1、商 业 计 划 书项目名称 江西临川百伦温泉国际度假城 项目单位 江西百伦旅游置业有限公司（筹）地 址 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人 目 录- 本资料来自 -1. 摘要 .31.1. 项目公司 .31.2. 市场营销 .31.3. 投资与财务 .52. 抚州市环境评估 .52.1. 区位优势 .52. 地理气候 .52.1.2. 人口状况 .62.1.3. 经济状况 .62.1.4. 基础设施 .62.1.5. 交通运输 .72.2. 旅游资源 .72.3. 自然资源 .92.4. 教育体育 .93. 旅游地产行业概况 .103.1. 旅游业整体发展趋势 .103.2. 抚州房地产现
2、状 .113.3. 旅游地产的发展 .124. 市场、竞争和项目定位 .134.1. 抚州旅游市场分析 .134.2. 竞争分析 .134.3. 市场分析 .144.4. 竞争分析结论 .155. 市场营销 .165.1. 目标客户群 .165.2. 产品与服务 .165.3. 公关宣传策略 .165.4. 初步销售策略 .165.1. 活动策略 .165.2 媒介策略 .166. 管理团队 .176.1. 机构设置 .176.2. 管理团队 .177. 投资估算 .188. 融资计划 .198.1. 融资资金金额 .198.2. 融资资金用途 .199. 结论 .20- 本资料来自 -1.
3、 摘要1.1. 项目公司江西临川百伦温泉国际度假城是本商业计划书建开发的项目，它将由江西百伦旅游置业有限公司取得对江西省抚州市临川区温泉乡 860 亩土地（一期）的开发权并进行运营。江西百伦旅游置业有限公司拟投资兴建的一座集地产、食、住、游等为一体的综合性度假城。项目一期拟占地 860 亩，容 积率 80%，建筑密度 25%，建筑限高 15 米，绿化率 45%，总 建筑面积约 410000 平方米。其中 别墅 约 85000 平方米、多 层及小高层公寓约 21000 平方米、临川历 史文化巨匠纪念园约 30000 平方米、五星级温泉大酒店约30000 平方米、旅游购物风 情街约 30000 平
4、方米、其他附属建筑 35000 平方米。含 “历史文化名人纪念馆” 、“历史文化名人雕像群”、 “古今艺术长廊”、 “四季温泉池群”、 “高尔夫练习场”、 “山地跑 马场 ”、“冲浪游泳池” 、“戏剧大物台” 等。度假城（一期）将按照星级酒店的标准管理并为业主提供物业服务，通过与旅行社、会 议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接 销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广温泉旅游地产，并力争成为江西省管理水平、服务质量、 经济效益均位于前列的星级温泉主题度假城。江西自然环境自然十分优越，自身经济虽然不是很发达，却紧挨经济发达的长三角地区，可以看出临川的温泉 发展是具备充
5、足条件的， 问题 是如何发展出独特的，令人 难以忘怀的特色温泉。要发展独特的温泉，必然离不开当地的地域文化，包括自然 环境和历史。临川的自然环境以山水著称，具有悠久的历史文化，历来有“ 才子之乡”之称，在教育方面的成就突出，在历史上有着许许多多的才子以及其不可替代的成就，如黄羲之等的书法成就，晏殊的文学成就，王安石的政治成就，但最为突出的是戏剧文化的成就汤显祖的“ 临川四梦” 。临川温泉风景区位于抚州市临川温泉镇。临川温泉是古代名家，北宋文学家苏东坡曾评价“天下温泉有七，汝水其一也”。临川温泉分日、月二泉，两泉相距三公里，有数- 本资料来自 -条温泉从断层经过，水温 40-60C，总出水量
6、5000 吨/日以上。温泉水中含有锰、铜、铝、锌、镉、锶、 钡、硒、砷、偏硅酸等 20 多种元素，其中对人体有益的锶、硫、偏硅酸等含量较高。特别是温泉附近蕴涵大量的钡矿石，在全省乃至全国的温泉中都是独一无二的。钡沙中硫酸钡含量达 85%以上；温泉水对人体有很好的健康疗养作用，特别是对各种慢性病、关节炎、皮肤病有特殊疗效；温泉距抚州市区 10 公里、省会南昌 110 公里，距鹰潭 100 公里，交通便利。该景区有着丰富的旅游资源和便利的交通环境，旅游开 发潜力巨大，故提出江西省抚州市临川温泉风景名胜区项目的建设，开发临川温泉风景名胜区，发展旅游业是临川区实现全面小康社会的重要途径，也是符合省委、
