1、附件二南昌市建筑工程建筑面积、容积率、建筑密度计算规则（2014 修订）为正确引导城乡规划管理，规范规划管理中建设工程的建筑面积、容积率、建筑密度计算方法，现依照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013），结合本市实践，对原建筑工程建筑面积、容积率计算规则（洪规技字 2012 第 1 号）进行修订：第一条 各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。第二条 建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申 报送审材料。第三条 以下各点按建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）计算建筑面积并计入容积率
2、。（一）地上建筑物（含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房，及有围护结构的结构转换层、 设备管道层、底层车库、 杂物间等） 结构层高在 2.2 米及以上者按全面积计入容积率；结构层高小于 2.2 米者按 1/2 面积计入容积率（二）在室外地坪以上部分的高度超过 1.5 米的集中地下室，其建筑面积计入容积率。 场地地坪标高不一致时，室外地坪以周边城市道路标高加上 0.3 米计算（周边城市道路标高不一致，以低的城市道路标高为标准，高差大于 3 米以上的除外）。（三）底层临街商业的后半部分架空层应当计入容积率。（四）超高层建筑避难层的其它非避难空间（如楼梯间、电梯井、其它功能性用房等）应当计入容积率。（五）
3、商业、办公、旅 馆等公共建筑项目的地下室除停车及设备用房以外的其它功能性用房应当计入容积率。第四条 以下各点按建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）计算建筑面积但不计入容积率（一）建筑物的外墙外保温层。（二）主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过 1.5 米的用于停车及设备用房的地下室。（三）住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过 1.5 米的用于储藏功能的住宅地下室或半地下室。 （四）结构层高不超过 4.5 米、通透的、无围护结构的五层（含五层）以上住宅、中小学等公益性建筑的底部架空层；临江、临湖的住宅底部架空层结构层高，经规划局认可，可适当提高。（五）无围护结构的
4、结构（设备管道）转换层（结构层高不超过 4.5 米）。 （六）超高层建筑的无围护结构的避难层（非避难空间除外）。（七）出挑宽度大于 2.1 米的公共建筑悬挑雨篷；出挑宽度大于 2.1 米、高度大于 6 米的公共建筑有柱雨篷。（八）地下室的通风井和有顶盖的采光天井。第五条 建筑结构层高计算标准（一）普通住宅建筑标准层结构层高最低不小于 2.9 米，但最高不大于 3.2米；当结构层高大于 3.2 米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k 倍计算建筑面积，k=h3 （h 为建筑结构层高）。 （住宅顶层为跃层的允许客厅挑空）。（二）套型建筑面积大于 144 平方米的住宅建筑标准层结构层高可适当
5、提高，但最高不大于 3.6 米；当结构层高大于 3.6 米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的 k 倍计算建筑面积，k=h3（h 为建筑结构层高）。（三）办公、宾馆（高档酒店、宾馆除外）建筑标准层结构层高最低不小于3.2 米，但最高不大于 4.2 米；当办公建筑标准层结构层高大于 4.2 米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的 K 倍计算建筑面积，K= h3.2（h 为建筑结构层高）。门厅、大堂、中 厅、内廊、采光 厅、会 议室等不列入超层高控制范围。（四）单层单间面积小于 300 平方米或分隔成小间的沿街商业（含商业街）建筑结构层高不大于 4.5 米；当建筑结构层高大于 4.
6、5 米时，不论层内是否有隔层，按 该层水平投影面积的 K 倍计算建筑面 积，K= h3.2（h 为建筑结构层高）。兼作售楼使用的商业用房的结构层高不应超过 9 米，建筑面积最大不超过 300 平方米。（五）单层单间面积大于 300 平方米小于 1000 平方米的沿街商业（含商业街）建筑结构层高不大于 4.8 米；当建筑结构层高大于 4.8 米时，不论层内是否有隔层，按 该层水平投影面积的 K 倍计算建筑面 积，K= h3.2（h 为建筑结构层高）。（六）单层单间面积大于 1000 平米的商业建筑结构层高不宜超过 6 米，且不得分割；当建筑结构层高大于 6 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计
