容器阀门无跑、冒、滴、漏。8、减压阀、安全阀工作正常。9、空调用水泵
2、，本体无锈蚀，盘根滴水正常，电流在正常范围内电机无过热现象，进出口压力符合要求，运转平稳，无异音。10、给排气风机，风量符合要求，电机电流在正常范围内，轴承无过热现象，润滑油充足，皮带松紧适当，机组运行平稳、无振动、无异音，设备本体无锈蚀、无灰尘。11、锅炉设备，主体无腐蚀、漏气，安全阀无漏气，燃料供应装置无泄漏，燃烧器无污、无损伤，送风机电流正常。运行时供气量充足、稳定。二、 变电所、中央监控室服务规范1、保证大厦正常供电，安全经济运行。2、保证发电机设备良好定期保养维护，待起动状态及时保证大厦应急供电。3、按季节性调整大厦外围照明时间，节约能源。4、电脑出现故障及时处理，当处理不了，及时向
3、领导汇报。5、保证店铺照明无停电，合理分配电能。6、保证夜间大厦临时用电，及时供电和点检用电。7、每月 1 日对大厦计量表及时进行抄表，及时分配，数字要准确。当设备发生异常和故障及时报告领导采取措施，排除故障。8、保证变电所发电机设备无灰尘、无积水，工作环境清洁。9、对设备点检时线路接头无过热，螺丝无松动，无污损等现象。2三、 维修电工服务规范1、对各种报修应做到迅速、及时、准确、保证质量、不留问题。2、在大厦维修时，对客户说话要和气，做到礼貌待人、文明服务。3、确保配电设备、不过热、螺丝不松动、无异声等现象，以保证大厦的正常用电。四、电梯工服务规范1、每日巡检大厦内电、扶梯设备，发现问题及时
4、处理，消除故障隐患，保证大厦内正常有序的购物环境。2、按照保养计划，对电、扶梯进行规范性的维护保养和维修，并对电、扶梯的安全装置进行可靠性检查和确认。3、不断提高业务技能，熟练掌握电、扶梯维修保养技术。4、严格按照保养规范对电、扶梯进行保养，提高电、扶梯设备运行质量，延长电、扶梯的使用寿命。5、熟悉分管电、扶梯的结构和电气线路及其现场安装位置和走向，掌握各组成部分的检修标准和保养技术要求五、 机修工服务规范1、保证大厦给水设备设施的正常运转和排水的通畅，杜绝跑冒滴漏。2、每日定期巡检大厦内卫生间等附属设备设施，发现问题及时解决，确保大厦内的设备设施正常使用，杜绝隐患。3、严格执行安全操作规程和
5、公司规章制度，及时参加专业技术考核，工作中注意节约材料和费用，提高维修服务质量。3岗位责任制一、工程部部长岗位责任制1、认真贯彻执行公司的指示，在总经理的领导下，主持部门的各项工作。2、组织编写本部门的工作手册及相关的第三层次文件。3、组织制定下属各岗位责任制和管理细则，督促检查下属严格执行各项制度。4、督促、检查下属严格执行公司的各项规章制度，履行岗位职责，完成工作任务。5、深入了解部门员工的思想状况，对下属进行职业道德的教育，树立“服务第一”的观念，培养员工爱岗敬业的企业责任感。6、制定、组织、实施本部门的年度、月度工作计划及员工培训计划。7、协助人力资源部完成本部门人员工作业绩的考核。8
6、、按照公司总值班表作好值班管理。9、加强同公司其他部门的配合与协作。10、组织制定设备更新、改造工程计划，大型维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。11、深入现场，掌握人员和设备情况，坚持每天做如下检查：11.1 审核运行报表，发现异常，分析原因，及时采取整改措施；11.2 审阅各系统运行监测技术数据，发现异常偏差，及时检查纠正。11.3 巡查本部门员工岗位，及时处理违章违纪现象。11.4 巡查重点设备的技术状况，现场与工程技术人员共同分析隐患或故障，组织力量及时修理。11.5 巡查重要的维修和改造工作，现场重点检查工作质量和进度。11.6 对重大事故要及时上报公司并及时主持现场处理。12、