7、省政府“ 后花园”的战略要求的正确选择。1.2. 市场营销（一）、自用经营部分：A、带租 约销 售一部分，返租经营。 （指酒店式公寓、购物商业风情街等产品）B、建立项目公司运营中心，配合自用部分经营开展，保证日常经营经济效益。 （指酒楼、主题公园、温泉会所等产品）C、与抚州乃至江西全省及周 边省份各企事业单位、 团体合作经营，建立 联盟经营关系，定向消费服务合作 单位。（二）、计划对外销售部分A、按物 业的基本功能 单位 对外进行整体或功能分割进行产权销售、预售。 （指别墅、公寓等）（三）、销售方式：A、向企 业直接 销售B、面向社会个人销售C、与专业营销策划机构进 行合作进行代销或者让利包
8、销。- 本资料来自 -D、给当地房地产营销机构 进行分销。E、通过经营服 务带动物业销 售， 实行自销甚至公司全员营销。1.3. 投资与财务本项目一期总投资约为 40,850 万元，其中 11 期约需要投资 17,250 万元， 12 期约需要投资 22,800 万元。其中一期为：土地成本 860 亩25 万元/亩2150 万元，别墅 85000800 元/ 6800 万元，历史文化巨匠纪念园 30000500 元/1500 万元（含建筑和园林），温泉大酒店 300001600 元/4800 万元（含内部装修），四季温泉群约 60000200 元/1200 万元，给排水、变电站等附属工程 8
9、00 万元，合计：17,250 万元。二期为：多层公寓 160000800 元/12,800 万元，小高层公寓 500001000 元/5000 万元，旅游购物风情街 300001000 元/3000 万元，其它附属建筑，包括周边道路、园林、高 尔夫练习场 、跑马场等约2000 万元合计：22,800 万元。11、12 二期建设共计投资约 40,850 万元。2.抚州市环境评估2.1. 区位优势2.1.1. 地理气候抚州市位于江西东部，东邻福建省。南接 赣州地区，西连吉安、宜春，北毗南昌、上- 本资料来自 -饶。南起北纬 ，北抵北纬 ，南北全长约公里。西自东径 ，东迄东径 。东西 宽约公里。
10、面 积 18817 平方千米。抚州市属中业热带季风型气候，温暖湿润，雨量充沛，日照充足 ,结冰期短,无霜期长，四期分明，全市年平 均气温度。抚州气候温和。全市年平均气温 1718 度，年降水量 17001800 毫米，年均降水天数 170 天，年日照时数为 16001900 小时。无霜期最长达 340 天。抚州市河流属长江流域鄱阳湖水系，主要特点是水系完整、河道密布，溪流不断，水面广阔，水流量大， 含沙量少，水能 资源丰富，抚河是江西省第二大河流。全市资源丰富，全市土地面积 2822.54 万亩，人均土地 9.28 亩。高于全省均土地水平。临川温泉风景区位于江西抚州市临川区温泉镇，地理坐标东经
11、 11604至 11639，北纬 2731至 2814。风景区距抚州市区仅 10 公里，东靠 抚州市区，南靠上顿渡镇，西邻高坪，北与抚北镇、展坪 乡接壤。2.1.2. 人口状况人口 400 万，其中城市人口 100 万，市政府所在地 临川的城区人口 32 万。2.1.3. 经济状况2006 年，全市新签国内省外资金合同项目 872 个，项目履约率达 100%；合同引资269 亿元， 实际到位资金 84.5 亿元， 项目进资率为 31.4%；实际利用外资 11729 万美元，增长 14.0%。全市引进亿元以上项目 11 个， 5000 万元以上工 业项目 54 个， 实际到位资金 27.9 亿元
12、。年国民生产总值 204 亿元，年财政收入 12.89 亿元，其中地方财政收入 8.85 亿元，城镇居民人均可支配收入 7411 元，农民人均纯收入 2861 元，规模以上企业 321 个， 销售收入过亿元企业 6 个，最高 3.42 亿，利税 过千万元的企业 5 个。抚州市现有年成交额亿元以上的交易市场 5 家，这 5 家交易市场门类齐全，覆盖面广，已经 形成了综合市场与 专业市场的多特色、批 发 与零售多层次相结合的格局，极大地繁荣了地方经济，带动和促 进了相关产业的发展。据最新统计，二季度， 亿元以上市- 本资料来自 -场成交非常活跃，成交额大幅度增长，累 计成交 6.85 亿元，高出
