1、第 3 章 認識樓宇的維修及管理 Page 1 第 3 章 認識樓宇的維修及管理 3.1 簡介 疑難 本章講述業主在維修保養及管理物業時經常遇見的疑難及其可能的成因。透過所提供的資料，讀者可較容易掌握其個別物業的現況。 解決辦法 第 4 章會就本章提及的疑難，建議一些解決方案以供讀者選擇，包括詳細步驟、修正措施及方法。讀者在閱覽第 3 及 4 章後，可對樓宇的維修及管理有較深入的了解，從而選擇恰當及合適的方法去解決問題。 維修及管理 維修及管理的關係非常密切。樓宇的管理工作，除了保安及清潔外，其實亦應該包括大廈維修保養計劃的統籌，以確保安全 舒適的居住環境。正如下文所解釋，監察樓宇的情況及其所
2、需維修保養的工作，可與日常管理保安巡查互相配合，以達到共同的目的。業主在安排個別管理員的工作時，應要求同一員工同時進行以上兩類工作，會更為省便有利。 3.2 適時維修 預防勝於治療 樓宇損毀可造成嚴重或致命的意外！其實大多數這類別的意外的成因，都可透過明顯可見或可偵測到的癥狀及早發現。這些癥狀，若未能適時正視及以妥善方法處理，不單可能導致日後嚴重的問題，引發故障或突然倒塌，對生命構成威脅，更會令所需的維修費用提高。本章會在這方面提供一些提示，以 避免這類事故發生，及協助計劃將來的需要及相應的工作。讀者應細讀本章及第 4 章，以便及早採取預防及修正行動，防止意外發生，避免收到政府的命令，這亦正是
3、適時維修的精神。 . 3.2.1 常見的樓宇損毀及其癥狀 (a) 背境 所有樓宇，不論其樓齡多少，都可找到不同種類及程度的損毀。以下各項都會是構成樓宇損毀的誘因： 建築物料種類繁多，導致彼此未能完全互相配合； 建築技術或設計照顧不周而未能完全避免毛病； 工人技術水平不一致或未達標準； 使用不適當的建築程序； 因工地環境惡劣因而令施工質素降低； 自然損耗； 受污染物侵蝕；及 樓宇落成後使用不當。 第 3 章 認識樓宇的維修及管理 Page 2 (b) 樓宇損壞 樓宇常見的問題： 常見問題 癥狀 可能成因 第 4 章有關章節 (i) 天花板混凝土剝落或批盪鬆脫 表面出現水漬或銹漬、或有漏水情況 出
4、現裂縫 表面隆起、大塊混凝土剝落，暴露通常已生銹的鋼筋 批盪瓷磚剝落 在老化的舊式樓宇內通常可找到已損壞的混凝土。持續的漏水可影響混凝土內的鋼筋；摻雜了鹹水的混凝土，或受過重的負荷。 4.1.1(a)(i) (ii) 外牆窗戶、屋頂或天花板出現滲漏 出現水漬 漆油或牆紙剝落 滴水 生長霉菌 混凝土 、批盪或瓷磚有損毀 出現銹漬 造成外牆滲漏的原因很多，包括外牆有裂縫、蜂巢狀混凝土、窗戶防水接合膠有破損、天台防水層損壞、外置水管及排水管有破損等。 4.1.3 (iii) 牆壁出現結構性裂縫 穿過表層批盪深入至混凝土或磚牆的裂縫 出現橫跨牆壁的長裂縫 窗戶或門角出現斜狀裂縫 裂縫有銹漬 造成結構性
5、裂縫的原因很多，如樓宇結構移動幅度過大、地基出現沉降、結構負荷過重、因生銹或物料衰老而造成樓宇部份結構脆弱、意外造成的損毀、或設計建築欠佳等。如發現裂縫，必須先進行勘測，找出原因，加以清除或修復，然後才安排 裂縫的修補工程。 * 4.1.1(a)(ii) (iv) 樑柱出現結構性裂縫 穿過表層批盪深入混凝土或磚牆的裂縫 剝落 與上述 (iii)項相同。 第 3 章 認識樓宇的維修及管理 Page 3 常見問題 癥狀 可能成因 第 4 章有關章節 (v) 非結構性裂縫(通常在批盪或其它以水泥沙漿批盪為底層的飾面出現 ) 出現髮絲般的裂縫 出現伸向多個方向的裂縫 (因收縮而造成的裂縫 ) 非結構牆
