1、高尔夫别墅项目商业计划书（完整版）2目 录 结 构项目可行性分析一、项目背景及发展概况1、我国高尔夫房地产市场现状2、我国高尔夫房地产市场前景展望二、项目介绍及实施方案1、项目总体情况2、项目开发思路3、项目建设基本方案4、项目功能分区及主要内容三、项目所在城市房地产市场分析1、宏观层面2、客户定位3、产品定位4、定价策略5、销售策略四、项目优势分析1、交通优势： 2、规模优势3、稀缺优势4、文化优势： 五、项目风险分析与规避对策1、项目风险分析2、 项目风险的防范对策 六、投资估算和开发计划（估算内容为高尔夫球场建设+会员股东的别墅建设）1、项目投资估算2、项目开发计划3七、财务与投资价值分
2、析结论项目可行性分析一、项目背景及发展概况1. 我国高尔夫房地产市场现状1.1 我国高尔夫房地产整体市场1984 年，第一座高尔夫球场即中山温泉高尔夫乡村俱乐部建成，宣告高尔夫在中国大陆正式落地。此后，高尔夫球场在中国大量发展。短短二十多年的发展，球场如雨后春笋，已经突破了 300 家，并以逐年上升的比例递增。41.2 京、廊坊高尔夫房地产市场现状 北京、廊坊周边高尔夫球场发展情况 北京周边高尔夫球场发展情况初步统计：北京市有 43 个标准高尔夫球场，泛北京范围内有 8 个大型的高尔夫球场。远郊圈和中心圈内主要有十个高尔夫球场相对集中的板块，分别为十三陵水库圈，潮白河圈，西山圈，亚奥圈，机场板
3、块，燕郊潮白河，通州永定河，京南，京西永定河，京西板块。 廊坊及周边高尔夫球场发展情况环北京地区有 8 个高尔夫球场，主要集中在廊坊和保定涿州地区。其中廊坊市内有 2个，燕郊 2 个，香河 1 个；涿州 3 个。 北京及廊坊高尔夫球场经营模式传统意义上，高尔夫球场的收入有直接的会籍销售收入，会员、非会员打球消费（收入），宾馆、酒店、专卖店、乡村俱乐部、SPA 等营业收入。高尔夫新兴的收入增长点来自于：顶级富豪住宅销售收入、高尔夫旅游和高尔夫比赛等。新兴收入增长迅速，大有赶超之势。 北京廊坊高尔夫别墅市场分析 北京及周边地区别墅分布据不完全统计，北京市高尔夫别墅物业，总数已经达到 20 多个。从
4、别墅与球场位置关系看，分为两大类：场内别墅和场外别墅，以场外别墅为主。从建设主体看，场内别墅以开发商与球场投资建设方为同一方为主。早期球场和别墅通常先后规划，先后建设；近几年多为同期规划先后建设，或同期建设。场外别墅一般先有球场，开发商借势开发别墅。据不完全统计，2008 年底前，北京将有 45 个高尔夫球场，其中 15 个项目附带高尔夫别墅项目，其中 10 个为同一开发商开发，5 个项目为两个开发商开发。廊坊地区及周边有8 个高尔夫球场，其中 5 个项目带有别墅项目，2 个项目准备建设别墅或公寓项目。51.3 三亚高尔夫房地产市场 三亚高尔夫球场发展概况据易居中国不完全统计，三亚市及周边有七
5、个高尔夫球场。目前已建成的全部为 18 洞标准球场，其中有两个球场的规划球洞数分别为 36 洞和 54 洞，即 2-3 个标准的高尔夫球场。海南省高尔夫球场分布图 其分布主要环绕三亚市的海岸线且多建设在风景区内，其定位多为度假型球场。表 1-8：三亚市高尔夫球场情况 三亚高尔夫别墅市场情况 三亚高尔夫别墅市场概况易居监测发现，三亚高尔夫球场大多配建有别墅，其中早期的高尔夫球场其配建别墅是为方便会员来此打球提供的，比如日出观光高尔夫球场；近期开业的高尔夫球场，其住宅开发规模大，面对的客群不仅是会员客户，而是广大的房地产置业客户，比如亚龙湾高尔夫球场和清水湾。三亚的高尔夫别墅市场处于发展的起步阶段
6、，高尔夫别墅在建及建成项目较少。究其原因，与大部分三亚高尔夫球场开业时间较短、处于试营业阶段、相关住宅配套尚未开发有关。2. 我国高尔夫房地产市场前景展望 顶级别墅中高尔夫别墅升值潜力最大上世界 90 年代，高尔夫别墅的消费者主要是境外人士；到 2000 年，国内的消费者日渐增多；2007 年，高尔夫别墅 70的买家是国内成功人士。从价格走势上来看，高尔夫别墅较之其它顶级别墅价格上涨更快，因为它更具稀缺性。国外高尔夫别墅的售价一般比普通别墅要高出 34 倍，而举办过顶级高尔夫赛事的球场别墅售价甚至可达普通别墅的 10 倍以上。 球场与别墅相互依托支持在国内现阶段单靠球场自身开发运营实现收支平衡
