1、目 录决策背景 _3一、内部因素 _3二、外部环境 _4第一部分 项目所属区域介绍 _5一、江宁区简介 _5二、东山新市区简介 _6三、江宁开发区简介 _7第二部分 项目概况 _9一、宗地位置 _9二、宗地四至范围及规划要点 _9三、项目渊源 _11四、宗地现状 _12五、宗地紧邻周边的环境 _14六、交通出行 _16七、生活配套 _20八、市政配套 _23九、土地出让条件与程序 _24十、地价分析 _28第三部分 法律风险分析 _32一、项目的风险点及风险可能性预测 _32二、风险控制手段 _32三、总体评价 _32第四部分 市场分析 _33一、南京房地产市场简述 _33二、江宁住宅市场分析
2、 _39三、开发区商业市场分析 _48四、项目产品建议书 _52五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析 _54六、本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析 _56附件：江宁及周边片区典型楼盘 _57第五部分 规划设计初步分析 _61一、规划设计草案 _61二、规划设计草案分析 _62第六部分 工程及销售计划 _66一、一期开工时间确定 _66二、开发销售计划 _68第七部分 成本及投资收益预测 _69方案一（商业按 2 万考虑，商业用地地价自己分摊） _69方案二（不考虑商业，商业用地地价由住宅分摊） _75第八部分 竞争对手 _76第九部分 综合分析与建议 _78一、优劣势分析 _78二、结论
3、与建议 _78决策背景一、内部因素1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略南京公司金色家园项目将于 2004年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积 47万平米，2004 年可结算面积约 10万平米，结算金额约 3亿元，并可为南京公司 2004-2006年提供主要利润来源。2、本项目占地 654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目挂牌出让，法律手续
4、明晰，已完成“七通一平” ，可迅速启动开发。2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能” ，江宁开发区在南京的 3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。4、市场机会明显。本项目定位以 3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第一部分 项目所属区域介绍江宁区位于
5、南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区” ）属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。图 1-1 宗地所属区位图一、江宁区简介 紧靠南京主城南部,紧邻一环线。 2000年撤县设区。 面积 1600平方公里，人口 75万人，其中非农业人口 18万人。 1995到 2001年 GDP持续高速增长，年均增长率 13.07%。2001 年 GDP达 114亿元,占南京 GDP总额的 9%。 人均 GDP在全市五个郊县（区）中排名第一，2001 年人均 GDP为 15221元人民币，约 1800美元，相当于全市平均水平的 74%。二、东
6、山新市区简介东山新市区规划面积 107平方公里，占江宁区总面积的 6.7%。 东山新市区是南京“一城三区”中的一区2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为 3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区” 的新城市建设格局。 “一城三区”的规划如表 1-1所示。 东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约 12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。2001年人口 14.8万，2010 年规划人口 30万，年均导入人口 1.5万人。远景规划 110万人。表
7、1-1 南京“一城三区”规划功能定位 规划面积 规划人口河西新城区 以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。56KM2 55万仙西新市区 城镇空间向东发展的增长级；接受上海辐射以及新经济发展的主要空间；以发展教育和高新技术产业为主要方向。80KM2 50万浦口新市区 城镇空间跨江发展的增长级；相对独立区域综合服务功能；承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。90KM2 75万东山（江宁）新市区 城镇空间向南发展的增长极；承担主城部分功能扩散的职能；吸收南部农村城市化人口。107KM2 110万第二部分 项目概况一、宗地位置1、
8、宗地北距南京市中心新街口约 11公里,南距禄口机场 28公里。2、宗地位于江宁开发区一期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅 2公里。3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区 1公里。牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一， “杭州宋城集团”计划投资 30亿元在牛首-祖堂山及以南建设 10KM2的黑森林旅游度假区。二、宗地四至范围及规划要点1、四至范围宗地东邻 18米规划道路，隔 50米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施（无污染） ，北侧为麻田路。如下图所示。2、宗地面积、形状和尺寸宗地总面积 43.6公顷，折合 654亩，其中住宅
