1、商 业 计 划 书项目名称 世家经济型商务酒店 （暂命名） 项目单位 地 址电 话 传 真 电子邮件 联 系 人 目录1.摘要1.1 项目公司1.2 市场营销1.3 营运与管理1.4 投资与财务2.项目规划2.1 酒店位置2.2 酒店交通2.3 酒店周边业态3.项目总体规划3.1 酒店大堂3.2 餐厅3.3 娱乐中心3.4 客房4.成都经济发展概况4.1 区域优势4.2 成都旅游经济发展情况4.3 成都会展经济发展情况4.4 成都餐饮经济发展情况5.中国酒店行业概况5.1 全国酒店业发展概况5.2 成都酒店业发展概况5.3 成都经济型酒店发展情况及未来发展6.市场、竞争与项目定位6.1 成都经
2、济型酒店概况6.2 项目竞争对手分析6.3 项目 SWOT 分析6.4 项目定位7.初步销售策略7.1 目标市场7.2 产品与服务7.3 定价7.4 销售7.5 公关销售策略7.6 初步销售策略7.7 销售激励制度8.营运与管理8.1 基本业务流程8.2 营运管理初步计划8.3 机构设置8.4 人员设置8.5 团队管理9.投资与财务预算9.1 项目实施进度9.1 投资预算9.2 收益预算1.摘要1.1 项目公司世家经济型商务酒店（管理责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对酒店大楼的 20 年的经营权，世家商务酒店将对新酒店大楼按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通 过
3、自营 住宿、餐 饮和对外承包酒店大堂、咖啡厅、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店总 面积约 10000，各类客房133 间，餐 厅 900，咖啡 厅 400，桑拿浴室 900，大堂 500。酒店将按照四星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商 业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成 为成都管理水平、服 务质 量、 经济效益均位于前列的经济型商务酒店。1.2 市场营销世家商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会展、进行公务、商务活动、外省市来蓉旅游的人员。商务酒店计划客房价格如下表所示。前楼项目标准间 套间备注
4、旺季 240 480 7、8 、9 月平季 200 380 5、6、10 月淡季 160 280 11来年 4 月年均价格 190 350 1.3. 营运与管理酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及 饭店星级的划分与评定按照不低于四星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于四星级标准的服务。也将建立不低于四星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市 场营销 制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明 书等一系列管理制度，并严格遵照执行。1.4. 投资与
5、财务本项目总投资为 2000 万元，其中一期需要新增投资 XXX 万元，二期需要新增投资 XXX 万元。酒店营业后每年预计取得税前利润约 XXX 万元人民币、税后利 润 XXX 万元人民币，项目投资回收期 为 X 年零 X 个月， 项目内含 报酬率为 X，在 XX折现率下，净现值为 XXX 万元。2.项目规划2.1 酒店位置酒店位于西部大都会省会城市成都，地处繁华商业住宅区科华中路和机场东延线交汇处。2.2 酒店交通酒店坐落于纵穿城市南北和横贯东西的主干线上，向北直达市中心，只需 10 分钟车程；向南直通新城市会展中心，只需 6 分钟车程；向西直接连接机场高速公路，到达成都双流机场只需 15
6、分钟车程；距离成都火车南站（客站）步行仅 5 分钟，交通十分便利。2.3 酒店周边业态酒店地处城南繁华地段，紧邻紫荆小区、桐梓林小区、欧洲 风情一条街等高档社区，隔街相望万仁小区、蓝天小区（空军部队社区）、以酒店为中心，一公里为半径，周边常住人口约 25 万。酒店位邻城南成熟餐饮娱乐中心，西有中国酒城、中国会所、美力会所、东宫、天天渔港等高档消费娱乐中心；北有天府汇城、沸城商业中心、蓝色加勒比商业城等中档消费娱乐中心；南通素有“成都后花园” 之称的南延 线餐饮美食休闲区。酒店周边还配备有四川肿瘤医院、武警医院，汇集了六大商业购物中心宜家家居、摩尔百年、西南食品城、 华丰食品城、锦绣建材批发市场
