1、上海万科项目工程管理全套制度（一） 2010-12-03 09:53:21| 分类： 万科管理制度 | 标签：工程部 施工 监理 审批 地盘 |字号大中小 订阅 地盘总体施工工作程序1、 目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国家标准，见室外排水工程规范 、 电气装置工程施工及验收规范 、 安装工程施工及验收规范等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。2、 范围：适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。3、 职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相
2、关，项目经理总负责，主管工程师负责实施。4、 程序4.1 进度：4.1.1 各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。4.1.2 主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与计划的偏差及时平衡、调整，脱节严重的，制定应急补救方案。4.2 成本控制：4.2.1 土方工程见公司土方工程临时管理办法进行总量平衡控制。4.2.2 四大配套公司进场施工配合：根据现场实际情况，制定相应的施工计划，在经济、快捷、保进度、质量的前提下，尽力配合，完成施工。4.2.3 绿化工程：
3、与物业公司密切合作，配合销售，完成工程，尽量做到一次成型，少返工、少破坏。4.2.4 围墙与小品工程：根据销售与设计要求，并且根据专业要求进行施工，督促设计完善，减少育目施工。4.2.5 道路及下水道工程：在设计审图阶段就进行总体把关，使设计走向、埋渠合理、经济，在施工过程中要求监理公司进行监督，严格控制。4.3 质量控制：4.3.1 现场监理，所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在主管工程师的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容：4.3.1.1 在施工过程中，进行现场指导、监督，根据室外排水工程规范 、 建筑给水排水工程规范 、 建筑工程施工及验
4、收规范等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。4.3.1.2 对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在分部分项工程质量评定表上签字确认。分项分部工程包括：土方工程、道路工程、下水道工程、绿化翻土工程、围墙与小品工程、文明施工。4.3.2 工程部检查：监理公司对每一项工程进行检查评定后，将质量评定表报工程师，主管工程师接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的 25%，相符率达 90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。4.4 隐蔽工程控制：4.4.1 隐蔽工程的内容：道路垫层，雨水管、污水管的垫层及埋设，小品的建筑基础及钢筋配置，绿化配套设施的
5、基础敷设，配套工程雨、污水井的浇砌，小区照明管道等。4.4.2 隐蔽工程检查标准：室外排水工程规范 、 道路工程规范 、 安装工程施工及验收规范等标准执行。4.4.3 隐蔽工程的检查：4.4.3.1 主管工程师应经常检查隐蔽工程施工情况，对异常情况及时作出处理，并在管道隐蔽工程验收记录中做好处理记录。4.4.3.2 当隐蔽工程作业结束，在施工单位自检基础上，由监理公司牵头，工程部、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行检查验收，质量标准及检验方法按 4.4.2 执行。4.5 工程验收：4.5.1 工程竣工后，在施工单位自检基础上，工程部组织监理公司、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行