7、难度很大，真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发。球场之后跟进的往往是房地产项目，比如别墅、会所等。球场除必红棠湾6要设施外，多设计为别墅或高级公寓，以加快投资回收。高尔夫球场与别墅相互依托与支持，进入良性的运营循环，能够达到双赢的效果。二、项目介绍及实施方案1. 项目总体情况 项目区位项目区位图 本项目地块位于廊坊万庄生态城艺林文化公园内，北侧紧邻北京市大兴区，项目距离京津塘高速路采育出口十公里，驾车至北京 CBD 中心商务区35 分钟可到达，至首都机场 50 分钟可到达，处在环北京一小时经济圈内。 项目整体规划 项目整体规划图本项目总占地面积14000 亩，规划有 5 个标准18 洞高尔夫
8、球场、书画家艺术中心、高尔夫别墅和公寓、会所、精品酒店等，同时将保存多个原有梨园地块。 项目特征A. 产品特征高尔夫球场+高尔夫别墅706 年起国家明令禁止高尔夫建设用地，新开高尔夫项目稀少，本项目不仅拥有大规模高配置的高尔夫球场，同时场地内规划有高端别墅，为会员提供全方位服务的同时，成为项目的一大收入增长点。B. 客户特征高端定制式别墅本项目为该院专属休闲度假场所。会员制、封闭式管理，高端定制别墅，保证项目的私属性与高端定位。C. 经营特征三亚、上海、北京三地联动本项目将采用连锁的经营方式，在三亚、上海、北京三地联动，入会会员可凭卡获得全年不休，“一南一北”的打球体验。 项目现状项目地块地势
9、平坦，呈倒“U”型，地上附着物以农田、果树为主，生活、商业配套设施欠缺。2. 项目开发思路本项目将采用高尔夫球场+别墅的的开发模式，先期建设高尔夫球场，同期开发股东会员别墅，并通过多种营销手段将两者互动。项目收入主要来自别墅销售收入和高尔夫球场收入，其中，高尔夫球场收入包括两部分：一是会籍的直接销售收入，二是球场的经营收入，包括会员打球收入，酒店、宾馆、专卖店、SPA 等营业收入。3. 项目建设基本方案本项目 2009 年 11 月进行前期工作，预计 2010 年 3 月开工，2011 年 3 月全部竣工，施工工期约 13 个月。4 项目功能分区及主要内容8本次开发的地块位于项目东南角，占地面
10、积 2610 亩，包括一个 18 洞的高尔夫球场、高尔夫别墅及会所，其中，别墅建筑面积 16 万平方米，会所建筑面积 5000 平方米。三、项目所在城市房地产市场分析1. 宏观层面1.1 廊坊宏观环境 廊坊市发展规划环境廊坊市地处京、津两地之间的卓越区位优势，使得它成为了连接北京和天津两大直辖市的唯一纽带，更具备了依托京、津两地资源借势发展的先天优势。由廊坊、北京和天津三地交叉组成的“三点式辐射”经济发展互补带，加上首都第二机场的兴建，都为廊坊的经济腾飞和区域发展奠定了坚实而长远的基础。根据北京市发改委的规划战略，首都第二机场的兴建承担着“统筹京津冀发展”的重要战略意义。京津冀合作于 2009
11、 年全面进入实质对接的新阶段，新机场的选址已经基本确定在北京的南各庄附近，距离廊坊正在建设的万庄生态城仅有 18 公里，廊坊趁势正在加紧占地面积（亩）别墅建筑面积（万平方米）会所建筑面积（万平方米）2610 16 0.59筹建临空经济区。另外，随着京冀一体化步伐的加快，未来将有两条轻轨连接北京和廊坊。按规划，亦庄的 L2 线将延伸至廊坊市区，八通线延伸至廊坊燕郊，并在万庄设站。这些重大基础设施的规划建设，在提升廊坊城市价值的同时更使廊坊在新一轮的发展中占尽了先机。2.2 三亚宏观环境 三亚市政规划环境根据三亚市（19952010）城市总体规划的部署，三亚市确定了“ 国际性热带海滨风景旅游城市”
12、的城市定位，依据此定位确定了以旅游业为核心和龙头、围绕旅游业发展商业和服务业的城市发展战略。由于房地产泡沫曾给三亚造成过不好的负面影响，所以在新的城市发展规划中在结合地区资源和区域特色的基础上，采取了保护并控制可开发土地资源和控制新区开发的限制性政策。并依托高速公路和铁路的兴建改造以及博鳌VIP国际商务机场的建设，密切和加强对外联系。10三亚市风景区沿海岸线呈带状分布，由三大景区、四个景点组成，这种“城景相依”的特色为区域内旅游度假地产的开发创造了先天条件，使三亚市房地产业的发展形成了“旅游带动地产、地产围绕旅游”的开发模式。 北京别墅市场分析北京各别墅区域示意图 以 2004 年为分水岭，之后的别墅供应量下降明显图 3-9：2000-2008 年北京别墅市场新增供应走势01002003004005002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年新 增 供 应 量 （ 万 平 方 米 ）