7、、酒店整体规划 10000，其中一楼大堂约 500、咖啡厅 400，二楼整层餐厅900，三楼桑拿保健、水疗 SPA、健身中心约 900，四楼至十一楼全部为客房，约 133 间，每间房间面积约 40，总体约 7200。3.项目总体规划3.1 酒店大堂酒店大堂，面积 500 平方米，拟建有小桥流水山水景观或体现巴蜀传统文化形象的金沙文化墙、三星堆人像柱，其他咖啡厅、钢 琴吧、雪茄吧、商 务中心等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。咖啡厅、钢琴吧突出休闲、时尚、臃懒的巴黎浪漫情调；雪茄吧为高尚成功人士营造一种品位生活、商务交流的沙龙生活。酒店一楼整体表现 出华贵而不失清雅， 传统 而又具时尚
8、的感觉。3.2 餐厅二楼为餐厅，餐厅面积 900 平方米， 15 间包厢（每间约 20 余平方米）， 20 张散台。餐厅突出传统汉文化特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色，注重养生保健、绿色生态。其菜品原料精选高山土鸡、土 鸭、绿色健康鱼，蔬菜直接从生态种植基地购进。同时 ，聘 请著名营养专家参与菜品开发和配料， 让人在此除了品尝美酒佳肴的同时，也调养了身体，增加了 营 养知识。3.3 娱乐中心酒店娱乐中心设立在三楼，主要有桑拿保健、时尚流行的 SPA、小型健身中心、心理调理恢复中心。桑拿保健主要采用传统中医的推拿按摩辅以药蒸、灸治；同时配备私人隐秘房进行时下流行的 SPA 保健；心理调
9、理恢复中心，聘请有丰富经验的心理健康专家，为长期承受高压力的白领人士和成功人士进行一对一的心理减压疏导，让人在身体放松的同时享受到身心的放松。3.4 客房客房分布于四楼到十一楼，面积共有 7200 平方米。客房具有面积大，空 间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中彰显个性，力求舒适、温馨、实用。客房将采用人性化设计，分为大区域以满足不同顾客的需求。主要 设计有标准间、商 务套间 、家庭套 间，标准间可考虑风情设计，设置有欧洲风情、地中海风情、美洲 风情、巴蜀民俗风情等；商务间注重商务会客、谈判，力求表现尊贵、庄重，同时又具有时尚、温馨的特点；家庭间满足
10、家庭旅行需求，除了具 备住宿外，在功能上增加配备有厨房功能，提供有微波、烧烤等制作工具，尽情享受家庭聚餐的快 乐！4.成都经济发展概况4.1 区域优势成都地处西部，是西南地区最大的省会城市，是通往中亚的主要重要城市，具有“中亚走廊”之称。4.2 成都旅游经济发展情况成都是首批中国优秀旅游城市。近年来，以建设“中国西部重要中心旅游城市和国际知名旅游城市” 为目标 ，把旅游 业作为增创服务业 新优势的突破口，不断加快旅游业的健康发展。“十五”期间，全市旅游总收入年均增长 169，入境旅游人数年均增长 14。2005 年，接待入境旅游者 50 万人次，增长 224，旅游外汇收入 176 亿美元，增长
11、 257；旅游总收入 2868 亿元，增长 255。自然美景迷人。成都冬无严寒，夏无酷暑，水旱从人，是大自然恩赐的“ 天府之国” ，拥有以大熊猫等珍稀野生动植物及生物多样性为代表的 2 处国家级自然保护区，中国最大的大熊猫繁育基地，以世界文化 遗产都江堰青城山等为代表的 8 个国家级风景名 胜区和森林公园，生态示范区建设面积占全市面积的811。此外，成都周边旅游景区众多，分布有九寨沟、 乐山大佛等 4 处世界自然文化遗产，以及稻城亚丁等精品旅游区，是中国优秀旅游目的地。历史文化悠久。成都有 2300 多年的建城史，是中国历史文化名城中唯一既未更名、又从未迁徙的城市。金沙遗址的发现，将成都的文明
12、史上推了一千多年，其出土的太阳神鸟金饰图案，被确定为中国文化遗产标志。兴建于公元前 256 年的都江堰水利工程至今仍灌溉着成都平原，世界上最早的纸币“ 交子”诞生在北宋时期的成都，中国第一所官办学校“文翁石室”创办于汉代的成都；全市拥有武侯祠、杜甫草堂等 17 处国家级文物保护单位，是 闻名世界的南方丝绸之路的起点，中国传统宗教道教的发源地。成都地方民俗文化丰富，都市休闲文化浓郁，既有以元宵灯会、三月桃花、五月龙舟、七月漂流等 为主 题的民间节会活动，又有以川菜、川酒、川茶等为特色的美食文化， 还有体验乡 村生活的三圣花乡、川西古镇等各类乡村旅游场所 5400 处，是中国农家乐旅游的发源地。服
13、务设施优良。成都交通便利畅达， 拥有宝成、成渝、成昆和成达 4 条铁路干线，是中国十大铁路枢纽之一；成都双流国际机场是中国七大航空港之一，开通国内航线 245 条、国际航线 23 条， 2006 年客运量已超过 1400 万人次；成都高速公路和国道构成的公路网络四通八达。旅游配套设施完备，已建成五星级宾馆 7家，四星级宾馆 17 家，国际旅行社 34 家；成都还是全国六大电信、九大 邮政通信一级处理中心之一，同世界 180 多个国家和地区开通了直通电话业务，形成了以咨询电话、旅游网站和咨询服务中心、 电子触摸屏等为载体的多渠道、全方位旅游咨询体系。4.3 成都会展经济发展成都自古就是西南的商贸