6、100%检查。4.5.2 填写道路工程检查表 、 排水工程检查表 ，发现不合格品，应按不合格品的控制程序进行处理。4.6 质量回访：4.6.1 工程移交物业后，工程部主管工程师三个月一次到水电维修处回访。4.6.2 工程部主管工程师就常见工程质量问题作出总结，在以后工程中加以重点控制。5、 相关文件：5.1室外排水工程规范5.2电气装置工程施工及验收规范5.3采暖与卫生工程施工及验收规范5.4道路工程规范5.5 设计部提供的设计图纸6、本程序文件应发放到下列人员：童传友、吴健勇、毛永平、单高平、崔志麟、艾军、孙晓江、张正东、潘松、苗兴城、曹宇、李元晴。注：1、本人保证严格按此文件要求执行。2、
7、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。编制： 校对： 审批： 发放号：十万元以下项目施工队伍、材料供应厂家选择办法1、 目的：确保廉洁高效地选择到质优价廉的队伍及厂家，简化招标工作程序，提高工作效率，确保第一时间正确解决问题。2、 范围：适用于总投资不超过十万元（含十万元）人民币的工程项目及材料设备。3、 职责3.1 工程部负责组织施工队伍和材料供应厂家的选择工作。3.2 预算部负责价格审核。3.3 设计部负责推荐材料供应厂家、材料和设备选型。4、 程序4.1 施工队伍的选择。4.1.1 项目主管初选不少于三家施工队伍，如做不到应说明理由。4.1.2 工程部经理对初选队伍
8、进行审定、取舍和补充。4.1.3 项目主管向入选队伍分发设计文件。4.1.4 项目主管组织工程部经理、预算部和设计部各一人（由部门经理决定人选）进行议标。4.1.5 项目主管将按合同申报管理程序负责合同的申报。4.2 材料供应厂家的选择。4.2.1 设计部经理于设计文件交付后一周内提供 区甲供材料、设备清单 。4.2.2 设计部材料岗根据 区甲供材料、设备清单提供三家以上供应厂家，有关资料报设计部经理审核后交工程部经理、项目主管。4.2.3 供应厂家有关资料应包括：a.供应商基本情况：名称、地址、联系电话等；b.营业执照、产品标准、经营范围；c.准用证、检验报告；d.其他。4.2.4 项目主管
9、按 区甲供材料、设备清单及供应商有关资料后七天内编制 区甲供材料、设备采购计划报工程部经理批准。4.2.5 计划批准后必要时项目主管组织设计部经理、设计部材料岗、工程部经理、预算部经理对供应厂家进行考察。4.2.6 项目主管编制 招标书和 供货合同报工程部经理、合同管理岗审批。4.2.7 项目主管组织发标会。4.2.8 项目主管组织设计部经理、工程部经理、预算部经理、合同管理岗评标、决标。4.2.9 项目主管负责按合管理程序进行合同申报。5、 相关文件5.1施工单位、监理公司控制程序5.2采购控制程序5.3招投标管理程序6、 相关表单7、 本程序文件应发放到下列人员：童传友、吴健勇、毛永平、单
10、高平、崔志麟、艾军、陈永海、张正东、潘松。1、目的：在第一时间内及时处理因施工引起的周边居民投诉，确保施工的正常进行。确保第一时间正确解决问题。2、范围：适用于地盘周边地区业主和居委对施工行为的投诉。3、职责3.1 工程部经理负责对投诉的处理进行指导和策划。3.2 配套部经理负责落实施工噪音办证，对供电影响提供配套协调服务。3.3 地盘主任直接操作处理投诉。4、程序4.1 地盘主任接到投诉后，根据投诉成因向工程部经理汇报或向配套部经理提出服务要求。4.2 地盘主任在第一时间赶到投诉点处理。4.2.1 购买 150 元左右鲜花和水果。4.2.2 登门倾听投诉，接受批评，说明原因。4.3 地盘主任
11、提出综合解决方案报工程部经理、分管副总、物业公司总经理。4.4 地盘主任实施解决方案并将处理情况记录于工作日记。修改记录页码 修改日期 修改人 修改状态 修改单号 生效日期编制： 审核： 批准：日期： 日期： 日期：一、 目的：1.1 为业主提供专业化服务，快速彻底地处理隐藏的施工质量问题，保证业主顺利入住。1.2 通过统计和分析入住验收中出现的质量问题，为将来的项目提供借鉴和参考。二、 范围：2.1 时限：入住开始后的前三个月。2.2 新竣工的项目。三、 人员：经培训后对本项目情况基本了解的工程部人员。四、 要求：4.1 最大限度维护工程部形象及公司形象。4.2 争取维修一次成功。4.3 对
