1、朝阳雅居周 边 市 场 及价格建 议 报 告 PRICE&SALES 市场综述项目解析及价格定位PART 1 市场综述4月份，由于国家政策的出台，进一步稳定了市场，销售量进一步提高，同比上升 65.52 ，高于去年月度销售平均水平，市区商品住宅批准预售面积为 44.49万，较 3月份有所下降，成交上升，以存量销售为主，成交均价稍有回调。从目前市场来看，市场供求矛盾有所缓和，市场信心度有所提高，许多刚性需求者择机入市购房，这主要是前期政府政策效应的一个延续，至于这个效应能持续多久以及后续市场会如何发展，目前局势仍没有明朗。2008年 2月至 2009年 4月常州市商品住宅供求走势图整体市场运行
2、去化进一步提高，供求矛盾缓和，均价有所回落从求供比来看，前 4个月以来供求比趋于平稳，但这个月的求供比出现了大幅度的下降，但仍然处于供小于求的格局，可见前期的一个低求供比时期为最近几个月提供了大量的可供销售的房源；这很大程度是因为政府采取了一系列政策以及开发商运用了大量营销手段。本月供应量较上月有所下降，市场存量得到进一步消化。2008年 2月至 2009年 4月常州市商品住宅供求情况比对 整体供求走势 去化有所下降，供求表现进一步缓和从供应量来看，住宅的黄金销售季节为 5月和 9月，这两个月的推案量最大，符合房产销售的一般规律，而 09年前 2个月（传统意义上的房产淡季）开始，供应量较为平均
3、，可见政府及开发商在控制推案量方面较为合理，符合市场规律。从 09年 2月开始，供应量有了一个较大幅度的提升，但主要还是以去化前期推出的楼盘为主。2008年 2月至 2009年 4月常州市商品住宅供应量比对图 整体供应走势 黄金销售季节推案量大，供应出现放量迹象四月份，商品住宅销售备案面积 60.33万，同比增长 66.70，环比增长 3.78%。从去年 2月和 12月以及今年 1-4月份的的成交量来看，09年开始的成交量已较为理想。从量上来看，节后的成交较为活跃，主要原因是政府逐渐落实了购房优惠政策，开发商加大促销力度。总的来说， 3、 4月份成交量的上扬，是 08年 11月以后政府一揽子救
4、市政策效应的延续。由于当前市场信心度有了较大程度的提升，我们推断 5月份的成交量将仍然维持在一个较高的水平。2008年 2月 -2009年 4月常州市商品住宅成交量走势整体成交走势 销售同、环比均有较大增长，市场活跃仍将维持一段时间4月份，由于房地产开发企业为吸引更多的客户，纷纷采取促销手段，全市商品房月度成交均价较 1月有小幅回调，基本达到去年 12月份的水平，商品住宅成交均价为 4210元 / ，由于市区高档住宅大多进入持续销售期，因此总体价格理性回调，环比 09年 3月上升了 2.43%。常州的房价在整个年度成交均价起伏不大，还是处于一个比较平稳的态势。从成交均价来看， 4月份，房价将会
5、基本处于 3月的水平上或者略有上升，但幅度不会太大。 5月份将会是常州房市的一个重要节点。2008年 2月 -2009年 4月常州市商品住宅成交均价走势图 整体价格走势 价格进入平稳期，未来一段时间将小幅回调全市热销榜城南区域成交比重小，地段和价格成为最重要助动器从热销榜来看，地段成为销售最有利武器，如九洲的新世界、新家园等。从成交区域来看，城南区域楼盘销售仍然存在一定问题，唯一 1个上榜楼盘，是距离市区较远的 金都名苑 .项 目名称 区域 产 品 类 型 对 外均价 成交套数 成交面 积 （ 约 ） 东 城明居二期 城 东 高 层 4200 122 12000 府河名居二期 城 东 高 层
6、住宅 5400 119 13000 九洲新家园 城中 高 层 住宅 4600 114 13000 九洲新世界 15#楼 城中 高 层 6500 110 14000 青山湾花园三期 城北 高 层 住宅 5200 101 12500 枫 林雅都三期 城西 小高 层 、高 层 3800 89 8500 金都名苑 城南 小高 层 、高 层 4300 86 8000 2008年 -2009年 4月，城东区域累计成交 50万方，累计供应量 34.11万方，供销比为 1： 1.47，成交均价 4102元 /。在各个区域中，城东区域市场价格稳定度较高，整体市场的推案量的淡旺季特征较为明显，总体来说，除成交量受
7、整体性影响同比有所下滑，目前区域供求状况比较合理，市场比较健康。2009年 1-5月份城东区楼市呈现良好的走势，区域内各楼盘主要还是以前期存量销售为主，成交量不断攀升。该区域成交户型以实用型两房和小三房为主。2008年 -2009年 4月城东区域商品住宅供应面积走势图 城东供应走势 区域供应竞争逐步放大，价格竞争日趋严重城东区域是 08年的次热点区域，推案相对密集。从走势来看， 1-11月份城东区域推案量呈现传统的淡旺季特征， 5月、 6月、 9月份推案量较大，其中 9月份推案量达到了 08年的最高值 9.41万方。在区域内推案次数比较多的代表性楼盘是新城逸境和新城尚东区，分别推案达 4次和 2次 . 09年 1月，城东区域集中推案，河苑家园，尚东区 1-2期，兰陵尚品，府河名居均集中上市。2008年 -2009年 4月城东商品住宅推案走势图 城东区推案走势 城东区推案量放大，区域价格回升