6、和結構組件間 (如磚牆與樑柱的接口 )出現的裂縫 在批盪或其他表層的裂縫，只會影響樓宇外觀，並不構成安全威脅。那些髮絲裂縫，是在外牆表層形成，並不影響內裡鋼筋石屎混凝土的結構。 4.1.1(b)(ii) (vi) 破損的外牆批盪紙皮石瓷磚石面層幕牆 外牆批盪瓷磚鬆脫，當用鎚毃擊時，會發出空心聲音 牆壁表面出現裂縫 表層隆起，內裡中空 剝落 裂縫 部份鬆脫 造成這些損毀的原因眾多，如老化、結構移動、工人安裝時技術欠佳、冷縮熱漲時引起的移動、伸縮縫損壞或根本沒有預留所需的伸縮縫、其他外在因素 (如颱風時高處墮下物件 )、有水進入外牆批盪或瓷磚與結構之間的空隙等。 4.1.1(b) 如要知道怎樣修補
7、以上損毀，可參考第 4 章第 4.1.1 節或以後各節。 * 如發現結構性裂縫，應立刻正視。這些裂縫顯示樓宇或 某部份之結構正承受過大的荷載。一個結構，倘其承受的荷載超過其原本設計上能承受的，便很容易倒塌。因此，如發現結構性裂縫突然出現，或裂口擴大及或有蔓延跡象，應立即向屋宇署報告。如發現此等裂縫，應先進行勘察，找出原因及修復，然後才修補裂縫。通常需要聘請一位建築界專業人士如註冊結構工程師，以找出造成裂縫的原因，然後評估對樓宇結構的影響，及建議和監督合適的修正及修復工程。 第 3 章 認識樓宇的維修及管理 Page 5 (c) 屋宇裝備問題 大多數屋宇裝備的機械組件的使用壽命均較樓宇結構本身的
8、為短，這些機械組件如出現毛病，很容易造成故障，需要更換或維修 。因此，業主應預先編定時間表，列明更換每個機械零件或組件的時間。不應任由組件不停操作磨損致毀壞為止，可避免發生突然故障，引致不便或狼狽情況。有關裝置及保養樓宇裝備的資料，可參閱第 4 章 4.1.2 節。常見的樓宇裝備問題簡述如下 系統 癥狀 可能成因 第 4 章可供參考章節 (i) 食水供應 水壓或水流不足 食水啡黃出現砂粒及沉澱物 供應中斷 出現滲漏情況 食水不潔、有海藻生長、污物或沉積物 用水量突然大增 水泵或入水處發出噪音 供水系統組件如水管或活門 (或閘掣 )出現阻塞或漏水 水管 生銹或儲水缸骯髒 水泵故障、供水管道破損
9、儲水缸、水管 (接駁口 )或活閥 (活門或閘掣 )損毀 欠缺儲水缸蓋或缸蓋損毀 供水系統在水錶後出現漏水 水泵破損或水壓不均 - 4.1.2(d) (ii) 電力供應 供應中斷系統停頓 保險絲或斷路器突然或經常切斷，令電力供應中斷 電掣及電線過熱 耗電量大，經常或突然出現電力中斷 出現火花、觸電 保險絲或漏電斷路器出現故障 漏電，引致負荷過重 負荷過重 用電安排分佈不平均 地線連接駁不足 - 4.1.2(a) 第 3 章 認識樓宇的維修及管理 Page 6 系統 癥狀 可能成因 第 4 章可供參考章節 (iii) 消防裝 置 水壓不足 沒有水供應 漏水、出現銹漬 警鐘失效或誤鳴、或警告燈指示板
