1、1惠州百货大厦项目商 业 计 划 书惠东县琦荣实业有限公司2017 年 9 月2目 录1. 项目介绍 - 41.1 地理位置 - 51.2 周边环境 - 61.3 交通条件 - 81.4 项目指标 - 91.5 项目概况 - 111.6 项目权属 - 131.7 项目经济评价 - 152. 市场分析 - 162.1 惠州市宏观经济 - 182.2 惠州市房地产市场 - 192.3 惠州市旅游及酒店业 - 202.4 惠州市商业房地产市场 - 212.5 宏观市场借鉴 - 223. SWOFT 分析 - 234. 项目市场定位 - 254.1 项目整体定位 - 264.2 产品定位 - 274.
2、3 客户定位 - 284.4 价格定位 - 295. 投资估算及资金筹措 - 315.1 测算原则及前提条件 - 315.2 总投资估算 - 325.3 资金筹措及运用计划 - 335.4 回款计划 - 346. 经济效益分析 - 356.1 经营收入及税费测定 - 366.2 项目利润 - 3737. 综合经济效益分析 - 387.1 现金流量分析 - 397.2 盈利能力分析 - 308. 敏感性分析 - 319. 偿债能力分析 - 329.1 还款来源分析 - 339.2 贷款偿还计划 - 3410. 项目投资结论 - 3510.1 项目投资结论性意见 - 3610.2 项目风险及防范建
3、议 - 3711. 附表 - 3841. 项目介绍1.1 地理位置1.1.1 项目位置该项目位于惠州市惠城区鹅岭北路 10 号，在城区主干道鹅岭北路以西，鹅岭立交西北侧，隔鹅岭北路与惠州市汽车总站相对。本项目51.1.2 惠州市概况地理位置惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻广州、东莞、深圳，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。人口及行政区划惠州市于 1988 年 1 月经国务院批准升格为地级市，属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县以及大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市总面积 1.12 万平方公里，海岸线长 2
4、23.6 公里，是广东省的海洋大市之一。全市常住人口 400 万人，惠城区是市政府所在地。交通状况惠州市已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅 47 海里，可供建港的深水岸线 30 多公里，年吞吐量可达 1.2 亿吨，现已建成 2 座万吨级通用码头和 4 座 3.5 万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量 1,500 万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕与在建的广惠、惠河 4 条高速公路贯穿全境。全市公路通车里程 7,211 公里，
5、公路密度 *5 公里/ 百平方公里。惠州至深圳宝安机场 1 个小时车程，至广州白云机场只有 2.5 个小时车程地方经济概况惠州市地处珠三角经济带核心区域。在国内外复杂严峻的经济形势下，2012年惠州的经济发展成绩依旧耀眼，GDP、外贸进出口、财政收入等多项重要经济指标增幅位居珠三角前列：实现生产总值2368亿元，增长12.6%；外贸出口突破300亿美元，达到303.6亿美元，增长31.3%；固定资产投资1208.7亿元，增长18%；社会消费品6零售总额754.2亿元，增长15.5%；税收达到704.3亿元，增长19.5%；财政收入突破200亿元，达到200.88亿元，增长23.4%。凭借深厚的
6、历史积淀、独特的区位优势、便利的交通网络、优美的城市环境，惠州先后吸引了来自荷兰、美国、日本、德国、英国、韩国等50多个国家和港澳台地区的客商在惠投资兴业，累计办起了8325家外商投资企业，实际利用外资累计超过186亿美元。目前，世界500强企业有28家落户惠州，投资兴办了50家外资企业(或办事机构)。今日惠州，日益显示出强劲的发展态势，据中国社科院的中国城市竞争力报告显示，惠州跻身全球经济增速最快城市第八位。1.2 周边环境该项目坐落市区繁华地段和交通路口，东临城区主干道鹅岭北路，南靠多层综合楼，西邻骏景豪庭住宅小区，北接南方大酒店。周边各项配套设施成熟，在 1.2 平方公里范围内有惠州南方
