1、房地产及其金融与未来发展,易宪容中国社会科学院金融研究所,一，中国房地产市场发展轨迹,1998年住房改革的货币化是契机金融产品创新，住房按揭发展之动力（2002年）2003年沙斯出现后的一起一伏2004年房地产宏观调控开始2005年房地产宏观调控全面开展2006年政府房地产市场新的理解,二，2005年房地产宏观调控后所表现的特征,房地产宏观调控，稳定房价房地产东部增长有所减缓，但中部、西部上升房地产市场投机减弱但出现区域性转移高挡房是房地产企业追求热点、房地产结构调整缓慢拟购房者开始理性，已购房者面对利率风险压力加大，银行正在推出不同的利率，以降低这些风险房价增长有所回缓房地产成了社会问题焦点
2、政府对房地产市场有新认识,三，宏观调控：房地产投资现状浅析,国内房地产宏观调控后尽管房地产开发投资增长比上一年有所放缓，如由2004年增长28.1%，下降到2005年增长19.8%，但是这种增长放缓表现为一个十分特别的现象，即国内房地产投资快速增长由东部转到中西部，如2005年国内房地产投资东部增长为14%，而中部与西部地区则增长加快两者分别32.5%和33.4%。 2006年1-2月全国增长19.7%，与2005年基本持平，而东、中、西部分别为19.4% 、26.4%、 15.7%，即东部的房地产投资又开始快速增长,四，宏观调控：房地产局部过热,我们的研究表明，1991-2004年平均每年泡
3、沫度40.6%，1999-2003年房地产泡沫度10%左右，（国际警戒线为5%），2004年上升到13.9%，2005年将上升到14.9%。同时，在其他条件不变的情况下（或以现在的这种态势发展），2006年国内房地产泡沫度为26%，2007年为40.9%，2008年为59.4%。如果考察基本价值、泡沫与泡沫的修正值，2005年国内房地产泡沫度为22.1%，2006年为32.8%，2007年为48.5%，2008年将达到68%。,五，宏观调控：房价运行状况潜析,2005年房价增长有所放缓。2005年房屋销售价格指数一季度同比上涨9.8% （2004年为7.7%，下同） ，二季度上涨6.8% （
4、10.4% ） ，三季度上涨6.1% （ 9.9% ） ，四季度上涨6.5% （ 10.8% ），但表现为年初上涨快，中间两季度回落，年底又回升 。2006年1-2月70个大城市上涨5.5%房价统计上的问题，政府可操控价格，如北京在连续多年快速增长基础上，2004年是5.7%， 2005年房屋销售价格指数一季度同比上涨6.5% ，二季度上涨6.8% ，三季度上涨6.3% ，四季度上涨7.4% ，2005年全年6.8%.又数据表明，2005年1-11月份房价上涨24.9%，全年19.2%，2006年1-2月上涨17.3%。,六，房价高低如何来判断,房价收入比，2004年城镇居民的房价收入比，如果
5、以户均75平方米计算为8.2倍（一般国际标准为3-6倍），以户均100平方米计算为10.9倍，而上海及北京这样大城市收入房价比在12倍以上，有些城市甚至超过20倍以上居民按揭贷款与月可收入比，一般28-35%，超过35%就过高居民家庭负债率，即家庭应负债余额与可支配收入比，最为不超过50%如果大于这三个标准房价就高，各地情况不同，不可用一地的房价与另一地方的房价比较,七，国内房地产市场分析,国内房地产市场的要素非市场，产品市场化土地、资金、建筑规划、劳动力及其产品具有一定垄断性住房本身的特性，不动性、唯一性、垄断性、生活必需性、耐用性、昂贵性、土地国有性、规划控制性等利用银行金融杆杠容易把房价
6、炒高银行与地方政府在房地产市场中的作用国内房地产价格决定因素,八，2006年房价到底如何走,房价大涨是开发商、银行与地方政府之希望如何化解民众对房价上涨存在的顾虑.全国平均房价涨跌意义不是太大，不同产品如何看涨跌，二手房价格才是房价涨跌参考目前国内房价计算给市场提供的信息有限，也造成市场上的很多困惑2006年房价变化如何与政府政策分析,九，房市出现区域性转移,房地产宏观调控的重点在上海、长江三角洲的发展有所减缓部分市场向深圳、广州转移市场部分也蔓延到二线、三线城市，但不是十分明显宏观调控重心北京、广东可能是今年房地产调控重点,十，宏观调控,政府在调控与不调控之间的选择.拟购房者开始理性，已购房
7、者面对利率风险压力加大银行正在推出不同的利率品种，以吸引客户与降低风险，银监会对资本金与不良贷款率约束房价成了社会问题焦点政府对房地产市场有新认识，但在误区中国的房地产市场如何走，完全中央政府对房地产市场的理解，在于房价成为社会问题之后各当事人之间如何博弈，这种博弈力量对比十分重要,十一，2006年是否成为住房消费年,何为住房消费？住房是投资还是消费？如果住房是消费为何房价不反映在CPI中民众会不会进入现行房屋市场？2005年个人住房消费信贷，4-12月减少1700亿；增长下降15.8%住房消费的部分障碍政府住房政策宗旨是什么大陆与香港房地产发展模式比较,十二，如何来理解目前国内的房地产市场,国内房地产市场真的是复归了如何来看待最近房价上涨如何来判断房市的信息目前国内民众对房地产投资的几个误区,十三，房地产未来发展,政府对房地产市场的认识有深化：遏制过热和房价快速上涨仍然是重点、调整住房结构（倾向中低档产品，减少高档产品）、住房保障体系、环保建筑、大中小城市协调发展如何在过热与健康发展求平衡2006年政府可能会推出什么宏观政策房地产市场要发展关键是如何发展,谢 谢 大 家 ！,