10、錯誤顯示 可攜滅火器具遺失或放在不適當位置，警鐘開關掣的玻璃面碎裂 儀器操作不正常 供水系統的組件如水管或活閥 (活門或閘掣 )出現阻塞或漏水 水泵出現故障、供水系統斷漏 水管、接駁位、活閥 (活門或閘制 )出現損毀、生銹或故障 警鐘線路出現問題、短路 保護或管理不足 保養或維修不足 - 4.1.2(b) (iv) 電梯及扶手電梯 操作時停頓或發出過大噪音、指示燈熄滅、機身不穩定、按紐及指示燈操 作不正常 升降機間歇性未有停在指定樓層或有走位現象 升降機門未能正常關上 機件出現問題、經常停頓、出現警報訊號 零件老化、機件故障 升降機停頓位置與樓層數水平未有適當調準 零件老化、機件故障、有垃圾阻
11、礙操作 保養不足 - 4.1.2(c) (v) 空調暖氣 冷氣及暖氣均不足夠 嘈吵、空氣不流通 機器聲音顯示操作正常，但空氣不流通 吹風機或推動器操作嘈吵 室內空氣質素欠佳 出現滴水、及輸出的冷氣及暖氣溫度不足夠 鼓風機或扇葉發出噪音 效率低、冷凍劑洩漏、傳熱 部份積聚塵埃或垃圾 零件鬆脫、吹風機或推動器發生故障 隔塵板閉塞、通風管及隔塵網未有清理 機械軸的銜接位出現誤差 輸入新鮮空氣不足夠、空氣過濾器操作不正常 隔熱部份失去功能 馬達軸心有偏差 第 3 章 認識樓宇的維修及管理 Page 7 其他需要定期檢查及保養的屋宇裝備包括：氣體供應系統、保安系統及警鐘、接收電台廣播、電話及電視訊號系統
12、等。 (d) 斜坡及擋土牆的問題 (i) 業主須負責保養私人土地範圍內的斜坡或擋土牆。然而，政府土地租約或契約的條款內，亦會要求業主就連接或靠近該地段的政府土地的斜坡或擋土牆履行保養維修責任 。 (ii) 應定期巡查斜坡，以清除鬆脫的沙石及野生植物，以免損壞斜坡表面層或排水渠。業主應派員經常監察擋土牆，確保結構及排水狀況正常。有監察裝置的擋土牆，應由合資格人士定期檢查。要確保斜坡及擋土牆的結構狀況穩固良好，應進行定期的維修保養及鞏固工程，特別是在雨季前。 (iii) 大多數斜坡或擋土牆崩塌都與水有關，故此應加緊巡查連接水道的斜坡。連綿大雨、淤塞渠道、地面排水渠道破損、護面退化、地下水位急升等均
13、會造成斜坡或擋土牆的崩塌。 (iv) 斜坡問題或擋土結構損毀 排水渠道積聚雜物或垃圾 雜草引致斜 坡表面及排水渠道出現裂縫 用磚石砌成的牆上石塊間的灰泥填料剝落或退化 疏水孔淤塞 斜坡及擋土牆頂及底部的排水渠道出現裂縫或損毀 斜坡表層出現裂縫或損毀 斜坡、擋土牆頂或底部、或路面出現下陷 斜坡及擋土牆的表面墮下物件 斜坡及擋土牆表層或疏水孔有水大量流出 (v) 一般山泥傾瀉的癥狀 在馬路及行人徑上有少量山泥傾瀉後出現的泥石 在斜坡、擋土牆的頂部或底部或在馬路或行人徑上出現下陷或新的大裂痕 泥土、岩石、混凝土磚石碎塊及連根拔起的植物從斜坡及擋土牆墮下 從斜坡或擋土牆流出的水突然改變顏色 (由清澈轉
14、成混濁 ) 大量雨水溢流在斜坡及擋土牆上 灰泥或混凝土斜坡護面隆起、鬆脫、移位或有泥土沖蝕的跡象 渠管、排水井或引水道崩缺引起溢流 山坡地區水浸 在斜坡或擋土牆上突然出現大面積的滲漏 第 3 章 認識樓宇的維修及管理 Page 8 (vi) 斜坡及護土結構的預防性維修保養，包括勘測、分析、監察及制訂修復方案的過程，是需要土力工程師提供專業服務，政府在這方面亦已編制了有關的詳細指引。為方便讀者，本全書附錄 7 節錄了業主應負的維修保養責任及範圍及其詳細資料，以供參考。適時維修不但可保障生命，長遠來說更可節省維修所需的費用。 . (e) 滲漏及排水系統造成的滋擾 這些現象經常對下層的的住客造成滋擾