13、去年 1.22 亿元，比去年同期增长 21.7%。外贸进出口增长较快。2006 年全市外贸进出口总额 13073 万美元，比上年增长 51.3%，其中进口 332 万美元，比上年下降 48.2%；出口完成 12741 万美元，比上年增长 59.3%。2.1.4. 基础设施2006 年农村公路建设完成 853 公里，新建水泥路 822 公里，砂石路垫层通车 210公里。全市新增农村班线 9 条，延伸 农村客运班线 23 条，行政村通客 车率达 80.5%，比上年提高 6 个百分点。全市重点项目工程抚州物流中心建设进入了真正实施阶段。济南至广州高速公路抚州段、 抚州至吉安高速公路已进入可行性研究阶
14、段。建成县乡村水泥（油）路面 822 公里，新增 131 个行政村通水泥（油）路，行政村通水泥（油）路通达率达 56.0%。2.1.5. 交通运输抚州交通便利，区位优势明显， 东靠浙江，南 邻福建，距省会城市南昌仅 l 00 公里，有国家一级公路直达。鹰厦、浙赣、向乐铁路穿境而 过，抚州火车站(二级站)离市区 6 公里；沪瑞高速公路抚州至上海段今年年底通车，5 小时可到达；京福高速公路 (北京至福州)、昌厦高速公路已全面开通，320、316、206 国道横穿市境；距南昌昌北机 场仅 l00 公里，至香港、深圳、广州、厦门、上海、宁波、北京等各大城市均有航班；中国 远洋国际货运集团公司(中 转港
15、上海)在南昌设有集装箱码头，承接外运货物，抚州距集装箱码头和海关仅 l00 公里， 抚州的产 品能及时、快捷、顺畅地运往世界各地。2.2. 旅游资源抚州山清水秀，被列入省级历史文物保护单位有 40 多处，省级自然保护区 3 个，可供开发的旅游项目众多。早在唐代初期，大诗人王勃就写下了“邺水朱华，光照临川之笔”的千古名句。宋朝以来，以临川为中心的抚州市，更是群 贤荟萃、英才辈出。据史书记载：宋代江西共出进士五千四百四十二名，抚州籍的就有一千一百八十名；清代江西省有 进士一千七百八十- 本资料来自 -七名，抚州即有四百四十四名；唐宋八大家中， 抚州占了两家；江西古代的十大名医， 抚州竟有七位。抚
16、州具有 2200 多的历史，自古文风鼎盛，素有 “才子之乡、文化之邦”的誉称。 纵观历史，抚 州不但人才众多，分布面广，而且有突出成就和深远影响的巨星泰斗也交相辉映、代不乏人。如不畏艰辛、 锐 意改革的北宋政治家、思想家王安石；大散文家曾巩；开一代词风的词坛巨擘晏殊、晏几道；被誉 为“东方莎士比亚”的伟大剧作家汤显祖；人称“百世大儒”的哲学家、思想家陆九渊等，均为海内外妇孺皆知的一代名贤。此外， 还有南朝时卓越的军事 将领黄法氍；宋代著名学者李 觏，地理学家乐史，首 创妇科学的医林高手陈自明；元代历史学家危素，桃李 满园的理学家吴澄；明代功勋卓著的外交家黄孙茂，威震敌胆的抗倭名将谭纶 ，颇有造
17、诣的天文学家吴伯宗；清代的教学家、军事著述家揭暄，方志学家李绂，书画大 师瑞清，爱国志士、禁烟名臣黄爵滋等，真可谓“日月之行，若出其中；星汉灿烂，若出其里 ”。“长江后浪推前浪，世人新人胜旧人”。到了近代和当代随着时代的发展，抚州孕育了更多的著名人物。如：叱咤 风云的革命 家李井泉、 赵醒侬、傅烈、周建屏；卓有建树 的文史学家游国恩、萧涤非；著名物理学家，中国科学院学部委员饶毓泰、余瑞璜、吴式枢；波 谱学家西渝；土木建筑学家黄 强；铁道机械工程专家程孝刚，他们都是抚 州优秀儿女的杰出代表。据不完全统计， 当代抚州籍的专家、学者就有二百余人。抚州境内水秀山灵，风 光旖旎，历代文人墨客为抚 州的山
18、水风光所陶醉，写下了大量的名篇佳作。 “吾邦山水秀，雄丽冠江右” （吴澄登抚州新谯楼），汤显祖赞美自己的家乡“远色入江湖，烟波古临川 ”。尤其是南城麻姑山“ 地气殊异，山川炳灵 ”，被称为“ 第二十八洞天，第十福地” ，颜真卿、 谢灵运、王羲之、白居易、刘禹锡等大诗人、大书法家都曾慕名前来游览，颜真卿手 书“天下第一楷书”麻姑山仙坛记就诞生于南城的麻姑山。抚州大地上大量文化遗存和壮美自然风光有机结合，使这里成为海内外旅游者青睐的崭新和最具潜力的旅游胜地。抚州著名的风景名胜区有：天然氧吧资溪大觉山旅游区，资溪华南虎野化放养地，堪称中国古民居古文化 缩影的有“ 千古第一村”之称的- 本资料来自
