1、设施设备管理制度目录 1、 住宅区设备管理规范2、 上门维修服务规范3、 房 屋 共 用 部 位 维 修 保 养 管 理 规 定4、 设施设备维修标准5、 日常维修工作规程6、 水泵操作规程7、 水泵房管理规范8、 发电机房管理规定9、 发电机操作规程10、 割草机保养规程11、 疏通机使用保养规程12、 维修工安全操作规范13、 二次供水监管规程14、 高压泵维修保养规程15、 电动车维修保养规程16、 电动车使用管理规定17、 电动车操作规程18、 蓄电池充电操作规程19、 复印机维护保养规程20、 传真机维修保养规程21、 电梯安全管理规定22、 电梯困人救援规程23、 电梯机房管理规定
2、24、 电梯运行检查规定住宅区设备管理规范一、在设备接管时,主管责任部门负责按设备使用说明书和相关资料，对应接管设备进行验收。对达不到要求的，应通知有关单位限期整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。二、设备正式接管后，由主管责任部门进行清点，并分别在设施/设备台帐上登记。三、验收合格的设施由主管责任部门进行编号，并按照基础设施和工作环境控制程序要求悬挂设施标识卡，规定设施/设备维护责任人，并在 设施/设备台帐上登记。四、主管责任部门保存设施/设备台帐和重要设施 /设备技术资料，并保存好设施/设备的定期维护保养记录、维修记录和检查记录。五、所有设施由专业人员
3、进行操作。填写相应设施/设备运行记录。对国家规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的上岗证和操作证方可上岗。六、主管责任部门负责对设施制定检查、维护和保养计划，组织实施维修保养工作，并填写设备（施）检查保养记录表 。七、计量器具的管理1、本组织所用计量器具有：维修用万用表、钳形表、兆欧表、绝缘电阻表；水泵压力表；发电机电流表、电压表；锅炉配套压力表。2、鉴于本组织所用计量器具除维修用外，其余均为用于监视设备是否正常运行的配套设施，无需直接向顾客提供计量数据，为此借鉴类似组织的经验，对该类计量器具的校准作如下规定：对于锅炉配套压力表只在使用前作一次性检定；对于压力表及维修用的计量仪表，每年送计量部
4、门作一次检定，平时参照设备运行情况进行比对，如发现异常，再送计量部门追加检定，一般两次检定的时间间隔不超过一年。对于只作通表用不出数据的万用表，作好专用标识，不再作检定；对于经检定确定某项功能失准的万用表，在使用前应按检定报告内容作出失准功能项的禁用标志。3、由维修中心负责上述计量器具的检定和校准：保存检定或校准的记录。4、 如发现计量器具失效，应作报废处理，并同时换上经检定合格的相同类型计量器具。八、当发现设施损坏，主管责任部门应及时进行维修，填写设备（施）维修记录表 。重大维修应向主管责任部门负责人汇报，对于本单位不能解决的维修项目，需外包维修的，应填写设备（施）对外委托维修申请单 ，经主
5、管责任部门负责人审核，报请公司批准后方可执行。九、对无法修复的设备，应填写设备（施）报废申请单 ，经主管责任部门负责人确认，报财务部门核准，总经理批准后方可报废。同时在设施/设备档案中注明报废日期，封存该设施/设备档案。上门维修服务规范上门维修必须体现“业主至上、服务第一”的宗旨，保证维修服务质量，规范维修服务方法。一、接受报修1、接报修电话(1)拿起听筒先讲：“您好，我是维修中心/管理处，先生小姐有什么事情请讲！”(2)记录业主报修内容及房号，并约定上门维修时间。(3)道“再见”后轻轻放下听筒。2、如业主直接上门报修或托人传递报修信息，应主动与业主沟通确定维修内容，约定维修时间。二、从接到报
6、修开始应在 15 分钟内或约定时间前到达业主家。三、所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱内工具，并根据维修项目做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁。四、入户维修1、按门铃、叩门(1)到达业主家门口先轻按门铃，如无反应则在间隔 10 秒钟后再按第二次，不能连续按。(2)如无门铃则应轻轻地叩门，先叩二下如无反应间隔 10 秒钟以后再叩。 2、在隔门与业主对话时，必须说明身份和来意；业主开门后应招呼一声“您好” ，取得同意后，穿上专用鞋套，在业主带领下进入维修房间，不可随意走动。3、在维修开始前，应再次询问需维修项目，仔细查看维修现场及周边状况，如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。4、