15、。雖然知道水向下流，但要準確找出滲漏源頭或因由，有時候卻非容易的事。很多時需使用特別的探測儀器或染劑來追蹤漏水源頭、收集樣本作分析、或在可疑的滲漏源頭或其他特定位置進行測試等，都是找出滲漏成因的慣常做法。整個過程所耗時間可能較長，需要各方的耐性及合作。以下是一些常見的情況 滲漏位置 可能成因 第 4 章有關章節 (i) 天面 (如天台、平台、天井 )的底層 防水層受破壞或老化 通道門或機房頂蓋門出現漏水 天面鋼坑板 (作防水用途 )及接駁位的物料老化 圍封水缸內層的物料出現損 毀 天台圍邊護牆有裂縫，影響防水層 通過天台樓板的套管沒有足夠保護或裝置不當 建築接駁位移動過大 - 4.1.3(a)
16、 (ii) 室內地方的天花滲漏 樓上單位的浴室或廚房漏水，通常因喉管接駁位或接合膠物料安裝不當、破損或出現裂縫，引致衛生設備、浴缸、花灑缸、暗藏水管或排水渠出現滲漏 樓上單位的地面防水層未有妥善安裝，或因安裝電插頭、地下線道而引致防水層的損毀 露台或外牆的防水物料出現問題 第 3 章 認識樓宇的維修及管理 Page 9 滲漏位置 可能成因 第 4 章有關章節 (iii) 牆壁 水從外牆的破損地方滲入，例如裂縫、接駁口、蜂巢狀混凝土剝落位置、破孔、針孔或損壞部份、混留在外牆內的垃圾殘屑引致的 弱點或因外牆組件的移動產生的缺口等 外牆飾面出現破損，令雨水從外滲入，如紙皮石鬆脫、瓷磚及漆面有裂縫、外
17、牆覆蓋層或玻璃幕牆手工欠妥，或抗水組件效能不足等 水沿着樓宇之間共用牆或在預製構件之間的裂縫滲入 - 4.1.3(c) (iv) 地面 因喉管或衛生潔具破損 暫時性的水浸或溢流 浴室設備如浴缸、花灑缸、洗手盆出現的問題，或喉管、防水接合膠安裝不當 - 4.1.3(e) (v) 窗戶 窗框的封邊物不當 窗框及窗扇變型，或固定玻璃及窗框的墊圈、防漏膠或填縫料出現問題 冷氣機槽位或其混凝土平台向內傾斜 冷氣機四周的防漏膠 不足夠 - 4.1.3(d) (vi) 地庫 防水層不足或受損 (可能因結構移動或破損造成 ) 建築縫或伸縮縫的防水裝置老化 (vii) 埋設管道、地下渠道或水管 因安裝不當，或不
18、同樓宇結構部份移動、基礎沉降不一、地下水位變異而令接駁位或喉管出現破損 地面或牆壁接口位的水管生銹 水滲入地下導管，從而分流到其它地方 因管道 淤塞 而令 水壓 大幅上升，加大了漏水爆裂的機會 被害蟲或植物根部破壞 - 4.1.3(b) & (g) 第 3 章 認識樓宇的維修及管理 Page 10 滲漏位置 可能成因 第 4 章有關章節 (viii) 外露 (或在管道槽內 )的水管或排水渠 排水渠設計考慮不周，如直徑或寬度不足、彎位太促等 垃圾或泥沙在彎位 累積，令渠道淤塞 供水管托架數目不足或老化，令水管受壓時發出錘擊聲或破裂 植物或垃圾堆積，令排水管的接口漏斗淤塞 違法的加建，令排水系統負