7、制定培训计划，定期对员工进行培训，提高全员的技术管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术管理水准、高效率、高服务质量的队伍。13、完成公司领导交办的其他工作。4二、值班长岗位责任制1、严格执行岗位责任制，操作规程和公司及工程部的各项规章制度，承上启下，及时完成部长下达的各项工作任务。2、认真做好班组管理工作及员工的思想教育和业务技术培训，及时解决技术上的疑难问题。3、负责制定本班维修保养计划，备品备件计划，管好部门管辖的设备，使设备处于良好的技术状态，做到三干净（设备干净，机房干净，工作场地干净） ，四不漏（不漏电，不漏油，不漏水，不漏气） ，五良好（使用性能良好，密封性良好，润滑性良好，
8、坚固性良好，调整性良好） 。4、做好日常的工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，按时完成各项报表和记录，保证大厦的正常运行。5、认真做好班组员工的考勤和考核工作，填好每人每月工作量，落实奖罚制度。6、负责班组的安全生产和防火工作。三、空调工岗位责任制1、负责大厦的空调系统、蒸气系统、给排气系统及冷冻冷藏系统的运行、维护、保养、检修工作。2、严格执行安全操作规程及各项规章制度，值班人员要尽职尽责，坚守岗位，服从指挥，认真做好日常运行及巡检工作，认真填写日点检表，做好交接班记录。3、根据每日外界气温情况，确定空调机、热交换器及二次泵的运行台数、机型，确保所辖空调区域的温度和相对湿度符合要
9、求，并注意节能。4、对所管辖的设备，按照保养计划，做好日常保养维护工作，加强巡检，杜绝设备超压超负荷运行，确保设备使终处于良好的运行状态。5、认真学习专业知识，熟悉设备的结构、性能、系统情况及相关技术参数。发现问题及时处理，做到故障判断准确，维修及时快捷，并上报部门负责人。四、锅炉工岗位责任制1、负责大厦锅炉运行操作日常管理和维修保养工作，严格按照操作规程办事，按时、按质完成供汽工作任务。2、认真做好交接班工作。3、定期检查供汽系统、锅炉设备、安全检查阀定期保养，及时采取措施，排除故障，做好记录，并报告直接上司。4、坚守工作岗位，任何时候不得无人值班，要注意防止锅炉缺水，杜绝超压运5行。5、制
10、定紧急停锅炉安全措施，注意防火、防爆、防事故。6、做到勤检查、勤调节、保持燃烧工况稳定、消灭“跑、冒、滴、漏”现象，认真做好节能工作。五、运行电工岗位责任制1、值班员是当日安全运行和维护工作的全面负责人。2、做好变电所正常运行工作，接受和执行调度命令，正确迅速地进行倒闸操作和事故处理。3、定时对设备进行巡视和抄表，发现缺陷应及时处理，并向变电所所长汇报。4、坚守岗位，随时巡视设备和监视中央信号，做好记录。5、如有报警必须立即报告相关部门，采取措施，排除故障。6、事故停电须立即与电业基调联系，准备恢复送电并做好记录。7、发生事故时，值班人员应保持头脑冷静，按操作规程及时排除故障。8、交接班时必须
11、严肃认真，做到“交的清楚、接的明白” 。事故未排除时，不许交接班，交接两班人员应协同工作，故障排除后再进行交接班，做好记录。9、每月定期进行电气设备点检工作。10、认真学习专业技术，熟练地掌握设备及实际操作。11、认真做好电脑操作及设备的监控。12、切实做好变电所预防小动物工作，保持工作环境整洁。六、维修电工岗位责任制1、负责管辖范围内的所有配电设施、照明灯具、动力设备等电器系统的日常管理和维修工作。使设备始终处于良好的技术状态，做好三干净（设备干净、配电井干净、工作场地干净） ，三良好（使用性良好、紧固性良好、调整性良好） 。2、努力学习技术，熟练地掌握管辖内的供电方式、线路走向及设备原理、