12、业主提出的合理要求须第一时间作出迅速反应，不能因工作失误让业主有不良印象。五、 程序：5.1 向业主简单介绍验收内容及标准。5.2 陪同业主验收，并请业主在验收单上签署意见。5.3 填写维修通知及维修情况记录单并让施工单位签收，且存档。5.4 监督维修。5.5 通知业主复验，并在维修通知单上签字认可。5.6 如复验未通过或业主发现新问题，重复执行第 5.3、5.4、5.5 条程序。5.7 把入住验收资料移交给物业（包括验收须知、维修单、维修记录单） 。5.8 三个月结束后，与物业公司办理工作移交手续。5.9 对业主提出的不合理要求（如赔偿等） ，如不能处理，须及时向上级领导汇报并协助解决。六、
13、 资料：6.1 入住验收须知（包括验收单，管道、地漏通水记录表，卫生间渗水试验记录单） 。6.2 维修通知单及维修情况记录单。零星水电预（结）算工作程序1、 目的：按照国家、行业、本公司、本部门制定的有关标准，正确地审核、编制工程费用。确保第一时间解决问题。2、 范围：工程项目中涉及水电预（结）算书的审核、编制，以及领导布置的其它工作。3、 职责：对涉及工作范围的内容，按标准工作程序及相应的工作依据完成工作。4、 程序：4.1 收到由工程部项目负责人转来的零星工程水电预（结）算资料。4.1.1 认真阅读审批表，表述内容反映费用情况如何？如有问题，找该项目负责人。4.1.2 检查附件材料，包括决
14、算书、图纸、核定单等。4.1.3 勘察现场，了解审核内容与实际情况是否一致。4.2 计算项目工程量，复核费用。4.2.1 计算依据是上海市建筑安装工程单价估价表以及相应配套文件说明，本公司颁布的关于工程施工、设计委托、设备采购项目的结算办法 、 工程签证管理方法 、 关于点工签认的管理办法（暂行） 等。4.2.2 对分部分项工程逐一计算，编制工程量初步计算表。4.3 同施工单位接触，编制预（结）算费用表（书） 。4.3.1 对项目工程数量不一致的地方，同施工单位核算，取得数量上的一致。4.3.2 完成第一步后，审核单价和费率，调整有误的地方。4.3.3 复核结束后，编制完整结算单。5、 相关文
15、件：5.1上海市建筑安装工程单价估价表5.2关于工程施工、设计委托、设备采购项目的结算办法5.3工程签证管理方法5.4关于点工签认的管理办法（暂行） 5、本程序文件应发放到下列人员：童传友、吴健勇、毛永平、崔志麟、陈永海、艾军、苗兴城。注：1、本人保证严格按此文件要求执行。2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。编制： 审批： 发放号：决算审批工作程序1、 目的：确保结算正确、符合规定及工作程序，并做到结算资料完整，以备查阅，确保第一时间正确解决问题。2、 范围：所有经预算部结算的工程结算。3、 职责：按各项工作程序及规定认真仔细的审核所有结算资料并保持结算资料完整，做
16、好存档工作，为结算付款提供依据。4、 程序：4.1 检查工程部上报结算资料是否完整，是否具备结算条件。4.1.1 有合同的工程必须附上合同文本一份。4.1.2 竣工图一套。4.1.3 有设计变更的必须经设计部经理签字。4.1.4 签证变更必须经工程部经理签字认可（见工程签证管理办法 ） 。4.1.5 结算书一份。4.1.6 按结算审批表要求填妥每一栏目。4.2 具备以上条件的，方可予以结算，经预算部审核结算，预算部经理签字同意后，上报分管副总审批。4.3 分管副总审批同意后，由预算部保留原件存档，复印件交主管工程师开付款申请单，今后该复印件由财务部做成凭证存档。4.4 将结算金额、优良率填入相
17、应付款台帐，为结算付款提供依据。4.5 做好存档，以便查阅。5、 相关文件：5.1关于工程施工、设计委托、设备采购项目的结算程序5.2设计变更、签证管理程序5.3项目土建预结算管理工作程序5.4项目安装预结算管理工作程序5.5关于零星土建预结算管理工作程序5.6关于零星安装预结算管理工作程序5.7室外总体预结算管理工作程序5.8维修工程预结算管理工作程序5.9招投标管理程序5.10关于零星土方工程暂行操作程序5.11关于建筑垃圾清运及土方工程的暂行管理程序5.12关于点工签认的管理程序6、本程序文件应发放到工程部、预算部全体人员。注：1、本人保证严格按此文件要求执行。2、本人有责任在发现问题时