19、荷過大 - 4.1.3(f) 目前市面上有很多針對以上問題的勘測技術及維修方法，讀者應諮詢建築專業人士，特別是當滲水的成因並不明顯或不易確認的情況下。 安裝或修補防水組件需要特別的技術及工具。一般來說，安裝後都會有保用期及有關證明書。若出現漏水，找出源頭後，可用合適的方法及物料去修補。第 4 章 4.1.2(d)節及 4.1.3 節內列有一些常見的方法。 (f) 窗戶 及外牆附加物的問題 (i) 窗戶的常見問題 窗戶因直接與外界環境接觸，又需要經常開關，一般是樓宇外殼中較脆弱的一環。業主如發現玻璃出現裂紋，應立刻更換。 傳統的鋼窗，通常因框架出現銹蝕，或固定玻璃的油灰或接合劑剝落或老化而出現問
20、題。 現時大多數樓宇都採用鋁窗以取代鋼窗，但近期發生多宗因鋁窗損毀做成的意外，備受公眾的關注。 安裝鋁窗涉及不同的組件如柳釘、螺絲、窗鉸及錨釘的嵌合，這些組件均容易損毁，需定期維修及保養。有摩擦力的開關窗鉸 (即一般鋁窗的四竿鉸 )是窗戶的精細部份，需要經常留意，避免塵埃積聚， 妨礙滑行。如果有需要時，可加上少許潤滑劑以減低移動部份的摩擦力。但加上的潤滑劑不可過量，否則摩擦力會完全消失，移動部份便無法固定，容易發生意外。若缺乏所需的維修或保養，窗鉸可能會變得過緊、柳釘容易鬆脫、或螺絲出現銹蝕，其壽命將會大為縮短。一旦猛力推開窗戶、或遇強風，窗扇可能會變形或移位，窗戶便很容易飛脫，對公眾構成危險
21、。 第 4 章 4.1.1 (c)部份載有維修方法之詳情。 第 3 章 認識樓宇的維修及管理 Page 11 (ii) 外牆附加物的常見問題 樓宇外牆的附加物，例如屋簷、裝飾線條或浮雕、伸出物、建築構件、冷氣機、簷篷、露台、晾衣架、突出 板及外層保護物等，通常是懸臂式結構。雖然這些組件在設計上已考慮到其特殊情況，但若欠缺保養維修，自然風化仍會侵蝕其結構，縮短其使用年限，引起嚴重的倒塌意外，尤其是這些意外發生前可能並無癥兆。 懸臂式結構需要密切監察，主要原因為：第一、這些結構易受風雨侵蝕，或易因違例的加建工程而變得脆弱；第二、一般混凝土的結構，主要鋼筋都放置近底部的位置，但懸臂式結構的鋼筋通常放
22、近頂部，而該處正是裂縫經常先出現的地方，因此，一旦頂部防水層厚度不足，或因裂縫而撕裂，水便容易從外滲入，令鋼筋銹蝕。銹蝕會減少鋼筋的有效橫切面面積 ，減低其負荷能力，引發突然倒塌的意外。 常見問題如下 接駁位出現裂縫 批盪及主牆間鼓起，或表層剝落 混凝土剝落，或外露鋼筋 金屬部份出現銹蝕 霉菌或植物生長造成損毀 建築構件間出現滲漏現象 附加物銹蝕或鬆脫 除了在平台位置的簷篷外，其他附加物一般較細小及單薄，但數目卻很多，其所需的監察巡查工作並不簡單。因此，業主或管理公司應分配足夠資源，作定期巡查及維修，以防它們從高空墮下，構成危險。 要檢查樓宇外牆的損毀，一般可利用個別單位的窗戶和露台。讀者如發現樓宇外牆有損毀，不論這些損毀是否在本身或其他的 單位外，均應立刻通知產業經理或業主立案法團，以採取即時行動。 3.2.2 需要特別留意的事項 (a) 危險品的貯存 (i) 危險品的正確處理及貯存 根據危險品條例的規定，超過獲豁免數量的危險品，均須貯存在領有牌照的危險品倉庫內。常見危險品的例子有酒精、指定類別的精油、石油氣及火水。其他危險品通常作商業及工業用途。 所有危險品均須小心處理，使用時附近不可有明火，以防發生火警或爆炸。