9、用地为 567.9亩、商业用地 77.4亩、代征道路用地 8.7亩。如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。表 2-1 项目用地指标面积和尺寸 宗地总面积 其中：居住用地 其中商业用地 其中代征道路面积 43.60万平米（ 654亩）37.86万平米（ 567.9亩）5.16万平米（ 77.4亩）5800平米（ 8.7亩）长 690米 242米 483米宽 562米 226米 12米3、政府提供的规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为 1.2，商业用地内需建一座占地3亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。表 2-2 规划要点土地规划用途 商
10、业、居住用地容积率居住用地容积率1.2，商业用地容积率2.0居住用地可建建筑面积： 454320平米商业用地可建建筑面积： 103200平米建筑形态 以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高 规划要点无要求（答复中为小于 100米）日照间距与公建配套执行建设部 2002年 4月 1日颁布的城市居住区规划设计规范（GB50180-93）建筑密度 居住25%，商业40%绿化率 40%，公共绿地1.2 平方米/人建筑退让将军北路：多层以下退让红线10 米，小高层退让红线15 米胜太西路：多层以下退让红线7 米，小高层退让红线10 米机场高速：多层以下退让控制线7 米，小高层退让控制线10米麻
11、田路：多层以下退让红线7 米，小高层退让红线10 米沿四侧道路围墙退让红线2 米，围墙形式采用通透式，高度1.8 米建设要求 商业用地内必须建一个占地面积约 3亩的加油站，且位于沿东西走向的代征道路南侧。三、项目渊源1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。东南大学科技园总用地面积 986亩，均基本完成三通一平，除建成 2层的东大科技园办公楼（临时建筑）外，尚未实质性开发。东南大学科技园分为两部分，一部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地；另一部分为宗地以北的 332亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。2、 东大调整校区，宗地改为房地
12、产开发用地。近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下 3700亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。四、宗地现 状1、宗地已基本完成七通一平，地面上有一栋 2层、建筑面积 500平米左右的小楼（为东大科技园办公楼，目前仍在使用）和建筑面积 300平米左右的临时用房，无其它建、构筑物。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。2、 宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界（18 米规划路）处有一座占地面积约 5000平米、高 4-5米的小山包。3、 宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为 1-4米。五、
13、宗地紧邻周边的环境1、景观环境宗地紧邻周边的住宅开发、教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。 宗地南侧为南京航空航天大学、民办正德学院、中英合办英华高级学校，具有良好的文化氛围。 宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约 2400亩，目前均处于开发初期，开发氛围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。 宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。2、周边噪音分析（1）机场高速车流分析白天 12:0012:30 时段为车流高峰期，平均车流量约 15-20辆/分钟，夜间由于航班少，车流量较少。（2）噪音分析主要噪音源为机场高速的车流噪音。宗地东侧边界、距机场高速 70米处的噪音，
14、南北两端高、中部低，噪音强度 55-68dB, 最高噪音强度 68dB,位于宗地内的土坡上（约 5米高） 。注：点位距机场高速 70米，自北向南分布，相邻点位间隔 100米左右。宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为 5258dB。六、交通出行1、 道路东大科技园办公楼（宗地内部）科技园标志牌（宗地南侧）正在平整场地、搭建围墙（北部地块）正在修建的道路（宗地内部）宗地所属开发区一期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳一环线和二环线、通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。（1）与南京市中心的联系：距离新街口 11公里，车程 20-25分钟 可通过将军路共青团路中山南路直接通往新
15、街口市中心。将军路共青团路红线宽 60米，双向六车道。 可通过将军路共青团路、机场高速、宁溧公路、宁丹公路通往一环线（绕城公路）和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。（2）与江宁区政府所在地东山镇的联系：距离 5公里，车程 15分钟主要有三条道路： 秦淮西路：红线宽 34米，三块板，双向四车道。 胜太西路：红线宽 34米，三块板，双向四车道。 天元路：红线宽 34米，三块板，双向四车道。2、 公交出行由于宗地所处江宁开发区一期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少、不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴士。（1）2 条公交线