19、-乐安流坑古村，依山傍水、一洞天然的南丰“曾巩读书岩”，抚州圣约瑟天主教堂，全国第一所尼众佛学院的居地“金山寺” ，金溪的疏山寺，宜黄的曹山寺，王安石 纪念馆、汤显祖纪念馆；广昌的明清船形古民居，黎川的船形屋，南城的麻姑山、洪门风景区，宜黄的华南虎风景区，南丰的紫霄溪漂流和潭湖、车磨岭风景区及临川的日月温泉和资溪的法水温泉等。南丰的桔园风情、广昌的百里 莲乡令人神往。古典艺术：抚州采茶戏、宜黄的海盐腔、南丰的傩舞、广昌的孟戏、东乡的狮子舞等，传唱不衰，观之使人留下终生难忘的印象。抚州的旅游产品品位高，组合好。 “古气” 、“文气”、 “才气”、 “秀气”四气兼备，名人文化、明清建筑、古寺名刹、
20、原始森林、傩舞古艺、温泉家园、蜜桔香莲七大主题突出。抚州的地方小吃独具风味，旅游产品丰富多彩。旅游行政机构完备，从 业人员素质优良。已开辟赣东古文化旅游线、临川至流坑古村的才子文化线、临川、南城、南丰、广昌的生态观光线等专项旅游线路。抚州正在同周边省市联手开辟旅游市场，合作打造旅游线路。 抚州具有数家三星级以上宾馆，旅游配套功能日益增强，产品更加成熟。2.3. 自然资源抚州自然资源丰富，物产富饶，生 态环境保护良好。特色农产品众多，南丰蜜桔、广昌白莲、崇仁麻鸡、临川西瓜；黎川茶薪菇闻名遐迩，南丰、广昌、崇仁、临川等县区分别被农业部命名为中国蜜桔之乡、中国白莲之乡、中国麻鸡之乡、中国西瓜之 乡；
21、森林覆盖率高达 61，是江西主要木竹产区 9 有林面积 84 万公顷，活立木总蓄积量 3000万立方，毛竹近 3 亿根；目前已探明的金属和非金属 40 多种；水能源理论蕴藏量 70.25万千瓦，各种水面面积 88.74 公顷，可利用水面 2674 公顷。可开发的荒草坡面积 l 331 万 亩， 滩 涂 142 万亩。抚州资源丰富，生态环境优美。素有 “赣抚粮仓” 之称，是国家区域性商品粮基地。全市森林覆盖率达 62，部分县甚至高达 80以上，全市森林面积 130 万公顷，其中毛竹林面积 4 .5 万公顷，为 江西的主要木竹产区。已探明的金属和非金属矿有 40 多种，铀矿储量为亚洲第一。- 本资
22、料来自 -抚州农业特色鲜明，名特优产品众多。南丰蜜桔种植面积 20 万亩，年 产量 15 万吨，被农业部命名为中国蜜桔之乡；广昌白莲栽植面积 18 万亩，产量 1 万吨，被命名为中国白莲之乡；崇仁麻鸡为中国十大名鸡之一，年产销 5000 万羽以上，被命名为中国麻鸡之乡；临川被命名为中国西瓜之乡；黄栀子人工栽培面积已达 8 万亩，计划在三年内发展到 30 万亩。工业已形成纺织、机械、食品、医药、化工 5 大支柱产业。2.4. 教育体育基础教育目前长期处于全国前列。临川教育是在全国都叫得响的品牌，临川教育集团已吸引了全国 20 多个省市自治区的高中生在这里就读；向全国各高校输送的少年大学生占全国
23、总数的 10。体育事业取得好成绩。在省十二届运动会上共夺得金牌 48.5 枚，银牌 26 枚， 铜牌23 枚，圆满完成既定目标，同 时还被大会组委会授予“ 体育道德风尚奖”，取得了运动成绩和精神文明的双丰收。抚州市运动员参加世界残疾人举重锦标赛、远南运动会和全国残疾人举重锦标赛，均夺得 44 公斤级全国、世界和远南运动会该级别冠军，并打破了该项目女子青年组世界纪录，提前获得了 2008 年北京残奥会的参赛资格。在省运动会上已连续 7 年夺得举重团体冠军，羽毛球团体总分在连续 7 年第三名基础上前进为第二名。3.旅游地产行业概况3.1. 旅游业整体发展趋势2004 年，全球国际旅游者接待量达到 7.51 亿人次，比 2003 年增长 9%；中国全年旅游业总收入达到 6150 亿元，比 2002 年增长 10.5%。2005 年，中国旅游业 和全球旅游业都进入了一个新的景气周期，期 间入境旅游人数年均增长率为 8-10，中国国内旅游人数年均增长率为 5-7。2006 年，中国入境旅游人数 12494 万人次，比上年增长 3.9%。其中：入境 过夜旅游