12、技术性能、实际操作及维修技能。3、严格执行安全操作规程和公司以及工程部的各项规章制度。4、做好电气设备的管理及保养，保证电气设备的正常运转。5、对所管辖的电气设备和线路出现的老化、破损、不绝缘、过热、松动、过流、偏流、短路、异声等不安全因素，负责检查并及时整改。6、负责保管维修专用仪器、仪表，保证达到仪器的各种工作指标。7、负责管理对维修中所需要的各种配件，保证随时应急使用。8、负责大型接待和节日等特需照明的安装和管制，并在结束后按要求拆收入库。6七、机修工岗位责任制1、负责公司管辖内的各式卷帘、厨房设备、清扫保洁设备、五金构件、各式门窗、煤气、冷热水、中水、排水、消防水等系统中的水泵、阀门、
13、管道、交换器的维修保养工作。2、严格执行安全操作规程和相关规章制度。坚守工作岗位，服从领导调动，应急修理任务，要按时完成；接到日常维修通知要迅速、及时维修，完毕立即返回班组待命。3、认真学习专业技术知识，及时参加专业技术考核，熟悉设备结构、性能及系统情况，做好各项巡检工作并做好记录。4、工作中注意节约材料和费用，提高维修质量，消灭“跑、冒、滴、漏”现象。7服务提供第一章 空调系统服务提供规范总则：本章所述的设备管理包括空调、蒸气系统、压力容器、冷冻冷藏设备、锅炉设备、给排风机。通过对以上设备的管理确保大厦正常的供暖、供冷并提供洁净的空气。第一节 空调及冷冻冷藏设备运行管理规程1、所有空调设备必
14、须由空调专业人员负责操作，无关人员不得擅自操作。2、空调及冷冻冷藏设备操作人员要确保空调及冷冻冷藏设备始终处于良好的工作状态，每日进行三次点检，并填写：冷冻冷藏设备点检表离心式冷水机组运行记录表螺杆式冷水机组运行记录吸收式冷冻机运转记录 。3、空调及冷冻冷藏设备操作人员负责对机器设备设施的开启、维修、监控以及保养，并每月填写：给排风机点检表外调机运转记录冷冻冷藏设备保养点检报告书每半年进行一次外调、空调机及给排风机保养点检并填写：外调、空调机保养点检表给排风机保养点检表当月点检与半年点检保养重合时只需填写保养点检表。4、由空调及冷冻冷藏设备系统负责人负责此项工作的综合管理连同检查监督工作。5、
15、严格执行安全操作规程及各项规章制度，值班人员要尽职尽责坚守岗位，服从指挥。认真巡视各种泵和阀的重要部件，观察仪表读数，每日逐项填写：冷却水处理装置点检表8日蒸气使用量记录表蒸气用量记录表热量记录表热交换器记录表二次冷水泵及冷水缸运行记录表每月填写：（空调设备）点检管理报告书（锅炉设备）点检管理报告书蒸气-月度计量值报告书 。6、依据业务计划，对设备设施进行定期维修保养。7、空调机房，机械室，热源机房保持地面干净、机器干净。8、对设备设施在运行过程中发生的各项异常现象，需立即以书面形式递交系统负责人，并详细说明。9、在设备设施停机抢修时，一定要关掉电源，挂好“正在维修、禁止合闸”标牌，以防发生意
16、外。第二节 空调日常点检管理规程日常点检分为早、午、晚，每日三次。早上点检从 8：3010：30，中午点检从 12：4013：40，晚上点检从 20：0021：00。一、夏季点检1、早上点检，由两人进行，一人抄表，一人点检。 1）点检人员首先到点检。a) 离心式冷水机组和吸收式冷水机组的冷水进口温度在 1015，出口温度610，冷却水的进口温度 2834，出口温度 3540，冷水泵进口压力0.680.75MPA，/出口压力 0.850.95MPA，冷却水泵进口压力0.370.45MPA，出口压力 0.680.75MPA。点检冷水泵电流值是否在 4555A，冷却水泵电流值是否在 105125A。
17、b) 点检冷水及冷却水管路是否有泄漏。c) 点检冷水二次泵电流是否在 5865A，进口压力是否为 0.851.00MPA，出口压力是否为 1.101.25MPA。d) 抄写冷水卡路里表、市网蒸气总表、大厦总表、吸收机蒸气表及各蒸气分表值。e) 点检吸收式制冷机的高温发生器压力是否在 0.20.8MPA，检查再生温度、蒸发器液面及蒸发器喷淋状况等。并填写离心式冷水机组运行记录表9吸收式冷水机组运行记录表二次冷水泵及冷水缸运行记录日蒸气用量记录表热量记录表 。f) 点检冷水二次泵及冷水进出水缸温度压力。2）点检冷却水处理装置电导率，是否在 12001400us/cm 内，药桶液位是否过低，点检冷却