18、，第一时间向本文件审批人提出修改意见。编制： 校对： 审批： 发放号：1、目的：通过监理例会制度，与监理 公司、施工单位进行有效沟通，进而达到质量、进度、投资三控制的目的。确保第一时间正确解决问题。2、范围：适用于所有委托社会监理的工程项目。3、职责：3.1 工程部负责协调地盘内各单位事务，控制工程质量和进度。3.2 监理公司负责全面监控工程质量和进度，及时传递信息。4、程序：4.1 监理公司负责组织监理例会。4.1.1 每周一次监理例会。4.1.2 总监主持会议。4.1.3 监理公司负责整理监理例会会议纪要 。4.2 施工单位总结上周工作，提出下周计划进度，提出需甲方落实的问题。4.3 监理
19、公司针对施工过程中存在问题进行分析，提出指导意见。4.4 工程部地盘主任负责落实施工单位、监理公司提出的需甲方解决的问题。4.5 工程部地盘主任传达公司领导新的指示。5、相关文件：5.1 监理例会会议纪要。修改记录页码 修改日期 修改人 修改状态 修改单号 生效日期编制： 审核： 批准：日期： 日期： 日期：合同审批工作程序1、 目的：使合同文本完整、规范，确保第一时间正确解决问题。2、 范围：2.1 工程类合同审批。2.2 设计类合同审批。2.3 材料设备类合同审批。2.4 各类合同的归档。3、 职责：在第一时间上传下达，加强各流转部门的信息传递，督促各审批部门加速审批。4、 程序：4.1
20、检查合同资料是否完整：4.1.1 四份乙方已盖章的合同正本，两份副本。4.1.2 由设计部认可的施工图纸 2 套。4.1.3 已经预算部审核认可的预算书 2 份。4.1.4 对合同价超出 10 万元的工程应附上招投标过程、备忘及签约单位的三证（见招投标管理文件） 。4.1.5 对不进行招投标的材料设备选购，应附上货比三家的具体资料及主管工程师说明。4.1.6 填妥合同审批表中各项栏目。4.2 满足以上条件的合同文本可进入下一道工序，若不满足的，立即退回主管工程师处整改，整改完成再上报预算部经理审批。4.3 预算部经理审批同意后，立即上报分管副总审批，如有异议，继续协同主管工程师、预算部共同协商
21、修改，直至分管副总审批同意为止。4.4 将合同名称、上报日期、施工单位登记在册，以备流转中遗失查询。4.5 一经分管副总审批同意后，立即上报公司财务部，向财务部说明工程主要内容及情况，叮嘱加快审批。4.6 财务部审批同意后，送至总经理处审批，若有不同意，立即送回部门负责人处作修改或说明后再上报总经理处审批，待总经理审批完毕后，到办公室盖上合同章，下发主管工程师执行。4.7 由主管工程师返回合同正本 1 份，副本 2 份，图纸、预算各 1 份至预算部，预算部再将正本返回公司办公室、财务部、预算部分别存档。4.8 将生效合同按工程、材设类归档，编制合同登记表，以备查阅（见文件、资料管理程序）。5、
22、相关文件：5.1 招投标管理程序。5.2 合同审批表。5.3 文件、资料管理程序。6、本程序文件发放到工程部全体人员。注：1、本人保证严格按此文件要求执行。2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。编制： 审批： 发放号：上海万科房地产有限公司程序文件 VK-CX4.9-01规划设计过程控制程序 1/3 试 A1. 目的控制设计单位的设计符合规范并满足本公司要求。2. 范围适用于各设计阶段。3. 职责3.1 销售部负责提供市场调研和营销策略。3.2 设计部负责技术情报的收集、分析，调研设计单位的基本情况并与之沟通。3.3 工程部负责对有关的施工工艺要求、施工限制性进行评审
23、。3.4 分管销售的副总负责市场调查、营销的领导和协调。3.5 总经理负责设计任务书编制工作的领导和协调。4. 程序4.1 年度开发计划的编制。4.1. 1 总经理接收总部下达的年度开发计划。4.1.2 总经理召开办公会议。4.1.3 总经理确定年度开发计划。4.1.4 总经理有权对计划进行调整。4.2 设计任务书的编制。4.2. 1 设计部经理负责起草设计任务书。4.2.1. 1 起草依据上海万科房地产有限公司程序文件 VK-CX4.9-01规划设计过程控制程序 2/3 试 Aa、公司年度开发计划；b、销售计划及市场策略；c、工程部对施工工艺、施工限制性提出意见；d、有关法规。4.2.2 总
24、经理批准设计任务书4.3 设计过程控制4.3. 1 设计单位的确定及设计过程控制（见 4.6.01 程序）4.3.2 设计文件交付后一周内由设计部经理组织设计评审。4.3.2.1 设计部经理负责评审以下内容a、有关法规的符合性；b、建筑设计的符合性；c、结构设计的符合性；d、给排水、电气、煤气设计的符合性。4.3.2.2 预算部经理负责评审单位造价。4.3.2.3 工程部经理评审施工工艺限制性。4.3.3 设计文件的确认。4.3.3.1 设计部经理汇总评审意见，并在一周内提交给设计单位。4.3.3.2 设计单位更改设计文件。4.3.3.3 设计文件交付后一周内，设计部经理组织工程部、销售部、预