7、算值按该层水平投影面积的 K 倍计算，K=h3.6（h 为建筑结构层高）。临街分割成小间的商业部分按本条第四款标准计算建筑面积。（七）电影院、剧场、体育馆、展 览馆、大型商业综合体等公共建筑结构层高可按功能要求适当加高。第六条 以下各点按建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）计算建筑面积，部分计入建筑密度。（一）无顶盖且无围护结构的室外楼梯，按水平投影面积的一半计入建筑密度。 （二）高于室外地坪 4 米以上住宅的有柱雨篷，按柱外边围合面积的一半计入建筑密度。（三）临城市道路骑楼按柱外边围合面积的一半计入建筑密度。（四）10 米以下满足消防车通行的公共建筑有柱雨棚、架空走廊按水
8、平投影面积一半计入建筑密度。（五）地下车库出入口坡道不论有无顶盖，均按坡道的一半面积计入建筑密度。若设 置顶盖应尽可能低矮，为轻巧的玻璃或结合绿化设置。（六）有顶盖的采光井按一半计入建筑密度。（七）二层出挑建筑按水平投影面积的一半计入建筑密度。第七条 以下各点不计入建筑密度（一）高于室外地坪 10 米以上公共建筑的有柱雨棚、公共架空走廊不计入建筑密度。（二）高于室外地坪 4 米以上的悬挑阳台（不论凹凸）、平台、走廊等，不计入建筑密度。（三）高于室外地坪十米以上的建筑出挑部位不计入建筑密度。（四）无柱雨篷不计入建筑密度。第八条 其它（一）住宅阳台按建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2
9、013）计算建筑面积并按水平投影的一半（即原规范）计入容积率。（1）南向或东西向主阳台最大进深不得大于 1.8 米，北向或东西向次阳台最大进深不得大于 1.2 米，超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。（2）住宅各类阳台水平投影面积之和不得大于套内建筑面积（含阳台水平投影面积）的 12%(超高 层住宅控制在 20%)。（3）住宅原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。 （4）北向外廊、北阳台及临江、临湖、 临城市主要干道的阳台原则上要求统一封闭（利用外廊和内天井通风的外廊除外）。 （5）与阳台相接的附属构件，如其底板与阳台底板高差小于 0.6 米、有围护设施、位于房屋建筑结构围合范
10、围以内或外挑宽大于 0.6 米的，均视为阳台，其计算方法同阳台。 （二）坡屋顶按建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）计算建筑面积。 坡屋 顶起坡高度为零、坡度小于 30的坡顶建筑不计入容积率；起坡高度小于 0.6 米、坡度小于 45的坡顶建筑结构净高在 2.2 米及以上的部位应按全面积计入容积率，坡顶局部造型坡度大于 45的部分面积不大于屋顶面积的 1/6；超过此规定的坡屋顶按全面积计算建筑面积并计入容积率。（三）住宅建筑女儿墙的高度应小于 2.2 米（因造型需要可局部加高，其加高部分的面宽应小于该建筑主立面的 30%）。公共建筑因造型需要的屋顶装饰构架原则上不超过 10
11、米。（四）多、低层地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度( 取采光井围护结构外围至建筑外墙 面的最大垂直距离) 不宜超过 1.8米(含 1.8 米) ，下沉庭院及采光井的面积之和不得大于地下室（除停车部分）建筑面积的 30%；采光井的外墙周长之和不得大于地下室（停车部分除外）的外边周长的 30%；。超过 1.8 米的，采光井地坪 标高视作该建筑的室外地坪标高。（五）凸窗突出外墙的距离不大于 0.7 米、结构净高小于 2.1 米、窗台高度不小于 0.45 米且宽度不大于该开间的 70%面宽的，可不 计算建筑面积、不计入容积率；否则按该凸窗维护结构外围水平面积一半计算建筑面积并
12、计入容积率。（1）凸窗结构剪力墙及结构柱不得突出外墙。（2） 凸窗下部的楼板不应凸出外墙、不得用实体墙围合。（3）凸窗下部作放置空调室外机时外侧可用格栅遮挡。（4）转角凸窗长边洞口与短边洞口之和不得大于该房间的开间尺寸。（5）凸窗应至少两面为玻璃采光。（六）设备平台板不得与户室及阳台连通，可用格栅围合，其每层水平投影面积之和不得超过该层总建筑面积的 2%（住宅 设备平台最大不超过 3 平方米），按其水平投影面积一半计算建筑面积但不计入容积率。（七）建筑平面设计应考虑结构经济合理性，建筑凹口处一般不应拉梁，因结构需要确需拉梁的，应经设计单位结构专业认定，并提供图纸依据（加盖注册结构师章）。（八）
13、一梯三户（含三户）以上的住宅建筑需要设置天井时，应保证至少有两户以上的功能房间朝天井开窗，并做好防火措施，且不得封板拉梁。第九条 本规则所称总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及以下各层建筑面积之和。第十条 本规则所称 结构（设备管道）转换层 是指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，采用不同的结构（设备管道）类型，并通过该楼层进行结构（设备管道）转换，称该楼层为结构（设备管道）转换层。第十一条 本规则所称避难层是指建筑高度超过 100 米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。第十二条 本规则自 2014 年 11 月 1 日施行，原建筑工程建筑面积、容积率计算规则同时废止。第十三条 本规则施行前，已获批准总平面规划的项目必须于 2015年 04 月 1 日前完成建设工程规划许可证报批工作，超过此期限报批的按本规则实施。