7、大酒店，金叶大酒店，天外天大酒店，如家快捷酒店，海湖大酒店，金鑫商务酒店，怡东大酒店，7 天连锁酒店，天悦（嘉伯）大酒店，瑶芳商务酒店，金殿大酒店等众多酒店；有黄塘电脑城、艾玛特广场、美乐佳购物广场、龙丰市场等旅游商业服务网店；依街对面是惠州汽车总站，还有惠州人民医院、解放军 137 医院、市体育运动学校、东江体育场、中国移动营业厅、建民医药商场等市政配套机构。本项目距离惠州市鹅岭公园仅 3 分钟步程，不到 1 公里便可到达惠州市著名景点美丽的西湖。1.3 交通条件该项目紧靠惠州市汽车总站，有 5、6、89 、11 、 7、22 、118、16、201 等十多路城市公交车通达，距离深惠高速出入
8、口不到两公里，交通极为便利。71.4 项目技术指标惠州百货大厦占地3945.2平方米，由裙楼和主楼组成，地上共有20层，总建筑面积 27,608.89 平方米。本项目总计面积16,413.56平方米，包括半地下层、裙楼第1-6层、主楼第7层以及第18-20层的旋转餐厅；各层建筑面积如下表：楼 层 建筑面积半地下层 1,634.55第 1 层 1,175.68第 2 层 1,833.06第 3 层 2,813.66第 4 层 2,431.99第 5 层 2,038.56第 6 层 1,290.31第 7 层 1,145.06第 18 层 891.68第 19 层 618.74第 20 层 540
9、.16总 计 16,413.4581.5 项目概况基本情况该项目立于鹅岭立交西北侧，南望进出惠州市的深惠高速出入口，北眺美丽的西湖全景，建筑形象显赫。大厦结构为地上 20 层，设 1 层半地下室，第 1-6 层为裙楼，第 7-20 层为塔楼（其中该项目不包括第 8-17 层）。内部设中庭，裙楼顶部为露台。塔楼部分标准层面积呈下大上小分布，顶层设有旋转餐厅。该项目规划大厦裙楼部分的第 1- 4 层为商业，第 5 层为 KTV 娱乐区，第 6 层为各色餐饮，第 7 层为酒店式公寓，第 18-20 层为旋转餐厅，半地下室为停车场。大厦主入口设于鹅岭北路，面对商务人流最集中的惠州汽车总站，本地众多的居
10、民和大量的商务客流为商场及公寓的经营提供了良好的保障设于顶层的旋转餐厅让客人在用餐之余，可 360 度饱览惠州市全貌，欣赏到美丽的西湖风景，也是惠州市餐饮的一大特色和本项目的优势。目前项目外墙装修基本完成，内部结构、部分安装工程、公寓客房布局和间隔基本完成，消防、水电、空调、电梯等内部装修工程尚未开始或有待升级改造。装修情况外墙 ： 瓷砖墙面、局部玻璃幕墙内墙 ： 水泥砂浆、部分抹灰地面 ： 水泥地面天花 ： 水泥砂浆占用情况该项目曾经第 1 - 4 层出租做为家具城，其余部分空置。9ggDd图片 1 项目外观 图片 2 项目外观图片 3 裙楼一层 图片 4 临街商业图片 5 塔楼公寓内部 图
11、片 6 塔楼公寓内部101.6 项目权属目前该项目已经办理 8 本 房地产权证，具体产权情况详见下表：惠州百货大厦房地产权证表序号 名称 地址 房地产权属证书号 权属人建筑面积（）1惠州市鹅岭北路10 号（半地下室） 粤房地权证惠州字 第 1100017257 号 深圳市永泰盛投资 发展有限公司 1634.552 惠州市鹅岭北路 10 号（1 层） 粤房地权证惠州字 第 0015763 号 深圳市永泰盛投资 发展有限公司 1175.683 惠州市鹅岭北路 10 号（2 层） 粤房地权证惠州字 第 0015764 号 深圳市永泰盛投资 发展有限公司 1833.064 惠州市鹅岭北路 10 号（3
12、 层）惠州市鹅岭北路10 号粤房地权证惠州字第 0015765 号深圳市永泰盛投资发展有限公司 2813.665 惠州市鹅岭北路 10 号（4 层） 粤房地权证惠州字 第 0015766 号 深圳市永泰盛投资 发展有限公司 2431.996 惠州市鹅岭北路10 号（4-6 层） 粤房地权证惠州字 第 1100039189 号 惠州百货商场有限 公司 3328.877惠州市鹅岭北路10 号（7、18 层） 粤房地权证惠州字 第 1100035498 号 惠州百货商场有限 公司 1987.158惠州市鹅岭北路10 号（18-20 层）惠州市鹅岭北路10 号粤房地权证惠州字第 1100111550 号惠州百货商场有限公司 1208.49合 计 16413.45说明：该项目之前曾经取得一份国有土地使用证，因土地性质变更，目前新的国有土地使用证正在办理当中。该项目用地面积为 3,945.2 平方米，土地性质为出让用地，土地用途为商业服务业，土地使用年期自发证之日起计 40 年。