14、重镇，“天府之国”得天独厚的自然条件，丰厚的文化底蕴和众多的人口、发达的交通通讯网络，使 这里成 为商家必争之地。而随着商贸、旅游 业的迅速发展，特别是市场环境的逐渐完善，成都商气日臻浓郁，会展业也成为一股新兴力量正得到不断的壮大与提高。 成都被公认为是发展会展产业的宝地。而作为一个服务业高度集中的产业，会展业不仅涉及了宾馆、交通、旅游、通讯、广告等， 还需要工商、公安、税 务、质监、交通、城管、海关等部 门的支持和配合。可以说，只有在规范而繁荣的市场环境里才能孕育出良性发展的会展产业。 就在成都市委、市政府提出“构建辐射全国、面向世界的会展之都 ”的目标后，几乎每两天就有一场大型会、节在成都
15、举行，大量海内外客商云集蓉城的热闹与喜庆，助成都揽下了“中国十大最具经济活力城市”“中国城市品牌营造大奖”“中国内地十佳商务城市” 等诸 多殊荣。如今，成都的会展经济已初具规模：展场馆面积 10 余万平方米，注册会展企业 30 余家，每年 举办大中型会展 150 余次，参展外地客商 40 余万人，带动相关产业、增加消 费超过 100 亿元，会展 经济总量居西部第一。成都市会展办在规划 2007 年全市会展业发展情况时透露，今年，成都将推动会展由数量型向质量型转变，确保会展业产值年增长 20%，突破 10 亿元！成都有关部门今年将实施“111 工程” 即“一节一会一展” ，全力打造中国国 际美食
16、旅游节、中国国际软件合作洽 谈会、中医 药现代化科技大会暨新技术产品展览会等三大重点品牌展，让成都成 为名副其实的“会展之都 ”。4.4 成都餐饮娱乐发展5.中国酒店行业概况5.1 全国酒店业发展概况酒店是在古时候的“ 亭驿”、 “客舍” 和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴 旺，酒店 业也随之迅速发 展起来，而且是越来越豪 华、越来越现代化。2005 年，中国入境旅游人数达到 12029 万人次，旅游外汇收入达到 292.96亿美元，国内旅游出游人数达到 12.12 亿人次，国内旅游收入达到
17、5286 亿元，国际国内旅游业总收入为 7656 亿元，公民出国（境）人数达到 3103 万人次，各项统计指标均创历史新高。旅游商 务人流大幅增长， 为酒店 业创造了巨大市场需求。2006 年 1-9 月中国入境旅游人数合计为 92221468 人，比 2005 年同期增长2.86。其中， 单只是 2006 年 9 月，中国入境旅游人数就达到了 10437724 人，比 2005 年同期增长 5.56。 2006 年 9 月中国入境旅游外汇收入达到了 26.96 亿美元，比 2005 年同期增长 9.28。2005 年中国宾馆酒店行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；酒店业的经营继续呈现全
18、面回升的态势，客房出租率和房价同时增长，其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点，但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展，外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店。国际品牌的领先优势继续扩大，各项经营指标均领先于内资酒店企业；同时，行业内品牌竞争成为主导，酒店集团化趋势尤为突出。2006 年度假游，自助游和汽车自驾游等旅游方式受到普遍欢迎，此类旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。而 2008 年的北京奥运会和 2010 年的上海世博会，将会大大
19、的推动中国酒店业的发展，所以中国宾馆酒店行业在未来几年的前景将看好。5.2 成都酒店业发展概况5.2.1 专业化经营 从目前国内单体饭店发展的情况来看，出现了两种发展模式，即“ 大而全”与“小而专”。 “大而全” 的饭店 对应的是比较宽泛的市场 ，规模大，项目多，功能齐全，被称为“城中城 ”（City Within City）。“小而专”的饭店则刚好相反，它对应的是少数人，规模 较小，功能也比较单一，被称 为“家外家”（ Home Away From Home）。目前，我国饭店“ 大而全”式的发展模式已经初具规模，而“小而专” 式的发展模式却不尽人意。因此新版的星级标准的修订，也有意引 导饭店由“ 大而全”走向“小而专”。如 对饭店餐饮服务的要求进行了大量简化；对 二星级以下饭店客房数量的要