25、算部对设计文件进行确认。上海万科房地产有限公司程序文件 VK-CX4.9-01规划设计过程控制程序 3/3 试 A4.4 工程部组织实施设计文件。5. 相关文件5.1有关法规文件汇编6.相关表单6.1公司年度开发计划6.2销售计划6.3销售市场需求调查分析6.4设计任务书6.5不同结构类型单位造价分析比较表6. 6设计评审会议纪要上海万科房地产有限公司程序文件 文件编号：VK-CX4.9-01标题：规划设计过程控制程序 页次：第 4/3 版本：A 试 规划建筑方案设计招标文件公司名称年 月 日上海万科房地产有限公司程序文件 文件编号：VK-CX4.9-01标题：规划设计过程控制程序 页次：第
26、5/3 版本：A 试一、 工程概况：二、 设计依据及基础资料：上海万科房地产有限公司程序文件 文件编号：VK-CX4.9-01标题：规划设计过程控制程序 页次：第 6/3 版本：A 试三、设计要求:上海万科房地产有限公司程序文件 文件编号：VK-CX4.9-01标题：规划设计过程控制程序 页次：第 7/3 版本：A 试四、评标原则及要求：五、投标要求：上海万科房地产有限公司程序文件 文件编号：VK-CX4.9-01标题：规划设计过程控制程序 页次：第 8/3 版本：A 试六、日程安排：1、领取招标文件日期： 时间： 地点： 。2、现场踏勘招标文件答疑日期： 时间： 地点： 。3、发招标文件补充
27、条款（有必要时）日期： 时间： 地点： 。4、报送标书日期及截止日期： 时间： 地点： 。5、开标日期： 时间： 地点： 。6、评标决评日期： 。七、其他说明事项：上海万科房地产有限公司程序文件 文件编号：VK-CX4.9-01标题：规划设计过程控制程序 页次：第 9/3 版本：A 试八、评选办法：修改记录页码 修改日期 修改人 修改状态 修改单号 生效日期编制： 审核： 批准：日期： 日期： 日期：1、目的：确保地盘工期和费用签证得以有效控制，确保第一时间正确解决问题。2、范围：适用于地盘内不可抗力事件及甲方原因造成的工期和费用签证。3、职责：3.1 工程部是签证实施的见证部门。3.1.1
28、部门经理负责签证的审批。3.1.2 地盘主任负责签证的签认。3.1.3 专业工程师负责各专业费用签证的签认。3.2 设计部设计变更是造成费用签证的直接依据之一。3.3 预算部根据工程部对工程量的签证进行价格审算。3.4 主管工程副总负责签证的最终审批。4、程序：4.1 签证时间4.1.1 每个工期及费用签证在实施后二天内由乙方报甲方地盘主任签认。4.1.2 乙方将上月签证变更汇总上报给地盘主任的时间为每月 5 日前，地盘主任将审核好的变更签证原件及经施工单位、工程部确认的汇总表报预算部，并复印一套报主管工程副总，时间为每月 10 日前。4.2 签证办法：4.2.1 设计变更前，由设计部召集营销
29、部、工程部、预算部、施工单位相关人员开会讨论变更的技术、经济可行性及对工期的影响。4.2.2 设计部委托设计院出设计变更图。4.2.3 设计部将审核过的设计变更图发给工程部，地盘主任按专业分发给各工程师，由工程师下发到施工单位。4.2.4 变更实施后二天内，乙方须将工程量签证上报给各专业工程师签认。4.2.5 预算部在每月结算时将所有签证复印报主管工程副总。4.2.6 主管工程副总对工期、工程费用签证进行审批。修改记录页码 修改日期 修改人 修改状态 修改单号 生效日期编制： 审核： 批准：日期： 日期： 日期：工程系统工作方针您既然选择了职业生涯，你的个人发展便与您所选择的企业的发展紧密地连在一起。企业发展的关键是能够第一时间提供客户满意的产品。换句话说就是企业能第一时间正确地解决问题。因此，我们的工作方针就是：第一时间正确地解决问题。第一时间：要求每位职员在发现问题后必须第一时间进行处理，决不能拖延，如果每个人都慢一点，这个企业必将被竞争对手击败。当处理工作问题占用个人休息时间时，个人必须把工作放在首位。当然，本部门会尽可能尊重个人的休息时间。正确：当事人的具体信息与领导的全面信息加在一起是正确处理问题的保障。但如果每个问题都要汇报就与第一时间相矛盾。