16、路通往主城 105路每 5分钟一班车，连接主城（雨花台）与河海大学，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北侧 300米；时雨线连接主城（雨花台）与东山，将军北路站位于宗地北侧 500米。 均为无人售票车，由于道路宽、车辆少、上下乘客少，由宗地至雨花台仅 10分钟。 主城（雨花台）至宗地最晚班次 21：00，宗地至主城（雨花台）最晚班次20：30。（2）101、103 路连接主城与东山，102、106 路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地均在 1.5公里以上，超出步行距离，乘车不方便。3、 轨道交通规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近， 但估计最早到 2010年才通车。 根据全市轨道交
17、通规划，地铁 5号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口机场；地铁 3号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。 由于 2号线 04年开工、09 年才能建成，因此 2条规划地铁线的建成时间均在2010年以后。3 号线的建设时间较 5号线早，预计 08年前后可能开工，但距宗地约 2公里，已超出步行范围。图 2-7 宗地周边轨道交通规划七、生活配套（1）生活配套的区域分布宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路主要为银行、邮政电信、超市、酒店、药店等基本生活配套，商场、医院等大型配套主要分布在东山镇。最近的集贸市场离小区约 1.5公里。其它重要配套有：超市：麦德龙、
18、欧倍德，距宗地 3公里。中小学：英华国际学校、南师附中分校（全国 10大重点中学） 、新区小学和新区中学。宾馆酒店：湖滨金陵饭店（五星级金陵饭店的分店）和水秀苑大酒店（四星级涉外） 。八、市政配套项目地处开发区一期，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求。 将军路、麻田路和胜太西路已有给水、雨水和污水管，18 米规划道路目前有雨水和污水井。 将军路和 18米规划道路均有 1个供宗地使用的配电箱。 18米规划道路有电话线，胜太西路有有线电视、网通和铁通线路。九、土地出让条件与程序宗地出让形式为挂牌，出让条件和程序最主要的特点为： 从公告到确定买家 28天（2003/1/15-2/12） ，且期
19、间有春节假期。 总额为 2.616亿元人民币，单价为 40万元/亩（含土地出让金） 。 付款急，6 个月内付清（2003/8/12 日前） 土地已拆平，政府答应即可中标后交地。具体出让条件和程序如下：1、出让条件表 2-6 挂牌出让条件出让方式 挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。交地标准 外部条件（道路、水、电、气、场地平整等）均以现状为准。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。出让年限 居住用地 70年，商业用地 40年。竞买人资格 境内外的公司、企业和其它组织。独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须
20、提供联合竞买协议。项目公司的成立竞得人所持股份大于 50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。底价 2.616亿元（40 万元/亩）加价幅度 100万元的整数倍。竞买保证金 2600万元。未竞得者：竞买截止之日后三日内退回（不计利息） ；竞得者：抵作土地使用权成交价款。报名时间 工作日 2003年 1月 15日至 2003年 1月 29日（星期三） 。答疑时间 书面答疑。2003年 1月 24日下午 4：00 之前提交；经审查具备竞买资格的报名者 2003年 1月 26日下午 2：005：00 领取答复。报价时间 工作日 2003年 1月 15日上午 8：30 至 2003年 2月 12日（
21、星期三）下午2：00；2003 年 2月 12日（星期三）下午 2：00 之后，按本批挂牌地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序（本项目排第一）：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延 3分钟，3 分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。报价方式 现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。报价币种 人民币。竞得人的确定 “价高者得”原则，报价低于底价为废标。成交价款构成 包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益；不含其它税费。除中标价款外，中标发展商需缴纳中标价款 4%的契税、中标价款 2%的出让业务费、土地权属用途变更费 2元/建筑面积和省集中 2元/建筑面积。付款条件
22、 成交当日（2003 年 2月 12日） ，付 30%；成交 15日内签订土地出让合同（2003 年 2月 27日之前） ，付 30%；成交半年内（2003 年 8月 12日之前） ，交清剩下的 40%。交地时间 交清全部地价款后交地。开工时间 双方在签订土地出让合同时约定。不能按期开工的，应提前 30日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。2、出让程序（1）报名时间：工作日 2003年 1月 15日至 2003年 1月 29日（星期三）所需资料： 报名表（一式两份） ； 组织机构代码证书及企业法人营业执照（留存复印件，同时提供原件进行审核） ； 法定代表人证明书及法定代表人身份证（留存复印件，同时提供原件进行审核） ； 资质等级证书（留存复印件，同时提供原件进行审核） ； 银行出具的资信证明文件（原件） ； 主要开发经历（原件） ； 竞买保证金 2600万元，以资金到帐为准（最后一天报名必须用本票支付） 。