18、水塔自动补水阀及电磁阀是否正常。塔盘水位是否正常，风扇电机电流值是否在 2040A 内，风扇有无异音，冷却塔本体有无泄漏及损坏。并填写冷却水处理装置点检表3）点检外调机水温是否正常，进水温度是否在 710内。运转有无异音，出风温度是否在 1520内。4）抄写热量记录表及日蒸气用量表 。5）点检冷冻冷藏设备的压力是否符合要求，高压 1.01.5MPA，低压0.020.25MPA，冷冻油是否在 12 处以上，液镜内有无气泡以及电流泠却水温度 2535。点检各冷藏柜、冷藏库的温度及设备运行状况，并填写冷冻冷藏设备点检表 。2、中午点检，由早班和晚班各去一人协同点检。1）点检离心式冷水机组、吸收式冷水
19、机组及其冷水泵、冷却水泵、二次冷水泵及冷水分水缸，并填写离心式冷水机组运行记录表吸收式冷水机组运行记录表2）点检冷冻冷藏设备、冷冻冷藏柜温度、冷冻冷藏库温度，并填写冷冻冷藏设备点检表 。 3、晚上点检，由晚班人员进行。1）点检冷冻冷藏设备、冷冻冷藏柜温度、冷冻冷藏库温度，并填写冷冻冷藏设备点检表2）点检吸收式冷水机组、离心式冷水机组、冷水泵、冷却水泵、冷水分水缸温度、压力，并填写离心式冷水机组运行记录表吸收式冷水机组运行记录表二次冷水泵及冷水缸运行记录3）停止 R11 或 R12，停止 R31、R32，并确认停止的机器是否正常。二、冬季点检101、早上点检，由两人进行，一人抄表，一人点检。1）
20、点检人员首先到点检。a) 点检 R12 离心式冷水机组的冷水进口温度在 1015，出口温度610，冷却水进口温度 2532，出口温度 2836，冷水泵进口压力0.650.75MPA，出口压力 0.850.95MPA，冷却水泵进口压力 0.350.45MPA，出口压力 0.650.75MPA。冷水泵电流 4555A，冷却水泵电流 105112A。b) 点检冷水及冷却水管路、阀门、盘根处有无泄漏。c) 点检冷水二次泵电流是否在 5865A，进口压力 0.851.00MPA，出口压力1.101.25MPA。d) 点检冷水分水缸温度及压力。进水温度 913，压力 0.800.90MPA，出水温度 61
21、0，压力 0.851.00MPA。e) 点检一次蒸气压力是否为 0.60.8MPA，二次蒸气压力是否为0.150.25MPA。f) 点检热交换器出水温度是否为 5060，压力是否为 0.10.2MPA。g) 点检热水一次泵出口压力是否为 0.850.95MPA，电流 4050A。点检热水二次泵出口压力是否为 0.851.20MPA，电流 5565A。h) 点检热水分水缸出水温度 5060，压力 0.800.90MPA。i) 抄写冷水卡路里表、热水卡路里表、市网蒸气总表、大厦总表及各蒸气分表值。并填写离心式冷水机组运行记录表热交换器及温水二次泵点检表二次冷水泵及冷水缸运行记录日蒸气用量记录表热量
22、记录表 。2）点检冷却水塔 CT12、CT2、CT5 塔盘冷水是否冻结，补水阀、电磁阀是否正常工作，风扇电机及加热器电流值是否正常，各加热器空开有无跳闸。3）点检外调机进水温度是否在 5060，阀门是否全开。4）抄写热量记录表 、 日蒸气用量表及各蒸气分表值。a) 点检冷冻冷藏设备压力是否正常，高压 1.01.5MPA，低压 0.020.25MPA，油位是否在 12 处以上，视液镜是否有气泡，压缩机电流是否正常。 b) 点检冷冻柜温度是否在3018，冷藏柜温度是否在1010、冷冻库温度是否在3020，冷藏库温度是否在510。并填写冷冻冷藏设备点检表 。2、中午点检，由早班和晚班各去一人协同点检。1）点检 R12 离心式冷水机组及其冷水泵、冷却水泵压力、温度，冷水泵、