7、摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料，并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。5、在维修中，应专心致志，保证质量，提高效率，并尽可能降低噪音，工具轻拿轻放；严禁吃、喝、抽和收取小费。6、维修完毕后，应对维修结果进行自检，待业主验收认可后，请业主签字。7、按公司收费标准收费。如业主有异议，应耐心解释，不可与之争执。同时，维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。8、对未能及时完成维修的（如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等） ，应对业主说明情况，解释原因，取得业主的谅解和支持或说明维修计划（包括完成时间） ，并尽快将其解决。9、如因各种原因确实无力完成的，应告之业主，请其另行解决。
8、五、清场工作完毕后要做好清洁工作，工作前移动的物品要放回原处。六、离开业主家时应说声“如有需要尽管与管理处/维修中心联系”并向业主说“再见” 。七、原则上所需维修材料均由业主自行购买，业主确实不便购买的，可代为购买，购买材料时，应要求供方出示质保卡，并开具发票。房屋共用部位维修保养管理规定一、维修中心负责对房屋公共部位的维修保养。二、路灯、庭院灯、楼道灯每周检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率保持在 99%以上。三、所有污（雨）水井确保畅通，发现堵塞及时疏通。化粪池一般每年清理一次，保证无污水外溢现象。四、屋面每月检查一次，做到无积水、无渗漏。如发现渗漏应修复。五、内墙面每月检查一遍，
9、发现问题及时处理或通报有关部门。六、道路、停车场、自行车棚每周检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到平整，无积水，无破损。七、外墙面每月检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到无脱无鼓，无渗水，外观整洁。八、公共娱乐场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱改建乱堆放。九、公共门窗、锁每周检查一次发现问题及时处理，做到表面完好，无变形，窗户无渗水。设施设备维修标准内 容 时 间 标 准 检查人住 宅 维 修维修工接到维修单后 15 分钟内赶到现场急修 10 分钟内到现场,小修 2 小时内完成,中修 24 小时内完成,大修 1 天内有答复维修中心经 理维修组长路
10、灯,楼道灯, 庭院灯每周检查一次,发现问题及时处理灯泡灯罩无缺损,设备完好,亮灯率在99%以上维修组长井、沟、化粪池每月清理一次，化粪池每年清理一次无积水，无塌陷，水流畅通，井盖完好 维修组长外墙面每月检查一次，发现问题及时处理无脱无鼓无渗水，表面完好无损坏 维修组长内墙面每月检查一次，发现问题及时处理，每二年翻新一次表面整洁无破损 维修组长自行车棚、道路、停车场每周检查一次，发现问题及时处理平整，无积水，无破损 维修组长屋 面每月检查一次，发现问题及时处理无积水，无渗漏、隔热层无缺损 维修组长公共娱乐场所每周检查一次，发现问题及时处理安全整洁，无改建，乱堆放 维修组长公共部位维修保养公共门窗
11、、锁每周检查一次，发现问题及时处理表面完好无变形，窗户无渗水 维修组长日常维修工作规程一、报修1、管理处和维修中心是接待业主报修的职能部门。接到业主报修时要将报修项目、顾客名称、住址、约定上门维修时间进行记录，并及时向维修中心传递，以便为业主提供及时合格的维修服务。2、维修中心在接到业主或管理处报修时，应记录在有偿/委托服务联系单中，明确顾客名称、服务要求、服务时间及价格等事项。3、对报修项目属房子质量问题，经维修中心主管检查确定应由施工单位维修的项目，按规定填写工作联系单，报工程部处理。4、管理处和维修中心应记录业主报修情况。二、维修1、维修中心接到维修单或业主直接报修要求时，应及时上门维修
12、，要求急修 15 分钟到现场，小修小补在 2 小时内完成，中修 24 小时内完成，大修一天内有答复。2、维修工上门维修工作完成后，应将结果填写在联系单上，并请业主认可。3、属有偿服务项目应开收据，收取维修款，不得无凭证收费。三、回访1、维修完成后，维修中心应在三天内进行维修效果的回访。2、对重大维修项目或因疑难未能及时解决的项目，维修中心应及时上门回访。3、维修项目总回访率达 95%，并做好每次的回访记录。四、维修档案1、维修中心要做好每天的工作日记。2、维修中心要做好每天的维修单的存档工作，对重大维修项目应存入业主档案中。水泵操作规程一、开启水泵前首先应保证水池水位在正常水位线上。二、检查水泵管子里水是否满，不满面的要加满水以排除水管中的空气。三、检查水泵连动轴是否运转灵活，油位是否正常。四、合上水泵总电流三相开关，观察频率显示器数据是否正常。五、合上水泵继电器线圈开关。六、水泵进入工作状态，观察水泵进水出水压力是否正常。七、定时观察水泵轮换工作的定时器是否正常工作，以使水泵轮换进入工作及休息状态。
